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　　主持人：謝謝陳淮博士。也許我們能夠從陳淮博士的演講當(dāng)中了解到一些信息。也許陳老師能夠從更為宏觀(guān)的方面解讀中國(guó)房地產(chǎn)。但是接下來(lái)的嘉賓將從區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)為我們解讀當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，我們有請(qǐng)：家春秋置業(yè)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理黃嵐（先生）

　　黃嵐：首先感謝觀(guān)點(diǎn)機(jī)構(gòu)給我們這個(gè)機(jī)會(huì)，今天在青島和同仁共同探討今年、明年地產(chǎn)的形勢(shì)，一直以來(lái)，大家比較關(guān)注的是宏觀(guān)調(diào)控對(duì)下一步的影響以及會(huì)持續(xù)多久，我走過(guò)幾個(gè)城市，結(jié)合我的觀(guān)察，談?wù)勎业捏w會(huì)。

　　幾年前，上海房?jī)r(jià)突起的時(shí)候，我們說(shuō)過(guò)一句話(huà)，一個(gè)城市得病了，就要全國(guó)喝藥的就是宏觀(guān)調(diào)控。只不過(guò)這兩年這副藥劑加大加量，現(xiàn)在房?jī)r(jià)問(wèn)題是全國(guó)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)這兩年突飛猛進(jìn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商還是投資人、消費(fèi)者，都是始料未及的事。

　　那個(gè)時(shí)候我談過(guò)下一個(gè)熱點(diǎn)城市從上海轉(zhuǎn)到北京，當(dāng)時(shí)我大膽的預(yù)測(cè)很多人是反對(duì)的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)也是有宏觀(guān)調(diào)控，當(dāng)時(shí)大家都認(rèn)為上海政策經(jīng)過(guò)調(diào)控之后，北京應(yīng)該不至于造成高度的增長(zhǎng)，但是恰恰相反，從2005年開(kāi)始，尤其是2006年，大大的跌了眼鏡，房?jī)r(jià)的增幅速度是全國(guó)領(lǐng)先的。

　　微妙的變化，宏觀(guān)調(diào)控在南方城市已經(jīng)收到效果，來(lái)自于深圳、廣州的市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，宏觀(guān)調(diào)控已經(jīng)起到收效作用已經(jīng)產(chǎn)生，那邊的交易量銳減，房?jī)r(jià)有的已經(jīng)開(kāi)始下滑，上海已經(jīng)在微幅振蕩在調(diào)整，最近的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，北京的房產(chǎn)價(jià)值在高度的增長(zhǎng)，宏觀(guān)調(diào)控對(duì)一線(xiàn)城市的作用沒(méi)有下降。

　　前一段時(shí)間我在南方接受媒體采訪(fǎng)時(shí)的觀(guān)點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)依然還有強(qiáng)勁的持續(xù)增長(zhǎng)空間，主要的理由來(lái)自于北京的城市后勁的發(fā)展比較充足，前些年珠三角、長(zhǎng)三角的發(fā)展比較快速，北京的上漲也是合理的，上海的房?jī)r(jià)，以現(xiàn)在的投入和技術(shù)，以及國(guó)際地位來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并不是很高，只是相對(duì)于我們內(nèi)地的城市收入來(lái)說(shuō)，是高了一些，這里面有幾個(gè)指標(biāo)是不同的。

　　北京前些年均價(jià)在6000-7000元徘徊，現(xiàn)在四環(huán)的房?jī)r(jià)超過(guò)1.6萬(wàn)，是這樣的水平，今年下半年，實(shí)際上成交量也開(kāi)始減了，但是成交量的減和其他城市有點(diǎn)不同，成交量的減少是因?yàn)榻灰琢勘婚_(kāi)發(fā)商控制了，前兩天我的開(kāi)發(fā)商朋友在東四環(huán)八月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，他們考慮到自己企業(yè)的品牌，考慮到盤(pán)子的量，所以就開(kāi)的比較保守，價(jià)格定在1.28萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)之后就放出盤(pán)量就是90%，當(dāng)天晚上董事會(huì)開(kāi)會(huì)，認(rèn)為價(jià)格制定嚴(yán)重錯(cuò)誤，迅速調(diào)價(jià)為1.8萬(wàn)，繼續(xù)銷(xiāo)售賣(mài)了50%，董事會(huì)馬上開(kāi)會(huì)，決策是不賣(mài)了。北京還有一個(gè)很重要的原因就是奧運(yùn)體彩，大家在博弈中高度的增長(zhǎng)。

