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城市·觀點論壇長沙行現(xiàn)場直播
董吉湘：女士們、先生們大家下午好！歡迎各位朋友到來。
大會主持：董吉湘：資深地產(chǎn)媒體人
非常感謝各位朋友來參加我們今天城市觀點論壇，這是由觀點機構(gòu)所創(chuàng)辦的一個全國非常權(quán)威的地產(chǎn)論壇，大家也知道，觀點機構(gòu)還有一個有名的名字就是博鰲房地產(chǎn)論壇，這也是博鰲房地產(chǎn)論壇一個補充和并行，這是以地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，以及主辦地邀請政府官員、地產(chǎn)專業(yè)人士、傳媒精英對中國城市發(fā)展進(jìn)程房地產(chǎn)建設(shè)等多角度進(jìn)行深入探討和剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)動力發(fā)展的創(chuàng)新思路，自從2005年創(chuàng)辦以來已經(jīng)從青島到南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、青島、鄭州再到今天的長沙。作為今天主持人董吉湘，首先請允許我代表觀眾和聽眾向主辦方表示感謝！把這么精彩的思想盛宴帶到長沙來，然后代表主辦方觀點機構(gòu)和湖南房地產(chǎn)雜志社對今天各位嘉賓的到來表示感謝！
今天我們來到一座3000年不變的城市。
3000前年長沙城在湘江之濱未曾變更過城址。雖未為一代古都，但自秦漢以來就是湖湘地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和商貿(mào)中心。
于是“唯楚有才，于斯為盛”。
無論是挖至千年之前或者是追溯近代百年，抑或縱觀當(dāng)代的中國，長沙給人的感覺總是如此的落拓不凡。不必說那座藏之岳麓名山的千年書院，也不必說那些威震神州的大人物墓穴故居，就那么一條湘江也會令人心魂雄張。岳麓山、橘子洲承載了多少代人的胸襟和厚望。
但也許今天大家來到長沙，未必就感覺到厚重與落拓不凡。相信有人會說今天的長沙有些輕浮，超女快男，中國最為流行的、快樂的文化成為今天最為醒目的標(biāo)識。但有一點可能是相同的，湖湘文化有著天然的爛漫氣息，于是超女快男就成了流行的爛漫。
歡迎大家來到長沙，來到“城市·觀點論壇長沙行”的現(xiàn)場。
我們今天要討論的是房地產(chǎn)，湖湘文化與長沙房地產(chǎn)的發(fā)展。到底是故去的厚重與心憂天下的責(zé)任感還是“格物自知”千載厚重，指引著今天的長沙城市文化與經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)營與建設(shè)中還是“超女快男”的娛樂至死精神將這座城市居住文化帶入全新的境界。我想，我們今天也許會思考這樣的問題。
今天我們的論壇就正式開幕了。首先請允許我介紹一下今天到場的嘉賓：
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉先生
著名城市規(guī)劃及建筑評論家深圳市規(guī)劃局地名管理辦公室主任賀承軍先生
楊學(xué)文建筑設(shè)計室楊學(xué)文先生
湖南德思勤房地產(chǎn)投資顧問有限公司肖兵先生
湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副理事長兼房協(xié)、開協(xié)秘書長羅伯云先生
湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會理事長、華盛集團(tuán)公司董事長羅勁松先生
湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會常務(wù)副理事長李集業(yè)先生
湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長巢聘余先生
湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長劉志智先生
遠(yuǎn)大空調(diào)有限公司總裁張躍先生
箭牌衛(wèi)浴事業(yè)部總經(jīng)理方春先生
湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理曾高偉先生
五合國際建筑設(shè)計集團(tuán)北京公司總經(jīng)理曹一勇先生
加拿大寶佳國際建筑師有限公司中國區(qū)總經(jīng)理馬振榮先生
湘銀集團(tuán)執(zhí)行總裁侯季先生
天健集團(tuán)營銷總監(jiān)石耀慶先生
湖南房地產(chǎn)雜志社副社長、執(zhí)行總編李軍先生
觀點機構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市·觀點論壇秘書長陳詩濤女士
此外，今天到“城市·觀點論壇長沙行”的朋友還有來自長沙及湖南地產(chǎn)界朋友們。相信我們今天的聚會能夠成為湖南地產(chǎn)史上的一次標(biāo)志性的盛會。
現(xiàn)在“城市·觀點論壇”長沙行正式開幕，首先我們將有請今天論壇的主辦方領(lǐng)導(dǎo)致辭，首先請出湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副理事長兼湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長羅伯云先生為我們致辭。
羅伯云：各位專家、來賓，各位領(lǐng)導(dǎo)，大家好！
“城市·觀點論壇”長沙行今天在遠(yuǎn)大理想劇場正式開幕了。首先，請允許我代表湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會對這次論壇的召開表示衷心的祝賀！
長沙是一個歷史悠久的城市，特別是最近幾年長沙的城市建設(shè)發(fā)展非常快，路橋三環(huán)，解決513條大街小巷的改造，最近幾年我們建了1200萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房等等。這些都說明長沙的城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)日新月異。12月14日，國務(wù)院同意長株潭獲準(zhǔn)“兩型”綜合配套試點開發(fā)城市，大家知道這又是我們面臨改革的一個重要關(guān)口，現(xiàn)在是市場化的改革與政府行為不配套，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展不同步，社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境污染不相容等等矛盾嚴(yán)重地擺在我們面前。這次“城市·觀點論壇”長沙行就要從這些方面來探討城市化建設(shè)的新思路和新道德。
我想，通過這次論壇我們一定能夠推進(jìn)我們城市的城市化進(jìn)程，也一定能夠按照國務(wù)院配套改革試點的精神，把我們城市的配套改革搞得更好。我相信這次論壇一定能夠取得圓滿成功，祝大家在長沙生活好，愉快！謝謝大家！
主持人董吉湘：再次感謝羅伯云先生的致辭，下面有請觀點機構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇、“城市·觀點論壇”秘書長陳詩濤女士為我們致辭。
陳詩濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，下午好！
今天在遠(yuǎn)大理想城舉辦2007年度城市·觀點論壇長沙行活動，首先我代表主辦方觀點機構(gòu)向所有與會的嘉賓們表示誠摯的謝意，因為我們都知道房地產(chǎn)的冬天要來了，也是大家歲末年終正是最忙的時候。不過大家在百忙中抽出時間參與，我想正表達(dá)了所有湖南地產(chǎn)人，包括成都、廣東、武漢來的開發(fā)商與傳媒，大家這次過來也是想表達(dá)湖南乃至中國房地產(chǎn)人對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)調(diào)整的大變局下的思考與探索，可能還有更多的困惑及遠(yuǎn)憂。稍后的時間我們的趙曉博士等將會為大家逐一分析。
請允許我用一分鐘的時間簡單介紹一下觀點機構(gòu)。觀點機構(gòu)2001年創(chuàng)辦博鰲房地產(chǎn)論壇，并在今年舉辦了第7屆，2008夏季將舉辦第八年盛會。自01年正是中國房地產(chǎn)發(fā)展的上升期，在這個時候觀點高舉著“傳播中國經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)新銳思想，打造中國房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺”的旗幟，陸續(xù)創(chuàng)辦了觀點網(wǎng)、觀點雜志，并同時在2005年10月創(chuàng)立了“城市·觀點論壇中國行”的活動。
7年時間里，觀點機構(gòu)邀請到中國財經(jīng)界、房地產(chǎn)界近萬名精英共同參與博鰲論壇，并攜手走向中國十幾個省份城市的城市觀點論壇，并同時每天在觀點網(wǎng)、觀點雜志上跨越空間，進(jìn)行精神交流和專業(yè)的合作。
觀點機構(gòu)伴隨中國房地產(chǎn)走過房地產(chǎn)行業(yè)的成長期和前段時期的高峰期及目前的調(diào)整期，我們看見無數(shù)優(yōu)秀企業(yè)的成長與壯大，但是我們也看見了很多企業(yè)及企業(yè)家的倒下。特別是當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著土地與資本、企業(yè)與政府的合作與博弈，我們把城市·觀點論壇長沙行作為2007年度中國行活動的總結(jié)站，希望透過我們今天的演講、我們的對話與我們的交流可以找到當(dāng)前房地產(chǎn)特別是湖南房地產(chǎn)的新文化和新方向。
最后，感謝支持本次論壇的湖南房協(xié)，湖南開發(fā)協(xié)會、湖南XX雜志、遠(yuǎn)大空調(diào)、德思勤、湖南廣盛園開發(fā)公司。同時向2007年度全程支持我們的箭牌衛(wèi)浴表示感謝！因為你們的支持及與會的中國房地產(chǎn)人不斷的努力及參與，我相信湖南的房地產(chǎn)及中國的房地產(chǎn)行業(yè)在2008年發(fā)展會更好！謝謝大家！
主持人董吉湘：感謝陳詩濤女士，今天到場的嘉賓都是跟房地產(chǎn)有關(guān)的人士，下面進(jìn)入議程。前天我們看到了一個新聞，在廣州萬科集團(tuán)項目率先降價了，關(guān)于市場調(diào)整的說法有很多，2007年的宏觀調(diào)控造成了京滬廣深一線的城市房地產(chǎn)成交量普遍低迷，但中央的經(jīng)濟(jì)會議又為來年定下了貨幣緊縮的基調(diào)，于是我們問2008，我們的房地產(chǎn)市場會有怎樣的變化呢？有請趙曉先生。
趙曉：謝謝主持人，這次終于不會再把我請下去了。特別高興，甚至是有點興奮，我們以前開過很多論壇，包括博鰲房地產(chǎn)論壇。那么，今天是在開發(fā)商的地盤開，比如前幾天是在萬科世紀(jì)城開。但是，這次有點例外，這是我第一次在一個工業(yè)企業(yè)開，第一次在這么漂亮的工業(yè)基地開。過去我一直講，房地產(chǎn)商需要向工業(yè)企業(yè)家學(xué)習(xí)，因為過去的開發(fā)商日子很好過，但是在控制成本方面，在控制質(zhì)量方面跟中國的工業(yè)企業(yè)不在一個層面上，中國的工業(yè)企業(yè)已經(jīng)走向國際，有很強大的競爭力。
中國的房地產(chǎn)一直到今天還是農(nóng)業(yè)水平，這不是我說的，是王石跟我講的，他說我們現(xiàn)在基本上跟農(nóng)民差不多，開一塊地，包一個項目。但是，項目跟項目之間沒什么關(guān)系，沒有住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，萬科也是這幾年才剛剛開始起步，其他的更加沒有，中國的房地產(chǎn)沒有進(jìn)入工業(yè)時代，更沒有進(jìn)入象美國一樣的第三產(chǎn)業(yè)時代。美國的房地產(chǎn)是放在金融系專業(yè)項目的。所以，今天我們在工業(yè)企業(yè)——遠(yuǎn)大開這個會，我想可能是有它的獨特意義的。首先，我向遠(yuǎn)大的張躍先生，以及他的團(tuán)隊表示致敬，同時我也呼吁開發(fā)商們，都能夠遷徙，向走在中國工業(yè)企業(yè)前頭的工業(yè)企業(yè)家學(xué)習(xí)，把中國的房地產(chǎn)行業(yè)推到更高的水平。
講到“拐點”，大家知道深圳的有些樓盤降價了，廣州也有所萎縮了。明年2008年有奧運會，按理說是好事。中國干了這么多年，辛苦了這么多年，改革開放取得了這么大的成績，終于現(xiàn)在要辦奧運會了，是全中國人揚眉吐氣的日子。但是，如果從全世界來看，很多的辦奧運會國家，比如從1964年以后的7個辦奧運的國家來看，他們辦奧運會基本上不是一件好事，常常是一件壞事，它常常是一個國家經(jīng)濟(jì)拐點的開始。統(tǒng)計這7個國家，它們基本上是在奧運前一年，經(jīng)濟(jì)增長平均提速大概有2.4個百分點，在奧運之后經(jīng)濟(jì)平均下降0點幾個百分點，兩者加起來大概接近3個百分點，這是過去的歷史經(jīng)驗。很多人問，明年會不會成為中國經(jīng)濟(jì)的拐點？這個問題不僅在座的問，社會也在問，連楊磊也在問。前段時間我去美國的沃爾瑪跟他們講中國經(jīng)濟(jì)，他們看到了中國經(jīng)濟(jì)的崛起，但是他們又不太容易看清楚中國經(jīng)濟(jì)，所以它們希望聽自己的經(jīng)濟(jì)學(xué)者來談中國的經(jīng)濟(jì)會怎么樣，同時他們也提出了很多的問題，2008年之后中國的經(jīng)濟(jì)到底會怎么樣？會不會象別的國家一樣是拐點的出現(xiàn)？前蘇聯(lián)的經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)也將即將趕上美國，但是還沒有趕上美國就崩潰了，日本也是。我們現(xiàn)在不敢夢想趕上美國，還有亞太，亞太說亞太時代即將來臨，全世界也在說今年正好是亞太危機十周年，中國明年的經(jīng)濟(jì)到底會怎么樣？我想就這個問題先做一個回答。
