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誰也沒有料到，這支依賴于香港最熱門的地產(chǎn)項(xiàng)目的REIT會遇到如此殘酷的現(xiàn)實(shí)，誰在打壓這支股票？
因?yàn)橛蓄I(lǐng)匯REIT的光芒，一個個新的資本故事在香港誕生。城中地產(chǎn)大亨躍躍欲試，看到一個新圈錢機(jī)會，個個都摩拳擦掌。李嘉誠旗下的鴻富、越秀地產(chǎn)、鷹君旗下的冠君、恒基旗下的陽光、華人置業(yè)都快步跟上。
鴻富、越秀冒出后，便是今年首支REIT上市的冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)，這是鷹君集團(tuán)快步上崗的杰作，拿出自己的一個商業(yè)樓宇，快手快腳分拆做了一個獨(dú)具特色的REIT計(jì)劃。
但光芒并不燦爛永恒，2006年5月24日冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)上市一開盤就跌，首日最低見4.125元，比招股價(jià)5.1元跌16%，之后再跌接近20%，股民一片驚慌，不算手續(xù)費(fèi)，上市后每手即虧損800元。
跌跌跌，到6月20日，冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)上市快一個月的時(shí)候，股價(jià)竟然落在3.925元，股價(jià)跌得之殘很少見。
老板羅嘉瑞很不高興，說是全球股市不好影響了冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)，不過不滿意也好，他還是拿到100多億元現(xiàn)金，令母公司鷹君地產(chǎn)負(fù)債率下降了39%，這個上市的故事還是很值得留意的。
冠君REIT出身衿貴
誰也沒有料到，這支依賴于香港最熱門的地產(chǎn)項(xiàng)目的REIT會遇到如此殘酷的現(xiàn)實(shí)，誰在打壓這支股票？誰在讓投資者失去信心？誰在拋售？
慢慢撥開外殼，我們看到一個清晰的內(nèi)核：投資者對REIT在投棄權(quán)票。
REIT房地產(chǎn)信托基金是一種投資可帶來收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，基金會把凈收益的九成分派給投資者，因?yàn)榈禺a(chǎn)回報(bào)很穩(wěn)定，增長緩慢，也具備很強(qiáng)透明度，這類基金在外國早已大行其道，投資者多認(rèn)為是提供長期及穩(wěn)定收益的工具，有點(diǎn)像買樓收租，而這亦是領(lǐng)匯等REIT上市時(shí)標(biāo)榜的賣點(diǎn)，超過銀行存款利率，穩(wěn)健，扎實(shí)的特點(diǎn)很清晰。但，領(lǐng)匯之后的房托基金上市，派發(fā)的不再是純粹的房地產(chǎn)租金收入，而是開始滲入財(cái)技，變相利用金融衍生工具，令收入變質(zhì)。而做出來的美好業(yè)績在現(xiàn)實(shí)中存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)，不再是買樓收租那么簡單。
冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)是一個十足的財(cái)技版?zhèn)€案，他的美麗神話一不小心就被捅破了。的確，公布的上市初期收益率是5.46%，但獨(dú)立物業(yè)估價(jià)師的估值報(bào)告同時(shí)顯示，其實(shí)，冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)的估計(jì)凈物業(yè)收益率只有1.75%，如此大的差距如何造成？就是財(cái)技---利用了原來在銀行借貸和債券之間很流行的掉期利率財(cái)務(wù)技巧。
我們來看看這個“冠軍”的來龍去脈。
2006年4月，趁著香港地產(chǎn)業(yè)REIT熱潮，上市公司鷹君集團(tuán)(0041HK)分拆中環(huán)花旗銀行廣場一項(xiàng)資產(chǎn)，命名“冠君(ChampionREIT)房產(chǎn)信托基金”。該大廈有兩座寫字樓，47層高花旗銀行大廈和37層高中國工商銀行大廈組成。注入冠君房產(chǎn)信托基金的花旗廣場包括140多萬平方尺寫字樓、5萬多平方尺商鋪，以及55個私人泊車位、500個公共泊車位和50個電單車泊車位的公共停車場。隨著近年商用物業(yè)價(jià)格上升，花旗廣場獨(dú)立估值達(dá)226.7億元，即每平方尺價(jià)1.5萬元。目前，有81名寫字樓及106位零售租戶。寫字樓樓面租用率86.1%，零售樓面租用率100%。
鷹君(0041HK)、嘉里建設(shè)(0683HK)及新加坡永泰集團(tuán)持有9成樓面，鷹君(0041HK)為首的財(cái)團(tuán)占合營公司85.95%權(quán)益，持有127萬尺寫字樓樓面，并包括3.78萬尺會所及1.2萬尺鋪位物業(yè)，還擁有停車場有555個車位，面積達(dá)21萬尺，總值約166億元，加上會所、鋪位及車位，資產(chǎn)總值在180億至190億元水準(zhǔn)。嘉里建設(shè)則持有花旗銀行廣場34、36及37樓三層樓面，總面積5.26萬尺。
據(jù)傳，鷹君(0041HK)最早的計(jì)劃是向嘉里及永泰購入兩家公司權(quán)益，收購嘉里所持三層樓面，但因?yàn)橹卣蓹?quán)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，于是跟嘉里洽商，以合組公司的樓面分拆上市。
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