瑞房只是正式將商業(yè)地產(chǎn)分拆提上重要日程，但至于何時(shí)實(shí)現(xiàn)，依然有待觀察，畢竟目前的資本市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 瑞安旗下商業(yè)房地產(chǎn)的獨(dú)立上市，是羅康瑞一直以來(lái)的愿望，可惜長(zhǎng)期處于擱淺狀態(tài)。不過(guò)，相信分拆上市一事，應(yīng)該不會(huì)拖太久。

　　就在今年五月下旬，瑞安房地產(chǎn)正式公告宣布，公司已就分拆中國(guó)新天地有限公司向聯(lián)交所提交建議，而聯(lián)交所已確認(rèn)可進(jìn)行建議分拆。

　　據(jù)了解，建議分拆的主體中國(guó)新天地定位為瑞安集團(tuán)的首要商業(yè)地產(chǎn)公司。中國(guó)新天地的業(yè)務(wù)將主要聚集在中國(guó)城市繁華地段管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂(lè)及酒店物業(yè)。

　　當(dāng)然，僅從目前的公開信息來(lái)看，瑞房只是正式將商業(yè)地產(chǎn)分拆提上重要日程，但至于何時(shí)實(shí)現(xiàn)，依然有待觀察，畢竟目前的資本市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳。

　　“目前的市況確實(shí)并非是最理想，我們現(xiàn)在是先做好準(zhǔn)備工作，下半年如果市況有所改善，我們會(huì)比較積極推進(jìn)這件事。”6月7日股東大會(huì)之后，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞回應(yīng)稱。其更表示，如果時(shí)勢(shì)不好，新天地可能會(huì)推遲上市。

　　新天地上市

　　在瑞房正式宣布將新天地進(jìn)行分拆之后，相關(guān)的市場(chǎng)消息也隨之而來(lái)。

　　5月29日，即瑞房公布分拆的第二天，就有報(bào)道援引消息人士的話透露，瑞房計(jì)劃是次新天地的分拆，在香港上市融資10億美元。

　　同時(shí)并稱，瑞房已經(jīng)聘請(qǐng)摩根大通和Standard Chartered Securities安排上市事宜，預(yù)計(jì)會(huì)在今年第三或第四季度完成分拆上市。

　　而較早前，亦有傳聞指出，瑞房考慮將新天地等內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)分拆，或采用房地產(chǎn)投資信托(REITs)的形式在香港上市。

　　當(dāng)天，羅康瑞并未透露過(guò)多關(guān)于分拆的具體事項(xiàng)，包括新天地的估值、集資金額、分拆形式等等。但其表示，目前有四家投行參與到是次的分拆計(jì)劃當(dāng)中，瑞房與其亦將會(huì)繼續(xù)商討相關(guān)事宜，但如何做才是一個(gè)最好的安排，暫時(shí)未有決定。

　　同時(shí)，羅康瑞亦明確否認(rèn)了此前將采取REITs上市的說(shuō)法。“我們不會(huì)用REITs的方式上市，我們希望公司本身有這個(gè)實(shí)力，而不是純粹收租派息。”

　　選擇分拆，當(dāng)然是為了融資。瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進(jìn)港較早前亦指出，瑞安在大陸的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展到一定規(guī)模，且已比較成熟。瑞安去年就準(zhǔn)備將商業(yè)地產(chǎn)分拆上市，分拆后可拓展更多融資渠道。

　　高盛于5月29日也發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱，若能分拆成功，可使瑞房更能集中發(fā)展大型綜合項(xiàng)目，高端商業(yè)資產(chǎn)亦會(huì)多一個(gè)融資平臺(tái)，有助瑞房降低負(fù)債比。

　　但這也多少讓人懷疑瑞房的資金鏈情況。雖然瑞房明確暫無(wú)拿地的計(jì)劃，但畢竟在此之前瑞房也進(jìn)行了兩筆融資安排，且目前的銷售情況不是太盡如人意。

　　今年1月至2月，瑞房成功發(fā)行2.5億新幣及4.75億美元債券為業(yè)務(wù)發(fā)展籌集充沛資金。截至2011年末，瑞房現(xiàn)金及銀行存款為63.7億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率為65%。而據(jù)最新消息透露，瑞房正尋求一筆約20億元人民幣的三年期貸款，用于上海的一項(xiàng)住宅項(xiàng)目。

