房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入"下半場"，游戲規(guī)則將發(fā)生徹底變化，通過信息不對稱、資源分配不對稱賺取高利潤的時代已過去。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 小滿過后，和煦微風(fēng)，山水甲天下的桂林風(fēng)景一片美好?；幽暌策x擇了在這個時候在廣西桂林向社會推出麓湖國際項(xiàng)目，希望借此打造桂林高端生活樣本。

　　在媒體見面會上，花樣年主席兼首席執(zhí)行官潘軍表示，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控預(yù)期不變的情況下，花樣年已經(jīng)制定了新的戰(zhàn)略規(guī)劃予以應(yīng)對，未來將以金融為驅(qū)動，以服務(wù)為核心，以開發(fā)為工具，并大力發(fā)展城市綜合體以及養(yǎng)老地產(chǎn)，把戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)放在一二線的核心城市。

　　2009年時，在品牌開發(fā)商齊齊搶占一線城市的“地王”時，花樣年卻選擇了避其鋒芒，并不斷在二三線城市獲取“低成本”的土地儲備。對此，潘軍也曾認(rèn)為理性的拿地是企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的核心。

　　而今，理性拿地依舊是潘軍不變的發(fā)展策略，不過戰(zhàn)略卻有所調(diào)整。“對于一二線城市與三四線城市，現(xiàn)在花樣年的戰(zhàn)略也有所調(diào)整，會把重點(diǎn)放在核心城市，而對三四線城市基本是放棄了”，潘軍如是說。

　　他表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“下半場”，游戲規(guī)則將發(fā)生徹底的變化，通過信息不對稱、資源分配不對稱賺取高利潤的時代已經(jīng)過去。而目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被做成成本導(dǎo)向型的高周轉(zhuǎn)行業(yè)，這已經(jīng)是把房地產(chǎn)變成了加工業(yè)。

　　因此，潘軍表示，房地產(chǎn)企業(yè)不能還像從前那樣只倚重開發(fā)，而是要加強(qiáng)經(jīng)營管理能力及資源整合能力，以實(shí)現(xiàn)未來的可持續(xù)發(fā)展。

　　潘軍強(qiáng)調(diào)，從產(chǎn)業(yè)布局、人口增長和服務(wù)資源等角度看，中國三四線城市是沒有未來的。未來花樣年的戰(zhàn)略重點(diǎn)會轉(zhuǎn)向核心城市，下個月會進(jìn)軍北京，并積極在上海、廣州尋找機(jī)會，同時進(jìn)軍武漢、大連、重慶等1.5線。而在東莞、惠州、無錫等城市則會進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮。

　　立足于核心城市，自然離不開城市綜合體的開發(fā)。“發(fā)展城市綜合體能使花樣年達(dá)到財(cái)務(wù)平衡，并以此應(yīng)對常態(tài)的宏觀調(diào)控。”潘軍表示，今年在建的城市綜合體項(xiàng)目有5個，分別在成都、南京和桂林，未來還將啟動在深圳的城市綜合體項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業(yè)的比例大概是8:2，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流基本平衡。潘軍表示，希望自持物業(yè)能夠越來越多，但整體速度取決于集團(tuán)金融平臺的發(fā)展速度。

　　花樣年目前已經(jīng)成立了花樣年基金管理公司，該基金籌備工作自去年底已經(jīng)開始，計(jì)劃在今年底前集資10億元人民幣，并希望在3至5年內(nèi)將該基金的規(guī)模擴(kuò)大到100億元，該基金將投向花樣年自有項(xiàng)目及其他公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“沒有金融平臺的房企會淪為加工企業(yè)”，對此，潘軍也決心要把花樣年打造成為一個穩(wěn)定發(fā)展的金融平臺。“以金融為驅(qū)動，以服務(wù)為核心，以開發(fā)為工具”，潘軍如是闡釋未來花樣年全新的大藍(lán)圖。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)越來越發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)也是花樣年未來發(fā)展必不可少的重要方面之一。

