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　　同時(shí)，我們分析的流動(dòng)性，以前我從來沒有做過這個(gè)工作，今天第一次給長沙的朋友講，現(xiàn)在全國人民都在講流動(dòng)性過剩，從政府領(lǐng)導(dǎo)人、媒體、記者，大家都在講流動(dòng)性過剩，但是沒有幾個(gè)人在研究流動(dòng)性過剩，流動(dòng)性過剩是什么含義大家都沒有找到，但是我們是認(rèn)認(rèn)真真做了流動(dòng)性過剩課題，因?yàn)槲覀兪且痪淼摹?/p>

　　現(xiàn)在我們講流動(dòng)性問題，是整個(gè)宏觀環(huán)境面臨著貨幣、泡沫過多，從而產(chǎn)生的流動(dòng)性過剩。但是，不是每個(gè)領(lǐng)域都會流動(dòng)性過剩，房地產(chǎn)市場、股票市場、資產(chǎn)市場會出現(xiàn)流動(dòng)性過剩，但是在房地產(chǎn)的不同環(huán)節(jié)流動(dòng)性過剩也不一樣，流動(dòng)性過剩經(jīng)常在房地產(chǎn)的需求環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)的供應(yīng)環(huán)節(jié)很少出現(xiàn)流動(dòng)性過剩。政府的調(diào)控常常調(diào)控在供應(yīng)環(huán)節(jié)，供應(yīng)環(huán)節(jié)流動(dòng)性減少了，而需求環(huán)節(jié)流動(dòng)性還沒有減少，就會出現(xiàn)家居供不應(yīng)求，進(jìn)一步助漲房價(jià)。

　　另外，我們還發(fā)現(xiàn)不同的企業(yè)組織流動(dòng)性也不同，誰最有錢？上市公司，萬科、碧桂園，有錢的企業(yè)從市場上圈了錢之后就回過頭圈地，圈地之后股價(jià)就會更漲了，它又可以圈地了！中國的開發(fā)商越來越多的面臨著資本時(shí)代，前面老總說到周邊的樓面價(jià)也就3000多，而地價(jià)卻也到了3000多，他不愿意要，誰愿意要呢？是被錢撐死的人！很多城市的地本地開發(fā)商拿不到，全部被外地財(cái)大氣粗的開發(fā)商拿走了。周邊的房價(jià)3000多，樓面地價(jià)拍到3500，面粉價(jià)格比面包還要貴，這種情況在全國都是這樣的。成本是開發(fā)商定價(jià)的底線，上限看供求，然后看競爭，競爭就是周邊的樓價(jià)。

　　我在這里講一句話，這可能是跟冬天有關(guān)的，我前面講房地產(chǎn)發(fā)展前景只走了1/3的競爭，但是我說有可能70%的中小開發(fā)商在未來要消滅，因?yàn)槟隳貌坏降匕?，拿不到地還做什么房地產(chǎn)?。空l來拿地？就是流動(dòng)性集中在某些的大企業(yè)里面，他們流動(dòng)性過剩，他們有的是錢，他們抗得起風(fēng)險(xiǎn)，資金能力也強(qiáng)，他們肯定會進(jìn)來。我們第一次發(fā)現(xiàn)區(qū)分流動(dòng)性的差別性，雖然都是流動(dòng)性過剩，但是它們有差異性，怎么對付差異性？政府的政策要對付這個(gè)問題，是要真正調(diào)控到流動(dòng)性過剩的需求環(huán)節(jié)。我們就提出政策，就要打，就用提高第二套房子的首付，甚至不給他貸款，這個(gè)就是減少需求。這一輪調(diào)控跟以前調(diào)控不同的是開始打到要害，開始發(fā)現(xiàn)了這個(gè)點(diǎn)，政府現(xiàn)在是越來越明白了。

　　主持人董吉湘：下面還有另外的問題要問趙博士，同樣這個(gè)問題想在本地有很多開發(fā)年經(jīng)驗(yàn)的王岳先生，請問來自嘉鼎置業(yè)的王岳總經(jīng)理，如何把湖湘文化運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)上？

