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　　主持人：謝謝黃嵐先生的精采演講，接下來我們進(jìn)行論壇第二個(gè)環(huán)節(jié)。我們知道19世紀(jì)末青島，先后受到歐美等多國的影響與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境共生的現(xiàn)象，他們反映了不同的歷史，也記載了城市的生活，今天我們作為青島的建設(shè)者如何讓青島的建筑與我們的城市共生呢？因此在接下來的演講中，我們將請(qǐng)出三位嘉賓就青島城市文化與建筑這個(gè)主題為我們進(jìn)行演講。有請(qǐng)五合國際建設(shè)集團(tuán)劉力先生為我們演講。

　　劉力：各位朋友下午好，我今天給大家講的題目，和大家分享的是地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品的升級(jí)，大家注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢(shì)可以說市場(chǎng)化非常快，我最近去的南京，我最早做市場(chǎng)從南京做起，那個(gè)時(shí)候有200個(gè)開發(fā)商，那個(gè)時(shí)候有項(xiàng)目的有100家，現(xiàn)在當(dāng)?shù)厥?00家開發(fā)商，手里有項(xiàng)目的是40家，我認(rèn)識(shí)的一大批朋友都退出這個(gè)行業(yè)的。所以開發(fā)商沒有及時(shí)搞土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在已經(jīng)來不及了，上周末從河北回來，拿土地拍賣，來的多是大的開發(fā)集團(tuán)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都是看熱鬧的。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，不僅帶來房地產(chǎn)行業(yè)一批中小企業(yè)出局，也帶出了一批代理行業(yè)，我們公司收購的國內(nèi)的設(shè)計(jì)院，很多小的設(shè)計(jì)公司過來要求掛牌在我們下面，人家講的很實(shí)在，我今年投的4個(gè)標(biāo)，一個(gè)沒中，馬上到年底了，發(fā)不出錢。所以一大批的中下游行業(yè)馬上要退出市場(chǎng)。

　　在這樣的形式下，因?yàn)槲搴蠂H是做產(chǎn)品的，所以更關(guān)注產(chǎn)品本身的變化，所以以下的觀點(diǎn)，是提醒大家注意。

　　第一點(diǎn)，資源配置，頂級(jí)產(chǎn)品資源配置的升級(jí)，這是我們?cè)谌齺喿龅钠咝蔷频?，別墅產(chǎn)品是住宅里面很重要的一環(huán)，我們從上海紫園，一棟是1.3億。這是北京高爾夫球城堡，一棟是3億，原形是蘇格蘭城堡，里面的功能格局是現(xiàn)代的，大家看看平面都是按照歐洲格局做的，包括里面的裝修都是英國風(fēng)格。

　　這是在北京剛做的豪宅，100多畝地建一棟樓，不會(huì)做看房班車，也不會(huì)做廣告。作為公寓類的豪宅，北京最貴的豪宅，一平米8萬。這是上海湯臣一品，平面看就是簡單的四式兩廳的格局，惟一的改進(jìn)就是仆人用房，獨(dú)立的電梯，損失是什么？主人的兩個(gè)廳沒有通風(fēng)和采光，賣的是土地周邊的資源。

　　這是廣州珠江新城的平面圖。每戶70平米，售價(jià)4000萬。第二個(gè)趨勢(shì)就是高舒適度節(jié)能升級(jí)。典型就是南京鋒尚，高科技，沒有空調(diào)、沒有暖氣，衡溫衡濕。未來林河做的別墅，將來是做零能耗。全部是太陽能會(huì)所，里面是高精度的裝修，所有的們把手、電開關(guān)在1.05的高度。家具、燈具等等都是贈(zèng)送的。這是臥室，這也是高精度的樓盤，所有的衛(wèi)生間都是單式的，所有的馬桶都是懸掛的，最關(guān)鍵的地磚和面磚沒有一塊都是半磚，我們保證了裝修的精度。

