這也打破了上海土地市場(chǎng)持續(xù)多月的沉寂、冷清局面。據(jù)了解，在過去的五個(gè)月里，上海成交的29幅經(jīng)營(yíng)性用地中，僅有3幅溢價(jià)率超過20%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 一天推八地、79家房企關(guān)注、高溢價(jià)成交，如此熱鬧的盛況，上海土地市場(chǎng)已久違多時(shí)。

　　6月6日，上海土地交易中心迎來共八幅經(jīng)營(yíng)用地的集中競(jìng)拍，出讓面積共19.4萬(wàn)平方米，總起始價(jià)21.66億元。最終，除了當(dāng)中三幅地塊因?yàn)閮H有1名競(jìng)買申請(qǐng)人而底價(jià)成交，其余5幅地塊的溢價(jià)率全超過20%。即使算上3幅底價(jià)成交地塊，當(dāng)天土地出讓的整體溢價(jià)率也高達(dá)73%。

　　上海土地市場(chǎng)終于迎來拍賣高峰。

　　超四倍底價(jià)成交

　　當(dāng)天推出的8幅地塊分別為臨港蘆潮港社區(qū)B0201、B0202-2地塊、東大名路1060號(hào)地塊、嘉定區(qū)嘉定新城B25-1地塊、嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊、嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)28-01地塊、楊浦區(qū)1街坊地塊、嘉定區(qū)澄瀏中路以東、迎園路以北地塊（B10-01、B10-05）以及嘉定區(qū)回城西路以東、安昌弄以北二期地塊。

　　用地性質(zhì)包括動(dòng)遷安置房地塊1幅，2幅普通商品房用地，及4幅商業(yè)或商辦用地。

　　這八幅地塊似乎頗受房企們青睞。正式拍賣前夕，即在6月5日，便有79家房企領(lǐng)取競(jìng)買申請(qǐng)書，當(dāng)中不乏綠地、佳兆業(yè)、建發(fā)等著名開發(fā)企業(yè)。而競(jìng)拍當(dāng)天，上海土地交易中心擠滿了眾多前來參拍的開發(fā)商及相關(guān)行業(yè)人士。

　　其中，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)28-01地塊未入市便受到諸多關(guān)注。截止6月4日，已吸引了19家企業(yè)前來領(lǐng)取競(jìng)買申請(qǐng)書，5家企業(yè)提交競(jìng)買申請(qǐng)，而起拍價(jià)亦由2.62億元上浮至了3.44億元。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，該地塊也是今年以后住宅用地競(jìng)買申請(qǐng)人數(shù)最多的一次，預(yù)計(jì)將會(huì)產(chǎn)生較高溢價(jià)。

　　資料顯示，該地塊東至康豐北路，南至基地邊界，西至康年路，北至崇福路，出讓面積23307.3平方米，容積率2.5，起始樓板價(jià)4500元/平，規(guī)劃為居住用地。出讓條件規(guī)定，地塊內(nèi)中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的25%，即14567.06平方米。同時(shí)該地塊配建的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)與所在項(xiàng)目的商品住宅同步建設(shè)、同步配套、同步交付。

　　最終，該地塊由佳兆業(yè)旗下控股子公司上海新灣投資發(fā)展有限公司以4.07億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)6990元/平，溢價(jià)率55.33%。

　　但這并非是當(dāng)天溢價(jià)率最高的成交地塊，嘉定新城D10-24地塊的最終成交溢價(jià)率達(dá)到435.5%。

　　嘉定新城D10-24地塊出讓之前，領(lǐng)取競(jìng)買申請(qǐng)人數(shù)和實(shí)際競(jìng)買人數(shù)也分別達(dá)到15人和6人。最終，該地塊由上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元拍得，而3268萬(wàn)元的起拍價(jià)相比，成交價(jià)暴增了4倍有余，溢價(jià)率高達(dá)435.5%。

　　出讓公告顯示，嘉定新城D10-24地塊系商業(yè)用途，地處遠(yuǎn)香湖景觀區(qū)域內(nèi)，目前周邊正在開發(fā)建設(shè)，北側(cè)與之隔湖相望的是正在建設(shè)的保利大劇院，地塊西北側(cè)約500米處為已基本建成的嘉定圖書館、文化館項(xiàng)目。地塊總體占地面積達(dá)到21789平方米，但容積率僅為0.5。

　　暫時(shí)緩解的慘淡

　　雖然其余地塊普遍成交溢價(jià)率不高，但嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊的罕見高溢價(jià)，也確實(shí)令當(dāng)天土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率普遍上漲。