最近，我們就中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢做了一些探討。我們知道這個國家主要是工業(yè)化、城市化，它就是要把這兩件事做完，這兩件事做完就是中國現(xiàn)代化完成。我們做了這么多年了，是不是做得差不多了？我們估計工業(yè)化競爭也就完成了50%。表面上看，中國的經(jīng)濟(jì)活躍得不得了，我去美國參觀就象今天參觀遠(yuǎn)大一樣，我做了一個最簡單的實驗，我從貨柜上隨手抓一個東西上面都寫著“MadeInChina”。是不是中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)覆蓋到全世界了？不是，這些東西源自于我們以前做的很多基本的產(chǎn)品。中國低端產(chǎn)品數(shù)量很多，覆蓋很廣，但是附加值很低。你生產(chǎn)8億件襯衫才能換回一架美國波音747飛機。中國的價值鏈條里面輕工業(yè)占1/3。但是，中國有比較優(yōu)勢，中國有非常豐富的勞動力，而且是非常善于學(xué)習(xí)、非常聰明的勞動人民，就象大家一樣為什么經(jīng)常在一起開會？就是充電！這樣一個學(xué)習(xí)的動力、旺盛的精神，大概只有在中國能看到。有這么多的人力，而且人力資本水分還不斷提高，同時這些人在全球化的背景下什么都可以轉(zhuǎn)移，唯獨人口不能轉(zhuǎn)移。在美國的時候，美國人說你們的貿(mào)易現(xiàn)差很多，中國賺了很多的貿(mào)易現(xiàn)差，賺貿(mào)易現(xiàn)差的方法很簡單，把中國人不斷的移民到美國！但是美國不會讓很多的中國人口遷移，怎么辦？只有轉(zhuǎn)移產(chǎn)品了。2007年中國重工業(yè)的增長速度要超過輕工業(yè)增長速度的4個百分點，2005年中國汽車首次出現(xiàn)進(jìn)出口，而且出口大于進(jìn)口。今年的上半年是翻番式的增長。還有一個東西是船舶，十七大之前我曾經(jīng)和中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時》到大連做調(diào)查，中央電視臺要拍一個節(jié)目《制造業(yè)新版》，把大連船舶作為一個重點報道點作為向十七大的獻(xiàn)禮。我去到那里看到很驚奇的景象，5年增長了20倍，明年可以到8億人民幣，增長速度非?？?，01年的時候一年只能造一艘船，今年可以造30艘船，而且全中國只有這個企業(yè)才能造鉆井平臺。中國的造船只占全球造船份額的18%-19%，但是今年上半年以來全球造船有40%的訂單被中拿走了，中國的船舶一定會成為世界最大的船只生產(chǎn)國，汽車也是一樣的！中國人生產(chǎn)大飛機把美國人嚇了一跳，技術(shù)上肯定沒有問題，你們看嫦娥都能奔月了，那叫航天技術(shù)，飛機是航空技術(shù)，小意思。就算是拼成本，假如十年后中國的飛機可以達(dá)到成熟產(chǎn)業(yè)，那么我們的飛機可以用相當(dāng)于波音1/4-1/5的價格向全世界銷售。中國的工業(yè)競爭只完成了50%的競爭，城市化只完成了40%左右的競爭，雖然現(xiàn)在說城鎮(zhèn)人口的比例到了45%，但是只是指的數(shù)量上的，我們知道我們的城市化質(zhì)量很差。比如北京，北京是全中國最多人口的城市，山東人把北京叫“屬堵”，是堵車的地方，“屬堵”意味著城市化進(jìn)程還沒有做好。我曾經(jīng)說，如果一個人一輩子沒到北京住過是幸運，如果一個人一輩子住在北京是一種不幸！
北京現(xiàn)在規(guī)劃要搞立體化的交通體系，將來從任何一個地方到達(dá)一個公交路口不會超過5分鐘，不會超過800米。如果要這么做，意味著北京還要有巨大的投入，所以我們的城市化進(jìn)程結(jié)合它的數(shù)量和質(zhì)量，我們認(rèn)為可能只完成了40%的進(jìn)程。然后是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)和城市化、工業(yè)化關(guān)系都很密切，中國的房地產(chǎn)到了什么進(jìn)程？我們45%的人住在城里面，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家平均水平的50%-60%，大概可以推算出，中國的房地產(chǎn)進(jìn)程沒有完成到1/3。為什么房地產(chǎn)價格老是在漲？就是因為中國的房地產(chǎn)進(jìn)程滯后于中國的工業(yè)企業(yè)進(jìn)程，滯后于中國的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)程。所以，中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該還有非常美好的發(fā)展前途，這是毫無疑問的。
我還講一下中國的金融業(yè)。我們知道在2006年底，中國的金融資產(chǎn)不到美國的1/15，而經(jīng)濟(jì)總量卻超過了美國的1/3以上，這意味著在金融發(fā)展方面我們可能只完成了20%的競爭。這是對目前中國發(fā)展大勢的盤點，工業(yè)化50%，房地產(chǎn)50%，金融1/3。一個企業(yè)最難的時候就是你發(fā)明一種產(chǎn)品，把這個產(chǎn)品賣出去，能夠占20%的市場份額是很困難的。一個國家也是這樣，比較難的時候是經(jīng)濟(jì)起飛，如果完成了經(jīng)濟(jì)起飛到結(jié)構(gòu)調(diào)整加快階段，你會發(fā)現(xiàn)它的增長速度是很快的！中國正處在現(xiàn)代化的增速階段，正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、經(jīng)濟(jì)增長動力強勁的時期。中國明年會不會出現(xiàn)拐點？我想可能性比較少。
第一，中國太大。全世界的發(fā)達(dá)國家所有人口加起來不到8億人口，中國就是13億人口。國家大意味著奧運因素對中國經(jīng)濟(jì)的影響會比較小。如果放在韓國，韓國是5000萬人口的國家，漢城1000萬人口，漢城經(jīng)濟(jì)圈占整個韓國經(jīng)濟(jì)的40%-50%。但是，北京不同，北京1500萬人口放在中國這么大的國家里面影響不會很大。
第二，中國辦奧運會是在現(xiàn)代化的中期階段，很多國家辦奧運是在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化完成，或者是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化國家來辦奧運會，這使得奧運會的含義完全不同，對很多國家來說奧運是一個慶功晚宴，而中國辦奧運很象是午餐，投入奧運之后還要建很多的交通。
所以，奧運不太容易成為中國經(jīng)濟(jì)的拐點，中國樓市也不可能，很簡單。因為，房地產(chǎn)的發(fā)展甚至滯后于中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，總體上供不應(yīng)求的格局不會有太多的變化。雖然，有些地方房價有所下跌，那是因為這些地方漲得太兇了，它們需要休息一會兒。大家知道2008年1月1日又可以發(fā)現(xiàn)新的貸款，然后你們會發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求的格局還是沒有變化，一切又會重復(fù)以前的現(xiàn)象，與其說拐點會出現(xiàn)不如說全國人民盼望著拐點出現(xiàn)，因為全國人民都希望降價能夠買得起房。
下面我們講中國的宏觀政策。前面我們講這是一個比較好的發(fā)展極面，在這個極面的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了更厲害的因素。我們說中國的經(jīng)濟(jì)很好，不僅我們看到，全世界也看到了。所以，全世界的資金不斷向中國流動，中央文件說中國的資金是嚴(yán)重的流動性過剩，這是因為貨幣太多了。我們算了一下，流動性過剩有三個來源：
第一，外匯的大量流入。你們看一下中國宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，你們會發(fā)現(xiàn)過去三年里面增長最快的是外匯儲備的增長，沒有一個宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比得上外匯儲備增長，包括房地產(chǎn)投資、銷售也罷，增長速度很快，但是所有的數(shù)據(jù)沒法跟外貿(mào)、外匯儲備相比，今年以來外匯儲備又增長了50%。
這樣大量的外匯增長成為了流動性過剩的第一個來源，不僅如此，大量外匯集中到非貿(mào)易領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)、股票，這些是不能做貿(mào)易的。中國的房子貴，從美國進(jìn)口房子不可以，它短期內(nèi)的供應(yīng)是受限制的，然后大量的外匯流入到這些領(lǐng)域套取利潤，造成了房地產(chǎn)價格上漲。
第二，儲蓄成本大搬家。這么多的儲蓄存款是流動的老鼠，一定會造成物價上漲。現(xiàn)在我們的儲蓄存款到達(dá)了上萬億。這意味著老百姓辛辛苦苦幾十年的儲蓄存款象冰棍一樣的在化，意味著財富縮水。我們知道，最好的辦法就是投資資產(chǎn)，這就好象人跟馬比，沒有一個人能跑得過馬，如果萬馬奔騰的時候你可能會被踩死，你怎么可能跟馬跑得一樣快呢？唯一的辦法就是騎在馬背上。對老百姓來說就是投資資產(chǎn)，所以老百姓買房買股票不僅是他們的合理的理性選擇，而且?guī)缀跏俏ㄒ焕硇缘倪x擇。
我曾經(jīng)跟某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在鳳凰衛(wèi)視辯論，他們說老百姓投資不理性，買了二套房了還要買房。老百姓說，我投資就是為了追求利益的最大化。當(dāng)然，微觀的利益不等于宏觀的利益。假如有的朋友看不見，他就會站起來，站起來他就看見了，微觀上非常理性，但是他站起來擋住了后面的人，后面的人也會站起來，所有的人都會站起來，所有的人站起來又等于所有人坐下一樣。最好的辦法其實是所有人都不買房，或者今天在座的所有人合起來請一個人去代替我們買房，比如請張躍先生去代替我們跟開發(fā)商談，開發(fā)商不愿意降價，最后損失的肯定是潘石屹。那么，找張躍先生不可能，只有單獨行動，自己買房。
第三，金融杠桿的作用。過去我們的金融很糟糕，什么叫糟糕的金融，就是不提供好的服務(wù)。我們現(xiàn)在經(jīng)過金融改革、銀行改革，金融變得越來越好了，什么是好的金融？你想要錢就有人把錢送給你?，F(xiàn)在銀行業(yè)面向企業(yè)，有各式各樣的按揭貸款，你想買300萬的房子買不起，沒關(guān)系找銀行給你按揭。你買了房子以后想買股票，沒錢，怎么樣？招商銀行跑到你家，我把你房子的70%的款貸給你就可以了。這說明我們的錢流動得快多了，明年的貨幣政策重啟，前年的額度是受控制的，明年的每個記得都要受控制，每個季度各個商業(yè)銀行都必須向中央報，銀監(jiān)會都要進(jìn)行監(jiān)管，他們會覺得機會來了，為什么這么說呢？做擔(dān)保貸款、民間金融。明年可能會推出小型貸款公司，他們的機會來了，他們現(xiàn)在在浙江已經(jīng)存在了普通的民間機構(gòu)，他們提供的貸款很好，很及時，你要他就給你提供，但是利率很高，年利率可能高達(dá)20%。但是，他們會想，明年國家一調(diào)控我們就有機會了。這就說明中國的金融越來越發(fā)達(dá)，金融發(fā)達(dá)導(dǎo)致了流動性過剩的第三個來源。當(dāng)流動性過剩的時候，我們會發(fā)現(xiàn)中央銀行面臨著極大地壓力。
現(xiàn)在我們的經(jīng)濟(jì)到底有沒有過熱？有很多人說已經(jīng)過熱了，為什么呢？因為我們的經(jīng)濟(jì)增長15%，物價不斷往上漲，已經(jīng)到達(dá)6%點幾了，政府還提出過多的貿(mào)易現(xiàn)差，過多的投資，經(jīng)濟(jì)過熱。其實，現(xiàn)在中國的經(jīng)濟(jì)不算過熱，15%的GDP的增長，貨幣增長才18%，真正過熱是93、94年。那個時候過熱的時候，經(jīng)濟(jì)增長13%，通貨膨脹是24%，投資增長是40%-60%，而不是現(xiàn)在的20%，然后貨幣供應(yīng)量增長相當(dāng)于GDP增長的三倍。但是，目前貨幣供應(yīng)量增長和GDP增長只有一倍，還比不上美國，美國有兩倍多。所以，從物價等各方面看，其實我們現(xiàn)在還可以，基本上控制得比較好，甚至可以說是比較難得的經(jīng)濟(jì)增長情況。也包括物價，很多人說物價也漲得挺高的，但是我們說物價有特殊因素，我在這里簡單講四個觀點：
