“我們的規(guī)模還不能在全國(guó)七、八個(gè)城市同時(shí)發(fā)展，首先把精力集中在大本營(yíng)廣州，把基礎(chǔ)打好再去拓展?！?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 張媛娜 2012年已過(guò)半，房地產(chǎn)調(diào)控在各種猜測(cè)及聲音中依舊未見(jiàn)松動(dòng)，眾房企亦在此等情況下各展生存之術(shù)，轉(zhuǎn)型商業(yè)無(wú)疑成了選擇之一。

　　而2011年正式宣布回歸廣州市場(chǎng)的本土房企力迅，也準(zhǔn)備開(kāi)始踏上商業(yè)地產(chǎn)之路。

　　“這兩年我們已經(jīng)刻意在非住宅層面去加強(qiáng)拓展力度，包括寫字樓，商場(chǎng)、城市綜合體，現(xiàn)在都在尋求這類的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！绷ρ傅禺a(chǎn)副總裁張學(xué)民如此表示。

　　張學(xué)民稱，下一階段，力迅會(huì)提高一些大城市非住宅類物業(yè)的關(guān)注度或市場(chǎng)占有率。但其強(qiáng)調(diào)，住宅仍是力迅未來(lái)發(fā)展的主流產(chǎn)品類型。

　　作為前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于任何房企而言都是比較大的考驗(yàn)。

　　對(duì)此，張學(xué)民表示，力迅在一些地方談的項(xiàng)目都是成熟區(qū)域里的項(xiàng)目，一拿下來(lái)建好馬上就可以看到回報(bào)。

　　“因?yàn)閯傔M(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，有合適的項(xiàng)目就行。比如說(shuō)一年做兩三個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)有找到合適的，有一個(gè)項(xiàng)目也可以?！?/p>

　　或許，這就是力訊長(zhǎng)久以來(lái)堅(jiān)持的經(jīng)營(yíng)策略，體現(xiàn)在產(chǎn)品上就是以住宅作為主流，嘗試發(fā)展商業(yè)，不追求冒險(xiǎn)和大體量的項(xiàng)目，量力而行，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

　　正如張學(xué)民所言：“我們的規(guī)模還不能在全國(guó)七、八個(gè)城市同時(shí)發(fā)展，首先把精力集中在大本營(yíng)廣州，把基礎(chǔ)打好再去拓展。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)廣州力迅投資有限公司副總裁張學(xué)民先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，同時(shí)溫總理提到宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)溫總理提出要穩(wěn)增長(zhǎng)的時(shí)候，市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多聲音，比如宏觀調(diào)控要放松等。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，您認(rèn)為會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

　　張學(xué)民：從去年2月份到現(xiàn)在，調(diào)控持續(xù)了約一年半。在政府層面上，我們接收到的信息一直是調(diào)控不會(huì)變，也不會(huì)放松。這一年多對(duì)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響就是資金的問(wèn)題，因?yàn)殇N售速度放慢了，銀行融資以及其他融資渠道收緊了。

　　而且，調(diào)控導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)量和銷售量減少，有部分發(fā)展商出現(xiàn)資金鏈緊張的問(wèn)題，這是最直接、最表面的影響。

　　當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中肯定會(huì)出現(xiàn)不同的聲音，有觀點(diǎn)認(rèn)為政策會(huì)放松，或者一些地方政府會(huì)采取不同的刺激樓市的措施。

　　但現(xiàn)在中央政府在調(diào)控的措施和力度上也會(huì)思考。第一，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，調(diào)控確實(shí)取得了一些成果，很多地方房?jī)r(jià)降下來(lái)了，這在某種程度上達(dá)到了中央調(diào)控的目的。

　　第二，中央政府和地方政府的博弈也產(chǎn)生了一些效果。中央的出發(fā)點(diǎn)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，而地方政府更加關(guān)注的是地方經(jīng)濟(jì)，包括地方財(cái)政收入。如果調(diào)控過(guò)嚴(yán)，這對(duì)地方財(cái)政收入是一個(gè)很重要的影響。

　　以廣州為例，土地出讓金一直占廣州政府財(cái)政收入的很大一部分，如果發(fā)展商都不看好樓市，資金又緊張，那么政府的財(cái)政收入會(huì)減少。

　　其實(shí)，這個(gè)現(xiàn)象去年就已經(jīng)很明顯。政府推出很多土地，發(fā)展商的反應(yīng)卻很冷淡。而且，發(fā)展商開(kāi)發(fā)量減少，銷售所產(chǎn)生的稅費(fèi)也減少了。

　　最近有一些政策上的微調(diào)，我覺(jué)得對(duì)房地產(chǎn)后市有一些參考意義?，F(xiàn)在普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為這一屆政府任期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)變。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為調(diào)控放松的可能性很?。?/strong>

