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　　這么做的道理很明白：就是大股東省出錢來，給其他投資者。按年計算的回報率從2.18%至2.51%，拉高到4.84%到6%。

　　花旗研究報告估計，冠君資產(chǎn)凈值介乎123億至176億元，以此計算，2006年的年度回報率在4.2%至6%；2007年在4.1%至5.8%；2008年在5%至6.7%。

　　同時，鷹君宣布：擔(dān)當(dāng)冠君物業(yè)管理人也不收取定額年費作基本費用，鷹君還承諾在未來五年以收取冠君基金單位替代管理費，這一做法也是保證冠君可分派利息不被拆細。

　　鷹君主席羅嘉瑞表示，設(shè)立利率掉期協(xié)議，大股東放棄分派利息，是希望保障基金收益，免受利率上升帶來的不利影響，推高收益率，吸引基金投資者。

　　數(shù)招出爐，快速保證冠君的派息能力大漲，這些人為的行動幾乎占了實際收益的2倍還多，令一家REIT展現(xiàn)一個燦爛的景象，對看好實際收益，只希望投資回報的投資客來說，相當(dāng)受用。

　　不過，使用財務(wù)杠桿就一定好處多多？如果這樣，穩(wěn)健的經(jīng)營就黯然失色了，這似乎有點違背資本市場最基本的原則。

　　我們來看看掉期利率，這個新金融工具讓上市公司變得財務(wù)更靈活，他的神奇之處在哪里？

　　1982年，德意志銀行對某企業(yè)提供了一項長期貸款。德意志銀行為長期貸款需要籌集長期資金，同時判斷利率將會上升，以固定利率的形式籌集長期資金可能更為有利。德意志銀行用發(fā)行長期固定利率債券的方式籌集到了長期資金，通過進行利率掉期交易把固定利率變換成了浮動利率，再支付企業(yè)長期浮動利率貸款。這筆交易被認為是第一筆正式的利率掉期交易。銀行賺取了一個靈活的利息差，回避了風(fēng)險，這是銀行內(nèi)部的一個財務(wù)創(chuàng)舉，但很快，它在金融領(lǐng)域蔓延開了。

　　利率掉期流行在80年代初，美國正經(jīng)歷高利率時期，利率掉期為銀行和投資者提供了一個減少利率風(fēng)險的工具。最早的業(yè)務(wù)是將固定利率債務(wù)換為浮動利率債務(wù)，至今已經(jīng)有超過160萬億的市場面值規(guī)模，是國債市場規(guī)模的幾十倍。

　　掉期交易作為一種靈活、有效的避險和資產(chǎn)負債綜合管理的衍生工具，逐步擴展到商品、股票等匯率、利率以外的領(lǐng)域。成為金融衍生工具的一種，最大好處是利用獲得時間差的利息差。

　　用最簡單的語言表述，利率掉期制定一個多年的計劃，可以回避利率上升的風(fēng)險，在開始階段，以低息保證高額回報，未來幾年逐步加息，好處在眼前，但一樣會增加未來幾年的融資成本，有可能回報逐年下降，唯一冀望的是未來幾年收益大漲。做法有點急功。

　　就比如冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)上市第一個半年，財務(wù)成本是1000萬元，2007年就增加到2800萬元，2008年5600萬元，2009年9100萬元，2010年1.26億元，2011年才會落到5500萬元。這些猛增的融資成本直接損害的是股東權(quán)益。當(dāng)然，管理者會期望未來5年，租金不斷上升，抵消成本增加。

　　利率掉期好不好？冠君REIT招股風(fēng)險提示中有這樣一段闡述：“利率掉期安排初期的較低現(xiàn)金融資成本旨在提升基金單位持有人初期的分派，后期增加的物業(yè)收入凈額則須用作補償利率掉期安排后期較高的現(xiàn)金融資成本，然而，倘若后期未能實現(xiàn)租金增長及物業(yè)收入凈額增加，則基金持有人獲得的分派收入將有所減少”。

　　這一假設(shè)就是風(fēng)險，如果租金之后多年并無顯著升幅，其他股東的收益將被大大攤薄。而且可能帶來直接的投資虧損。更明確說，掉期利率有時限性，而股東獲取收益也有時限性，時限性導(dǎo)致不確定性。本來一種穩(wěn)健的投資收益方式，在財技組合下，變得面目全非，收益大挪移，很可能無法預(yù)期，的確違背了最初的設(shè)計理念，衍生金融工具的雙刃劍特點就在于此。

　　但市場能接受的話，也沒關(guān)系，如果投資客有信心，也過得去，財務(wù)技巧也不一定都不好。