　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 國際化，大概是目前房地產(chǎn)圈內(nèi)的最新話題焦點(diǎn)，越來越多的房企開始走出國門，往海外探索。

　　成為最具競爭力的國際化地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，這也是金地一直努力的方向。日前，金地集團(tuán)董事長凌克在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，房企國際化最重要的要求之一，就是對國際化資源的整合能力，包括資本國際化、市場國際化、人力資源和管理智慧國際化。

　　“金地未來會(huì)在這些方向上，繼續(xù)努力，我們將沿著‘一體兩翼’戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，在產(chǎn)品、管理、業(yè)務(wù)模式等各方面，打造復(fù)合型的國際化地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。”

　　凌克還表示，金地一直強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健增長，不做投機(jī)性發(fā)展，但是這并不意味著沒有爆發(fā)力。金地還是努力爭取在穩(wěn)健和快速之間做一個(gè)平衡，而非把兩者割裂開來，金地努力在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況下提高效率。

　　“就如我們說的住宅地產(chǎn)銷售利潤率要高，如果銷售利潤率低，單純提高負(fù)債不是辦法。而商業(yè)地產(chǎn)，就更不應(yīng)該單獨(dú)的強(qiáng)調(diào)快，我認(rèn)為要做好非常重要。”凌克稱。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對金地集團(tuán)董事長凌克先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年前五月，金地便銷售了近百億，完成全年銷售目標(biāo)的三分之一，接下來金地將采取哪些營銷措施進(jìn)一步提升去化率，從而順利完成全年300億銷售目標(biāo)？

　　凌克：對于現(xiàn)有庫存，公司下一步將重點(diǎn)考核回款和去化兩項(xiàng)指標(biāo)，提升去化速度。同時(shí)，公司還將大力推進(jìn)項(xiàng)目的成本優(yōu)化工作，在保持品質(zhì)的前提下，通過成本的優(yōu)化為銷售提供更大的發(fā)揮空間，加速庫存去化。

　　對于剛需類產(chǎn)品，要求抓住今年相對有利的政策環(huán)境，加大推盤、加大去化；對于高端產(chǎn)品，公司會(huì)密切關(guān)注影響高端產(chǎn)品去化的政策調(diào)整和變化趨勢，研究高端客戶消費(fèi)心理，同時(shí)保障高端產(chǎn)品始終如一的產(chǎn)品品質(zhì)，爭取提升高端產(chǎn)品的去化。

　　觀點(diǎn)新媒體：抓銷售、促去化，也是今年金地的經(jīng)營策略，在目前房企紛紛以價(jià)換量促進(jìn)銷售的形勢下，金地是否也有對旗下項(xiàng)目作出較大幅度的調(diào)整？能否判斷未來半年的房價(jià)走勢？

　　凌克：對2012年的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為將會(huì)呈現(xiàn)兩個(gè)重要特點(diǎn)：第一是剛需主題年，第二是房價(jià)仍將會(huì)進(jìn)一步回歸理性。

　　近期市場成交量的回升是在房價(jià)調(diào)整以及信貸寬松等因素共同作用下剛需集中入市的結(jié)果。隨著一、二線城市房價(jià)的逐步回落，部分項(xiàng)目已具備了較好的性價(jià)比，09年以來因房價(jià)快速上漲而抑制的剛需客戶將會(huì)逐漸入市，2012年將會(huì)是以剛需為主的市場，符合我們2012年是剛需主題年的判斷。

　　但是，總體而言我們認(rèn)為2012年國家大力度放松調(diào)控政策的可能性較小，房價(jià)走勢料不會(huì)有大的起伏，保持基本的平穩(wěn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年金地完成了四大產(chǎn)品線的調(diào)整，那么今年金地將如何繼續(xù)提高產(chǎn)品的競爭力？

　　凌克：金地將通過產(chǎn)品系列化工作逐步深化并輻射到核心業(yè)務(wù)的各個(gè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)在未來的3-5年內(nèi)項(xiàng)目從拿地到開盤的周期大幅縮減。