　　潘軍表示，樓市進(jìn)入下半場，人們不光需要有住的地方，更需要住的地方有人味。地產(chǎn)商不應(yīng)只負(fù)責(zé)提供房子，更要提供服務(wù)，花樣年將通過服務(wù)創(chuàng)造規(guī)模。他強(qiáng)調(diào)，未來十年將是養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時期，普通住宅則將走向衰落。

　　于此，服務(wù)方面是尤為重要。潘軍表示，花樣年要做一個“有趣、有味、有料”的企業(yè)，致力打造更多的服務(wù)平臺。

　　目前，花樣年共有5個服務(wù)運(yùn)營平臺，包括社區(qū)運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營、養(yǎng)老運(yùn)營、酒店運(yùn)營以及文化旅游運(yùn)營。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對花樣年控股集團(tuán)有限公司總裁潘軍的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：從目前市場上看，政府還會再出臺一些房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策，對此花樣年有什么樣的看法以及應(yīng)對措施？關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)方面，目前進(jìn)展情況怎么樣？

　　另外，花樣年今年的財(cái)務(wù)狀況如何，還有沒有其他融資的計(jì)劃？

　　潘軍：對于宏觀調(diào)控的判斷，從5月份國外一些投資機(jī)構(gòu)的判斷來看，比國內(nèi)的更悲觀一些?，F(xiàn)在，溫總理也已經(jīng)反復(fù)提到了要加大預(yù)調(diào)和微調(diào)的力度，加大基礎(chǔ)建設(shè)的投資。

　　其實(shí)，現(xiàn)在全國都很擔(dān)心會不會又回到2009年的4萬億放貸，如今鐵路和水泥的投資已經(jīng)達(dá)到3萬億，并且又重新恢復(fù)家電下鄉(xiāng)的政策，這意味著中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著新的挑戰(zhàn)。

　　另外，房地產(chǎn)在以價換量的情況下也產(chǎn)生了一些新的銷售。雖然四、五兩個月份銷售有所提升，但我并不覺得房地產(chǎn)已經(jīng)走出了低谷。很多房企由于資金的壓力，還是采用以價換量來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的改善。

　　所以，我們判斷新一年由于經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑，肯定會有一些資金流入房地產(chǎn)，這是不可避免的。但央行和銀監(jiān)會已經(jīng)一再說不讓過多資金流入房地產(chǎn)，而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)相對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，可承受資金的成本會更高一些。因此，就目前情況看，下半年銷售壓力仍然會存在。

　　第二，房地產(chǎn)新開工的增量，包括土地的銷售仍然會有一些壓力。不過，對于大企業(yè)而言，現(xiàn)在是一個平穩(wěn)過渡的階段，不會有太劇烈的變化。因此，像2008年全體跳樓大幅降價的情況是不會出現(xiàn)，但是局部會有一些促銷降價。

　　隨著市場的變化，行業(yè)也在悄悄變化，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，原本行業(yè)內(nèi)8萬家企業(yè)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目公司都撤銷了，截止到四月底已經(jīng)變成6萬家，說明了這個行業(yè)的進(jìn)入者正在減少。

　　我覺得這對于行業(yè)來講是好事，第一，因?yàn)樾袠I(yè)越來越成熟，規(guī)模越來越大，參與的企業(yè)也會越來越理性。第二，經(jīng)歷這一次調(diào)整以后，這個行業(yè)也會更健康一些。

　　關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，去年也有談到，模式的研究基本上比較成熟，目前在深圳、成都和桂林已經(jīng)選了具體的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)，爭取今年年底能夠開始正式啟動。

　　還有就是我們選擇和臺灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，這兩年成立一個專門小組在進(jìn)行這方面的研究和前期籌備，現(xiàn)在籌備工作基本上告一段落，進(jìn)入了正式的實(shí)施期。

