　　盡管目前的宏觀調(diào)控大有擴大之勢，但馮建強強調(diào)，只要中國城市化發(fā)展在繼續(xù)，拉動內(nèi)需消費在繼續(xù)，產(chǎn)業(yè)升級在繼續(xù)，中國的房地產(chǎn)就一定會往上發(fā)展。盡管中間可能會經(jīng)歷波折動蕩，但大的方向不會改變。

　　以下為馮建強接受觀點新媒體采訪整理實錄：

　　觀點新媒體：您認為中國的房地產(chǎn)市場在過去十年最大的變化是什么？市場透明度的變化情況具體是怎樣的？

　　馮建強：一些大的城市在這十年房地產(chǎn)的透明度增長了不少。

　　這十年對整個國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，最大的變化就是透明度的增加。因為，透明度對外界的投資來說，如果程度不夠外資來的機會相對就少了很多。對政府來說，透明度是他們吸引外資的很重要的形象。

　　透明度包括比如房價買賣，在法律上面的過程等等，政府未來的供應也不清楚，這些對投資者來說都很重要。

　　觀點新媒體：一線城市的透明度得到很大改善，但是這兩年很多投資是在二、三線城市。那么二、三線城市在這方面的情況呢？

　　馮建強：有改善?，F(xiàn)在要開放一些了。

　　觀點新媒體：您怎么看這次的宏觀調(diào)控？您認為這次調(diào)控的影響會有多大？

　　馮建強：從兩方面來看，有正面也有反面的影響。

　　從正面來說，過去幾年發(fā)展迅速最大的原因是經(jīng)濟危機的時候發(fā)行的4萬億的資金到市場里面?，F(xiàn)在在GDP里面有30%是關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，另外在這30%里面有70%是住宅。因為，過去的幾年住宅的發(fā)展大一些。

　　從市場的角度來講，那就是需求和供應的問題，基本上我們的需求體現(xiàn)得還是很強。中國一線城市和二、三線城市對價格有一定的影響，如果說城市化是中國過去許多年里面最重要的發(fā)展推動力，在短短的十年房地產(chǎn)市場里面，我們從農(nóng)村搬到城市里面的人口等于整個美國的人口。中國現(xiàn)在的城市化大概是50%，這跟其他比較發(fā)達的國家相比還是比較低的，所以長線來說，對房地產(chǎn)的要求是會不斷的增加，而且會很強。但短線來說，有些場面政府就不希望看到了。

　　觀點新媒體：這次出臺了這么多的政策，您覺得最有影響力的是什么？是限購令嗎？

　　馮建強：對，可是我看限購就有點像壓力鍋，就像把一個很重的蓋放在壓力鍋上面，現(xiàn)在政府又把一個更重的蓋子放在上面，可是里面的壓力還在。

　　政府現(xiàn)在需要做的就是微調(diào)，在合適的時間把一些壓力釋放掉。比如說政府現(xiàn)在要多蓋一些保障房。那么，政府定下了3600萬套保障房來解決這個壓力問題。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在國務院可能會允許各地方設(shè)立保障房的地方平臺，可以去發(fā)行地方債來融資。那您認為現(xiàn)在大家關(guān)注的這些地方債的問題應該怎么辦？

　　馮建強：我相信溫家寶每天都問自己這個問題怎么去處理。我認為有一些問題不是現(xiàn)在這么簡單的，政府要有選擇的去解決。地方政府沒有錢，很缺錢，過去地方政府主要收入來源就是賣地，現(xiàn)在政府也有限止賣地。另外發(fā)展商能夠看到政府的調(diào)控，他們也不會很放心的去買。所以，政府賣地的收益現(xiàn)在已經(jīng)減少了，所以比如說在重慶、上海等等，他們就開始嘗試征收房產(chǎn)稅。

