恒盛此次的行為更像是一次變相抵押融資。相關分析人士把恒盛此次的融資稱為“過橋融資”。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 按照原定計劃，恒盛地產(chǎn)將于今年12月以原價20億回購當初售予上實控股的尚海灣部分項目。

　　為了屆時能順利地完成回購行為，7月29日，恒盛地產(chǎn)公告宣布，公司將安排提供境外替代機制，回購原出售給上實的項目。按照當初恒盛與上實簽訂的協(xié)議，恒盛應該以現(xiàn)金支付該筆20億的款項。

　　“現(xiàn)在等于是多了一個選擇，但是最后的方式是選擇現(xiàn)金還是融資，暫時還不能確定，但我們會選擇最有利的那種方式。”恒盛地產(chǎn)首席財務官姜永進在接受觀點新媒體采訪時透露。

　　根據(jù)公告所示，如果采取境外替代機制，就必須取得足夠的融資，否則，各方仍可按原計劃進行交易安排。

　　姜永進稱，如果采取現(xiàn)金支付方式，公司的負債率將有所降低。

　　回購交易

　　事實上，恒盛當初將尚海灣部分項目出售予上實，實乃無奈之舉。

　　2009年，因為上市擱淺，面對龐大的財務壓力，恒盛不得不通過出售旗下項目來換取救急資金，與上實的這筆交易就是其中之一。

　　當時的上實正處于重組階段，并把發(fā)展房地產(chǎn)作為核心業(yè)務，為了進一步擴大房產(chǎn)業(yè)務規(guī)模，上實通過多種渠道獲取房地產(chǎn)項目，收購兼并已發(fā)展成熟的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目是其中一個途徑。

　　針對收購尚海灣部分項目，上實集團董事長滕一龍指出：“這是上實控股投資新地產(chǎn)項目的第一期啟動。”

　　2009年6月，上實與恒盛達成一系列協(xié)議，上實以20億元的價格收購恒盛地產(chǎn)全資控股的上海尚海灣豪庭項目第2、8、9、10號四幢在建樓盤，出售面積合計為10.352萬平方米。

　　根據(jù)雙方協(xié)議，整個交易分三步走：2009年6月30日，恒盛地產(chǎn)通過旗下子公司向上實控股出售尚海灣豪庭四幢在建樓盤。

　　完成交易后，上實控股授權(quán)委托恒盛地產(chǎn)全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司對項目進行管理，并每年收取項目股權(quán)收益。2011年12月，上海鑫泰可仍按原價20億元回購上述項目。

　　不過，據(jù)恒盛透露，最終出售的僅有第2、8號兩幢在建樓盤。盡管如此，此次收購依然能給上實帶來豐厚的利潤貢獻。

　　按照當時的估算，上實在2009年、2010年及2011年這三年內(nèi)，從這4幢住宅樓中收取股權(quán)收益凈額人民幣3.6億元、3.6億元及1.8億元，合計9億元，按照20億元的收購總價來計算，平均年收益率達到15%。

　　根據(jù)上實的年報所示，尚海灣項目于2009年及2010年分別為上實提供了4.09億港元及4.42億港元的凈利潤，合計8.51億港元，年收益率符合預期。

　　此外，根據(jù)上實7月29日的公告，待恒盛回購完成后，上實還將錄得約1.2億港元的出售收益。

　　上實解釋稱，這是由于人民幣升值而錄得的外匯收益，公司或?qū)⑺觅Y金用于未來的收購當中。

　　過橋融資

　　縱觀整個收購交易，恒盛此次的行為更像是一次變相抵押融資。相關分析人士把恒盛此次的融資稱為“過橋融資”。

　　因為根據(jù)公告所示，在交易期間，上實控股將尚海灣豪庭第2號、8號、9號、10號樓的開發(fā)建設、銷售以及其他日常營運事項委托予上海鑫泰管理，在委托期間內(nèi)，上實控股也不得再委托任何其他人士管理有關該項目的建設、營運及財務事宜。

　　換句話說，上實控股并不能從尚海灣項目的銷售上獲得收益，而恒盛依然全部獲得尚海灣銷售所帶來的利潤。

　　對此，姜永進并不否認，他明確表示，當初這一安排就是為了上市而做的一次融資，并非真的把項目出售，因此在整個交易當中，尚海灣給公司帶來的收益并不會產(chǎn)生任何的變化。

　　不過，當時缺錢的恒盛為了獲得這筆融資，付出的代價較大。據(jù)了解，當時銀行開放貸款利率僅為5-6%，而恒盛給予上實的年收益率就達15%。

　　當時曾有人士指出，恒盛其實正以越來越高的融資成本為當年瘋狂的土儲付出代價。 據(jù)了解，2009年恒盛的在售樓盤約有10個，在建面積約為110萬平方米，但其土儲卻達到了1500萬平方米。

　　時至今日，面臨20億元的回購，恒盛亦有感難度，因為手持現(xiàn)金并不充裕，這從恒盛此次安排替代機制即可看出來。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，恒盛地產(chǎn)手持現(xiàn)金有58億，今年上半年，公司實現(xiàn)銷售收入71億元。