　　2012年公司還將推出適合三、四線城市的產(chǎn)品線，重點(diǎn)面向剛需和首次置業(yè)消費(fèi)者，加強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率和經(jīng)營效益。

　　近年來，集團(tuán)對產(chǎn)品的管控有力，成效逐漸凸顯。2011年，新樓盤的房屋質(zhì)量客戶滿意度提升了8個(gè)百分點(diǎn)。在產(chǎn)品質(zhì)量上，金地投入專門的人力物力進(jìn)行把控和管理，建立了較為完善的質(zhì)量管理流程和標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一了產(chǎn)品施工工藝和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在行業(yè)內(nèi)，金地還率先啟用第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，對全國的產(chǎn)品進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，并獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，等等，通過一系列內(nèi)外結(jié)合，戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)結(jié)合的有效體系，打造更高品質(zhì)的金地產(chǎn)品。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)也是金地的主要發(fā)展方向之一，如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？未來商業(yè)地產(chǎn)的方向是什么？

　　凌克：從戰(zhàn)略角度而言，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型背景下、居民收入的不斷提高，內(nèi)需擴(kuò)大，消費(fèi)升級，人們在城市化的進(jìn)程中不斷享受更高品質(zhì)的生活。城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費(fèi)與文化需求，相應(yīng)的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，這應(yīng)合了中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)型的大趨勢。而且，中國目前階段的人均商業(yè)面積，與國外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，還有很大的增長空間。因此從趨勢上看，商業(yè)地產(chǎn)市場大有可為。

　　隨著本輪樓市調(diào)控對商品住宅實(shí)行限購、限貸，部分房企和社會(huì)資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)，也催生了新一輪商業(yè)地產(chǎn)的熱度。

　　相對住宅產(chǎn)業(yè)，商業(yè)項(xiàng)目更為復(fù)雜，無論前期的地段選擇、產(chǎn)品建設(shè)，還是后面的經(jīng)營管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做好。期間需要長期的、大量的資本沉淀，和企業(yè)其他資源比如人力、管理、時(shí)間成本等的投入。穩(wěn)妥發(fā)展、鍛造獨(dú)特優(yōu)勢，金地將按照自己的節(jié)奏發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　大力發(fā)展與消費(fèi)零售緊密相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)，特別是重點(diǎn)城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以及結(jié)合住宅項(xiàng)目的區(qū)域級商業(yè)物業(yè)，提高此類商業(yè)地產(chǎn)租金占集團(tuán)全部營業(yè)收入的比重。十年內(nèi)，金地商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期將做到集團(tuán)規(guī)模占比20%或30%。

　　觀點(diǎn)新媒體：2012年，穩(wěn)盛投資將發(fā)起設(shè)立多支基金，管理目標(biāo)會(huì)提高到50億人民幣左右。能否透露穩(wěn)盛投資的最新募資情況？如何看待目前房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展前景？

　　凌克：穩(wěn)盛投資在2011年進(jìn)一步完善了組織架構(gòu)、工作流程，與金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、行業(yè)組織建立了廣泛合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了從房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)部到獨(dú)立基金公司的轉(zhuǎn)變。目前，穩(wěn)盛投資旗下管理著一只美元房地產(chǎn)基金和4只人民幣房地產(chǎn)基金，管理規(guī)?？傆?jì)約合20多億元人民幣。

　　隨著信托和貸款面臨集中償付，新增融資受限，今年債務(wù)重組及并購的機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，將會(huì)給房地產(chǎn)私募基金帶來機(jī)會(huì)。面臨機(jī)遇，金地集團(tuán)將大力提高房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的市場競爭力，并積極將其培育成公司新的利潤增長點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：有分析指出，由于現(xiàn)金充裕，金地下半年的購地意愿或?qū)㈦S著地價(jià)松動(dòng)和銷售好轉(zhuǎn)而變得相對積極。金地又是如何看待下半年的土地市場情況的？是否會(huì)加大購地動(dòng)作？