第一，物價最危險的時候可能已經(jīng)過去了，我說的是可能。什么時候最危險？是今年的6、7、8月份，今年這三個月物價上升很快，那個時候有危險，這個危險是引發(fā)全世界的搶購，象88年一樣，但是沒有搶購，8、9、10、11月份盡管都在6%點幾，增長很穩(wěn)定，我想物價最危險的時候已經(jīng)過去了。
第二，這一輪的物價增長有需求的因素。但也有供求的因素，而且以供求的因素為主。前面我們講需求因素沒有太多的失控，投資也罷、貨幣增長也罷，你用一倍多的貨幣增長支持了15%的經(jīng)濟(jì)增長，很不錯。我們的物價是怎樣上來的？比如豬肉出現(xiàn)了藍(lán)耳病引起了豬肉物價上漲。我們知道物價上升跟需求拉動不太一樣，我們知道農(nóng)副產(chǎn)品有生產(chǎn)周期，如果空調(diào)不夠的話可以加班加點生產(chǎn)，空調(diào)供應(yīng)上來之后價格就下來了。但是，農(nóng)副產(chǎn)品不一樣，農(nóng)副產(chǎn)品供求不夠的話，你再怎么給它使勁它的增長都是降不下來的。今年，豬肉價格上漲的時候，溫總理很著急，鼓勵農(nóng)民養(yǎng)豬，養(yǎng)豬補貼比龍頭的補貼還多，但是豬是不停人的??！豬再怎么補貼，今年漲十公斤，明天漲一百公斤不可能啊，它就得慢慢漲。但是，農(nóng)民的行為是反著來的，農(nóng)民是屯糧的，是很好的投資者。就象股票投資一樣，股票投資通常的行為在漲的時候不會拋，而是在跌的時候拋。很多農(nóng)民也一樣，今年漲的時候不賣，明年糧食增收穩(wěn)定了開始下降，農(nóng)民就開始拋了。從這個情況看，如果下一輪的生產(chǎn)供應(yīng)上來之后，基本上這一輪的上升就會過去了。
第三，物價上升不全是壞事，有它的負(fù)面性，但也有它積極的一面。前面我們講中國正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整加快的時期，我們正需要一個物價波動來調(diào)整。前幾年農(nóng)民是流著淚殺豬，一個農(nóng)民養(yǎng)5頭豬都不夠過年。搞農(nóng)產(chǎn)品的企業(yè)都不務(wù)正業(yè)搞房地產(chǎn)去了，不正常。所以，現(xiàn)在糧食價格漲一點，豬肉價格漲一點沒壞事。最近我們發(fā)現(xiàn)在北京找保姆比較難，為什么？因為保姆不愿意在北京替人養(yǎng)孩子，保姆愿意回去養(yǎng)豬！所以，國家怎樣支持農(nóng)業(yè)？支持糧食？重要的不是給它免這個稅那個稅，重要的是尊重市場的作用。能源原材料也需要價格上漲，吸引資金投入。
第四，全社會包括政府，也包括各位，我們應(yīng)該逐漸地接受每年4%-5%的物價上漲，不要認(rèn)為物價上漲一定要在3%以內(nèi)?；蛘?%-5%的物價上升對中國的經(jīng)濟(jì)更有好處。
我們講濟(jì)南經(jīng)濟(jì)沒有多大問題，經(jīng)濟(jì)目前也沒有失控，那么為什么政府還要提出防熱防脹？尤其是貨幣政策要轉(zhuǎn)向緊縮？最根本的是要防止泡沫，防止未來。各個國家一百年發(fā)展的經(jīng)驗表明，一個國家在高增長、低膨脹，本幣升值的過程中最容易引發(fā)泡沫。所有國家都是這樣，幾乎沒有一個國家避免過泡沫，現(xiàn)在輪到中國了。所以，我們看到房地產(chǎn)價格猛漲，股票的價格也在猛漲，政府很擔(dān)心，政府擔(dān)心我們會不會是下一個日本，政府擔(dān)心這個泡沫會不會很難滅。房地產(chǎn)主要是從貨幣政策出來的，所以貨幣政策要發(fā)出一個明確的緊縮性貨幣政策，這個說法的提出本身就是對全社會的信息調(diào)控，緊縮性貨幣政策主要內(nèi)容有兩塊：
第一，想辦法把流動性裝回去。我們知道《姨夫和魔鬼》的故事，姨夫不小心把魔鬼放出來了，要把魔鬼收回去?，F(xiàn)在政府的行為也是把魔鬼收回去，政府所有的政策都是鼓勵居民消費，都是鼓勵銀行改革的。但是，到今天，我們發(fā)現(xiàn)流動性嚴(yán)重過剩，現(xiàn)在政府要通過各種辦法把它裝回去，上調(diào)利率已經(jīng)是歷史最高水平了，發(fā)行各種國家的各種票據(jù)，就是要把各個銀行的錢收到中央銀行來，減少貨幣在市場上的流動。有沒有效果？絕對有效果。如果沒有中央銀行的努力，我們現(xiàn)在早就不得了了！
第二，把流動性推出去，不要這么多的流動性在國內(nèi)，想辦法流到國外去。所以，我們成立QDR等合法的投資機構(gòu)。資本管治的放松是經(jīng)濟(jì)改革的最后一步，就好象長江三峽要開閘放水，你要把附近的居民移走，把大壩修好，才能夠放水，我們現(xiàn)在什么都沒做好就放水是要出大問題的，我在很多媒體上都批評這個東西。
最后一個問題，這樣做行不行？我們還需不需要做點別的？中央銀行的調(diào)控是有效的，包括企業(yè)貸款環(huán)境也并不很寬松，這就因為中央銀行抗風(fēng)險，大家沒有感覺被洪水淹。但是，還是越調(diào)越漲。今年很多城市房價上漲一年漲了一倍多，而且很明顯超過了工資收入的增長，這意味著什么？意味著全國人民買不起大房子，買不起好房子，老百姓離美好生活的目標(biāo)越來越遙遠(yuǎn)了。前幾年我去美國考察了很多地方，亞特蘭大、舊金山等等，每到一個地方就深受刺激，美國的房價實在是太低了，在座的每個人都能買得起美國的別墅，美國的別墅大部分地區(qū)不到10000元/平方米，美國的別墅有很大的花園，中國的別墅在美國只能叫獨棟！中國的別墅卻已經(jīng)貴到了離奇的地步。前幾天我和一個朋友去看美國國際學(xué)校旁邊的別墅，毛胚房1700萬，我那房子是個億萬富翁，送他孩子去上學(xué)。我要他趕緊買，而在中國一套這樣的房子消滅一個億萬富翁！美國的年人均收入超過了4萬美元，而我們國家年人均收入不到4萬美元，房價卻超過了美國很多倍，象北京至少把為十年的房價發(fā)展空間已經(jīng)提前消化掉了。房價怎么會沒有泡沫？怎么辦？靠我們現(xiàn)在的政策是不是夠？不夠！我們現(xiàn)在主要是調(diào)息，這不夠。美國的房價為什么那么便宜？不僅是因為有調(diào)息，有物業(yè)稅，美國還有供求關(guān)系在里面。在美國你買房子不光房子歸你，土地也是歸你的，需求相對是平衡的。我查了資料，從1930年查到1990年，美國一直是這樣的。但是，在中國北京已經(jīng)超過了12倍，上海超過11倍，全國超過了9倍，而且還在往上漲。原因在哪？流動性導(dǎo)致旺盛的需求，無限的需求，另外一方面是政府把土地壟斷在自己手里，然后擠牙膏一樣的擠一點點出來。
最后，我講一句話，我們調(diào)控了，也做了一件很重要的事情搞住房保障體系，從現(xiàn)在開始到2008年我會講一個主題，如果只要有房地產(chǎn)的會有機會我就要講這個主題：中國需要第三次土地革命。中國革命的成功就是因為土改，共產(chǎn)黨把土地分給農(nóng)民，共產(chǎn)黨就贏了！第二次成功是把土地種糧食的權(quán)利給農(nóng)民，農(nóng)民擁護(hù)！現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展方式，也包括城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式一直完全背離，我們左手是廣大農(nóng)民，右手盤活廣大市民，這樣的發(fā)展方式一定要出問題。所以，如果要真正的落實科學(xué)發(fā)展觀，真正的建構(gòu)和諧社會，必須從土地的產(chǎn)權(quán)制度開始，土地從來是中國的命根子，怎樣開始？中國需要第三次土地革命，謝謝大家！
主持人董吉湘：謝謝趙曉老師，聽了趙老師的演講確實解開了我們很多的迷惑，但是很多人又有了更多的迷惑。下面有請賀承軍先生，賀博士是湖南人，曾在湖南工作，著作是《破風(fēng)》，曾發(fā)展過很豐富的學(xué)術(shù)論文，今天他的演講題目是城市規(guī)劃與居住文化。
賀承軍：尊敬的張總，女士們、先生們，我是湖南湘鄉(xiāng)的，后來讀書之后在深圳工作。趙博士說中國要需要第三次土地革命，我原定的題目是城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌與中國土地制度改革。但是，我改了，現(xiàn)在要講和諧社會的建設(shè)與湖南新時期的崛起。
歷史有驚人的相似，定150年前當(dāng)洪秀全為首的太平天國運動引起了中國的波動，是曾國藩把持了中國的平衡。以改革開放為契機，毛澤東的政策分配格局被淘汰掉了，鄧小平的特區(qū)經(jīng)濟(jì)改革取得了空前的成功！
長株潭的崛起，我個人認(rèn)為意義非比尋常，不光是獲國務(wù)院批準(zhǔn)“兩型”社會綜合配套建設(shè)，湖南要在改革開放過程中會作用，取得成果都需要大家的關(guān)注。
因為歷史是驚人的相似，而天將降大任于湖南人！這是一個偉大的時代，在中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，我們應(yīng)該充分發(fā)揮出地方創(chuàng)造力和競爭力，而近代的經(jīng)驗證明，湖南人擁有著世界的新思想，把中國的國情和省情相結(jié)合，將產(chǎn)生偉大的成果，這次成果不僅僅使湖南人受益，也使中國人受益。我希望并且堅信長株潭不僅是中國的經(jīng)濟(jì)增長極，而是改革開放新的過程中的文明催化劑。湖南人知道，在反思過程中不謂艱難，勇往直前，我深信湖南人的崛起，將成為未來中國最重要的文明力量。
我這么說不排斥非湖南人在湖南的所為，因為中國城市化進(jìn)程問題是中國的一系列問題，也是世界性的問題。下面我講兩個具體的問題，各位可能可以感覺到這兩個具體的問題并不是小問題：湖南新時期的崛起和長株潭新文明的居住。
中國房地產(chǎn)如何走出困境？目前全國房地產(chǎn)遭遇17大以來的政治綱領(lǐng)引領(lǐng)下居住方面的宏觀調(diào)控，我認(rèn)為僅僅政府的調(diào)控不解決問題，17大的政府導(dǎo)向?qū)е铝撕暧^調(diào)控效果立馬見效。大家反思05、06年底的調(diào)控為什么還管用？但是今年17大以后不一樣，你用完了就沒有了。房地產(chǎn)整個行業(yè)的不成熟導(dǎo)致了十幾二十年還需要很大的政策性調(diào)控，這是很不正常的事情。
今天我要在這里講有關(guān)房地產(chǎn)的重要題目是，房地產(chǎn)之所以有那么的輝煌，是因為它遠(yuǎn)離了本體。象遠(yuǎn)大做空調(diào)本體就是節(jié)能，房地產(chǎn)的本體就是大眾居住。而房地產(chǎn)與大眾居住越來越遠(yuǎn)，遭遇到調(diào)控也非常的正常，在這樣的條件下我們要看到契機，同時要樹立本體，所以房地產(chǎn)行業(yè)還是相當(dāng)落后的一個行業(yè)，很多房地產(chǎn)的領(lǐng)袖說我們要樹立房地產(chǎn)的本體，大眾居住就是本體。
在這樣的條件下，盡管明年還是會實行緊縮的金融政策，明年的金融政策我想應(yīng)該是外緊、內(nèi)不緊。流動性在短短兩個月也沒有找到回縮流動性的好辦法，而是在外緊、內(nèi)不緊的情況下找到新的方法。未來房地產(chǎn)有契機。
第一，中小房地產(chǎn)企業(yè)大有所為。這幾年房地產(chǎn)行業(yè)雖然還很農(nóng)民，還很粗獷，但是房地產(chǎn)是一個區(qū)域性、地域性很強的行業(yè)，我們可以象制造業(yè)學(xué)習(xí)，但是要達(dá)到那種效果不太可能。
第二，中國的發(fā)展作為長富于民也需要大量的中小企業(yè)來做這個事情，這是國策之一。
把住宅當(dāng)做商品，它的特殊性恰恰在于地域性和某種產(chǎn)品的個性，那么中小房地產(chǎn)企業(yè)的作為有待于更完善的公共服務(wù)體系的規(guī)范化，各種指標(biāo)必須個性的跟上。
第三，大企業(yè)也可以有所作為。大企業(yè)要發(fā)展，一定要能保證充足的人力資源和創(chuàng)新團(tuán)隊。我覺得湘軍一定要把湘軍的精神在中國的組織建設(shè)中把傳統(tǒng)的精華吸收進(jìn)來，包括中國的現(xiàn)代企業(yè)制度怎么建設(shè)，有沒有可能呢？在長株潭崛起的過程中，我們能不能回答這個問題，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力我們能不能建立？可以嘗試。
早幾年的大盤運動回到了小地塊模式，大地塊是不利于城市肌理、城市特色的形成，小地塊模式有可能會對大公司有影響，但是大公司有自己更應(yīng)該做的貢獻(xiàn)。
第四，長株潭應(yīng)該成為中小企業(yè)崛起的有效平臺。
第五，貫徹落實尊重農(nóng)民在土地上的收益權(quán)，建立公正的土地轉(zhuǎn)讓制度和公開透明的土地拍賣制度。我主張加大征地成本，并提倡以拍賣為主。據(jù)我所知，湖南的土地招牌掛還是有很多的貓膩，去年我家鄉(xiāng)有一塊地，外地的投資商被本地的投資商以一些手段嚇回去了，這需要政府的有力打壓。
第六，城市規(guī)劃要簡單明了，有權(quán)威性。在用地平衡的情況下，普通住宅要優(yōu)先保障。控規(guī)應(yīng)該成為長株潭發(fā)展的重要平臺，規(guī)劃不能成為地方長官的秘笈，簡潔的規(guī)劃是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入正常居住的有效手段。
第七，要鼓勵銀行向有實力的開發(fā)商貸款，并由銀行和開發(fā)商共同監(jiān)管貸款途徑，即使是非上市公司也可以公示貸款走向。尤其是有信用的開發(fā)商，新加入的開發(fā)商也不要不可能，我認(rèn)為在小地塊時代并不用擔(dān)心地產(chǎn)商的壟斷。
