“這個(gè)肯定不是一個(gè)太痛苦的決定。與成千上百億的房子賣不掉相比，這已經(jīng)是一個(gè)非常好的決定?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 綠城集團(tuán)6月12日公布5月銷售簡訊披露，5月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)售合共929套，銷售面積約17萬平方米，銷售金額為人民幣34億元(包括4億的協(xié)議銷售額)。銷售額較4月份跌7.4%，同比則增加13%。

　　截至5月底，綠城集團(tuán)已累計(jì)取得銷售金額約138億元(包括29億的協(xié)議銷售額)，總銷售金額中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為86億元。

　　七折降價(jià)？

　　5月綠城共有6個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出銷售，分別為新疆百合公寓、蘇州御園、南通玉蘭公寓、新泰玉蘭花園、臨安曼陀花園及合肥翡翠湖玫瑰園。當(dāng)中除了新疆百合公寓是平層官邸、蘇州御園及臨安曼陀花園為別墅項(xiàng)目以外，其余都是商鋪項(xiàng)目。

　　總推盤面積約10.5萬平方米，但成交面積僅有約2.52萬平方米，當(dāng)月新推盤去化率也僅有24%左右。主要新推項(xiàng)目總銷售金額為5.29億元，占當(dāng)月總銷售金額的16%左右，銷售均價(jià)為20984元/平方米。

　　不難發(fā)現(xiàn)，綠城5月還是以消化庫存為主，并且主推商鋪項(xiàng)目。而銷售去化較快，更多人愿意將之與“降價(jià)”聯(lián)系起來。

　　就在近期，綠城·蘭園蘭悅組團(tuán)首次開盤，推出2號(hào)樓170余套房源，當(dāng)日去化7成以上。6月9日繼續(xù)加推1號(hào)樓，共57套房源，主力戶型110方兩房和180、192方四房。起價(jià)2.98萬元/平方米，均價(jià)3.28萬元/平方米。

　　位于西溪板塊的翡翠城靈峰苑，推出了起價(jià)11000多元/平方米的住宅。

　　據(jù)了解，西溪誠園也將于6月中旬將推誠公館80余套，戶型面積130-160方，預(yù)計(jì)均價(jià)18600元/平米。

　　熟悉綠城這幾個(gè)項(xiàng)目的人知道，西溪誠園的住宅均價(jià)一度超過3.7萬元/平方米；蘭園住宅售價(jià)5.5萬元/平方米，翡翠城普通公寓售價(jià)1.8萬元/平方米。

　　從價(jià)格上來看，綠城幾乎是以“七折”出售。但據(jù)了解，是次上述項(xiàng)目推出的項(xiàng)目以酒店式公寓為主，使用產(chǎn)權(quán)均為40年，由于酒店式公寓與住宅的價(jià)格體系并不在同一水平中，這所謂的“降價(jià)”還尚待商榷。

　　不過，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整還是為綠城的銷售帶來較大的提升。綠城常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年日前透露，6月前七天，亦共完成銷售12.8億，其中協(xié)議4.6億元。

　　當(dāng)然，這里面還有銷售體系變革帶來的作用?！敖衲晟习肽晡覀冇肿隽虽N售的推動(dòng)和改進(jìn)，到5月份結(jié)束的時(shí)候，我們的銷售額幾乎是我們年初制定銷售計(jì)劃的100%。我認(rèn)為我們銷售方式、模式的改進(jìn)在其中起了相當(dāng)大的作用，或者是四分之一，或者是三分之一。如果沒有這樣一個(gè)銷售方式和積極性更好的發(fā)揮，我們上半年的銷售業(yè)績可能只能完成70%到80%?！彼涡l(wèi)平日期公開表示。

