雖然越來越多的房企加入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大軍中來，但不具備專業(yè)管理能力的開發(fā)商將會(huì)很殘忍地被淘汰。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 2012年是凱德商用香港第二上市后的元年。恰在今年，凱德商用預(yù)計(jì)將有9個(gè)購物中心開業(yè)，當(dāng)中7個(gè)在中國，這令其投入營運(yùn)的中國購物中心比率將超過50%。

　　新一年伊始，凱德商用便積極進(jìn)行了一筆4億新元的融資計(jì)劃，當(dāng)中過半資金主要用于中國市場的擴(kuò)張需要。不久后的4月，凱德商用便宣布收購北京大興區(qū)一處地塊，用于開發(fā)其在北京市南城的首個(gè)項(xiàng)目。購物中心竣工后，將會(huì)是大興區(qū)的地標(biāo)大型購物中心。

　　這也不難看出，凱德商用對(duì)中國商業(yè)市場發(fā)展的持續(xù)看好。而較早前，凱德商用不止一次公開表態(tài)，未來3至5年，公司在華的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量將從目前的53個(gè)增加至100個(gè)。

　　“我們希望在未來5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)中國資產(chǎn)價(jià)值翻倍。”凱德商用中國總裁駱偉漢在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)再度明確表示。

　　不僅如此，為了更好地推動(dòng)旗下商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，凱德商用7月2日表示，公司已設(shè)立一只10億美元的私募股權(quán)基金，用于投資中國的零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，此基金為凱德商用迄今設(shè)立的最大規(guī)?；稹?/p>

　　據(jù)透露，投資者已認(rèn)購凱德商用中國發(fā)展基金III最多合共5億個(gè)單位訂立認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購價(jià)合共5億美元(約39億港元)。認(rèn)購價(jià)相當(dāng)于凱德商用中國發(fā)展基金III總投入資金的50%，將以現(xiàn)金支付?？偼度胭Y金的其余50%將由凱德商用全資附屬公司認(rèn)購，而該基金的資金總額為10億美元(約78億港元)，投資期限為8年。

　　凱德商用表示，凱德商用中國發(fā)展基金III成立后，初期資產(chǎn)為凱德商用旗下三個(gè)正在開發(fā)中的購物中心，包括成都天府項(xiàng)目、魅力城項(xiàng)目及上海盧灣項(xiàng)目。

　　其中，成都凱德廣場·天府(一座6層高集購物中心、住宅及辦公樓的綜合體)，而成都凱德廣場·魅力城(一座5層購物中心)，而上海盧灣項(xiàng)目為一座集8層購物中心及29層辦公樓的綜合體。

　　駱偉漢指出，中國是凱德商用的核心市場之一，公司一貫看好中國市場，致力于深耕中國，并長期都在考量市場上出現(xiàn)的新機(jī)會(huì)，一旦有合適的便會(huì)積極把握?！拔覀儗⒅攸c(diǎn)關(guān)注已有項(xiàng)目的城市，同時(shí)開發(fā)新的市場。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)凱德商用中國總裁駱偉漢先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：早前消息透露，凱德商用投資 6.7億新元在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)開發(fā)七層樓購物中心和兩座甲級(jí)辦公樓。能否透露凱德商用對(duì)于該項(xiàng)目的具體計(jì)劃？

　　駱偉漢：這個(gè)集七層購物中心和兩座甲級(jí)辦公樓的商業(yè)項(xiàng)目是由凱德商用和蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司共同開發(fā)及擁有，整個(gè)項(xiàng)目的總開發(fā)成本預(yù)計(jì)約67.40億人民幣。以50%的有效股份計(jì)算，凱德商用和金雞湖城市發(fā)展各自承擔(dān)約33.70億人民幣的項(xiàng)目開發(fā)成本。

　　項(xiàng)目是“蘇州中心”，即蘇州中央商務(wù)區(qū)核心項(xiàng)目的商業(yè)組成部分，緊鄰金雞湖，同時(shí)靠近蘇州老城區(qū)，并直接連接已于今年4月開始運(yùn)營的地鐵1號(hào)線和未來的5號(hào)線。購物中心的商業(yè)建筑面積為約29萬平方米，而兩座甲級(jí)辦公樓的建筑面積約6萬平方米。因此整個(gè)項(xiàng)目不包括停車位的35萬平方米建筑面積中，零售業(yè)態(tài)占83%。購物中心計(jì)劃面向中高層消費(fèi)者，將引進(jìn)奢侈品牌、高街時(shí)尚品牌、家庭休閑娛樂設(shè)施和美食廣場。中心內(nèi)還將打造一個(gè)奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)溜冰場和一座高科技影院。