第八，現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)吸收傳統(tǒng)企業(yè)的精華，房地產(chǎn)業(yè)大有可能。作為地產(chǎn)領(lǐng)袖們來說，要具有曾國藩、毛澤東的文化魅力，結(jié)合中國城市化居住理念，給中國城市化居住提供穩(wěn)定的預(yù)期，以良好的國際理念創(chuàng)造居住理念，可以超過北京、上海、杭州等任何的房地產(chǎn)企業(yè)。
總之，要走正規(guī)的產(chǎn)業(yè)化之路，打造規(guī)范的優(yōu)秀團(tuán)隊才能順應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)的大勢，在這樣的情況下形成房地產(chǎn)行業(yè)的本體和主體那就沒有問題了。要玩得起大的政治，如果玩不起，你就只能搞貓膩了。
說到土地制度的變革，我研究土地有一些年頭了，早幾年我在北京大學(xué)研究院給北京大學(xué)的碩士、博士講過一次課，其中有一些大膽的設(shè)想。我想對實現(xiàn)長株潭發(fā)展，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是有一些意義的。中國的土地分為國有土地和集體土地，法律上規(guī)定國有土地和集體土地的法律地位是平等的，實際上不平等，國有土地可以建房子，做綠地，可以轉(zhuǎn)讓，但是集體土地最關(guān)鍵的是不能轉(zhuǎn)讓，主要用來務(wù)農(nóng)?，F(xiàn)在農(nóng)民學(xué)了新的招，或許可以建農(nóng)家風(fēng)味的食療等等，總之是不平等。集體土地要成為農(nóng)民經(jīng)濟(jì)增長的“寬帶”，在這樣的情況下探討土地資本的變革要有非常堅定的制度。
以我老家來說，承包地可以是山林地、風(fēng)景林，自留地和宅地有可能是分開的，公共地包括道路、種植場等等，我們現(xiàn)在講農(nóng)村集體土地合法扭轉(zhuǎn)通過村民合法手段成功了，征地出現(xiàn)了很多的釘子戶，對釘子戶開發(fā)商是無能為力的。村民的承包地、宅基地和菜地的扭轉(zhuǎn)收益可以為村民集體，而收益的組織權(quán)應(yīng)該交與村里的建設(shè)會。村里的集體土地如何轉(zhuǎn)讓，比如我個人托兒子的福進(jìn)城了，我家里的地沒用了，在原來沒有減免農(nóng)業(yè)稅的前提下，還要補錢給別人看地、種地?，F(xiàn)在農(nóng)業(yè)稅減免了，就不用考慮這點了。農(nóng)民個人的產(chǎn)權(quán)意識很重要，村集體公用土地收益永遠(yuǎn)規(guī)全體村民擁有，除非村民因進(jìn)城或個人放棄收益所有。村民集體土地四大塊有幾部分可以流動，比如承包的幾畝地、宅基地、菜地是可以流通的。農(nóng)民進(jìn)城了，村里的保證還有，這就是社保，很扎實的社保。
這就是我今天要講的一個很重要的農(nóng)村土地管理辦法，我自己也是農(nóng)民出身，經(jīng)歷了很多的土地制度，我提出的這個辦法我認(rèn)為是個可行的辦法。
湖南是農(nóng)業(yè)大省，在集體土地制度和工人自由流動方面做出的探索，將是非常寶貴的經(jīng)驗，也將是載入史冊的常識。
關(guān)于建立新的文明孵化劑還有很多方面，在這里沒有時間說了。但是，我想對今天的湖南人說，片面的經(jīng)濟(jì)需求完善不了和諧社會的建設(shè)，這是一個不遜于任何時代的偉大時代，在尋求資源合理配置和支撐解放的過程中，要享受豐盛的人生以及構(gòu)建各種和諧的社會關(guān)系的努力，它將和未來家族、個人的穩(wěn)定預(yù)期走在一起。這一切應(yīng)該在長株潭文明孵化器中誕生，誕生出新的經(jīng)濟(jì)倫理和社會倫理，湖南應(yīng)該出現(xiàn)統(tǒng)籌中國未來的大企業(yè)家，他們將肩負(fù)引領(lǐng)中國的大任，謝謝大家。
董吉湘：謝謝賀博士，接下來是“論壇專題演講：城市規(guī)劃與居住文化”環(huán)節(jié)。城市化進(jìn)程成為今天中國最為熱烈的命題，我們該如何面對今天社會的裂變與急劇擴(kuò)張的城市化，我們?nèi)绾卧诮裉斓某鞘谢M(jìn)程中尋找我們自己的生活態(tài)度。首先請大家欣賞短片《都是空調(diào)惹的禍》。
短片：世界冠軍終于扭轉(zhuǎn)困擾，空調(diào)風(fēng)暴成為傳播通道。記者深度調(diào)查，擊黑集中空調(diào)暗藏的隱患?！抖际强照{(diào)惹的禍》，每周質(zhì)量報告盡情打造。
空氣是傳播流行性疾病的主要途徑之一，人們在追求健康生活的時候已經(jīng)意識到打造一個有質(zhì)量環(huán)境的重要性，只是當(dāng)我們把更多的目光瞄向臭氧層等大環(huán)境問題的時候，室內(nèi)環(huán)境污染正在成為影響我們健康的首要環(huán)境問題。
又到了夏季，人們又習(xí)慣性的開啟了空調(diào)，可是我們真的能夠無憂的躲在室內(nèi)納涼嗎？即便是在國家體育總局運動員集中訓(xùn)練基地這樣對衛(wèi)生環(huán)境高度重視的場所，我們的運動員也在接受著對空氣污染的考驗。
同期張國政：身上骨頭發(fā)冷，骨頭捏上去哪都疼。
同期：在體育總局采取了很多的措施，但是這些措施并沒有扭轉(zhuǎn)傳染病的爆發(fā)。
同期張國政：很多的好友，包括教練、隊員，很多人都有感冒、發(fā)燒的癥狀。
同期：不僅舉重隊、體操隊、羽毛球隊都有隊員感冒，羽毛球隊的張寧因為感冒缺席了很重要的比賽。每個隊都有自己的訓(xùn)練場所，這些地方都經(jīng)過了仔細(xì)的消毒，流感為什么還會在大面積爆發(fā)？榴彈病毒又來自哪里？這些問題使得他們百思不得其解。因為問題的爆發(fā)，體育總局向質(zhì)監(jiān)局申請空氣檢測，問題立刻就挖出來了。原來問題就出在室內(nèi)空調(diào)上，嚴(yán)格來說空調(diào)分為集中式、分體式、混合式三種類型，這里使用的是混合式集中空調(diào)，也就是說這里的場館都使用一條大空調(diào)，然后通過集中的通道送到各個場所，專家通過檢測發(fā)現(xiàn)，這里的空調(diào)由于長時間清洗，細(xì)菌在這棟大樓里傳播就不奇怪了。
嚴(yán)格來說一棟20層的大樓，集中風(fēng)管長度加起來大于10米，由于空調(diào)長期沒有清洗，日積月累積累了很多的灰塵。經(jīng)過調(diào)查，北京有一棟大樓，物業(yè)管理人員告訴我們，這里的空調(diào)20年來都沒有經(jīng)過清洗，里面不光積累了很厚重的灰塵，還有死耗子。僅僅一天，他們清理出來的垃圾就達(dá)到了1噸多。專家指出，長時間在污染嚴(yán)重的空調(diào)環(huán)境中生活，很容易引起鼻炎膜、口腔膜的刺激等等。這些癥狀都被列為“十大殺手”的黑名單。
不僅如此，一些顆粒還會產(chǎn)生致命的危害。除了他們本身能對人體產(chǎn)生危害之外，這些有害物質(zhì)有一些很容易對人造成疾病，特別是會造成肝癌等癌癥的發(fā)生。
據(jù)世界衛(wèi)生組織調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空調(diào)病已經(jīng)威脅到全球近1/3都市人口的安全，在我們又贏來一個環(huán)境日的時候，我們從空調(diào)通風(fēng)口來打造一個環(huán)境質(zhì)量生活。
董吉湘：接下來歡迎遠(yuǎn)大空調(diào)有限公司總裁張躍為我們演講。
張躍：其實我不太習(xí)慣站在這里講話，自己的員工可以瞎說，但是在這里不能瞎說。本來安排我們幾個人坐在這里談，很容易激發(fā)靈感，想不通的時候可以留給趙先生等專家講。我非常希望自己的語言能夠?qū)Υ蠹业墓ぷ鳌⑸?、行為方式、賺錢有幫助。
今天講什么呢？還是講跟大家健康有關(guān)系的，不僅僅是你本人健康、家人健康，再講講跟你錢包有點關(guān)系的，不論是媒體還是地產(chǎn)商，他們都應(yīng)該要關(guān)注到怎樣省錢。
先講健康。剛剛我們看了這個片子，這只是室內(nèi)空氣污染問題的一個小小的方面，它就說了通風(fēng)管道長期有污染，我們受了害都不知道。用世界衛(wèi)生組織的說法是不良建筑綜合癥，要我說是大型建筑綜合癥，沒有一棟沒有。我在美國的摩根大廈里面，占在交易大廳的上面看了底下一萬多人，據(jù)說都是千萬富翁、億萬富翁，我在想他們都在受著很大的傷害，那個棟全部都是風(fēng)管，七八公里長的風(fēng)管，怎樣清洗都不知道如何清洗。很多專業(yè)人員知道，很多管道只能清洗30%-40%，樓房都是很耐用的，尤其是外國的樓房，絕對有一百年都沒有清洗掉的空調(diào)污染物，他們不會象香港人一樣幾年裝修一次房子，不會的。今天說的是大型建筑里面普遍存在的通風(fēng)管道的污染。
我們解決的方法很簡單，把清新的空氣送到房里面，原來的管道是抽風(fēng)，而不是送風(fēng)。另一個辦法是直接在建筑墻外開新風(fēng)管道，很多建筑里面可以做到。比如酒店，人居住的房子都是有窗戶的，是完全可以的，如果從設(shè)計的角度把它變成一條線，變成一個整體是不難看的，新鮮空氣從哪里進(jìn)來，然后從衛(wèi)生間排走，很簡單。所以，我覺得這樣的片子要到處放，我花錢要各個電視臺上，電視臺覺得不太好吧，這是很恐怖的事情。別人發(fā)短信看到了這個片子，我馬上就弄來了，我希望能夠傳播，很多人都不知道。
風(fēng)道污染問題比較容易解決，更難解決的問題也有，現(xiàn)在城市里面的空氣污染物非常的多，我們現(xiàn)在能夠看到很多灰塵，但是象重金屬顆粒完全彌漫在空氣里面，完全看不到。2.5個MIU就能進(jìn)入我們的呼吸道。能不能過濾呢？醫(yī)院里面能夠過濾，是一套很復(fù)雜的系統(tǒng)。兩年前我就在想能不能把這么小的污染物過濾出來？我們做出來了，而且做出了190個品種，190個品種是滿足各式各樣的審美需要，房間需要等各式各樣的需要。不但要做，我一旦要決心做以后，就象我做大型的空調(diào)組機一樣，一旦下決心做就要做足夠，很多人說你做10種左右就夠了吧，很多中央空調(diào)不就是那樣子的嗎？可是我做了190種，下一步我們還有可能做到家用空調(diào)去！總之，我的原則是要讓家家戶戶有一種簡單的裝備、簡單的電器凈化空氣。
我們說凈化的空氣是含有對身體有長期傷害的顆粒物，包括我在內(nèi)，在座的每個人絕對有中度肺部堵塞。有人說，你是圣人嗎？如果你真的能夠做好這個事情，那人類兩千年以來很多很多問題都可以做好了。我自己也在想，我的能力確實有限，包括我們公司，我們公司長期以來是不擅長銷售的，同時也有很多的規(guī)矩，很多規(guī)矩不太適合在某些地方擴(kuò)大銷售。是不是我能夠做到這一點，很難說，但是我還是相信，通過不斷地宣傳，通過讓大家真正意識到創(chuàng)造健康奇跡的可能性，我覺得還是應(yīng)該可以的。我們公司最突出的怪規(guī)矩在這里講一講，不符合市場規(guī)則的東西，我們從來不講價，只要我們定了價格標(biāo)準(zhǔn)，不會有任何理由有降價，當(dāng)然我們有折扣標(biāo)準(zhǔn)。第二，我們在交易上，不管是對經(jīng)銷商還是對終端客戶，絕對沒有三角債。第三，我們絕對絕對不留下賄賂可能性，公司十幾年來絕對不賄賂，也不會給營銷員留下賄賂的空間。我們的營銷利潤就是0.5%、1%，最高的是2%。今天有很多設(shè)計院的設(shè)計師，除非你是按照我們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改圖了，否則不會給它一分錢，賣設(shè)備的都在賄賂設(shè)計師，這就是中國工業(yè)企業(yè)的一個嚴(yán)重弊端。所以，遠(yuǎn)大的很多東西看上去是不符合我們的社會環(huán)境的。但是，我特別相信人性本善，我就相信這個東西，而且我也覺得確實值得信，因為我們有那么多的客戶支持我們。不論是你的強硬價格政策，還是商務(wù)政策，他們都是支持的。
所以，我還是有一種假想，我們最近也在制定08年的銷售計劃，這兩天一直在討論，我有一個想法是有沒有一天遠(yuǎn)大做得跟比爾蓋茨一樣大，比如08年做5000個億，這都是有可能的。如果說銷售方面，我們做好了，真正的有了那么多的人才，真正有符合人性的、市場化的銷售政策，我覺得完全可能。因為，我們在做一件非常非常重要的事情，改變生命。
說另外一件事情，建筑不論是建造者和使用者，都希望使用成本低。我們也特別關(guān)注，如果遠(yuǎn)大不關(guān)注這一點前些年是沒有生存機會的，做空調(diào)讓它冷、讓它熱不難做，但是要做到省錢就比較難了。前幾年所有的廠家價格都在降，我們還在漲。一臺常規(guī)的大卡機器，別的廠家是在70多萬，但是遠(yuǎn)大賣到了170多萬，就一臺。你怎么去競爭？其實我是特別注重客戶出投資的，怎么投資？三個方面：
第一，負(fù)荷選型。我們主張中國把所有的負(fù)荷選型降下來，因為我們要負(fù)責(zé)售后，要管這些設(shè)備。三臺有一臺是從來不開的，另外一臺只開5%，這是我們這么多年來提醒客戶選三臺設(shè)備沒有意義，選兩臺設(shè)備可能一臺設(shè)備開兩個月，一臺設(shè)備開一個月，如果選一臺設(shè)備也就開三個月。所以，我們這幾年一直在做這個事情，所有的客戶都減少負(fù)荷選型。
大家記住，每50瓦/平方米到80瓦/平方米空調(diào)熱量指標(biāo)，去看你現(xiàn)在的常規(guī)情況是150瓦、180瓦、200瓦，如果是餐飲業(yè)、娛樂業(yè)產(chǎn)量比較高的產(chǎn)業(yè)可能要高達(dá)160瓦也夠了。我們千千萬萬的調(diào)查結(jié)果就是這樣的，就應(yīng)該是50瓦-80瓦。中央空調(diào)在中國全部設(shè)計大了兩三倍，這么多年來我們一直是這樣做的，如果負(fù)荷不夠，我們免費給你們加上去。
