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香港房地產(chǎn)周期對大陸房地產(chǎn)市場的啟示
由于香港在土地制度、房地產(chǎn)管理制度、開發(fā)模式、住房保障等諸多方面具有一些相似的特征，因此，分析香港房地產(chǎn)周期以及發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓對于大陸房地產(chǎn)市場有一定的啟示作用。
一、香港房地產(chǎn)周期
自二戰(zhàn)結(jié)束以來，香港房地產(chǎn)市場在波動中快速發(fā)展，經(jīng)歷過多次高峰與低谷的周期輪轉(zhuǎn)。由于香港在土地制度、房地產(chǎn)管理制度、開發(fā)模式、住房保障等諸多方面具有一些相似的特征，因此，分析香港房地產(chǎn)周期以及發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓對于大陸房地產(chǎn)市場有一定的啟示作用。60年來，香港房地產(chǎn)市場大約經(jīng)過了六個繁榮期及相應的低谷期。
第一個繁榮期：1946年—1950年，即二戰(zhàn)結(jié)束至朝鮮戰(zhàn)爭爆發(fā)的這一段時間。
繁榮原因
二戰(zhàn)結(jié)束后，經(jīng)過戰(zhàn)爭破壞的香港滿目瘡痍，建筑物損壞嚴重，加上戰(zhàn)后人口大量回遷以及因大陸內(nèi)戰(zhàn)而逃難來香港的大量人口，使得香港的住房極為緊張，大部分居民的居住條件十分惡劣，極為簡陋的棚屋、木屋和紙皮屋眾多，“房荒”現(xiàn)象十分嚴重。由于缺房，房價、地價和租金飆升，尤其是租金上漲迅速、漲幅巨大，因為絕大部分當?shù)厥忻窈吞与y人口都買不起房，只能選擇租房。短時間內(nèi)急劇增加的近百萬人口給市場創(chuàng)造了巨大的需求，成為香港房地產(chǎn)市場繁榮的主因。此期間，房價上漲相對緩慢，因當時房屋買賣以整棟為主，能夠購買者極為有限，直到吳多泰和霍英東兩位前輩分別創(chuàng)立“分層出售”和“分期付款”模式之后，物業(yè)交易量才迅速增加，這一階段，雖然發(fā)展較快，但由于需求相對較大，沒有出現(xiàn)投機和過熱現(xiàn)象。
衰退原因
1950年6月朝鮮戰(zhàn)爭爆發(fā)，10月中國人民志愿軍入朝參戰(zhàn)觸怒了美國，受美國操縱的聯(lián)合國對中國大陸實行制裁、禁運，香港傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)——轉(zhuǎn)口貿(mào)易一落千丈，經(jīng)濟陷入蕭條，剛剛開始繁榮的房地產(chǎn)市場受到波及，陷入蕭條。
第二個繁榮期：1953年—1957年
繁榮原因
●朝鮮戰(zhàn)爭結(jié)束后，香港經(jīng)濟開始轉(zhuǎn)型，不再依靠轉(zhuǎn)口貿(mào)易，開始轉(zhuǎn)向工業(yè)化；
●東南亞游資為躲避騷亂大量進入香港房地產(chǎn)市場；
●“分層出售”和“分期付款”的推廣使個人購房門檻大大降低，刺激了需求；
●政府的舊城拆遷改造政策造成了新的“房荒”；
●政府的一些建筑條例有利于降低開發(fā)商的建筑成本如法定的樓層高由10尺6寸降低為9尺6寸，提高了建筑限高和容積率等。
●地產(chǎn)市場的繁榮導致了樓價和地價的暴漲，特別是地價漲幅驚人，主要商業(yè)區(qū)的地價不到一年漲幅超過100%。樓價雖然也有所上漲，但幅度要遠小于地價，因為此時香港市民的收入水平普遍不高，能夠買的起樓的人家極為有限，買得起樓的仍然是少數(shù)富裕的市民、中產(chǎn)階級和和海外華僑等。
由于樓價的漲幅要遠小于地價的漲幅，故對于地產(chǎn)商而言，購地成本較高，加上香港政府鼓勵拆舊建新，因此，在老商業(yè)區(qū)拆舊建新成為開發(fā)商的重要選擇，另一方面，為了降低地價成本，樓房開始向空間發(fā)展，一些11層以上的樓房開始出現(xiàn)，這些樓盤現(xiàn)在不算什么，但在當時，卻具有革命性意義。
在地產(chǎn)市道繁榮的情況下，大量的開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)（當時的香港習慣稱房地產(chǎn)開發(fā)公司為置業(yè)公司），銀行也開始積極進入房地產(chǎn)行業(yè)。
衰退的原因
●投資規(guī)模過大造成市場供過于求而市民的購買力有限；
●樓花買賣制度普遍化并產(chǎn)生了許多問題如炒樓花，挪用購房款等；
●政府開始對樓花買賣進行管制，如規(guī)定開發(fā)商必須有一定比例的自有資金才可以出售樓花，賣樓花的所得款必須存在銀行的專門帳戶，專款專用，不得挪作他用，否則將會面臨懲罰；
●部分游資逃離出香港。
第三個繁榮期：1960年—1965年
經(jīng)過兩年短暫的調(diào)整后，香港的房地產(chǎn)市場于1960年又開始繁榮起來。1960年的投資額相當于1958年的2倍，地價、房價和租金大幅飆升。1962年房價的漲幅超過30%，租金的漲幅也在15——50%，物業(yè)的交易量比1958年增加50%以上。
繁榮原因
●工業(yè)化快速推進，經(jīng)濟開始起飛；
●人口快速增長，達到300萬人，總需求增加很快；
●居民收入大幅度增加，購買力迅速提升；
●歐美等國家的資金以及東南亞的資金大規(guī)模進入香港，由于利潤相對較高，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)；
●政府的一系列政策也間接刺激了地產(chǎn)市場的復蘇和繁榮。
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