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冠君上市一直跌無吸引力
2006年5月11日，冠君產(chǎn)業(yè)(2778HK)公開招股，但市場反應(yīng)一般，派表銀行并未出現(xiàn)索取申請表格的人龍。大部分證券行的冠君孖展認(rèn)購反應(yīng)欠佳。
信誠證券聯(lián)席董事連敬涵評價(jià)說：撇除大股東鷹君(0041HK)完全放棄首年分派，冠君實(shí)際息率只有2.5%，低于很多投資，令很多投資客興趣索然。投資者最擔(dān)心的是兩年后，大股東恢復(fù)收取分派利息，每個(gè)基金單位的分派將被大大攤薄。而且，除領(lǐng)匯(823HK)外，其他房地產(chǎn)投資信托基金上市后股價(jià)都跌破發(fā)行價(jià)。
冠君出世，也面對天津港(3382HK)及中國銀行兩支內(nèi)地大鱷的迎面夾擊，早前大連港(2880HK)上市大升67%，很多散戶都相信內(nèi)地港口股將有不俗升幅，大量資金投向熱點(diǎn)，認(rèn)購天津港熱，舍棄冠君的現(xiàn)實(shí)很清晰。
而且，房地產(chǎn)信托上市因?yàn)槲飿I(yè)估值的原因，大部分會(huì)變得迅速膨脹，大股東會(huì)依此再用市值計(jì)算，出售“催肥”的股份，大額套現(xiàn)。所以機(jī)構(gòu)評價(jià)一般都不高。
因此，專業(yè)人士認(rèn)為企業(yè)分拆物業(yè)做REIT上市，原因主要有兩個(gè)，一是這些物業(yè)升值潛力及回報(bào)有限，套現(xiàn)投資其他更有價(jià)值的專案。另一原因，就是企業(yè)急于套現(xiàn)減債，此時(shí)企業(yè)一定會(huì)在地產(chǎn)市場比較好的時(shí)候，把物業(yè)估值做得有多高就要多高，借此可以變現(xiàn)更多。
泓富(0808)是套現(xiàn)投資的典型個(gè)案，旗下工業(yè)大廈等租客流動(dòng)多，加租難，在地產(chǎn)熱潮時(shí)出手，絕對是應(yīng)時(shí)之作，而且投資客也喜歡。
冠君(2778HK)則被視為大股東急于套現(xiàn)減債的個(gè)案，因?yàn)辁椌?0041HK)是香港負(fù)債比率最高的地產(chǎn)股之一，2005年底鷹君(0041HK)未償還銀行貸款為143.11億元，負(fù)債比率為59%。分拆冠君套現(xiàn)可以幫助鷹君減債，至少可以獲得103億元以上現(xiàn)金收益，大幅減債到20%，資產(chǎn)凈值也水漲船高，這一分拆可謂一石擊中多鳥。據(jù)聞，嘉里建設(shè)也借此獲利超過10億元。
果不然，鷹君(0041HK)、嘉里建設(shè)都在冠君(2778HK)上市前大漲。鷹君(0041HK)股價(jià)一度接近30元。有分析說：分拆冠君，真正值得搏一搏的反而是鷹君。
正是由于這么多財(cái)技和謀略，甚至是好處這么多，鷹君(0041HK)分拆冠君(2778HK)上市被標(biāo)上“過渡包裝，過渡粉飾”的標(biāo)簽，專業(yè)人士反而更愿意提醒投資者：獨(dú)立估值報(bào)告顯示，冠君(2778HK)的估計(jì)凈物業(yè)收益率只有1.75%，低于銀行4%的大額存款收益，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常的投資回報(bào)。
“冠君吸引力可謂欠奉”，在5月24日，冠君(2778HK)上市首日即大跌15.5%，“逢抽新股必賺錢”的神話瞬間破滅。當(dāng)日，冠君(2778HK)收報(bào)4.3元，較招股價(jià)5.1元低15.7%，最低曾低至4.125元。抽中一手(1000股)的散戶，當(dāng)日帳面蝕800元。6月下旬，股價(jià)已經(jīng)接近3元了。
5月24日同一天，領(lǐng)匯(823HK)跌0.05元(0.32%)，收報(bào)15.5元。越秀REIT跌0.05元(1.67%)，收報(bào)2.95元，比招股價(jià)3.075元跌0.125元(4.07%)；泓富REIT跌0.07元(3.52%)，收報(bào)1.92元，比招股價(jià)2.16元跌0.24元(11.1%)。
REIT的熱浪似乎過早進(jìn)入了早衰期，也打擊了不少即將推出的中小型地產(chǎn)REIT的出世。資本市場的殘酷如此清晰，徹底，也如此沒有情面。
6月22日，冠君產(chǎn)業(yè)信托(2778HK)公布，全球發(fā)售穩(wěn)定價(jià)格期已于6月15日結(jié)束，超額配售權(quán)并未獲行使，已告失效。
美林遠(yuǎn)東以每個(gè)基金單位3.825-4.5港元，購買1.851億個(gè)基金單位，以滿足國際發(fā)售超額配售，避免或減少基金單位市價(jià)下跌。最后一次行動(dòng)為6月14日，購買價(jià)3.87港元。
美林表示計(jì)劃有秩序出售進(jìn)一步購買的1499.9個(gè)基金單位，其持好倉及時(shí)間不定。
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