　　王岳：這個(gè)問題太大了，憑我的智慧還回答不了這個(gè)問題。我想問一下臺上的趙曉博士，我們是做開發(fā)的，從您的角度可能會覺得中國的房地產(chǎn)沒有什么問題，確實(shí)我們覺得中國的房地產(chǎn)也有一點(diǎn)病，但也不至于這么重的下藥。我覺得中國的房地產(chǎn)最終死不是病死的，是醫(yī)死的。從開發(fā)商講，我們也不是上市公司，那么我們這樣的本土企業(yè)該怎么辦？現(xiàn)在都是上市公司來拿地，從深圳、北京、上海過來，那么本土的中小企業(yè)應(yīng)該怎么做？這是我的第一個(gè)問題。第二個(gè)問題想問一下賀承軍博士，我看你的文章也比較多，我們第一是想知道象我們這樣的中小企業(yè)在拿地比較困難的情況下，是不是可以走城市覆蓋農(nóng)村的道路？往郊區(qū)、地州市、縣城的方向走？第三個(gè)問題問一下張躍先生，我以前對遠(yuǎn)大感覺比較模糊，雖然就在長沙本土，因?yàn)槲矣X得你做的是高端產(chǎn)品，跟我做的項(xiàng)目比較遙遠(yuǎn)。但是，我想現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這樣的程度，消費(fèi)者開始注重生活質(zhì)量、生命質(zhì)量，包括對居住的需求也比較細(xì)化了。提高到這樣的層次之后，我也參觀了一下您剛才的產(chǎn)品。那么，我們房地產(chǎn)企業(yè)08年要做的東西，準(zhǔn)備打造產(chǎn)品差異化的體驗(yàn)，我們是不是要從這個(gè)角度打造產(chǎn)品的競爭力？你的東西好，但是還是要體驗(yàn)、感受得好才是真的好。一旦感受了，象您的東西我個(gè)人有一個(gè)要求，我想請您到我們公司做一個(gè)講課，或者是交流，因?yàn)槲覀儗δ镜囊幌盗挟a(chǎn)品是很感興趣的，也準(zhǔn)備做一些貢獻(xiàn)。

　　我們是出版集團(tuán)的，我們在長沙有幾塊地，銷售也比較好。我們集團(tuán)內(nèi)部的土地資源不大，但是也有600多塊。我們出版集團(tuán)本來也是新聞背景的，他要做一個(gè)對社會有責(zé)任的開發(fā)商，怎樣做呢？張躍先生的產(chǎn)品對我的思考有一些啟示。謝謝。

　　趙曉：我覺得這位朋友更多的不象湖湘人，而象瑞士人，特別的謙卑，身為老總，把講的機(jī)會都留給我們?nèi)?。他講的第一個(gè)問題，面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)態(tài)勢，中小企業(yè)該怎么辦？如果按目前的趨勢，70%的開發(fā)商會消失，你拿不到地。說明中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從過去土地時(shí)代進(jìn)入了春秋時(shí)代，已經(jīng)從春秋時(shí)代進(jìn)入到了戰(zhàn)國時(shí)代，已經(jīng)出現(xiàn)了新的洗牌了。我相信對中小企業(yè)來說，對本地的開發(fā)商來說，需要特別認(rèn)真面對這個(gè)問題。

　　應(yīng)對這樣的問題，一般的辦法是合起來，你們有沒有可能合起來。企業(yè)規(guī)模不大，聯(lián)合起來一塊兒拿地，聯(lián)合起來一塊兒去砍價(jià)？你們可不可以有這樣的聯(lián)盟？有這樣的創(chuàng)新組織。然后跟大的房地產(chǎn)商的競爭可能會稍微平衡一點(diǎn)。還有一個(gè)辦法是合起來，你們將來也走向上市，一塊兒去拿錢，弄股票、基金什么的，單個(gè)你還不夠。還有是跟大的開發(fā)商合作，將來去輔助他們做開發(fā)。

　　這是我目前能想到的辦法。我和老賀都強(qiáng)調(diào)中國房地產(chǎn)開發(fā)要以人為本，這是我們?nèi)齻€(gè)人共同的看法，但是我們的分歧也很大。老賀講中國人住別墅想都別想，住山水城市趕緊回家去吧。政府的開發(fā)費(fèi)用拿75%來建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房是房地產(chǎn)春天的到來，很好！老賀說中國人住不上好房子，我看未必。我老家是江西的，我是農(nóng)村下放的，我們加就住在湯House里面，盡管那個(gè)House不怎么地，但是園子、院子、房子都是有的。北京的旺街小區(qū)住了30萬人，城市化是什么呢？城市化對土地的占有是安放人，只相當(dāng)于農(nóng)村的1/5。那么，中國人口的矛盾是需要緩和的。我們沒錢的時(shí)候都是住湯House的，為什么現(xiàn)在有錢了，還住不上好房子了？住不上山水城市了呢？我們的領(lǐng)導(dǎo)人為什么要口口聲聲強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)守18億畝？為什么規(guī)定土地只能干這個(gè)，不能干那個(gè)？中國不是香港，也不是新加坡，新加坡是另外一個(gè)怪胎，我們知道有的人的眼睛是對眼和沙眼，我們?yōu)槭裁床粚W(xué)好？要學(xué)對眼和沙眼？香港人的地原來是英國殖民政府的，香港就只有一個(gè)土地供應(yīng)商，這個(gè)供應(yīng)商要謀求利益的最大化，就出現(xiàn)了類似于我們的招牌掛的模式，把房價(jià)弄得很高，到現(xiàn)在香港的土地開發(fā)面積不到香港面積的2/3，就是擠牙膏一樣的擠一點(diǎn)是一點(diǎn)。