依靠快速周轉(zhuǎn)來保持開發(fā)規(guī)模的萬科，在制定銷售“及格線”的背后，也有注定停不下來的擴(kuò)張的苦惱。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 數(shù)日前，武漢萬科低調(diào)發(fā)布的一則優(yōu)惠消息，引發(fā)了一場讓業(yè)界討論和猜想萬科降價(jià)的蝴蝶效應(yīng)。

　　萬科降價(jià)之辯

　　11月18日，武漢萬科網(wǎng)站發(fā)布消息稱其旗下在售的五大項(xiàng)目同時(shí)推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)。包括每周每樓盤各推出10套“一口價(jià)”特供房源；購房即送11888元家電基金；來訪客戶均享見面禮等。

　　武漢萬科相關(guān)人士表示，5個(gè)項(xiàng)目作出這樣一個(gè)相當(dāng)于是大型讓利的活動(dòng)，是為了慶祝武漢萬科前十個(gè)月銷售額超過41個(gè)億，持續(xù)排名第一。

　　在二次調(diào)控下的敏感期，龍頭老大實(shí)行的促銷計(jì)劃，迅速被猜想為引發(fā)新一輪降價(jià)潮的堤口。事實(shí)上，在銷售已經(jīng)數(shù)月創(chuàng)新高的前提下，萬科并沒有過多的需要降價(jià)的說法。有媒體援引萬科內(nèi)部人士的發(fā)言報(bào)道稱，無論是外部還是內(nèi)部，萬科都不存在降價(jià)的動(dòng)因。

　　這已不是年內(nèi)第一次傳出萬科即將引發(fā)降價(jià)潮。4月份第一次調(diào)控出臺(tái)后，萬科在北京、深圳等數(shù)個(gè)城市實(shí)現(xiàn)區(qū)域性促銷，萬科董秘譚華杰并沒有完全否認(rèn)降價(jià)的說法。只是表示，定價(jià)的事宜有分線公司自行決定。

　　“總部的要求是開盤單月內(nèi)把房源60%銷售出去。如果是沒達(dá)標(biāo)，那就是該分公司'不及格'。”譚華杰彼時(shí)表示，“總部當(dāng)然有決定定價(jià)的權(quán)利，但是現(xiàn)在都把權(quán)利下放到分公司，當(dāng)然，萬科總部對(duì)定價(jià)的高低還是有一定的判斷。”

　　在近期一份國信證券的研究報(bào)告中，其也指出事實(shí)上萬科的定價(jià)相當(dāng)靈活，既不用成本法定價(jià)，也不用市場比較法，而采用百日詢價(jià)法，通過銷售前一百日對(duì)客戶詢價(jià)的方式定價(jià)來銷售，提高銷售率。

　　因此此番武漢萬科的優(yōu)惠行為，興許只是區(qū)域公司為達(dá)到銷售目標(biāo)而制定的促銷計(jì)劃。據(jù)了解，萬科在深圳也出現(xiàn)了總價(jià)8-20萬元優(yōu)惠的消息。萬科則解釋為打出促銷的樓盤皆為尾盤。

　　但萬科這在數(shù)個(gè)城市出現(xiàn)的優(yōu)惠行為并沒有遍及全國。在上一輪調(diào)控中普遍出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的北京、上海等萬科樓盤，也并沒有降價(jià)計(jì)劃。顯然，這次武漢萬科單一的促銷行為并不足以引起有關(guān)降價(jià)的猜想，因?yàn)橥瑢儆谥胁慷€城市的長沙萬科目前銷售的三個(gè)項(xiàng)目，不僅沒有出現(xiàn)降價(jià)，并且單價(jià)比之以前還大幅上漲近千。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀在接受采訪談及武漢萬科促銷行為時(shí)，表示萬科降價(jià)說明某一個(gè)類型的房地產(chǎn)商已經(jīng)開始回籠資金了。

　　事實(shí)上，依靠快速周轉(zhuǎn)來保持開發(fā)規(guī)模的萬科，在制定銷售“及格線”的背后，也有注定停不下來的擴(kuò)張的苦惱。

　　停不下來的萬科

　　在萬科發(fā)布2010年中期業(yè)績后，萬科副總裁王文金表示萬科一直通過快速周轉(zhuǎn)、控制負(fù)債規(guī)模來保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。于是在萬科靈活定價(jià)的快銷行動(dòng)下，其一次又一次的打破自己創(chuàng)造的銷售紀(jì)錄。

　　據(jù)媒體報(bào)道，截至第三季度末，萬科今年的實(shí)際開工量達(dá)到875萬平方米，超出全年計(jì)劃20萬平方米。在加大開工的同時(shí)，萬科事實(shí)上可售資源存量較低，產(chǎn)品庫存可供大約3-4個(gè)月的銷售量。萬科必須在加大開工的同時(shí)，及時(shí)補(bǔ)充新增土儲(chǔ)。

　　“萬科處于一個(gè)行業(yè)的終端，規(guī)模比較大，土地也比較多，各地樓盤很多。這樣的開發(fā)商所受的資金壓力是比較大的。雖然他今年銷售已經(jīng)創(chuàng)出新高，但是等到他真的要把現(xiàn)金拿回來彌補(bǔ)他未來的建設(shè)和土地這部分的時(shí)候，我覺得還是有點(diǎn)缺口的。”在評(píng)價(jià)武漢萬科降價(jià)的時(shí)候，葉檀也如是評(píng)價(jià)萬科目前的開發(fā)狀況。

　　萬科曾表示，自2004年以來，萬科持有的土地資源始終保持2至3年的開發(fā)量，這是可以滿足開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和增長持續(xù)性的下限水平。

　　萬科坦言，過去若干年，萬科的土地儲(chǔ)備量、利潤率均處于行業(yè)低位，而周轉(zhuǎn)率一直領(lǐng)跑行業(yè)，資產(chǎn)收益率則領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，這些特點(diǎn)均與萬科的策略選擇相吻合。

　　盡管自稱保持在企業(yè)開發(fā)和增長的下限水平，但萬科今年在土地市場明顯比去年積極。雖然其大部分獲取項(xiàng)目都位于二三線，但在快速銷售周轉(zhuǎn)前提下，萬科也不得不鞏固在一線城市的陣腳。

　　根據(jù)公開資料，萬科今年不僅在北京區(qū)域銷售表現(xiàn)突出，也分別在北京的房山區(qū)、昌平區(qū)、海淀區(qū)拿下了數(shù)塊土地，同時(shí)在臨近北京的河北省香河縣也有所斬獲。

　　11月15日，萬科更是聯(lián)合五礦建設(shè)，以52.27億的招標(biāo)價(jià)獲得北京唐家?guī)X的兩宗住宅用地。

　　在數(shù)日之后的11月19日，萬科轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，以8.6億元的價(jià)格拿下了棲霞區(qū)仙林湖的商住地塊。

　　截至2010年10月底，萬科今年以來在全國各地共計(jì)拿地超過70幅，拿地總金額超過450億元，權(quán)益規(guī)劃建筑面積共計(jì)1700多萬平方米。而目前萬科擁有的現(xiàn)金已超過400億，三季末凈負(fù)債率僅27%。

　　與此同時(shí)，首十月銷售已經(jīng)突破869億的萬科，無疑已經(jīng)將一只腳踏入了千億俱樂部。

　　銷售近千億的萬科，并沒有過多需要降價(jià)促銷的理由，然則注定停不下來的模式，卻讓萬科不得不在快速開發(fā)的同時(shí)，支出大量的地價(jià)款以補(bǔ)充日后的開發(fā)需要。