　　之所以選擇與臺灣方面合作，主要由于其管理模式和文化導(dǎo)向跟大陸是最接近的，運(yùn)營管理規(guī)范也是比較容易接受的。

　　關(guān)于財(cái)務(wù)狀況，四月份花樣年是銷售7億多，花樣年近期的現(xiàn)金流是比較穩(wěn)定的，相對于去年年底沒有發(fā)生什么大的變化。再加上近期標(biāo)普與穆迪等機(jī)構(gòu)給予花樣年給予保持的評級，由此可見對花樣年保持有一定的信心。

　　目前花樣年銷售進(jìn)展一切正常，也并沒有大的融資需求，所以暫時沒有其他融資計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)新媒體：城市綜合體占花樣年去年的合同銷售貢獻(xiàn)已經(jīng)過了一半，您也說過這是一個避開限購，應(yīng)對宏觀調(diào)控的好的業(yè)態(tài)，那么請您介紹一下花樣年的城市綜合體是怎樣的？

　　潘軍：城市綜合體是花樣年的一個主體產(chǎn)品，之所以認(rèn)為它能夠避開限購，并且是花樣年未來要著力發(fā)展的一個方向，是基于幾點(diǎn)考慮。

　　第一，通過開發(fā)這方面的項(xiàng)目，花樣年可以沉淀更多長期收益的資產(chǎn)，以改善成本結(jié)構(gòu)。因?yàn)樯虡I(yè)部分的土地增值稅，包括整體的稅收結(jié)構(gòu)比住宅都是比較高的。

　　第二，在行業(yè)內(nèi)有一個共識，就是把宏觀調(diào)控作為一種常態(tài)來考慮。如果這變成一種常態(tài)，那么在結(jié)構(gòu)上應(yīng)該保持非限購業(yè)務(wù)部分，就是對住宅限購，對辦公，商務(wù)公寓，酒店式公寓等是不限購的。

　　而城市商業(yè)綜合體的產(chǎn)品是比較豐富的，非限購部分較多。例如，有街鋪、商務(wù)酒店公寓、養(yǎng)老公寓以及住宅等。

　　隨著調(diào)控深入，行業(yè)內(nèi)也會出現(xiàn)一些波動，每個季度消費(fèi)主流都在變化，在這種瞬息萬變的情況下，如果只有單一的產(chǎn)品，是不具備競爭優(yōu)勢的。

　　我認(rèn)為要做一個偉大成功的企業(yè)一定是要看到別人沒有看到的東西，從城市綜合體這種業(yè)態(tài)來講，對于有預(yù)期的或者未來要追求財(cái)務(wù)平衡的發(fā)展商來講，是一個很好的選擇。城市綜合體其實(shí)不少，關(guān)鍵是經(jīng)營能力，需要花更多的心思，需要有更時尚和超前意識的管理團(tuán)隊(duì)才能運(yùn)營得更好。

　　花樣年的運(yùn)營能力是比較好的，我們有信心把城市綜合體作為花樣年一個重點(diǎn)產(chǎn)品。而花樣年做城市綜合體有自己的特點(diǎn)，不光是有商業(yè)、住宅、養(yǎng)老、養(yǎng)生還包括一些社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺等新的業(yè)態(tài)。

　　觀點(diǎn)新媒體：花樣年今年還有沒有計(jì)劃再推出一些城市商業(yè)綜合體？

　　潘軍：目前花樣年在建的中小型和中大型的城市綜合體總共有5個，其中成都3個，桂林和南京各1個。而在深圳也已經(jīng)進(jìn)行一些相關(guān)規(guī)劃，希望明年能夠開工進(jìn)行實(shí)施。

　　深圳是未來花樣年做城市綜合體最主要的地區(qū)之一。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期市場上降價促銷不少，花樣年有沒有這方面的行動？這對于毛利率會不會有影響？另外，關(guān)于五桂橋的項(xiàng)目，之前說要引入資金，現(xiàn)在的情況是怎樣的？