第二，省錢省在負(fù)荷、選型。這樣一來，由于你選的是低位安裝的空調(diào)，建筑在空調(diào)方面的建筑費用不管是誰都可以馬上砍一倍下來。你用我的高水平的凈化空調(diào)，也就500元-600元/平米，新產(chǎn)品已經(jīng)有幾十上百個項目了，我們是1月1日正式發(fā)表，但是在這之前已經(jīng)賣了不少。傳統(tǒng)的沒有任何凈化功能的，一個鐵殼子油漆都不刷的，就是一個鍍鋅板油漆都不刷的，它也是這個價錢。
第三，省錢省在運轉(zhuǎn)費用。它有三個方面，一是設(shè)備放得很低；二是計量。你要是被計量以后就會進(jìn)行公共的管理，會有節(jié)省的意識。如果無端的捆在電表里面，就沒有行為節(jié)能的沖動。一定要看到空調(diào)到底節(jié)能了多少，或者是設(shè)定的溫度，設(shè)定的時間等等。三是，在我們的系統(tǒng)里面有很多很多撇開人來進(jìn)行管理的裝置。比方說隨機候開機，比如很涼快的天氣不需要開暖氣，但是由于設(shè)備看不到，設(shè)備開在那里你都不知道啊。中央空調(diào)有一個很大的問題，是家里人最不容易去關(guān)注的東西，一根針家人都有可能會關(guān)注到，怎樣讓大家做到關(guān)注空調(diào)呢？我們從最小的室內(nèi)機到最大的室外機全部計量，不怕找麻煩啊，我就怕你不找麻煩，因為你找麻煩就幫我管理了我們的工程師，最復(fù)雜的一件事情你們幫我管了。
所以，在運轉(zhuǎn)中的節(jié)能是我們特別特別關(guān)注的，而且付出了很多的成本和心血，這也是我們的價值所在，不然憑什么貴60%買你的空調(diào)？好象是廣告了??！但是實實在在要告訴你們，確實世界上有這樣的好東西，買起來也便宜，用起來也便宜的好東西，確實有這樣的好東西，建房子，搞建筑一定要追求這種品質(zhì)。
我剛剛跟趙先生在說中國支持經(jīng)濟(jì)的水準(zhǔn)比例很低，其實最大的一個突出問題就是中國人不太重視信息，不太重視學(xué)術(shù)方面的真正有用的學(xué)術(shù)信息，我發(fā)現(xiàn)在中國開稍微學(xué)術(shù)一定的會議，外面都是人，房子里面很少人。外國不是這樣的，很多地方我看不起西方國家，但是他們在重視學(xué)術(shù)、尊重知識這一點遠(yuǎn)遠(yuǎn)強于中國。也就是說我們在建一個房子的時候，外國人要么是用一個標(biāo)準(zhǔn)模式化的，剛才說的廉價住宅，要么是專門給你設(shè)計的，可能要付20%-30%的設(shè)計師，認(rèn)認(rèn)真真的給你研究。為什么我們的產(chǎn)品在國外的人均銷售高于國內(nèi)幾十倍的人均銷售呢？原因很簡單，經(jīng)銷商也好，客戶也好，他們一下子就可以看到你的價值，我們這里15天前來了一個外國人，在印度有上千人的設(shè)計院，他發(fā)現(xiàn)了我們產(chǎn)品的價值。昨天晚上在我家吃飯的是SG（韓國能源）老總，原來我們是三星做代理，我們一共是兩家代理，我們承諾過不發(fā)展第三家，他怎么搞？把那兩家小公司收購了，他來做。有些在香港、臺灣的投資就比較多，前段時間我聽說大運發(fā)就是用的我們的。它們能夠支持研究知識經(jīng)濟(jì)在業(yè)務(wù)比重很大的產(chǎn)品，我原來沒有研究過北京國貿(mào)、香格里拉第二期、第三期為什么都買我們的東西，其實他們在研究，外國人在琢磨。地產(chǎn)也要琢磨哪樣?xùn)|西給你的樓盤帶來價值，不論是投資成本還是長期的成本，你們坐的這個椅子，你們知道是哪一年建的嗎？是96年的椅子，沒有一張是有皺紋的，我們公司買任何設(shè)備都要去琢磨，一定是所有的因素跟我們相關(guān)的因素、要素都是最好的，不是要買最貴的，當(dāng)然好東西多處都是最貴的，如果說不好的東西貴多少是有一點欺騙的。
你要琢磨，制造性企業(yè)強在什么地方？強在你把經(jīng)濟(jì)用在品質(zhì)管理上？還是強在各種業(yè)務(wù)流程嚴(yán)謹(jǐn)？其實不完全是這些東西，重要的是我們經(jīng)歷得很多，我們知道很多好東西，只有什么事都做得完美，你們才會最終贏得你的客戶，最終讓你的工作做得很輕松，你才會有快樂感。
最后總結(jié)一句，大家要琢磨，用知識去研究你的房子，特別希望以后不論是地產(chǎn)界的、還是地產(chǎn)媒體的，都跟遠(yuǎn)大發(fā)生各式各樣的關(guān)系，多跟我們的員工接觸，多來遠(yuǎn)大，遠(yuǎn)大是一個值得大家關(guān)注的企業(yè)，說不定是第二個微軟，謝謝大家！
主持人董吉湘：謝謝張躍先生的演講，為我們講解了遠(yuǎn)大的企業(yè)文化、管理方法和營銷思路，給了我們在座的企業(yè)家有啟示，同時對遠(yuǎn)大空調(diào)有了更加深入的了解。
在我們的會議結(jié)束之后，遠(yuǎn)大空調(diào)為各位準(zhǔn)備了在完全凈化的空間里面晚宴，并且還有精彩的演出。
接下來繼續(xù)我們的論壇，接下來有請箭牌衛(wèi)浴總經(jīng)理助理孟義先生給我們演講。
孟義：謝謝主持人。尊敬的各位來賓，女士們、先生們，大家好！
今天我們跟大家討論融合和創(chuàng)新。邁克爾·波特在《競爭優(yōu)勢》中提到，企業(yè)競爭戰(zhàn)略取決于盈利能力。也就是說行業(yè)固有的盈利能力是決定該行業(yè)中某個企業(yè)盈利能力的一個必不可少的因素。
行業(yè)間的融合和創(chuàng)新是企業(yè)長期競爭戰(zhàn)略選擇中的重要方面，我們知道毛主席的族譜開篇第一句話是：遠(yuǎn)之遠(yuǎn)者流之長，根之深者葉之茂！不是“合而為一”的融和，而是“和而不同”的融和。我們講文化是有沖突的，但是也是可以融和的。
在座的很多企業(yè)要提供和諧的居家給住宅消費者，住宅消費者生活水平的提高對居家環(huán)境整體風(fēng)格的統(tǒng)一性要求也越來越高，我們需要更多的互動和更多的融和。我們也發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)在的一些設(shè)計中出現(xiàn)了一些很遺憾的地方，比如我們看到五星級賓館采用歐式的古典風(fēng)格，非常的豪華，但是它們采用的產(chǎn)品是簡約風(fēng)格，還有別墅是采用的中式風(fēng)格，但是衛(wèi)生間和廚房又采用歐式風(fēng)格，整體不是那么的和諧，這就是不同產(chǎn)業(yè)鏈的沖突。如何才能營造和諧的居家環(huán)境？如何讓居家更舒適？我們提倡多維度的行業(yè)風(fēng)暴。通過不同行業(yè)對居家的理解來提供更好的居住環(huán)境給消費者。也就是說，今天的主題是融和和創(chuàng)新，各個行業(yè)的融和和提供創(chuàng)新的居家環(huán)境。
在融和和創(chuàng)新中，首先是要以人為本。我們和柳冠中博士執(zhí)導(dǎo)的12人工作團(tuán)隊研究了一些東西，我們來看一下內(nèi)容。
通過對空間尺度的研究，我們在研究一個人在日常生活中會有哪些動作？會有哪些行為？通過研究來指導(dǎo)我們對整體環(huán)境的改造。比如我們對空間尺度的研究，包括洗漱、沐浴、如廁的行為尺度，通過這些研究知道你會知道這些動作需要多大的空間完成，非常的有趣。我們也研究針對現(xiàn)在主流的90平米住宅中6平米的衛(wèi)生間和4平米的衛(wèi)生間，我們做了一些設(shè)計，通過這些設(shè)計力求能夠利用更大的空間。
幻燈：6平米概念衛(wèi)生間的內(nèi)部空間情況。這里面融和了很多概念性的產(chǎn)品，比如概念浴室柜，這個鏡子下方的小鏡子是可以旋轉(zhuǎn)的，臺面的設(shè)計我們也有研究，比如肯德基里面也有大人用高的臺面盆，小孩子用低的臺面盆，還有小男孩用的小便器。比如在這個衛(wèi)生間里面還可以兩個人同時使用，互不干擾。
幻燈：4平米的衛(wèi)生間設(shè)計。有效的利用空間，讓居住者更加方便，很好地利用拐角。
幻燈：概念性坐便器。我們知道一種說法，日本天皇坐的時候向前傾，我們把這個坐姿運用到坐便器上，可以減輕腿部的麻木。
幻燈：浴室暖氣柜。冬天會比較冷，如果我們把干凈的衣服和毛巾放在暖氣柜上，會非常的舒服，也會非常的暖和。
如何解決整體風(fēng)格統(tǒng)一的問題？
第一、把握主流設(shè)計風(fēng)格。
第二、與臺灣高迪建筑工程設(shè)計有限公司合作。
第三、聘請著名大師史南橋為設(shè)計顧問。
史先生跟很多大型房地產(chǎn)公司很作，在萬科、銀地等很多大型企業(yè)都有很多的作品，他跟我們互相融和創(chuàng)意是臥浴一體。怎樣在有效的面積里面體現(xiàn)更大的空間出來？可以把臥室和衛(wèi)生間進(jìn)行一體設(shè)計，這樣的話，你的衛(wèi)生間不僅僅有衛(wèi)浴功能，還會有臥室的功能。還有一些簡易摩登的設(shè)計，通過設(shè)計把有效的空間利用起來。
現(xiàn)在我們把羅馬柱融和到設(shè)計元素，體現(xiàn)古羅馬風(fēng)格。
幻燈：嶺南人文化。在這個房間里面中國元素被體現(xiàn)得更加的完美。我們在這個產(chǎn)品中全面體現(xiàn)了瀑布的設(shè)計元素，自然主義可以很好地體現(xiàn)出來，以及直線條的設(shè)計風(fēng)格。明年是結(jié)婚年，我們可以把一些愛情元素整和在一起，看起來非常的溫馨、漂亮。
通過融和了整體風(fēng)格以后，我們還需要把風(fēng)格轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品。我們和世界上頂級的產(chǎn)品設(shè)計師進(jìn)行合作一起做創(chuàng)新設(shè)計。象安東尼·布羅先生的一個獲獎產(chǎn)品，是卡布列系列，表達(dá)的是休閑貴族概念。因為卡布列道是意大利皇室貴族休閑的島嶼，融和在設(shè)計里面非常的恰當(dāng)，而且體現(xiàn)了浪漫風(fēng)格。
最后，我們談一下整體居家空間的融和。整體空間的營造，需要向消費者提供一個整體風(fēng)格的營造，而不是單間產(chǎn)品的風(fēng)格營造。我們把整體空間通過不同產(chǎn)品來營造，通過專業(yè)的融和，共同把居家空間設(shè)置得很和諧，是我們以后不斷進(jìn)取的方向，今天的結(jié)果源于昨天的選擇，明天的結(jié)果同樣源于今天的選擇，我們希望通過行業(yè)的不斷融和把居家空間做得越來越完美，謝謝大家！
主持人董吉湘：謝謝孟義先生，今天的演講告一段落。接下來到了“城市·觀點論壇”長沙行最關(guān)鍵的時候——長沙圓桌。進(jìn)行圓桌論壇之前，我們要請出趙曉先生、賀承軍先生、張躍先生坐到舞臺中間來。
圓桌以大討論的形式進(jìn)行，在座的所有嘉賓和來賓都可以參與進(jìn)來，大家可以舉手要話筒，也可以寫條子上來，可以針對任何一個嘉賓提出你所感興趣的問題。
在圓桌會議進(jìn)行之前再介紹幾位嘉賓，湘銀集團(tuán)的謝高平副總，還有德思勤肖兵總經(jīng)理，天健集團(tuán)營銷總監(jiān)石耀慶。
討論之前我們請出今天第一位提出問題的來賓，來自本土的一位策劃師，陽學(xué)文總經(jīng)理、教授。陽教授今天有話要說，當(dāng)然是和湖湘文化、房地產(chǎn)有關(guān)的，請把話筒交給他。
陽學(xué)文：我們知道湖湘文化是湖南人的驕傲，“唯楚有才、于斯為盛”，唯楚是和湖湘文化有關(guān)的，我想問在座的專家，你們認(rèn)為湖湘文化對地產(chǎn)開發(fā)會帶來哪些影響？
賀承軍：我前面已經(jīng)講到了一點，一個是長株潭的崛起，我理解中央的決策是那么回事，當(dāng)然并沒有任何的內(nèi)幕，憑我的觀察，中部崛起在中國近代史上提出來，新的思想從沿海地帶進(jìn)來，肯定是活生生的狀態(tài)，沒有把它消化掉，但是在中部必須把它消化掉，一個崛起的世界只有消化掉才能在世界上發(fā)揮大作用。
中國沉寂了20多年，思想沒有被消化、吸收，就象太平天國運動的思想被吸納了，湖湘文化吸納之后曾國藩給中華歌劇留下了一個盤子，形成了地方文化的訴求。當(dāng)代的房地產(chǎn)，十幾二十年的房地產(chǎn)發(fā)展，在中國已經(jīng)取得了非常大的成就，全世界的最大房產(chǎn)公司，原本想象不到，當(dāng)初萬科要突破400億的時候感覺很難，但是它做到了。當(dāng)時搞新住宅論壇的時候，大力意思是要吸收現(xiàn)代城市運動、現(xiàn)代建筑運動解決人類在城市里居住的問題，當(dāng)時萬科的王石等等我們都在一起討論，中國的居住文化有哪些基本的目標(biāo)價值，“大眾居住”就在當(dāng)時被提出來了。包括金融問題的嚴(yán)重性，很多朋友都覺得房地產(chǎn)業(yè)是暴利。面包商是不是只制作面包？房地產(chǎn)商是這樣的嗎？只為制造面包嗎？當(dāng)然不是，我制造房子而是要人來買房子。制造面包賣給社會，社會上有買不起面包的人，政府去資助它，房子也一樣，有廉價的房子，政府也在做，90年代的現(xiàn)交房，也是吸收了西方的經(jīng)驗，房子是一種商品，盡管很特殊，但是它還是一種商品。中國的居住問題，中國的城市化的本體，我回答陽教授的問題，怎么理解湖湘文化，在房地產(chǎn)普遍背離了城市化的情況下，湖湘文化統(tǒng)籌房地產(chǎn)，如果在座的開發(fā)商能夠把傳統(tǒng)的精華文化在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)過程中，通過規(guī)劃化的模式發(fā)揮出來，這就是它的偉大作用，這就是我的想法。