　　凌克：2012年的市場將進(jìn)一步沿著2011年的調(diào)整之路前行，政策面從緊的態(tài)勢短期內(nèi)將很難改變。但另一方面，國家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的長效機(jī)制將會(huì)逐漸形成并帶給行業(yè)更好、更長遠(yuǎn)的發(fā)展環(huán)境，強(qiáng)勁的剛需和改善性需求也將逐步引導(dǎo)市場得到適度發(fā)展。

　　金地的土地投資額度是在保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，按照與現(xiàn)金流匹配的原則進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，同時(shí)也要滿足公司長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。基于對市場的判斷，2012年公司會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，量入為出，提高對新項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)，要求有更高的安全邊際或者投資收益。對于已經(jīng)進(jìn)入的城市，我們會(huì)密切關(guān)注投資機(jī)會(huì)，在鞏固已進(jìn)入城市業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，擇優(yōu)選擇城市經(jīng)濟(jì)基本面好、供需關(guān)系優(yōu)良的二、三線城市進(jìn)行適度擴(kuò)張。

　　觀點(diǎn)新媒體：金地將會(huì)通過哪些途徑去實(shí)現(xiàn)國際化的目標(biāo)？

　　凌克：國際化的努力，在金地落實(shí)到很具體的一些實(shí)踐上。比如，我們希望自己的員工，要有一個(gè)非常寬廣的視野，具備較強(qiáng)的適應(yīng)能力。所以，金地經(jīng)常鼓勵(lì)相關(guān)部門的主管到全世界去學(xué)習(xí)，要去最發(fā)達(dá)的地方，也要去最偏遠(yuǎn)的地方。

　　房企國際化最重要的要求，就是對國際化資源的整合能力，包括資本國際化、市場國際化、人力資源和管理智慧國際化。金地未來會(huì)在這些方向上，繼續(xù)努力，我們將沿著“一體兩翼”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，在產(chǎn)品、管理、業(yè)務(wù)模式等各方面，打造復(fù)合型的國際化地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控下，行業(yè)在加速洗牌。未來行業(yè)集中度會(huì)提高至什么程度？

　　凌克：行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)行業(yè)排名前十到二十家的企業(yè)，未來市場占有率會(huì)達(dá)到40%。但估計(jì)這一輪調(diào)控，行業(yè)洗牌還提高不到這種程度，也許要十年左右。因?yàn)榭傮w來說，房地產(chǎn)行業(yè)不是集中型行業(yè)，不像其他行業(yè)排名靠前的幾家企業(yè)就可以做到70%的市場份額。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　凌克：房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過10年黃金發(fā)展之后，目前已面臨新的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。如何保持企業(yè)的長遠(yuǎn)、穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展，是急需回答的戰(zhàn)略課題。

　　我們認(rèn)為，向地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的上下游延伸、深耕，并以此邏輯推進(jìn)住宅開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，是可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)路徑選擇。這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵基本概括為復(fù)合化、國際化；以資本為核心，注重資源整合，將業(yè)務(wù)延伸至地產(chǎn)金融等上游產(chǎn)業(yè)鏈，以及商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，打造能夠應(yīng)對單一區(qū)域和政策調(diào)控限制下的周期性起伏的企業(yè)。我們相信這可以作為努力方向之一。

　　企業(yè)發(fā)展的速度與能力要相匹配，如果過于追求規(guī)模的擴(kuò)張，很可能是以犧牲產(chǎn)品質(zhì)量、創(chuàng)新能力為代價(jià)。

　　金地一直強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健增長，不做投機(jī)性發(fā)展，但是這并不意味著沒有爆發(fā)力。金地還是努力爭取在穩(wěn)健和快速之間做一個(gè)平衡，而非把兩者割裂開來，我們努力在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況下提高效率。就如我們說的住宅地產(chǎn)銷售利潤率要高，如果銷售利潤率低，單純提高負(fù)債不是辦法。

　　而商業(yè)地產(chǎn)，就更不應(yīng)該單獨(dú)的強(qiáng)調(diào)快，我認(rèn)為要做好非常重要。