　　潘軍：花樣年在全國有降價行為的主要是華東地區(qū)，例如無錫、蘇州。不過，這些地方的減價幅度相對還是比較小。

　　另外，花樣年高附加值產(chǎn)品的推出量比較大，尤其是在下半年會推出更多剛需產(chǎn)品以滿足市場需求，例如在深圳最近推出的福年廣場，銷售情況還不錯，所以對于總體的毛利率來說，影響不大。

　　觀點(diǎn)新媒體：穆迪給予花樣年的評級還是維持原來的狀況，那么請問到年底現(xiàn)金和短債的情況對比去年是怎么樣？

　　潘軍：花樣年的現(xiàn)金狀況沒有大的變化。去年現(xiàn)金流減少主要的原因是投了13億做土地整理，增加土地儲備。另外，花樣年準(zhǔn)備引進(jìn)一些基金，收回一些現(xiàn)金。

　　所以，我們判斷下半年的現(xiàn)金狀況應(yīng)該比去年會好一些，同時花樣年現(xiàn)在也越來越重視資金鏈的問題。整個經(jīng)濟(jì)形勢還不明朗，能夠盡可能持有更多的現(xiàn)金也是今后抓住機(jī)會的一個重點(diǎn)。

　　為此，我們也正式成立了花樣年基金管理公司，通過其它的方式加大對現(xiàn)金的管控能力。一方面跟基金公司合作，另一方面和其他基金公司發(fā)新的基金，不僅投資自己的項(xiàng)目，也投資別人的項(xiàng)目。

　　有基金運(yùn)作能力的管控平臺，對未來應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)的能力會越來越高，比專業(yè)做房地產(chǎn)公司會強(qiáng)得多。

　　另外，這個基金管理公司會有專門的人才來負(fù)責(zé)地產(chǎn)基金方面的工作?；幽曛袊瘓F(tuán)和控股集團(tuán)正在發(fā)生一些變化，我們正在金融領(lǐng)域進(jìn)行一些新嘗試，這也是順應(yīng)未來戰(zhàn)略調(diào)整的步伐，提升本身金融的運(yùn)作能力。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)中商業(yè)發(fā)展的模式一般是持有比較多，花樣年卻出售得比較多，那么現(xiàn)在花樣年在商業(yè)自持和售出比例大概是多少？當(dāng)商業(yè)發(fā)展到一定程度時，花樣年在商業(yè)方面是否會有一些調(diào)整？

　　潘軍：花樣年的城市商業(yè)綜合體80%是出售，20%是持有，這樣能夠形成現(xiàn)金流的基本平衡。

　　但從長期來講，我們更希望持有部分能夠越來越多，不過這也取決于本身金融平臺的成長速度。

　　例如，酒店或大商業(yè)，這部分如果能夠有金融平臺把它轉(zhuǎn)化成金融產(chǎn)品，那么本身自持的比例可以逐步提高，這樣就可以減輕對房地產(chǎn)銷售依賴的資金需求。

　　所以，現(xiàn)在花樣年做城市綜合體，未來的發(fā)展方向跟金融的聯(lián)系是越來越緊密的。我們要把花樣年中國集團(tuán)打造成一個金融平臺，用金融平臺來推動整個開發(fā)的需求。一個沒有金融支持的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在未來不會有什么大發(fā)展，最終將會淪為一個加工企業(yè)，原因在于生產(chǎn)得越多、加工速度越快，品質(zhì)卻越低，成本壓力也會變大，最后導(dǎo)致現(xiàn)金流不斷減少。