　　他續(xù)稱，下半年綠城的銷售質(zhì)量會(huì)更高，因?yàn)橛泻芏鄻潜P都在下半年推向市場。

　　賣股賣地

　　而近期，房地產(chǎn)業(yè)界最為關(guān)注的，當(dāng)屬綠城出售24.6%的股權(quán)予九龍倉了。

　　6月8日下午，在杭州綠城中國與九龍倉的聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)上，綠城常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年當(dāng)眾宣布，將向香港九龍倉配股，配股完成后，九龍倉將持有綠城中國24.6%股權(quán)，成為其第二大股東。

　　此次合作涉及資金合共約港幣51億元 （人民幣約41.8億）。由兩個(gè)部分組成：第一部分股份配售，配股價(jià)為港幣5.2元，合共金額為港幣17億元，股份數(shù)目為3.3億股（占當(dāng)前股本數(shù)19.99%）；

　　第二部分股份配售及發(fā)行永久次級(jí)可換股可贖回證券，股份配售的配股價(jià)為港幣5.2元，金額為港幣8.4億元，股份數(shù)目為1.6億股（占當(dāng)前股本數(shù)9.88%）﹑永久次級(jí)可換股可贖回證券金額為港幣25.5億元，證券發(fā)行起第3年后可轉(zhuǎn)換，換股價(jià)為港幣7.4元，發(fā)行后首個(gè)5年年利率9%；之后每5年的遞升差額為2%，發(fā)行后贖回溢價(jià)每年增加3.5%；最高溢價(jià)不超過17.5%。

　　綠城表示，本次戰(zhàn)略性投資將有助于提高集團(tuán)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，優(yōu)化本集團(tuán)的資本架構(gòu)和管治架構(gòu)。

　　宋衛(wèi)平稱，配股完成后，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率將由140%降至89%，未來會(huì)把比率控制至穩(wěn)定范圍。而按照綠城此前公布的目標(biāo)，今年的凈資產(chǎn)負(fù)債率要控制在80%以內(nèi)。

　　“這個(gè)肯定不是一個(gè)太痛苦的決定。與成千上百億的房子賣不掉相比，這已經(jīng)是一個(gè)非常好的決定?！彼涡l(wèi)平稱。

　　在這次出售股權(quán)之前，綠城才剛剛完成幾項(xiàng)土地項(xiàng)目的出售。

　　綠城公告，于5月24日，綠城將一家主要持有臺(tái)州紫薇花園項(xiàng)目聯(lián)營公司的39%股權(quán)，以3900萬元出售予獨(dú)立第三方。此次轉(zhuǎn)讓完成后，綠城仍持有該公司10%股權(quán)。

　　同天，綠城還將持有臺(tái)州海棠花苑項(xiàng)目臺(tái)州聯(lián)營公司35%股權(quán)以3500萬元出售，轉(zhuǎn)讓完成后，綠城仍持有該公司10%股權(quán)。

　　然而，與這些項(xiàng)目出售回籠的資金額相比，出售股權(quán)換來的現(xiàn)金卻遠(yuǎn)比之前賣6個(gè)項(xiàng)目回籠的60億現(xiàn)金要少。面對(duì)為什么不采取多賣幾個(gè)項(xiàng)目來回籠現(xiàn)金的疑問，宋衛(wèi)平就此解釋，那些項(xiàng)目里可賣的程度，找不找得到合適的賣家，賣家對(duì)于價(jià)格的壓制，馬上導(dǎo)致虧本的可能性，它不一定是增量，而這些股權(quán)是增量。

　　但同時(shí)，有一點(diǎn)不能忽略，如果這25億港元債券悉數(shù)轉(zhuǎn)股，九龍倉就可憑最終35.1%的持股數(shù)成為綠城的“老大”，宋衛(wèi)平只能退居二線。

　　宋衛(wèi)平明確表示：“可轉(zhuǎn)換債可以被贖回，也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)。但是，我們現(xiàn)在跟九龍倉達(dá)成一個(gè)基本默契，我們盡可能在三年之內(nèi)贖回來?！比曛?，綠城能否贖回該部分債券目前尚無法預(yù)料。但至少可以肯定的是，綠城在這三年里，必須要更好地經(jīng)營銷售，才可能有這么一筆足夠的資金。