　　張學(xué)民：還是要看調(diào)控的效果。如果樓價(jià)、成交量數(shù)據(jù)都基本達(dá)到中央的預(yù)期，或者最起碼表面上達(dá)到預(yù)期效果，我覺(jué)得會(huì)有逐步放松的理由和臺(tái)階。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才提到地方政府在適當(dāng)?shù)姆潘烧撸@其實(shí)是跟中央政府博弈的過(guò)程，對(duì)后市有一定的參考意義，具體的參考意義指的是什么？

　　張學(xué)民：對(duì)于大家評(píng)判后市到底是看好還是看淡，民間有很多聲音，還有很多專家也一直在說(shuō)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到底，還有跌的可能。但是，我覺(jué)得發(fā)展商不應(yīng)該太悲觀。

　　調(diào)控一年多，最起碼在廣州或者周邊地區(qū)效果都不明顯，房?jī)r(jià)還是比較理性。與很多同行交流時(shí)發(fā)現(xiàn)，大家對(duì)后市還是謹(jǐn)慎樂(lè)觀，目前來(lái)說(shuō)也沒(méi)有頂不住了或資金鏈要斷了的感覺(jué)。

　　可能在江浙和北京等房?jī)r(jià)比較高的地方，調(diào)控較嚴(yán)厲，有一些過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)會(huì)有資金鏈緊張的情況，但是不代表全局都這樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：中央一直不放松調(diào)控，市場(chǎng)也有很多聲音。有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)還沒(méi)有到底，大家都扛得住，房?jī)r(jià)還有下調(diào)的空間，您是否也比較認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)？

　　張學(xué)民：業(yè)內(nèi)對(duì)后市沒(méi)有這么悲觀。現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)要大跌的，更多的是一些站在購(gòu)房者角度來(lái)看問(wèn)題的所謂的專家。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，有很多東西是可以算賬的，比如勞動(dòng)力成本、材料成本等，包括土地成本都是一直在往上漲，所以房?jī)r(jià)往上漲的空間還很大。

　　十年前大家都說(shuō)房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，現(xiàn)在利潤(rùn)率則到了合理水平，可能只比一些生產(chǎn)制造業(yè)好一點(diǎn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)度、資金占用量、持續(xù)周期比生產(chǎn)型企業(yè)也有明顯不同，我覺(jué)得這很難對(duì)比。

　　如果政府想要讓一些開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)，那么房?jī)r(jià)還可以往下壓。

　　政府調(diào)控是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，有泡沫，另外，越來(lái)越多的中低收入的人買不起房，可能會(huì)引起社會(huì)不穩(wěn)定，所以才出臺(tái)調(diào)控政策。政府這一兩年一直在加快保障房的建設(shè)，實(shí)際上是想解決中低收入階層不穩(wěn)定因素。

　　現(xiàn)在大家都有一個(gè)共識(shí)，中低收入階層關(guān)心的不是幾萬(wàn)元每平方米的房子，而是有沒(méi)有基本的居住地方。這個(gè)居住的地方可以是經(jīng)濟(jì)適用房，也可以是廉租房，只要解決了這個(gè)問(wèn)題，高端物業(yè)完全可以讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。

　　觀點(diǎn)新媒體：從去年到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也處于一個(gè)下行的過(guò)程，當(dāng)然這期間會(huì)有一些小的變動(dòng)。在這種情況下，力迅有沒(méi)有遇到什么挑戰(zhàn)和困難，在這種情況下是如何面對(duì)的？

　　張學(xué)民：在2007年到2009年房?jī)r(jià)漲得最快的時(shí)候，我們沒(méi)有往外擴(kuò)張，因?yàn)榱ρ傅牟呗韵鄬?duì)比較穩(wěn)健。所以，現(xiàn)在很多發(fā)展商覺(jué)得日子沒(méi)以前好過(guò)的時(shí)候，我們卻在不停地找地。

　　力迅一直都是做城市精品住宅的開(kāi)發(fā)商，注重的不是速度，而是質(zhì)量和品牌。

　　這也是力迅13年來(lái)的追求，現(xiàn)在市場(chǎng)的變化反而給力迅帶來(lái)了一些機(jī)會(huì)。我們不擅長(zhǎng)跟別人拼規(guī)模、拼速度，但是比產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、口碑、社區(qū)文化等一些內(nèi)在精神層面的東西，我們很有信心。

　　這一兩年我們把重點(diǎn)集中在廣東地區(qū)，正在很積極尋求一些新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前也有幾個(gè)地塊已經(jīng)進(jìn)入最后的談判階段。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅現(xiàn)在也有一些新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，指的是不同類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嗎？