　　如今，花樣年越來越意識到金融價值高附加值的重要性，最近有一些自己的研究成果可以用來說明一下，低附加值行業(yè)必然走向低利潤，過去幾年，地產(chǎn)開發(fā)商利潤是最高的，但金融和服務(wù)都跟不上，社會就癟嘴；只有當(dāng)開發(fā)利潤回歸正常，金融、服務(wù)等附加值提高上去的時候，社會才會滿意。

　　低附加值就是純粹的開發(fā)，買地、蓋房子、賣房子。這種情況只能說明本身核心能力不強(qiáng)，容易被別人摹仿，而這種模式一定會變成低利潤行業(yè)。

　　任何行業(yè)都要做高附加值的產(chǎn)品，什么叫高附加值的產(chǎn)品呢？整個房地產(chǎn)行業(yè)里面有三個關(guān)鍵點(diǎn)，開發(fā)、金融運(yùn)營、配套服務(wù)都是核心能力。所以，花樣年的模式要轉(zhuǎn)成以金融為驅(qū)動、以服務(wù)為核心、以開發(fā)為工具，就像蘋果的核心競爭力永遠(yuǎn)在蘋果公司，而不是在富士康，軟件服務(wù)與核心技術(shù)都是掌握在自己手中。

　　因此，我們要做后續(xù)的服務(wù)是讓更多的客戶去體驗(yàn)花樣年的社區(qū)?；幽晡磥淼暮诵母偁幜σ呀?jīng)不在開發(fā)，而是在金融與服務(wù)上。當(dāng)然，還是會通過開發(fā)，使得整體都達(dá)到一個平衡。

　　花樣年未來要靠經(jīng)營能力、管理能力，以及社會資源整合能力，來成為持續(xù)發(fā)展的動力，這也是花樣年的一個轉(zhuǎn)型。

　　微笑曲線就是要讓地產(chǎn)開發(fā)商、金融與服務(wù)都達(dá)到一個最好的狀態(tài)，一定是到癟嘴曲線到微笑曲線，等到了微笑曲線，整個鏈條才能平衡。

　　觀點(diǎn)新媒體：花樣年到了這個程度沒有？如果要試驗(yàn)剛才說的這個成果，那么這個金融平臺要多大才能支撐？花樣年要做基金，規(guī)模大概是怎樣？

　　潘軍：我們正在朝這個目標(biāo)走，相信三年內(nèi)會成為下半場領(lǐng)先者或是引領(lǐng)者?；幽険碛卸鄠€服務(wù)平臺，如社區(qū)運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營、養(yǎng)老運(yùn)營、酒店運(yùn)營、文化運(yùn)營，而服務(wù)就是花樣年人作為自己的核心能力。

　　全行業(yè)80%的公司成本控制得都很好，開發(fā)速度快，但這只是加工能力，工廠才需要成本低，工程才需要速度快。不要質(zhì)量，只要速度，這種發(fā)展方式，我認(rèn)為三年內(nèi)必然被淘汰，相反一定會出現(xiàn)以服務(wù)和附加值為中心的產(chǎn)業(yè)。

　　服務(wù)與附加值的產(chǎn)業(yè)才能體現(xiàn)上述的五大服務(wù)，這是未來的需求。而企業(yè)只有掌握未來的趨勢，才能站立在行業(yè)的高點(diǎn)。蘋果正是抓住了體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的趨勢，才站到了整個手機(jī)行業(yè)的頂點(diǎn)；IBM之所以成功，是因?yàn)樗耆珤仐壛擞布嘈跑浖軌虼硇袠I(yè)未來。

　　基金的規(guī)模，當(dāng)然是期望越多越好，能夠盡可能的整合更多的資源。花樣年希望通過三到五年能夠整合到100億的資金，形成在整個基金界的價值點(diǎn)，能夠通過基金管理也能賺到錢。

　　在未來的經(jīng)營格局里面，花樣年提倡行業(yè)共贏，而不是共輸。共贏就是競合，即存在一定的競爭，同時也有合作，使得資源能夠達(dá)到共享，資金效率也會提高。