　　據(jù)了解，甘肅路得房地產(chǎn)有限公司以2.13億元競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城B25-1地塊，樓板價(jià)2673元/平，溢價(jià)率33.63%。上海臨港蘆潮港經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司以1.44億元競(jìng)得臨港蘆潮港社區(qū)B0201、B0202-2地塊，樓板價(jià)2214元/平，溢價(jià)率34.67%。建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司、廈門建發(fā)股份有限公司以6.4億元競(jìng)得楊浦區(qū)1街坊地塊，樓板價(jià)20113元/平，溢價(jià)率25.49%。

　　而東大名路1060號(hào)地塊及嘉定區(qū)回城西路以東、安昌弄以北二期地塊則均以底價(jià)成交，分別由綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以8.89億元及山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司以1.24億元底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)分別為23000元/平、3210元/平。

　　這也打破了上海土地市場(chǎng)持續(xù)多月的沉寂、冷清局面。據(jù)了解，在過去的五個(gè)月里，上海成交的29幅經(jīng)營(yíng)性用地中，僅有3幅溢價(jià)率超過20%。

　　事實(shí)上，今年前五月，上海土地市場(chǎng)成交情況相當(dāng)?shù)兔浴Ｏ嚓P(guān)分析數(shù)據(jù)指出，今年前五月，上海共成交29幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額為85.12億元，較去年同期減少76.49%，僅占去年全年總成交額的三成，萎縮趨勢(shì)明顯。

　　值得注意的是，上海住宅用地的供應(yīng)量也大幅減少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月申城住宅屬性用地出讓數(shù)量合計(jì)只有4幅，僅為去年同期的七分之一。從溢價(jià)水平看，年內(nèi)4幅宅地僅1幅為非底價(jià)成交，溢價(jià)率為27.2%。而去年同期27幅宅地中則僅一地塊底價(jià)成交，最高溢價(jià)率高達(dá)205.5%。

　　不過進(jìn)入六月，上海慘淡的土地成交現(xiàn)狀或得到緩解。據(jù)相關(guān)信息顯示，在6月15日前上海進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)性地塊就達(dá)到12塊。就6日土地成交的情況來看，成交的情況也較讓人滿意。其中嘉定區(qū)更被認(rèn)為未來將是供地的主要區(qū)域。

　　有報(bào)道援引一知情人士的話稱，嘉定后續(xù)土地儲(chǔ)備充裕，目前恒大、佳兆業(yè)等房企都在洽購(gòu)嘉定宅地，預(yù)計(jì)后期嘉定地塊掛牌量會(huì)明顯增多。

　　高溢價(jià)的原因

　　但如今的高溢價(jià)是否真的意味著未來上海的土地市場(chǎng)將走向回暖？我們得到的，更多是否定的答案。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上述溢價(jià)成交的土地，多數(shù)是因?yàn)槲恢脜^(qū)位較好，后期具有明顯的成長(zhǎng)和溢價(jià)價(jià)值，且不少開發(fā)企業(yè)為了企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要，也會(huì)在不同城市積極拿地儲(chǔ)備土地資源，這樣的行為也會(huì)導(dǎo)致“高溢價(jià)”。

　　而低起拍價(jià)亦是導(dǎo)致高溢價(jià)的原因之一。嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊起始樓板價(jià)3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商辦類地塊平均中標(biāo)樓板價(jià)已在4221元/平方米，拍賣方通過“低起拍價(jià)”讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高溢價(jià)率現(xiàn)象。

　　但張宏偉指出，當(dāng)前的成交量回暖還未呈現(xiàn)持續(xù)狀態(tài)，且當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，不會(huì)激進(jìn)拿地，如果地價(jià)略顯高于市場(chǎng)預(yù)期，就會(huì)停止出手。

　　他續(xù)稱，在樓市“降價(jià)跑量”的市場(chǎng)背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場(chǎng)成交趨勢(shì)。從市場(chǎng)接受度來講，MINI地塊控制地塊總價(jià)過高，開發(fā)企業(yè)相對(duì)容易接受，減少流拍的風(fēng)險(xiǎn)。

　　他更指出，土地市場(chǎng)確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“高溢價(jià)”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒有改變開發(fā)商對(duì)于未來市場(chǎng)利好的預(yù)期，讓開發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　張宏偉最后表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”不是一件好事情?！叭绻?dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向”微調(diào)“為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊?！?/p>