　　這是凱德商用在蘇州的首個(gè)項(xiàng)目，將使我們?cè)谌A東區(qū)的購物中心增加至12個(gè)，深化凱德商用在華東乃至中國的發(fā)展，表明我們看好蘇州及華東市場，深耕中國的決心。

　　觀點(diǎn)新媒體：該項(xiàng)目與凱德商用目前運(yùn)營的來福士廣場等購物中心有何不同？在運(yùn)營及管理方面，難度是否也會(huì)有所加大？

　　駱偉漢：蘇州項(xiàng)目不是一個(gè)來福士項(xiàng)目。凱德運(yùn)營的購物中心包括兩類，一類是凱德廣場/MALL品牌，一類是來福士品牌。前者是以購物中心為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，而后者是綜合房產(chǎn)項(xiàng)目，融合了辦公樓、購物中心和酒店/服務(wù)式公寓等多種業(yè)態(tài)，購物中心并非主導(dǎo)業(yè)態(tài)。

　　蘇州項(xiàng)目體量大，定位中高端，由全球知名建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，是凱德商用中國致力在華東區(qū)打造的旗艦項(xiàng)目之一。

　　凱德商用在華發(fā)展業(yè)務(wù)多年，有著豐富的項(xiàng)目運(yùn)營和管理經(jīng)驗(yàn)，有獨(dú)樹一幟的購物中心業(yè)務(wù)模式，融合了商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心經(jīng)營、資產(chǎn)管理及基金管理等多種智能。這種業(yè)務(wù)模式將使凱德商用能在整條零售房地產(chǎn)價(jià)值鏈中運(yùn)用其專業(yè)技能為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值，以及在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)成功建立、開發(fā)及管理規(guī)模龐大的購物中心。

　　觀點(diǎn)新媒體：一直以來，凱德的商業(yè)運(yùn)營能力都是國內(nèi)房企的榜樣，能否分享一下凱德商用在商業(yè)運(yùn)營方面的成功經(jīng)驗(yàn)？未來凱德商用將如何進(jìn)一步提高自身的運(yùn)營管理能力？

　　駱偉漢：凱德商用有三大優(yōu)勢，第一即是擁有規(guī)模優(yōu)勢和行業(yè)領(lǐng)先的零售網(wǎng)絡(luò)。作為亞洲領(lǐng)先的購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者，我們的業(yè)務(wù)遍布新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度51個(gè)城市的99家購物中心，其中72家已開業(yè)，25家在建。

　　我們通過規(guī)模優(yōu)勢，致力于實(shí)現(xiàn)購物中心運(yùn)營的優(yōu)異表現(xiàn)。同時(shí)我們?cè)趨^(qū)域已擁有約1萬個(gè)租約，建立起了行業(yè)領(lǐng)先的網(wǎng)絡(luò)。我們積極與國際及各區(qū)域的零售商們進(jìn)行溝通交流，分享我們的業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃。隨著我們新購物中心的開業(yè)，我們的零售商們能在亞洲經(jīng)濟(jì)增長區(qū)的重要城市與我們一同快速發(fā)展。

　　其次就是擁有國際化的視野和平臺(tái)，助力零售商與我們共同成長。隨著零售業(yè)的不斷發(fā)展，為了在競爭中保持領(lǐng)先，我們也在不斷改進(jìn)我們的購物中心以迎合購物者們不斷變化的期望和需求。我們一直積極致力于引進(jìn)新品牌，通過我們的購物中心將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展至亞洲，并在我們所在區(qū)域幫助零售商開拓新的市場。

　　近期在我們的購物中心開業(yè)，同時(shí)也是首次來到新加坡的零售品牌包括了Aeropostale、Nando‘s和Smiggle。在中國，Hollister、Desigual、Kate Spade和Earth Music & Ecology在我們位于上海的購物中心開業(yè)，這也是他們?cè)谥袊袌龅氖状瘟料?。我們還成功在新加坡和中國的購物中心引進(jìn)了日本零售品牌，例如優(yōu)衣庫（UNIQLO）、和民居食屋（Watami）和薩曼莎·撒烏薩（Samantha Thavasa）。