　　觀點新媒體：這個調(diào)控很多人認為會對行業(yè)洗牌，或者是對企業(yè)洗牌，形成寡頭，您認為呢？

　　馮建強：當然有很多的大企業(yè)會出現(xiàn)，他們的背景很強。我們每天看到報紙上面的報道，好像在地產(chǎn)方面有很多已經(jīng)很多成熟的發(fā)展商，他們也是有很多的機會。比較小的、相對來說沒有經(jīng)歷太多事件的發(fā)展商就會被淘汰。其實過去好幾年已經(jīng)有這樣的現(xiàn)象了。

　　觀點新媒體：但是調(diào)控對于大開發(fā)商而言，依然會存在資金方面的影響，在土地獲取方面的影響，在資金方面需求的影響，不是嗎？

　　馮建強：有影響，可是我們看一些數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，因為這些大開發(fā)商不是單單在幾個大的城市里面有項目，他們在很多的二、三線城市有。比如說萬科、恒大、中海他們在銷售同期總數(shù)比去年增長了80%。所以，我們很多人的焦點還是放在大城市里面，可是在很多地方?jīng)]有限制。哪怕是上海，上海也不是整個城市都有限制，那這些地方就可以讓企業(yè)去銷售。

　　觀點新媒體：但最新的消息是如果房價還不能下降，中央可能會對整個二三線城市進行限購。

　　馮建強：可是很多大的房地產(chǎn)商來說，不單單是在住宅方面的發(fā)展，在商業(yè)地插都有發(fā)展。

　　觀點新媒體：這兩年有很多開發(fā)商從住宅地產(chǎn)進入商業(yè)地產(chǎn)，很多人擔憂這會使得中國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，您認為呢？

　　馮建強：其實我們應該要樂觀一些。當然面對市場會有樂觀派，也有悲觀派?？墒牵绻覀円廊幌嘈胖袊磥淼氖昊蛘叨?，城市化依然是要最大的推動力。另外還有內(nèi)需消費和工業(yè)升級，就是從最基本的制造業(yè)轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)升級。如果我們相信這三個最大的推動力，其實無論是對寫字樓的需求是有的，因為服務性行業(yè)對寫字樓的需求是會很強。如果我們相信內(nèi)需消費，政府現(xiàn)在已經(jīng)在大力推動，對商場的需求和零售物業(yè)的需求在未來也是很大的。

　　在未來的十年，我也相信會有一些波動?？墒遣▌影阉L來看，就是用十年的時間去看這個波動，基本上可以說就是還是上升的趨勢的。

　　觀點新媒體：您覺得現(xiàn)在這么多的企業(yè)聚集到二、三線城市發(fā)展，二、三線城市有足夠的容量去支撐這些商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展嗎？

　　馮建強：如果把商業(yè)物業(yè)再細分，從零售物業(yè)來看，我們的二、三線城市的潛力還是很強。在商場里面，我們也不需要要每個人一定要消費多少，有很多成功的二、三線城市的公司，不一定是要有名牌在里面，基本上有一些很大的品牌店，消費店像電影院和一些檔次比較大眾化的品牌已經(jīng)非常成功。往往我們看零售物業(yè)就是一定要有名牌店，要GUCCI，LV在里面才是商場，其實不一定的。在另外一方面，如果在未來仍有7000萬的人口到城市里面，大部分人的遷移也是到二、三線城市里，不是到北京、上海。對零售業(yè)的要求，對他們的消費依然會是很強。

　　另外寫字樓，現(xiàn)在我們也和一些發(fā)展商談到?jīng)]有必要要蓋那么多寫字樓，好像現(xiàn)在很多大城市一樣有需要。我剛剛從沈陽回來，以前的想法也是這里怎么容納這么多的容量，然后我和我們北京的總經(jīng)理談，可是北京是要十年發(fā)展到今天的地位，沈陽可能只需要五年。所以，我們很多在二、三線城市其實也是這個模式，有點像香港，有點像北京，可是有一點不同的，就是他們發(fā)展的速度要比北京、香港快。所以，我們現(xiàn)在看不到的需求可能在短短兩三年內(nèi)可以看到。

　　觀點新媒體：您對零售業(yè)未來幾年的發(fā)展趨勢這么有信心嗎？除了剛剛說到的這些自身的因素之外，還有很多經(jīng)濟因素比如高通脹，比如每個月不斷的加息，以及對人民幣升值預期的壓力等等，是否會影響到居民的消費能力？