　　張學(xué)民：力迅會(huì)一直追求建筑城市精品住宅，但下一階段，我們會(huì)提高一些大城市非住宅類物業(yè)的關(guān)注度或市場(chǎng)占有率。

　　這兩年我們已經(jīng)刻意在非住宅層面去加強(qiáng)拓展力度，包括寫字樓、商場(chǎng)、城市綜合體，現(xiàn)在都在尋求這類的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅也想做商業(yè)地產(chǎn)？如果力迅要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)先從哪些城市著手？

　　張學(xué)民：以前商業(yè)基本上沒(méi)有考慮，這幾年會(huì)相對(duì)放多一點(diǎn)精力尋求這方面的發(fā)展，但住宅還是主流。

　　近期來(lái)說(shuō)，廣州還是我們最關(guān)注的區(qū)域，但也要看具體項(xiàng)目的獲取。也會(huì)考慮其他大中城市的非住宅項(xiàng)目，目前在其他城市就又有一些項(xiàng)目正在洽談。

　　觀點(diǎn)新媒體：在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們看到，很多開(kāi)發(fā)商都是非常謹(jǐn)慎很少拿地，但是力迅好像是反其道而行之。

　　張學(xué)民：今年很多發(fā)展商拿地的意愿明顯比去年高，去年政府公開(kāi)拍賣的土地絕大部分是流拍，后來(lái)有幾塊地也是底價(jià)成交。

　　今年成交率高了，有溢價(jià)產(chǎn)生，包括恒大以13.22億元競(jìng)得的廣州珠江新城D4-B2地塊，溢價(jià)率高達(dá)169.7%。那塊地的競(jìng)拍情況在某種程度上也反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的態(tài)度，聽(tīng)說(shuō)有幾十家企業(yè)報(bào)名，真正參與舉牌的有18家。

　　觀點(diǎn)新媒體：這塊地拍出來(lái)之后，很多人對(duì)廣州的土地市場(chǎng)比較看好，您怎么看下半年廣州土地市場(chǎng)的情況？像前幾天土拍會(huì)珠江新城那塊地那么熱的情況還會(huì)不會(huì)發(fā)生？

　　張學(xué)民：我的判斷是不會(huì)，珠江新城那塊地是非常特殊的一個(gè)例子。首先，國(guó)土局說(shuō)了這可能是珠江新城最后一塊公開(kāi)拍賣的土地，所以這個(gè)唯一性會(huì)引起大家的關(guān)注。

　　還有一個(gè)重要原因是土地的總價(jià)低。地塊總建筑面積是4萬(wàn)平方米，報(bào)價(jià)才4.9億，如果競(jìng)爭(zhēng)不激烈，幾個(gè)億拿珠江新城最后的絕版地對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是有很大的吸引力。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前來(lái)看，很多房企都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這種現(xiàn)象？

　　張學(xué)民：這是正常的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住宅利潤(rùn)空間和可挖掘的潛力已經(jīng)不大，住宅已經(jīng)形成相對(duì)比較穩(wěn)定的模式。

　　商業(yè)如果做得好，利潤(rùn)空間還是很大的。很多大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在幾年前轉(zhuǎn)型往商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展。力迅發(fā)展到現(xiàn)在也要豐富產(chǎn)品線，去積極拓展市場(chǎng)，還是會(huì)尋找適合的項(xiàng)目做。

　　觀點(diǎn)新媒體：一般商業(yè)項(xiàng)目有培育期和成熟期，培育期基本上在三到五年，三到五年之后項(xiàng)目才會(huì)有正常的收益，這種情況對(duì)于一直以來(lái)都做住宅的房企，包括力迅，會(huì)不會(huì)有一些資金壓力或者挑戰(zhàn)？

　　張學(xué)民：商用物業(yè)對(duì)資金的需求肯定比住宅項(xiàng)目高，決定往商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展肯定事先要有準(zhǔn)備。

　　另外，需要三五年培育期的更多是商場(chǎng)、城市綜合體、購(gòu)物中心。而力迅在一些地方談的項(xiàng)目都是成熟區(qū)域里的項(xiàng)目，一拿下來(lái)建好馬上就可以看到回報(bào)，像力迅在荔灣區(qū)的項(xiàng)目，一年之內(nèi)基本上可以實(shí)現(xiàn)盈利。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅目前拿地方面的考慮是什么？重點(diǎn)是在什么區(qū)域？

　　張學(xué)民：我們希望每年能夠拿到兩三個(gè)新的項(xiàng)目。因?yàn)閯傔M(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，有合適的項(xiàng)目就行。比如說(shuō)一年做兩三個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)有找到合適的，有一個(gè)項(xiàng)目也可以。

　　廣州一直是力迅的根據(jù)地，只不過(guò)在2005、2006年往外拓展。這兩年重新調(diào)整策略，把優(yōu)勢(shì)資源集中在廣州地區(qū)。