趙曉：我先問陽教授，能不能用一兩句話概括一下湖湘文化的特點？
陽學(xué)文：湖湘文化是區(qū)域性的歷史文化形態(tài)，它的特點就是“敢為人先、兼容并蓄、經(jīng)視致用”。
趙曉：湖南人敢為人先是有社會關(guān)懷的，有很強的社會關(guān)懷，有政治文化，總想做國家、社會的中流砥柱，能夠為全體人民謀利益，我覺得跟這些東西是連在一起的。
說到它跟房地產(chǎn)的關(guān)系，盡管中國房地產(chǎn)這些年發(fā)展越來越快，但是發(fā)展模式有一些問題。土地的制度創(chuàng)新基本上沒有破題，甚至前幾天國務(wù)院說要小產(chǎn)填房，當(dāng)年的農(nóng)民要按著寫手印搞分田到戶，他想從這塊地上獲取它的土地受益，今年農(nóng)民搞小產(chǎn)填房也是一種自救行為，他要獲得土地的收益。政府叫“增加財產(chǎn)性收益”，如果農(nóng)民沒有財產(chǎn)，沒有對土地財產(chǎn)的基本擁有權(quán)，那么他怎么會有財產(chǎn)性收入呢？中國房地產(chǎn)現(xiàn)在就是這樣一個亂局，老百姓不滿意，開發(fā)商不滿意，政府也不滿意，這是最最痛心的問題。我們肯定要做一些敢為人先的事。長沙有很多的人有地，政府的壟斷性沒那么強，長沙在國有企業(yè)改革也走在最前面，前幾年我在國資委的時候，也知道長沙有這個東西，包括超女、快男都跑到長沙來了。但是，土地是一個國家的命根子，湖南房地產(chǎn)的發(fā)展能不能走出一條新路？不要學(xué)北京、上海，不要學(xué)房價漲得高的地方，他們是老大哥，是所謂的一線城市，但是他們走了很多的彎路，我們不要去重復(fù)他們所做的，在房產(chǎn)開發(fā)里面走出一條新路來。
第二，你剛才說的兼容并蓄?，F(xiàn)在有一個現(xiàn)象，昨天我跟潘石屹在一起，別人說現(xiàn)在的老潘有點象學(xué)者，老潘說，全世界現(xiàn)在都在融和，夫妻倆在一起生活就會越來越象?，F(xiàn)在講全球化，全球的人會越來越融和，中國人開始穿西裝了，洋人開始穿中式衣服，我們開始吃西餐，他們開始吃中餐，大家是你中有我，我中有你。如何在全球化的大潮下，怎樣向全世界最優(yōu)秀的文化學(xué)習(xí)？海納百川，把人家最好的東西學(xué)過來。文化本身要發(fā)揚光大。講到這里我感受到其他地方有好的建筑看到了好的文化的典范，我想講一講，看看有志于湖湘文化創(chuàng)新的朋友有沒有啟發(fā)。
有沒有去過瑞士的朋友？張躍肯定去過，走遍天下。我不太清楚張躍對瑞士的建筑有沒有什么感受？
張躍：沒有什么特別，歐洲建筑都有一個特點就是小，德國的法蘭克福有幾個高大的建筑，到了漢堡就沒有好大的建筑了，象日內(nèi)瓦還不如長沙呢。日內(nèi)瓦的高建筑只有長沙的1/20。
趙曉：我同意他的說法，他說的非常正確，在瑞士很難看到高大的建筑，很多地方湖光山色，基本上都是小建筑，而且很多地方你會覺得特別小，不起眼。所有的建筑跟湖光山色在一起特別的協(xié)調(diào)，特別的喜歡，我去了瑞士流連忘返，還想去。
張躍：我再補充一點，日內(nèi)瓦我去過兩次，我的印象是可能在西方文明程度很早，很早就脫離了虛弱的經(jīng)濟(jì)模式，就象古代的中國人，象馬王堆出來的雕塑很漂亮。
趙曉：謝謝張躍的補充。2000多年前我們也有那樣的建筑，非常的和諧?？傮w上來說和歐洲有相似之處，但是我個人認(rèn)為瑞士是最美麗的地方啊，張躍未必同意。
張躍：同意。因為人的文明到了什么程度？300年前就投票選舉了，比美國還早，人的修養(yǎng)非常高。美國的WHO都逃離不了瑞士市政府的管治。
趙曉：我記得瑞士特別美，他們講了一句話，上帝創(chuàng)造了這個世界，創(chuàng)造完了之后非常的喜歡，情不自禁的聞，他聞的地方就是瑞士。這就把瑞士更加神化、細(xì)化了。但是，我不認(rèn)為硬是要上帝去聞才漂亮的。當(dāng)年我們的馬王堆也非常的漂亮。結(jié)果北方從安史之亂之后就變完了，幸好到建國初期的時候，長江流域還算好的，湖南也還算漂亮的?，F(xiàn)在，我們硬是把長江又變成第二條黃河了，中國人現(xiàn)在干嗎呢？到海邊買別墅。我這幾年在三亞看到三亞又在開始變成第三條黃河了，中國人有本事，又開始糟蹋大海了。三亞的?？梢院腿魏蔚胤奖龋遣灰^多久，我想這個地方又會變成第三條黃河了。這個地方美好的建筑和美好的家園是需要我們?nèi)ゾS護(hù)的。瑞士沒有大房子，沒有高樓，而且每一個房子都不那么起眼，但是所有的房子就放在特別協(xié)調(diào)的地方，房子和風(fēng)景也非常的。我講兩個字“謙卑”，跟它們的建筑有什么關(guān)系呢？“謙卑”是一種文化，瑞士有一種很“謙卑”的文化。你在瑞士看不到特別好的車，大家的車都差不多。我為什么去瑞士？是給瑞士銀行講座，大家都很謙卑，用潘石屹的話：“穿著花襯衫坐在那兒，你以為他特別沒錢，但是他買一家公司是綽綽有余的”。他們對前人是謙卑的，所以他們不會去破壞前人的建筑。我們不一樣，舊北京城幾乎都拆沒了。他們對大自然也是謙卑的，他們大自然本身就是主人，我們?nèi)瞬荒芷茐拇笞匀弧Ｈ鹗渴且粋€最適合滑雪的地方，又不是特別的冷，不象中國的東北有雪，但是很冷。他們有很多人去滑雪，而且你要到山頂上才去滑，一般人可能會修一條路上去，但是修路的話雪會把路蓋住，那么修隧道？修隧道會把山體破壞。瑞士人怎么做的？從山地下里面修一條隧道上去，修了60年??！他們對大自然和子孫后代都是謙卑的，他們還說了一句話：“現(xiàn)在我們的家園不是從前人繼承的財產(chǎn)，而是從后人那里借來的，要還給后人的”。不象我們，恨不得在城市裝上一條拉鏈。瑞士人還很會為左鄰右舍著想，瑞士人建房子要征得左鄰右舍的同意，我建這個房子會不會擋住你們的太陽？會不會風(fēng)格跟你們的不協(xié)調(diào)？而不象中國人建一個房子要與眾不同，這個地方叫“豪宅”，叫“富人別墅”，我們卻沒有想到要跟左鄰右舍和諧。所以，他們單個的房子可能不怎么地，但是整個的房子放在一起卻很漂亮。中國人是一條龍，龍的建筑放在一起卻很難看。
湖湘文化有自己非常優(yōu)秀的東西，特別是在兼容并蓄里面有沒有可能也學(xué)一點瑞士人的“謙卑”文化？對大自然謙卑、對前人謙卑、對后代謙卑？在芙蓉國里面建設(shè)一個特別漂亮的，很多年以后還能經(jīng)受考驗的人性建筑，而不是我們現(xiàn)在看到的很多建筑都是垃圾，我們在爭相恐后的制造垃圾。湖湘文化要在吸納優(yōu)秀文化的時候走在前面，北京上海已經(jīng)被糟蹋得差不多了，我們要避免一些彎路，后來者居上，能夠率先做出一個典范，讓全國人民在這里面得到新的啟示，就象歷史上湖南人民做過中流砥柱一樣，在現(xiàn)在的歷史上也做出一個表率。
主持人董吉湘：趙曉博士給我們描述了一個美好的愿景，同時也描述了一個追求的目標(biāo)。在座的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人士可能很難判斷，我想他們有很多話要說。房地產(chǎn)企業(yè)人世對剛才趙教授的演講有什么問題嗎？
賀承軍：我是學(xué)西方建筑史的，中國人研究西方建筑史都是看圖片。中國人曾經(jīng)是建大宅子，曾國藩再三告誡要“謙和”一些，但是在那個狀態(tài)下盡管很謙卑，大宅子還是建起來了。中國文化對現(xiàn)代人的影響不僅僅是謙卑問題，現(xiàn)在我們的建筑體系，以前我們是木頭房子，西方是石頭房子，西方房子幾十年不變，我們的木頭房子20年就要換。一代人是一代人的事情，木頭的壽命到了，就要蓋新的房子了。我們到湘西會看到很多的木頭房子，以前也是那個意思。馬巖松、王旭幾個人在一起談建筑，建筑是要永恒的嗎？我認(rèn)為建筑不要是永恒的，西方的后現(xiàn)代思想可能中國要學(xué)還早了一點。湖湘文化對房地產(chǎn)起的作用是什么呢？大眾居住、樸素居住的目標(biāo)下組織一個合理的、比較大規(guī)模的企業(yè)團(tuán)隊，生產(chǎn)力特別強，可以生產(chǎn)大規(guī)模的、廉價的、質(zhì)量好的房子，這是湖湘文化在這方面要起的作用，它的凝聚力、團(tuán)隊打造，要把湖湘文化的精華發(fā)揮出來，至于審美不需要管它，我們現(xiàn)在人口太多了，跟歐洲沒法比。中國那么多人，只能是自己解決問題，從大眾居住、樸素居住超前的解決居住問題。趙曉先生說要建設(shè)山水城市，曾經(jīng)也有人說過山水城市再中國提出來，可以統(tǒng)籌20世紀(jì)所有的文化，我認(rèn)為那是亂說的。山水城市是給貴族準(zhǔn)備的，跟中國無關(guān)，中國的首要問題是大眾居住、樸素居住，中國要做這個事情。
主持人董吉湘：下面有一個人提問題，他想請五合國際(5+1WERKHARTINTERNATIONAL)建筑設(shè)計集團(tuán)北京公司總經(jīng)理曹一勇先生就此問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
曹一勇：我談點感想，我今天我一直在聽，大家可以看到我在做筆記，今天是非常難得的機會。兩位博士還有國內(nèi)知名企業(yè)家在這里討論，我有一些感想，我談一下。
從前期的開場，我記得很清楚的一句話，咱們的觀點·地產(chǎn)秘書長陳詩濤說了，現(xiàn)在進(jìn)入了房地產(chǎn)的冬季，我想現(xiàn)在不管是從宏觀還是世界經(jīng)濟(jì)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，包括剛才討論的湖湘文化等等，我有一種感覺，好象大家一直在講房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀等等，是不是過于有悲觀的情節(jié)在里面？我不是說不對，但是我想在今天的會場反面的跟老師請教一下，也是我個人的觀點。
反過來說，我認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)真正的春天的開始。我認(rèn)為大家一直討論的房價，包括我今天早上在從北京飛到長沙的飛機上，北京晚報上登了幾個房地產(chǎn)大腕在討論房地產(chǎn)拐點問題，有的是持肯定態(tài)度，有的是持否定態(tài)度。但是我認(rèn)為政府現(xiàn)在在做的影響房價的事情是三個方面：
第一是金融政策。他想掐斷投資者的供需渠道，如果真正從長遠(yuǎn)考慮的話，要避免泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)，我認(rèn)為是一個非常好的舉動，也是政府應(yīng)該做的一個舉動，這個舉動對房地產(chǎn)市場的長期成長是非常好的現(xiàn)象。
第二是廉租房、兩型房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。政府對北京的市場力度是非常大的，但是這三類房子真正要影響市場可能要一個周期，到目前這個周期還沒有完全的顯現(xiàn)出來，但是我認(rèn)為這真的是房地產(chǎn)春天的一個標(biāo)志。為什么這么講？從十七大以來，國家一直注重一個理念，和諧社會。政府做的這件事是他應(yīng)該做的，他這樣做是解決居民的低收入、沒有能力買房子的這部分人的住房問題。我認(rèn)為這恰恰是保護(hù)了房地產(chǎn)市場，換句話說是保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)商。政府做了他應(yīng)該做的這份工作之后，剩下的就是市場了，市場恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該去做的工作，應(yīng)該去解決的問題。
所以，我從這一點來想，恰恰是房地產(chǎn)市場春天的到來。
第三是土地政策。從目前來講，我非常同意趙博士的觀點。盡管現(xiàn)在沒有相應(yīng)的土地政策出臺，但是我認(rèn)為有識之士都在呼吁這個事，我不敢判斷，土地政策什么時候能夠有所改變。但是，我相信作為一個務(wù)實的政府，包括90、70政策剛出來的時候，業(yè)界有識之士一直在倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房，沒有半年政府已經(jīng)在運作了。既然各個方面現(xiàn)在都在呼吁土地政策，政府不會坐視不管的。
我表達(dá)一下自己的觀點，謝謝大家。
主持人董吉湘：謝謝曹總。有個問題請羅秘書長回答。長沙房地產(chǎn)的洼地效應(yīng)是否還在持續(xù)發(fā)揮？長沙在周邊省份的房價是最低的，是不是會出現(xiàn)一個拐點？明年房價會有怎樣的表現(xiàn)呢？
羅伯云：首先我要說一下不敢預(yù)測，前段時間陽教授也做了一個學(xué)術(shù)演講。長沙的房地產(chǎn)市場剛才有個教授也說了一下，我說是比較理性、健康的發(fā)展，不象有的大城市暴起暴落，長沙的價格一直是比較平穩(wěn)的發(fā)展，早幾年是2000多元/平米，每年上升大概10%左右，這與國家集體收入增長的速度比較接近。長沙房地產(chǎn)價格上升的空間還是有，從宏觀經(jīng)濟(jì)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后話優(yōu)勢比較大，人口的膨脹，長株潭作為“兩型社會”的經(jīng)濟(jì)試點，按照周強省長說的，湖南的股票都來買吧，它是一個成長股、發(fā)展股、績優(yōu)股?，F(xiàn)在生態(tài)企業(yè)、兩型產(chǎn)業(yè)、兩型技術(shù)潛力是非常大的，總的來說我對明年乃至于最近5-10年之內(nèi)，長沙的房地產(chǎn)市場是持樂觀態(tài)度的，謝謝。
主持人董吉湘：下面有人遞條子，同樣和預(yù)測明年房地產(chǎn)市場的問題是一樣的，請湖南華菱置業(yè)有限公司董事長方平先生預(yù)測一下。