　　馮建強：當然會有，可是基本的方向不會改，還是會往上走。不管是影響是大還是小，可是基本的方向還是一致的，就是內(nèi)需消費會不斷的增強。政府都會把未來十年中國發(fā)展的方向放在首位，所以最大的推動力就是內(nèi)需消費增加。

　　很多的零售物業(yè)里面，也不單單是外來的因素，也不單單是本土的因素，很多零售物業(yè)，比如商場成功與否的因素也不單單是外來的條件，很多時候最重要是經(jīng)營的經(jīng)驗。

　　兩個商場在同一個地區(qū)，位置一模一樣，可能一個好一個不好，原因是什么，不是外來因素，而是管理，以及整個商場的租戶組合。

　　對我們公司來說這也是很好的機遇。因為我們的經(jīng)驗就是在這方面的。我們不是發(fā)展商，我們是告訴發(fā)展商怎么去經(jīng)營一個成功的商場。所以，往往我們說某些項目的成功如何，最主要的還是經(jīng)營的因素。

　　觀點新媒體：昨天國內(nèi)公布了CPI指數(shù)是持續(xù)上漲，上漲趨勢如果一直繼續(xù)下去的話，會對商業(yè)地產(chǎn)有什么樣的影響？影響會有多大？

　　馮建強：實際上我也覺得政府對CPI的容忍度是在提高的，過去他們說3%、4%，現(xiàn)在CPI的增幅明顯放大了，我覺得政府采取的考慮是對人民幣的壓力會減少一些，對人民幣升值的壓力會比較小。當然，對一些發(fā)展商來說，政府還是會處理CPI的上漲勢頭，會加大利率。對于比較小型的發(fā)展商這方面的壓力會比較大，我相信政府現(xiàn)在對CPI的容忍度會比以前高。

　　觀點新媒體：這個容忍度可以高到多少呢？

　　馮建強：現(xiàn)在大概是5%或6%。政府不會明說，可是對他們來說不是一件太壞的事情。過去半年我們的CPI上漲得那么快，但是同時過去半年美國對人民幣升值的聲音越來越小?？纯粗袊^去幾年其實人民幣保持了3%-4%的升值速度。從投資的角度方面，對外資其實也是很有吸引的?，F(xiàn)在外資跑進來買一些物業(yè)去投資，哪怕價格上漲只有5%，但是人民幣對美元已經(jīng)是每年上漲10%。對政府來說他們看得清這一點。

　　觀點新媒體：您的意思是用這樣的方式先把投資吸引進來？

　　馮建強：境外的投資基金對現(xiàn)在的中國很感興趣。中國有很多的外資，一些小的發(fā)展商有資金方面的壓力，他們就會借助境外的資金。這就是為什么我說這個事情有正面也有反面。

　　觀點新媒體：今年看見很多報道是關(guān)于中國人到全世界各地投資買樓的消息，您怎么看這樣的事情？

　　馮建強：當然現(xiàn)在看到很多了，香港就是很多國內(nèi)同胞去買的，我做住宅的同事告訴我，去過一年，香港60%的豪宅買家是國內(nèi)同胞。其實，國內(nèi)的投資渠道很小，股票在過去兩年有很多受了傷的股民，對他們來說，唯一一個比較穩(wěn)定的就是買住宅，而且限購把很多人的需求推到香港來。

　　觀點新媒體：但這樣是不是導致國內(nèi)的資金向香港，甚至向全世界流出去了？

　　馮建強：中國政府都在壓市，對我們都有壓力。我們現(xiàn)在政府不是讓資金自由的流動，政府還是有一定管制的。現(xiàn)在中國很多的政府投資行為，這些現(xiàn)在還是在學習的階段，他們過去也有一些不太成功的案例，但是政府還是鼓勵繼續(xù)投資，比如去非洲、在澳大利亞等等，這種投資其實也不會錯得太多。如果是在房地產(chǎn)方面，比如說在寫字樓，這有點像80年代的日本。