　　所以，未來(lái)幾年之內(nèi)根據(jù)地首選是廣州，外圍也要看條件，如果條件合適就會(huì)做，條件不是特別合適也不強(qiáng)求。

　　觀點(diǎn)新媒體：重新調(diào)整策略，把重心放回廣州，是不是在外圍的項(xiàng)目做起來(lái)遇到的困難會(huì)比在廣州本土多一些？

　　張學(xué)民：沒(méi)有，外圍項(xiàng)目的利潤(rùn)還可以。

　　2007年到2009年，力迅在廣州發(fā)展速度比較慢，知名度也低一點(diǎn)。因?yàn)榘丫Ψ诺酵鈬チ?，外圍是悶聲賺錢，對(duì)公司的品牌沒(méi)有很大貢獻(xiàn)。

　　這兩年我們調(diào)整了策略，既然是一個(gè)本土企業(yè)，就應(yīng)該把本土知名度和美譽(yù)度建立起來(lái)，然后再往外擴(kuò)張。

　　而且，我們的規(guī)模還不能在全國(guó)七、八個(gè)城市同時(shí)發(fā)展，首先把精力集中在大本營(yíng)廣州，把基礎(chǔ)打好再去拓展。

　　觀點(diǎn)新媒體：從去年到現(xiàn)在，力迅在面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，銷售價(jià)格和營(yíng)銷策略有沒(méi)有做調(diào)整？

　　張學(xué)民：當(dāng)然會(huì)有調(diào)整，我們不可能違背市場(chǎng)規(guī)律。

　　力迅只能說(shuō)比同類產(chǎn)品做得好一點(diǎn)，有資格將價(jià)格定得稍微高一點(diǎn)。但是，如果整個(gè)市場(chǎng)都拼命往下跌，誰(shuí)都不能幸免，現(xiàn)在廣州市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)還是能夠站得穩(wěn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為，未來(lái)半年降價(jià)還會(huì)不會(huì)持續(xù)？

　　張學(xué)民：從數(shù)據(jù)上反應(yīng)來(lái)看，應(yīng)該還會(huì)有適當(dāng)下調(diào)的空間，但是更多是結(jié)構(gòu)性的下調(diào)。

　　從城市中心地段，或者從真正的成交價(jià)來(lái)看，我覺(jué)得下調(diào)空間很小?，F(xiàn)在中央想把房?jī)r(jià)控制住，只要數(shù)據(jù)控制住就行，至于數(shù)據(jù)為什么降下來(lái)無(wú)所謂，專家也不關(guān)心這個(gè)事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來(lái)最為艱難的時(shí)刻，流動(dòng)性、負(fù)債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，您如何看待？

　　張學(xué)民：我不太認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。在這幾個(gè)月，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)兩次調(diào)低，五、六月的房?jī)r(jià)明顯看到回暖；土地有很多企業(yè)在搶，也沒(méi)有感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商資金緊張，為什么會(huì)出現(xiàn)未來(lái)幾個(gè)月日子很難過(guò)的說(shuō)法？

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)很樂(lè)觀？

　　張學(xué)民：也不是說(shuō)很樂(lè)觀，是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。但不會(huì)很惡劣，不會(huì)出現(xiàn)很多人熬不住的情況。

　　觀點(diǎn)新媒體：下半年對(duì)于中小房企而言，是不是會(huì)比較難過(guò)一點(diǎn)？會(huì)不會(huì)有很大的資金壓力？

　　張學(xué)民：其實(shí)也不難過(guò)。只是大家的戰(zhàn)略定位不同，大房企關(guān)注的是規(guī)模，所以對(duì)價(jià)格的敏感度更高一點(diǎn)。中小企業(yè)可能項(xiàng)目較少，不至于銷售不好資金鏈馬上就會(huì)斷。銷售不好了可以先放一放，不會(huì)出現(xiàn)承受不住的狀況。

　　而資金壓力，我相信絕大部分開(kāi)發(fā)商是可以承受的，只要把利潤(rùn)擠壓一點(diǎn)，或者把內(nèi)部的成本控制得好一點(diǎn)。

　　中央調(diào)控的原因是因?yàn)閺V大市民有太多的不滿和不穩(wěn)定因素才提出的，但是中央絕對(duì)不會(huì)想讓房地產(chǎn)企業(yè)有很大規(guī)模的兼并、破產(chǎn)和退出。如果真的想讓開(kāi)發(fā)商日子這么難過(guò)、讓一大批開(kāi)發(fā)商倒閉或被兼并，那么社會(huì)不穩(wěn)定因素可能更大。

　　所以，如果局面失控了，相信中央政府也會(huì)出手調(diào)整，不至于要救市，只要把調(diào)控政策稍微放松一點(diǎn)就可以。