　　還有便是我們的綜合多功能的獨(dú)特購物中心業(yè)務(wù)模式。該模式融合了商業(yè)房地產(chǎn)投資、開發(fā)、租賃、購物中心經(jīng)營、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，使凱德商用能在整條零售房地產(chǎn)價(jià)值鏈中運(yùn)用其專業(yè)技能為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值。

　　觀點(diǎn)新媒體：截至目前，凱德商用在華的總投資金額大概是多少？近段時(shí)間少見凱德商用在華有新的投資動(dòng)作，您認(rèn)為，下半年凱德商用的投資機(jī)會(huì)是否會(huì)增多？

　　駱偉漢：中國是凱德商用的核心市場之一，我們一貫看好中國市場，致力于深耕中國。我們一直都在考量市場上出現(xiàn)的新機(jī)會(huì)，一旦有合適的便會(huì)積極把握。我們將重點(diǎn)關(guān)注已有項(xiàng)目的城市，同時(shí)開發(fā)新的市場。今年在中國將有7家高品質(zhì)購物中心開業(yè)。

　　在新項(xiàng)目投資方面，4月25日宣布收購北京大興區(qū)一處地塊，用于開發(fā)我們?cè)诒本┦心铣堑氖讉€(gè)項(xiàng)目。購物中心竣工后，將會(huì)是大興區(qū)的地標(biāo)大型購物中心，直接覆蓋周邊約60萬居民。

　　觀點(diǎn)新媒體：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？未來商業(yè)地產(chǎn)的方向是什么？

　　駱偉漢：首先，我們確實(shí)可以看到，自調(diào)控以來，國內(nèi)已有許多房企轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，購物中心數(shù)量也增長得很快。但是跟發(fā)達(dá)國家相比，在中國有組織零售業(yè)滲透少，只占約20%，其他都是零散的零售業(yè)態(tài)，而在發(fā)達(dá)國家為約為60%-80%，可見這個(gè)領(lǐng)域還是大有潛力和機(jī)會(huì)的。凱德商用希望抓住機(jī)會(huì)與中國的商業(yè)地產(chǎn)和零售業(yè)共同發(fā)展和成長，提升行業(yè)的專業(yè)管理水平。

　　其次，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加速以及居民消費(fèi)水平提高等因素，將為零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供廣闊的空間，也為凱德商用的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇。雖然越來越多的房企加入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大軍中來，但具體的定位和目標(biāo)客群還是有所不同，不具備專業(yè)管理能力的開發(fā)商，將會(huì)很殘忍地被淘汰。

　　觀點(diǎn)新媒體：凱德商用此前曾表示，未來3至5年，公司在華的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量將從目前的53個(gè)增加至100個(gè)，該計(jì)劃被業(yè)內(nèi)視為是目前的市場情況下較為樂觀及激進(jìn)，對(duì)此凱德商用有何看法？為了配合擴(kuò)張的需要，凱德商用在人才、技術(shù)、管理等方面是否也有作出相應(yīng)的調(diào)整或配備計(jì)劃？

　　駱偉漢：我們始終看好中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相信商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。我們希望在未來3-5年實(shí)現(xiàn)中國資產(chǎn)價(jià)值翻倍。

　　無論在任何時(shí)候，凱德最看重的是人才，“建宇樹人”是我們的核心企業(yè)文化。我們非常注重對(duì)員工的培訓(xùn)和知識(shí)共享及溝通，制定長期的人才發(fā)展計(jì)劃，實(shí)行跨部門培訓(xùn)及輪崗，從知識(shí)、技能和執(zhí)行三個(gè)層面打造專業(yè)隊(duì)伍。我們還要不斷創(chuàng)新，以提升我們的盈利能力、擴(kuò)大品牌影響力，為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值，提高人民的生活品質(zhì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　駱偉漢：相信房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過不斷的調(diào)整，會(huì)逐漸走向穩(wěn)定和成熟。

　　凱德商用希望通過自身優(yōu)勢和不斷發(fā)展，建立起企業(yè)、租戶和消費(fèi)者三方共贏的生態(tài)體系。在項(xiàng)目層面，我們必須繼續(xù)使用更好的系統(tǒng)、優(yōu)化流程，確保高效使用能源和資源，達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。在公司層面，我們必須確保我們的管理流程、人力資源和財(cái)務(wù)資源能夠持續(xù)保證并引領(lǐng)公司的高速發(fā)展。

　　此外，企業(yè)的發(fā)展離不開社會(huì)，凱德商用會(huì)一如既往地關(guān)注并以實(shí)際行動(dòng)踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值，達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡。