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　　衰退原因

　　香港政府對(duì)1955年的建筑條例進(jìn)行修改，對(duì)容積率作了更為嚴(yán)格的規(guī)定，同樣的地塊，就建筑面積而言，新條例比舊條例要減少20%，但是，這個(gè)條例沒有立即執(zhí)行，而是給了幾年的緩沖期，到1966年才開始執(zhí)行。許多開發(fā)商為牟取更多的利潤(rùn)，紛紛趕在新條例執(zhí)行前報(bào)批發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃。其結(jié)果，市場(chǎng)供應(yīng)量大增，嚴(yán)重供過于求，另外，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，用于支付地價(jià)款和建筑工程費(fèi)用。大部分發(fā)展商自有資金不足，均向銀行貸款，銀行紛紛提高利息，造成開發(fā)商成本上升和毛利潤(rùn)下降，在供過于求的市場(chǎng)形勢(shì)下，許多地產(chǎn)商陷入困境。銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，除了加息外，還紛紛緊縮信貸，造成很多冒進(jìn)的開發(fā)商因資金鏈斷裂而倒閉，留下下一大堆爛尾樓和半拉子工程。此外，此期間，香港政局不穩(wěn)，社會(huì)動(dòng)蕩，也使居民失去購房意愿。

　　第四個(gè)繁榮期：1968年—1973年，這是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)期之一。

　　此期間，租金全面上漲，三年間，租金上漲幅度在130-300%，政府出面干預(yù)也未能阻止租金快速攀升。房?jī)r(jià)和租金的飆升也帶動(dòng)了地價(jià)的劇漲，投機(jī)活動(dòng)盛行，炒賣樓花現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)商為了追求更高利潤(rùn)，采取了捂盤惜售的舉動(dòng)。

　　繁榮原因

　　●香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型，旅游、金融和商貿(mào)等行業(yè)迅速發(fā)展；

　　●大量熱錢涌入；

　　●股市暴漲；

　　●政府的新市鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施；

　　●高檔住宅首先復(fù)蘇，帶動(dòng)中低檔住宅價(jià)格上揚(yáng)。

　　衰退原因

　　股市和樓市都彌漫著濃厚的投機(jī)氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時(shí)破滅，危機(jī)一觸即發(fā)。1973年3月，以發(fā)現(xiàn)假股票事件為導(dǎo)火索，引發(fā)股民恐慌性拋售，股市從1774.96點(diǎn)急劇向下，到1974年12月10日，跌至150點(diǎn)的低谷，樓市也隨此崩潰，樓價(jià)、租金大幅度下跌。

　　第五個(gè)繁榮期：1976年—1981年，這是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的發(fā)展時(shí)期，一大批新興地產(chǎn)集團(tuán)崛起，紛紛上市融資，壯大實(shí)力，改變了香港地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，住宅、商業(yè)、寫字樓以及工廠、貨倉等各種物業(yè)類型大量興建，地價(jià)、房?jī)r(jià)和租金急劇上漲，投機(jī)之風(fēng)盛行，樓花買賣普遍。小戶型住宅單位受普遍，成交量大，價(jià)格升幅大，如1976年的平均售價(jià)是265元每平方尺，到1981年高峰期已經(jīng)上升到1050元每平方尺，5年間漲幅將近3倍。香港府府大量拍賣土地，地價(jià)和政府的賣地收入急劇增加，如1976年政府的賣地收入是4.41億元，1980年達(dá)到39.3億元，增幅近8倍。地產(chǎn)公司掀起上市熱潮，新興地產(chǎn)集團(tuán)如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)等崛起。

　　繁榮原因

　　●石油危機(jī)過后，香港經(jīng)濟(jì)迅速復(fù)蘇，國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機(jī)構(gòu)紛紛到香港來開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，大批跨國公司也到香港設(shè)立分公司；

　　●人口也繼續(xù)膨脹，帶來了對(duì)商業(yè)樓房和高級(jí)住宅的大量需求；

　　●家庭結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，家庭小型化趨勢(shì)明顯，婚房需求也大增。

　　●中國大陸粉碎了“四人幫”，結(jié)束了十年動(dòng)亂，開始推行“四化”建設(shè)，實(shí)行對(duì)內(nèi)改革，對(duì)外開放的政策，在深圳、廈門和珠海設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，給香港人和投資者帶來了極大的信心，地產(chǎn)市場(chǎng)緊跟著迅速復(fù)蘇、繁榮，1981年達(dá)到高峰。

　　衰退原因

　　●樓價(jià)、地價(jià)升幅過快，投機(jī)氛圍太濃，脫離了正常發(fā)展的軌道；

　　●世界經(jīng)濟(jì)衰退以及香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑；

　　●利率太高；

　　●港元貶值；

　　●有效需求不足；

　　●銀行危機(jī)爆發(fā)；

　　●香港前途問題前景不明，人心不穩(wěn)。

　　這次衰退純粹是市場(chǎng)內(nèi)外的眾多因素造成的，政府并未出臺(tái)措施進(jìn)行干預(yù)。

　　第六個(gè)繁榮期：1985年—1997年，這中間又有短暫的調(diào)整，分別是1989年—1990年，1994年—1995年上半年。

　　香港地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了幾年的低谷和調(diào)整，于1985年開始走出低谷，走向復(fù)蘇。1989年1—3月，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)普遍比1981年高峰時(shí)期的歷史最高水平高出30%，政府的賣地收入大增。受香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的影響，寫字樓嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)、租金急升，租金水平位列全球第三位，僅次于東京和倫敦。地產(chǎn)市場(chǎng)炒風(fēng)再度興起，代人排隊(duì)，連續(xù)幾個(gè)日夜排隊(duì)和炒房號(hào)現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)因排隊(duì)打斗并致人死亡的事件，比大陸2007年的景象還更勝一籌。許多外資財(cái)團(tuán)、國際機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)軍香港地產(chǎn)市場(chǎng)。