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　　第二個(gè)繁榮期：1998年—2007年12月，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，十年間，行業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，交易量成倍增加，房?jī)r(jià)與地價(jià)也成倍上漲，居民人均居住面積也增加了一倍有余，城市面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，房地產(chǎn)業(yè)也成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了一大批富豪和一大批積聚了相當(dāng)實(shí)力的企業(yè)，政府、開發(fā)商和銀行是主要的即得利益集團(tuán)，老百姓分為兩大集團(tuán)，已經(jīng)購(gòu)房的也算是既得利益者，沒有購(gòu)房的顯然是高房?jī)r(jià)和高地價(jià)的受害者。

　　繁榮原因

　　●停止實(shí)物分房，實(shí)行住房貨幣化，打破了老百姓指望國(guó)家分房的預(yù)期，給市場(chǎng)創(chuàng)造了巨大的潛在需求；

　　●銀行開始實(shí)行個(gè)人購(gòu)房貸款，放大了市場(chǎng)購(gòu)買力；

　　●經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入高速發(fā)展階段，老百姓收入水平提高；

　　●快速城市化；

　　●較低的利率水平。

　　調(diào)整原因

　　●房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過快，對(duì)資源消耗過大，投資過熱，危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)；

　　●銀行一肩挑著開發(fā)商和購(gòu)房者兩頭，擴(kuò)張過快蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)；

　　●制度缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)富創(chuàng)造機(jī)制畸形，拉大了社會(huì)貧富差距，造成了代內(nèi)和代際的不公平；

　　●房?jī)r(jià)過高抑制了一定的需求；

　　●社會(huì)輿論壓力太大，迫使政府不得不加大干預(yù)力度，幾年來政府不斷地出臺(tái)宏觀調(diào)控措施，特別是2007年9月27日出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性住房貸款管理的通知》所規(guī)定的第二套房貸款提高首付和增加利息的措施猶為見效。

　　三、香港房地產(chǎn)周期對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示

　　綜觀香港自二戰(zhàn)以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，可以總結(jié)出以下經(jīng)驗(yàn)：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、股市、利率和土地供應(yīng)制度又非常密切的關(guān)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)都處于景氣時(shí)期，往往實(shí)行低利率政策，股市非常繁榮，熱錢大量涌入，并導(dǎo)致投機(jī)風(fēng)盛行，房?jī)r(jià)、地價(jià)和租金高漲。經(jīng)過政府調(diào)控或市場(chǎng)自身的調(diào)整后，往往又會(huì)迎來新一輪更大規(guī)模的上升浪潮，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲到新的高度。在每一個(gè)循環(huán)周期，往往呈現(xiàn)出上升期長(zhǎng)、回調(diào)期短的特點(diǎn)。在上升浪中，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入增長(zhǎng)幅度，買不起房的居民比例越來越高，迫使政府的保障面越來越大，土地壟斷供應(yīng)制度下，政府是房地產(chǎn)繁榮的最大收益者，獲取了較高的土地收益，有能力給予更多居民保障。在房地產(chǎn)周期式發(fā)展過程中，行業(yè)重組和兼并加劇，集中趨勢(shì)明顯，一大批中小開發(fā)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展過程中消亡。

　　對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示

　　大陸在房地產(chǎn)總體運(yùn)行制度、土地使用制度、管理制度和供應(yīng)制度是在改革開放過程中從香港學(xué)習(xí)過來的，與香港具有一定的共性。香港房地產(chǎn)業(yè)走過的路，大陸也可能會(huì)走一遍。

　　土地壟斷制度最后必然走向高房?jī)r(jià)和高地價(jià)制度，能夠買得起商品房的人比例會(huì)下降，政府通過土地壟斷，聚集了巨額財(cái)力，有能力解決越來越多人的住房保障問題。但是，大陸與香港最大的不同點(diǎn)在于，香港是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)體，已經(jīng)完成了城市化進(jìn)程，人口增長(zhǎng)較為緩慢，政府的保障壓力不會(huì)太大，至少不會(huì)越來越大。而大陸還處于城市化快速推進(jìn)階段，城市人口機(jī)械性增長(zhǎng)很快，需要政府保障的人口會(huì)越來越多，即使政府實(shí)行土地壟斷和高地價(jià)高房?jī)r(jià)政策，所積聚的財(cái)力難以滿足住房保障的需要。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市具有互動(dòng)性，股市繁榮，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供重要的融資渠道并為市場(chǎng)帶來巨大的購(gòu)買力，股市蕭條，房地產(chǎn)企業(yè)既失去了重要的融資渠道，又面臨潛在需求的萎縮，現(xiàn)今，股市處于大熊階段，走牛遙遙無期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)若還想重溫2006——2007年繁榮火爆的舊夢(mèng)，無異于癡人說夢(mèng)。

　　房地產(chǎn)有兩大核心要素問題，一個(gè)是土地問題，另一個(gè)是金融問題，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的工具也就是土地杠桿和金融杠桿。土地供不應(yīng)求、低利率會(huì)帶來地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲和繁榮，增加土地供應(yīng)、提高利率水平、緊縮信貸、提高按揭貸款門檻是抑制投機(jī)和市場(chǎng)過熱的最有效武器。

　　住房保障制度能夠解決許多中低收入居民的住房困難問題，增加社會(huì)和諧，但不能解決高房?jī)r(jià)問題，恰恰相反，政府住房保障的資金來源往往依賴于高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生的收入。

　　從供應(yīng)角度看，調(diào)整時(shí)期也就是地產(chǎn)商重組與兼并的時(shí)期，大批企業(yè)包括一些大型企業(yè)將在低谷期死亡，行業(yè)集中和寡頭壟斷化趨勢(shì)不可避免。

　　高房?jī)r(jià)使政府時(shí)時(shí)面臨巨大的輿論壓力，政府的決策很大程度上受輿論左右，因此，出臺(tái)的許多宏觀調(diào)控措施具有應(yīng)急性、被動(dòng)性的特點(diǎn)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。