方平：我是湖南華菱置業(yè)有限公司下屬房地產(chǎn)公司的，要我預(yù)測這么個大事是出了個大難題，但是我也想講一講。首先，講一講2007年全國的房地產(chǎn)走得太快、也走得太亂。既然2007年是這樣，我想2008年就應(yīng)該要等一等，看一看，想一想，慢步走。為什么要等一等？因為，市場是供求關(guān)系。在供求關(guān)系里面，供應(yīng)主要是為有中等收入的人群提供住房，或者是給暴發(fā)戶提供豪宅。我們也解決了很多中層收入以上人的住房問題。所以，我把房地產(chǎn)分為四類：豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)型、過渡型。在改革開放十幾年來，我們主要是把舒適型的問題解決了，經(jīng)濟(jì)型和過渡型的問題沒有解決。怪誰呢？不怪開發(fā)商，應(yīng)該說要怪政府的缺位。經(jīng)濟(jì)型和過渡型應(yīng)該由政府來解決，剛才從北京來的朋友說了，把這塊問題解決了就迎來了房地產(chǎn)市場的新的春天。我要同意他的觀點，所以我們要等一等，等政府把自己的缺位補上去，這是我的意思。
看一看是啥意思？看看我們現(xiàn)在建的房子，能不能保存30年、50年或者更長？我一進(jìn)遠(yuǎn)大一看，遠(yuǎn)大的廠房就是80年代末90年代初的房子，瓷磚貼的是長方形的，現(xiàn)在這樣的房子在市內(nèi)已經(jīng)基本被拆完了?？捶孔又灰创纱u就能看出房子的年代。我最近買了一棟別墅，400多平米的別墅空調(diào)開兩個小時還熱不了房子，這種別墅能住嗎？華菱是鋼鐵企業(yè)，學(xué)習(xí)杭州鋼鐵企業(yè)搞房地產(chǎn)，我到杭州、浙江、上?？疾焖麄兊姆孔樱貏e是杭州，他們的房子建了以后，節(jié)能特別好，而我們現(xiàn)在節(jié)能方面還在強調(diào)外墻保溫，他們那里整個小區(qū)的水全部循環(huán)，雨水循環(huán)、下水道水也循環(huán)。我們所有的開發(fā)商搞房子是一個項目一塊地皮，憑自己的理解建房子，從來沒有去看別人的房子，采用了哪些新工藝、新材料，所以要去看一看。
為什么要想一想呢？我們是給誰建房子？是建舒適型的？還是豪華享受型的？現(xiàn)在建房子，想想開發(fā)商要做什么。包括2008年，肯定主要是政府解決廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，以及貧困人群的問題，這個問題解決了，社會矛盾就不會那么突出，社會就和諧了。
所以，2008年是房地產(chǎn)的春天還是冬天還是夏天？我們都不能籠統(tǒng)的說，這個時期我們應(yīng)該等一等，這個時期肯定是調(diào)整期，政府肯定講了土地出讓金的75%要用于解決經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和兩型房的用途?，F(xiàn)在，不準(zhǔn)你搞投資，我們想一想這個事情，所以2008年究竟是怎樣的發(fā)展趨勢，應(yīng)該是我們好好思考的時候。
再就是要漫步走，有地就慢慢開發(fā)，沒地的要想好。長沙的房價羅秘書長說了，確實不高。3000-3500元/平方米的地價，在長沙的房地產(chǎn)均價是微利的。長沙的開發(fā)商拿地是很實惠的，3500元/平方米左右的房子年輕人大膽去買。我就說到這里，謝謝。
主持人董吉湘：謝謝董事長方平先生的判斷。請湘銀集團(tuán)的謝高平總經(jīng)理談這個問題，你作為湘銀集團(tuán)的老總，長沙的政府對房地產(chǎn)的影響在哪里？有多大？
謝高平：這個問題很大，我想我們確實是市場經(jīng)濟(jì)國家，很多問題是用市場經(jīng)濟(jì)來解決的。市場是講效率的，市場是講公平的，很多效率的問題企業(yè)來解決，公平的問題政府來解決。
現(xiàn)在國家刮了很大的風(fēng)，明年開始有很大的份額要用來做廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，剩下給開發(fā)商的空間不大了。既然我們確定按市場經(jīng)濟(jì)做事，用計劃經(jīng)濟(jì)模式來做事的話，對我們國家、整個社會都不是很好的問題。
主持人董吉湘：您預(yù)測一下明年開春3月份以后的房產(chǎn)均價嗎？
謝高平：大的方面大家講了很多，我講一個小方面。大家的錢放到哪去了？到股市好象風(fēng)險太大，到別的地方可能沒有渠道，那么只有投資，最可靠的、最穩(wěn)定的投資是買房，而且只要房子不垮就不會有損失的。明年的房價我個人感覺是穩(wěn)中有升。
主持人董吉湘：謝謝。有的問題請?zhí)旖〖瘓F(tuán)石耀慶先生回答。您對明年的房價是什么樣的預(yù)測呢？
石耀慶：又是關(guān)于房價的預(yù)測，我們來到長沙做房地產(chǎn)開發(fā)，土地也是我們的命根子，也是我們正常發(fā)展所必要的基礎(chǔ)條件。在做之后，我們也看到了長沙未來的發(fā)展前景，當(dāng)然近幾年我們也看到了湖南政府的決心，目前也爭取了“兩型”試驗區(qū)的利好。所以，我們也選擇了長沙這個城市來進(jìn)行布局的第一站。
第二，我們在看中這塊地的時候，也主要看中了這個地段。長沙的芙蓉中路優(yōu)勢不斷顯現(xiàn)出來，我們還看中了它的規(guī)模。作為一個企業(yè)要整體提升品牌價值，如果你不做大的項目，一是很難提升你的品牌，二是難以發(fā)揮你的能力。
對于明年的房價問題，我是這樣看的，現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)市場應(yīng)該說是調(diào)控，不是打壓。我覺得是有區(qū)別對待的，它對待沿海以及不具備資源的城市的房價暴漲是進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇驂海蛘呤沁m當(dāng)?shù)恼{(diào)整一下，這是必然的。但是，對于長沙應(yīng)該這樣說，為什么要批準(zhǔn)長株潭是“資源友好型和環(huán)境節(jié)約型”社會的試驗區(qū)呢？是希望長株潭這個地區(qū)多建設(shè)出品質(zhì)比較好，環(huán)境更加美好，更適合市民居住的項目，這是我從房地產(chǎn)角度來理解的，這樣的話更能說明今后的價格是要滿足這個基本條件之后你可以實現(xiàn)的價值回歸。當(dāng)然，長沙現(xiàn)在的價格并不高，我相信明年也是平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。
主持人董吉湘：謝謝石總，同樣是外地開發(fā)商，坐在石總旁邊的申總，來自湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司的申一戈先生，能不能就此話題談?wù)勀挠^點？
申一戈：石先生說得很清楚了我認(rèn)為房價沒得說，肯定是漲，關(guān)鍵是漲多少。現(xiàn)在這么多開發(fā)商參加這個論壇，我們還是想有所收獲，有所得的，也要向張總、趙博士學(xué)習(xí)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢有點象“國六條”發(fā)的那段時間，市場一片期待降價的聲音，大家都說可能會降價，但是最終是厚積薄發(fā)了一下，跑了一個短跑，跑得更快了。我想問一下趙博士，您感覺這次調(diào)控跟之前有什么不一樣？估計它會對我們產(chǎn)生多大的影響？
趙曉：謝謝這位老總說了實在話，這么多開發(fā)商到這里來是想聽實在話，想探討問題的。剛才的老總思路是帶有戰(zhàn)略性的，等一等、想一想、看一看，剛才的談話對我也有啟發(fā)。我個人是這樣認(rèn)為的，大的格局沒有變化，房地產(chǎn)的發(fā)展滯后于城市化進(jìn)程，滯后于工業(yè)化進(jìn)程，供求的格局沒有變化。求是流動性過剩的環(huán)境下所推動的非常旺盛的態(tài)勢，過是每次政府象擠牙膏一樣的人為制造出來的效應(yīng)?；镜姆康禺a(chǎn)制度沒有變化，包括房地產(chǎn)價格的漲勢就很難發(fā)生根本性的變化。人們期待出現(xiàn)拐點，我也期望出現(xiàn)拐點，如果只有各位老總買得起別墅，象我這樣的中產(chǎn)階級，每天必須辛苦才能買得起房子，不辛苦就買不起房子，如果只有資產(chǎn)階級能住得起別墅，中國的中產(chǎn)階級，包括我本人在內(nèi)如果住不起一個湯House，那是不正常的現(xiàn)象。
如果供求沒有變化，基本制度沒有變化，我相信房地產(chǎn)大的走勢就不會出現(xiàn)大的變化。房地產(chǎn)格局的基本面、政策面、制度面都沒有發(fā)生很大的變化，這一輪的調(diào)控是有根本的命中面。去年，我接了房地產(chǎn)協(xié)會的一個課題，研究流動性過剩對房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系問題。第一，我發(fā)現(xiàn)貨幣緊縮對房地產(chǎn)價格影響無效。你把貨幣緊縮，把價格降下來，對房價影響無效，反而最后是助長房價，為什么呢？我們找到了原因，原因是剛才曹總講的，政府的緊縮，經(jīng)常緊縮的是開發(fā)商的投資，不給開發(fā)商貸款，這就意味著房地產(chǎn)投資的減少，投資的減少意味著供應(yīng)的減少，供應(yīng)減少結(jié)果是什么？結(jié)果是房價更漲。還有一點，可能跟利率沒有漲到零結(jié)點有關(guān)系，利率上到8%對房價可能會有影響，但是在上漲到6%以前對房價影響很小。還有一個政策也是適得其反的，就是土地政策。比如停止別墅用地、減少別墅用地，就是明顯的給別墅信號，別墅供應(yīng)會減少，那別墅肯定會漲價??！還有搞90平米開發(fā)，大戶型要減少，那大戶型的價格就開始漲！在供不應(yīng)求的環(huán)境下，在交易的環(huán)境加稅，很容易轉(zhuǎn)加到下一輪的買家，北京就是這樣，房子200萬是我的，稅是買家交，這一來房子加稅就變成了220萬，讓這個房子一下就漲了20萬。這是建安成本，還有交易成本，成本的上升一定意味著價格的上升。
同時，我們分析的流動性，以前我從來沒有做過這個工作，今天第一次給長沙的朋友講，現(xiàn)在全國人民都在講流動性過剩，從政府領(lǐng)導(dǎo)人、媒體、記者，大家都在講流動性過剩，但是沒有幾個人在研究流動性過剩，流動性過剩是什么含義大家都沒有找到，但是我們是認(rèn)認(rèn)真真做了流動性過剩課題，因為我們是要交卷的。
現(xiàn)在我們講流動性問題，是整個宏觀環(huán)境面臨著貨幣、泡沫過多，從而產(chǎn)生的流動性過剩。但是，不是每個領(lǐng)域都會流動性過剩，房地產(chǎn)市場、股票市場、資產(chǎn)市場會出現(xiàn)流動性過剩，但是在房地產(chǎn)的不同環(huán)節(jié)流動性過剩也不一樣，流動性過剩經(jīng)常在房地產(chǎn)的需求環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)的供應(yīng)環(huán)節(jié)很少出現(xiàn)流動性過剩。政府的調(diào)控常常調(diào)控在供應(yīng)環(huán)節(jié)，供應(yīng)環(huán)節(jié)流動性減少了，而需求環(huán)節(jié)流動性還沒有減少，就會出現(xiàn)家居供不應(yīng)求，進(jìn)一步助漲房價。
另外，我們還發(fā)現(xiàn)不同的企業(yè)組織流動性也不同，誰最有錢？上市公司，萬科、碧桂園，有錢的企業(yè)從市場上圈了錢之后就回過頭圈地，圈地之后股價就會更漲了，它又可以圈地了！中國的開發(fā)商越來越多的面臨著資本時代，前面老總說到周邊的樓面價也就3000多，而地價卻也到了3000多，他不愿意要，誰愿意要呢？是被錢撐死的人！很多城市的地本地開發(fā)商拿不到，全部被外地財大氣粗的開發(fā)商拿走了。周邊的房價3000多，樓面地價拍到3500，面粉價格比面包還要貴，這種情況在全國都是這樣的。成本是開發(fā)商定價的底線，上限看供求，然后看競爭，競爭就是周邊的樓價。
我在這里講一句話，這可能是跟冬天有關(guān)的，我前面講房地產(chǎn)發(fā)展前景只走了1/3的競爭，但是我說有可能70%的中小開發(fā)商在未來要消滅，因為你拿不到地啊，拿不到地還做什么房地產(chǎn)??？誰來拿地？就是流動性集中在某些的大企業(yè)里面，他們流動性過剩，他們有的是錢，他們抗得起風(fēng)險，資金能力也強，他們肯定會進(jìn)來。我們第一次發(fā)現(xiàn)區(qū)分流動性的差別性，雖然都是流動性過剩，但是它們有差異性，怎么對付差異性？政府的政策要對付這個問題，是要真正調(diào)控到流動性過剩的需求環(huán)節(jié)。我們就提出政策，就要打，就用提高第二套房子的首付，甚至不給他貸款，這個就是減少需求。這一輪調(diào)控跟以前調(diào)控不同的是開始打到要害，開始發(fā)現(xiàn)了這個點，政府現(xiàn)在是越來越明白了。
主持人董吉湘：下面還有另外的問題要問趙博士，同樣這個問題想在本地有很多開發(fā)年經(jīng)驗的王岳先生，請問來自嘉鼎置業(yè)的王岳總經(jīng)理，如何把湖湘文化運用到房地產(chǎn)開發(fā)上？
