項(xiàng)目布局過(guò)于集中會(huì)導(dǎo)致公司分散抗風(fēng)險(xiǎn)效果不明顯，如果一旦廈門整體市場(chǎng)不樂(lè)觀，禹洲的銷售將會(huì)被動(dòng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)  見(jiàn)習(xí)編輯 彭飛 前五月31.55億元的合約銷售額，對(duì)一線房企而言，或許只是單月成績(jī)，但在禹洲地產(chǎn)看來(lái)，這已實(shí)屬難得。

　　6月5日，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公司2012年5月業(yè)績(jī)通訊顯示，5月單月，禹洲地產(chǎn)錄得合約銷售金額約8.82億元，環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)156%；錄得合約銷售面積約10.73萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20%，同比增長(zhǎng)245%。

　　1至5月，禹洲地產(chǎn)合約銷售金額達(dá)到31.55億元，合約銷售面積為36.79萬(wàn)平方米；金額和面積分別同比增長(zhǎng)116%和158%；同時(shí)，禹洲地產(chǎn)累計(jì)的認(rèn)購(gòu)未簽約金額約為5.95億元。

　　以禹洲地產(chǎn)年初公布的今年50億元全年目標(biāo)來(lái)看，前五月，其已完成近八成，這在上市企業(yè)中顯得頗為耀眼。

　　暫不上調(diào)目標(biāo)

　　在達(dá)到全年目標(biāo)近8成后，外界都較為看好禹洲會(huì)適當(dāng)?shù)奶岣呓衲甑匿N售目標(biāo)。但在禹洲自身看來(lái)，目前討論是否調(diào)高目標(biāo)，還為時(shí)尚早。

　　“公司暫未有計(jì)劃上調(diào)銷售目標(biāo)，但不排除將來(lái)作出適當(dāng)調(diào)整。”這是禹洲地產(chǎn)主席林龍安在5月29日股東會(huì)后的表態(tài)。

　　禹洲地產(chǎn)投融資關(guān)系經(jīng)理?xiàng)铊I也向觀點(diǎn)新媒體表示，前五月的銷售業(yè)績(jī)公司確實(shí)較滿意，但是否會(huì)上調(diào)銷售目標(biāo)，公司當(dāng)前暫無(wú)計(jì)劃，不過(guò)在8月份公司公布中期業(yè)績(jī)報(bào)告時(shí)，才會(huì)做具體調(diào)整。

　　楊鐸續(xù)稱，公司目前還是會(huì)繼續(xù)執(zhí)行年初制定的銷售策略，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，主要推出以住宅為主的樓盤，輔之以少量高端別墅。

　　事實(shí)上，禹洲地產(chǎn)今年初制定的50億元的銷售目標(biāo)，相比去年是有所下調(diào)的。2011年，禹洲地產(chǎn)的全年目標(biāo)是65億元，但最終僅實(shí)現(xiàn)合約銷售額42.97億元，完成原定目標(biāo)的66%。

　　或許正是由于2011年未達(dá)目標(biāo)的原因，禹洲地產(chǎn)今年初才在審視整體市場(chǎng)環(huán)境后，提出了較為保守的50億目標(biāo)。

　　但即便如此，知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普亦曾于今年2月份指出，基于2011年禹洲地產(chǎn)銷售表現(xiàn)遜于預(yù)期，因此認(rèn)為禹洲地產(chǎn)今年50億元的目標(biāo)，還是顯得過(guò)于進(jìn)取。

　　如今看來(lái)，禹洲地產(chǎn)前五月的銷售表現(xiàn)，顯然出乎標(biāo)普的意料之外。

　　“禹洲最近的銷售表現(xiàn)確實(shí)比我們的預(yù)期好，這和其調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，銷售價(jià)格較為貼近市場(chǎng)有關(guān)，以此來(lái)看，禹洲今年要完成全年銷售目標(biāo)還是有保證的。”標(biāo)普分析師陸楓如是對(duì)觀點(diǎn)新媒體談到。

　　但是，陸楓在肯定禹洲近期的銷售表現(xiàn)外，還提出了一些擔(dān)憂。其稱，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松的環(huán)境下，禹洲是否能持續(xù)這種銷售勢(shì)頭，還需進(jìn)一步觀察；同時(shí)，禹洲的項(xiàng)目過(guò)度集中在廈門、福州兩地，這也是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　項(xiàng)目集中風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，陸楓的擔(dān)憂也不無(wú)道理。據(jù)禹洲地產(chǎn)5月業(yè)績(jī)通訊顯示，廈門、福州兩地前五月的銷售額占比達(dá)到禹洲全部銷售額的近9成。

　　在禹洲地產(chǎn)的大本營(yíng)廈門，目前在售的項(xiàng)目多達(dá)7個(gè)，福州則為2個(gè)，而禹洲目前全部在售項(xiàng)目為14個(gè)。

　　對(duì)于項(xiàng)目過(guò)于集中的疑問(wèn)，禹洲地產(chǎn)相關(guān)人士曾表示，禹洲的發(fā)展戰(zhàn)略還是堅(jiān)持在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固在廈門海西的的基本地位，然后才會(huì)在其他城市尋找項(xiàng)目進(jìn)行滲透。

　　禹洲5月業(yè)績(jī)通訊還顯示，按合約銷售面積計(jì)算，5月份禹洲地產(chǎn)在廈門住宅市場(chǎng)的份額高達(dá)11.2%。

　　禹洲此種策略在外界看來(lái)，雖然單個(gè)城市項(xiàng)目集中度高，可以使公司在管理、成本投入上更為方便，也能形成一定的合力助推項(xiàng)目銷售。

　　但這種策略最為明顯的問(wèn)題是，項(xiàng)目布局過(guò)于集中會(huì)導(dǎo)致公司分散抗風(fēng)險(xiǎn)效果不明顯，如果一旦廈門整體市場(chǎng)不樂(lè)觀，禹洲的銷售將會(huì)被動(dòng)。

　　另外，項(xiàng)目過(guò)分集中在一個(gè)城市，還將導(dǎo)致整體銷售均價(jià)下滑，侵蝕公司的利潤(rùn)率。

　　禹洲的5月業(yè)績(jī)通訊就顯示，今年其首5個(gè)月的合約銷售均價(jià)約8575元/平方米，而2011年前五月的合約銷售均價(jià)為10281元/平方米，同比下降約17%。

　　陸楓就指出，禹洲當(dāng)前較好的銷售勢(shì)頭，很大一部分原因就是原至銷售價(jià)格下滑，采取了以價(jià)換量的銷售策略。

　　林龍安也曾表示，公司的新盤雖沒(méi)有降價(jià)，但推盤時(shí)已作相應(yīng)調(diào)整，估計(jì)利潤(rùn)會(huì)受到輕微影響。如若擴(kuò)大銷售，利潤(rùn)不排除較過(guò)去幾年更好，但相信可以做到薄利多銷。