　　這樣的產(chǎn)品，和汽車和電器一樣，有兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是舒適度指標(biāo)，另外一個(gè)指標(biāo)就是能耗，有一個(gè)整體的指標(biāo)，成本只要提高500-800就可以，別墅類的成本要提高1500，我們很多的樓盤，都在1000一平米不是問題。我吃驚的是南方節(jié)能不是很重要，但是現(xiàn)在很多來找我們的是珠三角的開發(fā)商，他們做了很多的項(xiàng)目，他們售價(jià)是15-20萬。

　　還有大的企業(yè)會(huì)所，也是做高科技的東西。

　　第三個(gè)方面就是高精度的升級(jí)，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品已經(jīng)售價(jià)到這個(gè)程度，即便是簡單的小型住宅，在4平米的玄關(guān)里面，做一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如何進(jìn)來不需要開燈，鞋放在哪里、雨傘在哪里，帽子放在哪里，怎么樣干濕分明等等這些細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)，在過去住宅里面沒有這些，這些都是不予考慮的，在功能方面，在外觀方面，精度也大大的提高了，我們?cè)趶V州做寶華大廈，有兩個(gè)方案，新一代的產(chǎn)品時(shí)間，全部是平面的，都是很精細(xì)的現(xiàn)象，看不出來大的花哨的東西，是新一代工業(yè)產(chǎn)品的代表，材料和工藝發(fā)展這個(gè)水平，才會(huì)發(fā)展到這個(gè)產(chǎn)品。

　　將科技用大建筑立面，就出現(xiàn)了這樣的建筑形態(tài)。看起來是一個(gè)方的樓，沒有什么特殊的地方，看看所有的細(xì)部完全可以和電子產(chǎn)品媲美，看著就手機(jī)的滑蓋。

　　第二個(gè)方案就是汽車工藝。把它做成這樣的建筑，其他是方的建筑，外觀就是強(qiáng)調(diào)線條，幾乎沒有平面，從下往上看包括臺(tái)階和下面的燈具，所以這樣的美感是由于加工手段已經(jīng)能夠做到金屬工藝能做到的。

　　剛剛這兩個(gè)例子，一個(gè)是電器、汽車，一個(gè)是電腦，恰好說明了房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品代表了地產(chǎn)商的品牌，過去地產(chǎn)商的模式可以比作電腦模式，電腦有無數(shù)的品牌，里面的硬件是不同廠家生產(chǎn)的，但是不同品牌的電腦之間也沒有什么本質(zhì)的差別，386、486只是一個(gè)級(jí)別的標(biāo)志，不是說某一個(gè)電腦有特別的大的飛躍，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)沒有核心技術(shù)，內(nèi)涵比較欠缺，所有的部件是主導(dǎo)的產(chǎn)品。

　　這些方式和房地產(chǎn)上一個(gè)階段非常的相似，盡管大家的公司名稱不同，但是技術(shù)上大家都是等值的，下一步大家都在向汽車模式過渡，無論是奔馳、寶馬等等，都有自己的專有技術(shù)，整個(gè)的品牌都有自己獨(dú)有的一系列技術(shù)支撐的，這個(gè)品牌有自己的文化內(nèi)涵，所有的汽車企業(yè)能夠主導(dǎo)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，特征非常的明顯。所以這是以上三點(diǎn)是我們注意到的業(yè)內(nèi)變化的模式。

　　最后總結(jié)一下，未來房地產(chǎn)競(jìng)爭無非是三大要素：資本、品牌、產(chǎn)品。

　　資本不必說了，沒有錢不可能一夜暴富，只有產(chǎn)品是可以讓中小房地產(chǎn)企業(yè)一夜翻身，國內(nèi)有兩個(gè)著名的實(shí)力，一個(gè)是鋒尚，一個(gè)是星河灣，每個(gè)公司只做了兩個(gè)樓盤，這樣的小公司沒有什么資本，都是搞技術(shù)和品牌，鋒尚現(xiàn)在和銀行合作，老板原來是第一個(gè)民營設(shè)計(jì)院的院長，他自己懂技術(shù)，做了高科技的產(chǎn)品，所以憑產(chǎn)品技術(shù)起家，贏得了鋒尚的品牌，憑借品牌獲得了國外資本的合作，對(duì)中外房地產(chǎn)企業(yè)是啟示，以上是我一家之言，供各位評(píng)判，謝謝。