王岳：這個問題太大了，憑我的智慧還回答不了這個問題。我想問一下臺上的趙曉博士，我們是做開發(fā)的，從您的角度可能會覺得中國的房地產(chǎn)沒有什么問題，確實我們覺得中國的房地產(chǎn)也有一點病，但也不至于這么重的下藥。我覺得中國的房地產(chǎn)最終死不是病死的，是醫(yī)死的。從開發(fā)商講，我們也不是上市公司，那么我們這樣的本土企業(yè)該怎么辦？現(xiàn)在都是上市公司來拿地，從深圳、北京、上海過來，那么本土的中小企業(yè)應(yīng)該怎么做？這是我的第一個問題。第二個問題想問一下賀承軍博士，我看你的文章也比較多，我們第一是想知道象我們這樣的中小企業(yè)在拿地比較困難的情況下，是不是可以走城市覆蓋農(nóng)村的道路？往郊區(qū)、地州市、縣城的方向走？第三個問題問一下張躍先生，我以前對遠(yuǎn)大感覺比較模糊，雖然就在長沙本土，因為我覺得你做的是高端產(chǎn)品，跟我做的項目比較遙遠(yuǎn)。但是，我想現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這樣的程度，消費者開始注重生活質(zhì)量、生命質(zhì)量，包括對居住的需求也比較細(xì)化了。提高到這樣的層次之后，我也參觀了一下您剛才的產(chǎn)品。那么，我們房地產(chǎn)企業(yè)08年要做的東西，準(zhǔn)備打造產(chǎn)品差異化的體驗，我們是不是要從這個角度打造產(chǎn)品的競爭力？你的東西好，但是還是要體驗、感受得好才是真的好。一旦感受了，象您的東西我個人有一個要求，我想請您到我們公司做一個講課，或者是交流，因為我們對您公司的一系列產(chǎn)品是很感興趣的，也準(zhǔn)備做一些貢獻(xiàn)。
我們是出版集團(tuán)的，我們在長沙有幾塊地，銷售也比較好。我們集團(tuán)內(nèi)部的土地資源不大，但是也有600多塊。我們出版集團(tuán)本來也是新聞背景的，他要做一個對社會有責(zé)任的開發(fā)商，怎樣做呢？張躍先生的產(chǎn)品對我的思考有一些啟示。謝謝。
趙曉：我覺得這位朋友更多的不象湖湘人，而象瑞士人，特別的謙卑，身為老總，把講的機會都留給我們?nèi)?。他講的第一個問題，面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)態(tài)勢，中小企業(yè)該怎么辦？如果按目前的趨勢，70%的開發(fā)商會消失，你拿不到地。說明中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從過去土地時代進(jìn)入了春秋時代，已經(jīng)從春秋時代進(jìn)入到了戰(zhàn)國時代，已經(jīng)出現(xiàn)了新的洗牌了。我相信對中小企業(yè)來說，對本地的開發(fā)商來說，需要特別認(rèn)真面對這個問題。
應(yīng)對這樣的問題，一般的辦法是合起來，你們有沒有可能合起來。企業(yè)規(guī)模不大，聯(lián)合起來一塊兒拿地，聯(lián)合起來一塊兒去砍價？你們可不可以有這樣的聯(lián)盟？有這樣的創(chuàng)新組織。然后跟大的房地產(chǎn)商的競爭可能會稍微平衡一點。還有一個辦法是合起來，你們將來也走向上市，一塊兒去拿錢，弄股票、基金什么的，單個你還不夠。還有是跟大的開發(fā)商合作，將來去輔助他們做開發(fā)。
這是我目前能想到的辦法。我和老賀都強調(diào)中國房地產(chǎn)開發(fā)要以人為本，這是我們?nèi)齻€人共同的看法，但是我們的分歧也很大。老賀講中國人住別墅想都別想，住山水城市趕緊回家去吧。政府的開發(fā)費用拿75%來建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房是房地產(chǎn)春天的到來，很好！老賀說中國人住不上好房子，我看未必。我老家是江西的，我是農(nóng)村下放的，我們加就住在湯House里面，盡管那個House不怎么地，但是園子、院子、房子都是有的。北京的旺街小區(qū)住了30萬人，城市化是什么呢？城市化對土地的占有是安放人，只相當(dāng)于農(nóng)村的1/5。那么，中國人口的矛盾是需要緩和的。我們沒錢的時候都是住湯House的，為什么現(xiàn)在有錢了，還住不上好房子了？住不上山水城市了呢？我們的領(lǐng)導(dǎo)人為什么要口口聲聲強調(diào)要堅守18億畝？為什么規(guī)定土地只能干這個，不能干那個？中國不是香港，也不是新加坡，新加坡是另外一個怪胎，我們知道有的人的眼睛是對眼和沙眼，我們?yōu)槭裁床粚W(xué)好？要學(xué)對眼和沙眼？香港人的地原來是英國殖民政府的，香港就只有一個土地供應(yīng)商，這個供應(yīng)商要謀求利益的最大化，就出現(xiàn)了類似于我們的招牌掛的模式，把房價弄得很高，到現(xiàn)在香港的土地開發(fā)面積不到香港面積的2/3，就是擠牙膏一樣的擠一點是一點。
中華人民共和國成立的時候，毛主席站在天安門城樓上非常自豪的人告訴中國人民：中華人民共和國成立了！而新加坡獨立的時候是哭著告訴人家：新加坡獨立了。為什么是哭著？因為新加坡是被人踢出來的！李光耀就堵了一口氣，就是要獨立，獨立了之后什么都沒有，地很少，靠填海造地為生。填海造地是什么概念呢？比如今天晚上就五塊面包，供應(yīng)我們在座的所有人吃！資源極其稀缺的時候，共產(chǎn)主義模式最好，每個人都分一點點，所以新加坡就是這樣的模式，新加坡政府主宰土地的開發(fā)，保證所有人有房子住，有的人住的房子大，有的人住的房子多，有的人就沒有房子住了。所以，新加坡也是一個怪胎。這意味著新加坡也罷，香港也罷，他們的住房體系是好的，我們有必要參考，但是那絕對不是主流模式。主流模式是什么？是市場化的模式，不僅是豪華的，舒適的，大眾的模式，只有最窮的不到10%的人享受政府的住房保障體系，如果將來全國人民靠政府的住房障體系來住房子，就回到了計劃經(jīng)濟(jì)時代。所以，中國的住房模式絕對不是左手拿地，右手吐出一點地來安放人們，中國應(yīng)該回到主流模式，假如現(xiàn)在要競選總理，我會提出口號：“要讓人們住上好湯House”！
回到土地的根本上，土地必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度，建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，必須進(jìn)行第三次土地革命，土地問題解決了你會發(fā)現(xiàn)中小開發(fā)商、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商就會有優(yōu)勢，房地產(chǎn)是區(qū)域新很強的行業(yè)，誰跟當(dāng)?shù)厝说年P(guān)系好，誰有靈敏的信息就知道那塊地，別人不知道就趕緊把它買下來了。我們說的信息不對稱，本來你在規(guī)模上比不上大開發(fā)商，但是他在信息上比不上你。
主持人董吉湘：感謝趙博士講的問題，我覺得剛才講的話題也會對來自長沙建安房地產(chǎn)開發(fā)公司的唐像董事長有所感悟，請您聊一聊剛才的話題。
唐像：我是秉承張萍教授的思想。本土企業(yè)中十年以上的房地產(chǎn)商已經(jīng)不做了，象長房這樣的房地產(chǎn)商非常少，有90%都不在了。在未來5-10年時間里，很多中小企業(yè)會加快淘汰了。我最不贊成土地政策，現(xiàn)在的土地政策國家每年的供應(yīng)量是百分之幾十的增長，而增長的土地卻大多數(shù)流入了大的財團(tuán)，象碧桂園上市以前土地只有1900萬平方米，上市以后半年時間就增長到了4500萬平方米，等于一個開發(fā)商手上就拿到了一個超大型的城市。這么多的地要20年的時間開發(fā)完，它是把土地囤積在那里了，一段時間之后它的土地又會增值，又可以拿到銀行去貸款，象它這樣的企業(yè)信用度是很高的，導(dǎo)致它可以無限的圈地。那么，國家每年土地供應(yīng)量是多少多少平方，但是推向市場的產(chǎn)品到底有多少？我們有一個高管是從上海過來的，在長沙買房排了六次隊都買不到，最后是在和他合作的一個開發(fā)商那里買到了房，這是市場的脫節(jié)導(dǎo)致了房價的高唱。象價高政策，92億長沙地王，那塊地拍賣之前周邊的房價是3500元/平方米左右，它的地價拍完成本我們估計樓價是9500左右，結(jié)果它周邊的房子馬上就漲了1500元-2300元。事實上，我認(rèn)為最有效的政策國家沒有弄出來，市場需要多少政府給多少，但是開發(fā)商買了這塊地誰都不知道以后的價格會怎樣，三年之后開發(fā)商必須把它開發(fā)出來，推向市場。我買了這塊地，三年以后房地產(chǎn)的需求量有多少？我提了這么點建議，趙教授是專家，我是拋磚引玉，謝謝。
主持人董吉湘：這個問題請來自深圳市德思勤投資咨詢有限公司的肖總來回答。
肖兵：這個問題非常大，但是長沙目前的現(xiàn)狀確實是這樣。從現(xiàn)在招牌掛的幾個土地來看，都是比較大的開發(fā)商一舉拿下的，象碧桂園、北辰。確確實實，土地的招牌掛避免了一些黑幕，返過來卻對房價的推動起到了很嚴(yán)重的影響。目前要想讓房價出現(xiàn)拐點，以長沙現(xiàn)在的形勢來看是不可能的事情。基于幾個原因，第一，根據(jù)長沙城市化的進(jìn)程；第二，長株潭經(jīng)濟(jì)實驗區(qū)的成立；第三，眾多外來品牌開發(fā)商進(jìn)入長沙市場；第四，一百萬湖湘人士回湘置業(yè)的需求。這些因素都構(gòu)成了2008年長沙樓市的極有利的支撐點。從明年的價格來看，我覺得象趙博士說的，這些問題不解決的話，按照現(xiàn)有的狀態(tài)價格還會有大幅度的增長，幅度到底有多大，一定跟通貨膨脹有關(guān)系了。
趙曉：大家老在說房價，我談一下我的估計，大家也可以琢磨一下。我認(rèn)為對于漲得太快、太急、太亂的城市可能會出現(xiàn)拐點。象深圳的房子已經(jīng)到了30000元/平米，香港的新開的樓盤不過是30000元/平米左右，香港跟深圳誰好？我干嗎要在深圳買，不到香港買？這是漲得太急、太亂的時候，你消化不了了就要吐出來一些。還有一些城市雖然漲得很多，也還有可能繼續(xù)漲，上海要跟東京比，北京要跟漢城比，他們還會漲，但是不會漲得那么兇。象長沙這樣的城市，我想會更加可怕，是一直漲得比較緩和的城市，二、三線城市相對漲得比較少，那么這些城市在明年反而有可能會成為下一步漲得比較快的對象，長沙是不是這樣的對象？各位自己心里有數(shù)。
主持人董吉湘：下一個問題，我們把話筒交給來自加拿大寶佳國際建筑師有限公司中國區(qū)總經(jīng)理馬振榮碩士。
馬振榮：很高興，今天來到遠(yuǎn)大環(huán)境這么好的地方，大家辛苦了一下午也沒有休息，我想簡單的陳述自己的觀點，也不一一展開了，也很高興再次來到觀點，我想談四個觀點。
第一，我認(rèn)為大家談了這么多的觀點問題，我不去談是不是拐點，還是泡沫的破裂，但是我們既不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也不是規(guī)劃師、建設(shè)師，從這個角度來看這個問題，我們確實認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)開始降溫，開始有所回落。從我們加拿大設(shè)計公司來看，基本上每年設(shè)計費的收入是以30%的增幅來增長的。今年，我們一下子達(dá)到了60%，這固然跟服務(wù)質(zhì)量、工藝都有關(guān)系，但是最主要的還是宏觀經(jīng)濟(jì)所帶來的影響?，F(xiàn)在，我們所遇到的客戶就象剛才方董事長表述的類似，觀望的人變得多了，我們做設(shè)計肯定是在前端，不是銷售。而房地產(chǎn)水深、水淺或者是水暖、水冷我們肯定是早知道，從這一點上講我們感覺到回落和降溫是肯定的。
第二，長沙有很多的機會。象我們北京的客戶，拿下長沙地王92億的北辰實業(yè)，還有聯(lián)合投資設(shè)計公司的股東，在長沙開發(fā)了中心城，我們這些原來的客戶都蜂擁而至到了長沙，長沙過去還是洼地，我們自己在長沙的直接客戶新金紅，通過他們的反饋我們感覺長沙還是很有希望的。作為二線城市不能和一線城市比，但是一線城市走的很多彎路就是對長沙的借鑒，就象剛才趙博士所說的，有些泡沫實在太厲害的，深圳房價回落，我們作為愛陜縣的人看在眼里，也是一個拐點。
第三，重新再洗牌。這個過程我們并不認(rèn)為只有象碧桂園那種財大氣粗、拿地多、政府關(guān)系好的就一定能占先機，我希望象萬科這種注重品質(zhì)，能夠為老百姓提供質(zhì)量，象制造業(yè)學(xué)習(xí)提供精準(zhǔn)的房屋設(shè)施的企業(yè)，才會在將來立于不敗質(zhì)地。
第四，我們在座的各位一定會在有生之年看到土地私有化的必然結(jié)局?？赡墁F(xiàn)在大家覺得很困難，要革命，或者要改革，但是這個是資源最有效配置，是保護(hù)耕地的最有效途徑。
謝謝大家。
主持人董吉湘：感謝馬總，最后，我想請房地產(chǎn)延伸企業(yè)，建材衛(wèi)浴的，我也是建材使用者，有請方春先生。
方春：既然來到長沙參加了這次論壇，開始討論房價到底漲不漲，我覺得既然湖南有非常好的湖湘文化，并且湖南曾經(jīng)也為中國創(chuàng)造了非常好的歷史。那么，從房地產(chǎn)市場建設(shè)來看，我認(rèn)為在座當(dāng)務(wù)之急要考慮的是如何打造競爭力。也就是說，如何把湖湘文化融入到房地產(chǎn)文化當(dāng)中去，使自己的房地產(chǎn)企業(yè)文化、品牌文化能夠與湖湘文化相融合，能夠產(chǎn)生有特色的經(jīng)濟(jì)。只有一方經(jīng)濟(jì)的興榮，才能帶來房市的穩(wěn)定發(fā)展。在房市發(fā)展過程中要注重產(chǎn)品特色的打造，未來的房產(chǎn)一定是優(yōu)質(zhì)品牌的集成，也就是說，優(yōu)秀的配套、優(yōu)秀的環(huán)境，優(yōu)秀的產(chǎn)品集成才能形成你的特色。
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