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)尹焰強(qiáng)就此解釋，在今年年初做的兩筆債券是在市場(chǎng)環(huán)境尚好的情況完成的，“有人問(wèn)這些債券是否很重要，沒(méi)做成會(huì)否使公司有資金壓力，我可以告訴你，我們不存在打的資金壓力。”

　　他指出，截至2011年末公司共有資金63億，加上年初的兩筆債券共增加資金42億，目前資金情況較充裕，并足夠完成今年開發(fā)項(xiàng)目的需要。他更稱，融資是在市場(chǎng)好的情況才會(huì)去做，而非被迫去做，目前的債券市場(chǎng)大門已經(jīng)基本關(guān)閉了，下半年市場(chǎng)是否重開，是否適合集資仍不清楚，但暫時(shí)并無(wú)任何集資的打算。

　　李進(jìn)港亦指出，雖然截至5月底公司僅完成19億的銷售額，較全年120億銷售目標(biāo)仍有相當(dāng)長(zhǎng)的一段距離，但大部分樓盤集中在今明兩月或下半年推出。加上一些正在洽談的非核心商業(yè)的出售，對(duì)今年的銷售目標(biāo)的完成有信心，當(dāng)然可能會(huì)隨著不同的環(huán)境做一些微調(diào)。

　　“去年上半年瑞房也是僅完成年度目標(biāo)的20-30%，因?yàn)槲覀兊谋P不多只有8個(gè)，中間可能會(huì)因應(yīng)建筑周期集中在下半年推，但有幾個(gè)比較成熟的盤，比較受歡迎的盤今年也在出售。”李進(jìn)港續(xù)稱。

　　如何定位？

　　盡管如此，羅康瑞較早前也表示，如果分拆一事能行，瑞房的資金也會(huì)變得更為充裕些。當(dāng)然，市場(chǎng)情況總是變幻莫測(cè)，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)最后的結(jié)果將是如何。有分析人士指出，盡管近期香港股市有回暖跡象，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然不明朗，加上瑞安負(fù)債率不斷上升，分拆上市未必能受到投資者青睞。

　　包括羅康瑞自己也指出，盡管目前地方政府有一些微調(diào)促進(jìn)銷售的措施，近期樓市銷售的情況有所回升，但相信短期內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會(huì)有很大的松動(dòng)。

　　“市況我們控制不了，我們一定要做好準(zhǔn)備，如果市況真的不能承受我們上市的計(jì)劃，我們當(dāng)然是另外有自己的安排，但現(xiàn)在仍然有信心應(yīng)該可以做到。”羅康瑞稱。

　　不過(guò)，對(duì)羅康瑞來(lái)說(shuō)，分拆不僅僅是為了融資這么簡(jiǎn)單。

　　如果新天地分拆成功，那就意味著，瑞安集團(tuán)將變成有三個(gè)地產(chǎn)上市公司平臺(tái)：瑞安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)及中國(guó)新天地。羅康瑞對(duì)于這三家公司的對(duì)應(yīng)定位是：地產(chǎn)開發(fā)商、特殊項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)者及資產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)投資者。

　　羅康瑞稱，如此分拆，主要是為了使商業(yè)和寫字樓的物業(yè)價(jià)值能夠得以更大的體現(xiàn)，也可以為股東謀取更大的利益。

　　但事實(shí)上，在瑞安建業(yè)宣布轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)之后，雖然瑞安一再?gòu)?qiáng)調(diào)瑞安建業(yè)與瑞房的分工與定位，但市場(chǎng)始終不能很好地對(duì)雙方進(jìn)行區(qū)分，這也使得瑞安旗下地產(chǎn)公司的估值一直處于偏低水平。

　　“我知道市場(chǎng)對(duì)我們的分工不是很清楚，雖然我們公司內(nèi)部比較了解，但市場(chǎng)不清楚就對(duì)我們的股價(jià)有影響，我們一定會(huì)去面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，并一定會(huì)去解決。”

　　羅康瑞指出，目前瑞安集團(tuán)最重要的工作就是希望將集團(tuán)的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，使業(yè)務(wù)合理化，也可以令市場(chǎng)更清晰明白公司的分工。至于未來(lái)瑞安建業(yè)、瑞安房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)是否會(huì)做出調(diào)整，這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)還不是太著急，但會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候向公眾交代清楚。