　　除了特殊之外，我們還要談到整個(gè)北京市場(chǎng)的變化，在二線(xiàn)城市當(dāng)中，也會(huì)看到，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷，站在開(kāi)發(fā)角度來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)產(chǎn)生了誤差，原先賣(mài)1.28均價(jià)的時(shí)候，目標(biāo)市場(chǎng)定位很清晰，也看準(zhǔn)了房子賣(mài)給誰(shuí)。調(diào)到1.8萬(wàn)的時(shí)候，繼續(xù)有人買(mǎi)，他很困惑，不知道房子是誰(shuí)買(mǎi)的，這就是市場(chǎng)發(fā)生了變化，是我們始料未及的，新的購(gòu)房人群和我們預(yù)計(jì)的購(gòu)房人群是有差別的，市場(chǎng)的容量發(fā)生變化的，原來(lái)我們是針對(duì)當(dāng)?shù)氐谋镜厥袌?chǎng)，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)是周邊的市場(chǎng)，現(xiàn)在的市場(chǎng)的格局發(fā)生很大的變化，一個(gè)很大的特點(diǎn)是由本土市場(chǎng)變成區(qū)域市場(chǎng)，因此研究城市的房地產(chǎn)狀況，可能不單純是本地這幾年市場(chǎng)的表現(xiàn)，更重要的考慮區(qū)域市場(chǎng)的帶動(dòng)，在區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)潛力是多少，以北京為例，在這一輪的高速增長(zhǎng)當(dāng)中，外來(lái)的投資人，幾乎占了50%，高檔樓盤(pán)當(dāng)中，外地人比例高達(dá)60%，這樣的話(huà)，整個(gè)的購(gòu)房結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，高檔樓盤(pán)非本土化的效應(yīng)，購(gòu)買(mǎi)的不是居住需求，而是投資需求，今天大家在進(jìn)行投機(jī)的博弈，在博未來(lái)的預(yù)期，如果未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期好的話(huà)，投資人就沒(méi)有不進(jìn)來(lái)的道理，就繼續(xù)把錢(qián)投到這個(gè)市場(chǎng)。如果預(yù)期產(chǎn)生相反的變化，就帶來(lái)了整個(gè)市場(chǎng)的全面下滑。現(xiàn)在南方市場(chǎng)這種局面已經(jīng)產(chǎn)生了端倪，得非常大的警惕，我認(rèn)為市場(chǎng)發(fā)生了分化，今年我感覺(jué)市場(chǎng)分化很明顯，而且我認(rèn)為我們誰(shuí)都無(wú)法準(zhǔn)確的預(yù)言下一年市場(chǎng)會(huì)怎樣，從政策鏈到市場(chǎng)鏈進(jìn)入了迷失狀態(tài)，否則的話(huà)，今天作為搞開(kāi)發(fā)的，不用開(kāi)第二個(gè)盤(pán)，如果資金雄厚的話(huà)，你等上一年，你等于是有兩個(gè)盤(pán)的利潤(rùn)。土地的快速增長(zhǎng)，又有一些新的原因，比如說(shuō)宏觀(guān)調(diào)控政策，實(shí)際上主要是宏觀(guān)調(diào)控地根和銀根兩方面，由于在調(diào)控之后，土地的申報(bào)手續(xù)加上指標(biāo)問(wèn)題，造成有序供應(yīng)的不足，一再申明土地指標(biāo)是夠的，因此造成了房?jī)r(jià)的上漲，這是很大的原因，這是政府角度。

　　另一個(gè)方面，我覺(jué)得今年還有很重要的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的資本化，是重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，今天在北京等一線(xiàn)城市，如果你不上市，房地產(chǎn)就做不下去，為什么這么講？是已經(jīng)進(jìn)入資本的時(shí)代，所有的地價(jià)都要一次性付清，所有的土地幅度超過(guò)房?jī)r(jià)的幅度，政府的招牌掛的形式也造成土地價(jià)格的上升，獲得的生產(chǎn)資料必須要走這種招牌的形式。資金是很大的門(mén)檻，因此現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)商都在拼命的運(yùn)作資本化，結(jié)合上市，包裝上市，都在做這方面的工作，這輪快速的變化之后，會(huì)造成房地產(chǎn)兩個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)，我認(rèn)為迷津性的企業(yè)將有強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，勻速的擠壓中小企業(yè)，這在一線(xiàn)城市很明顯，一線(xiàn)城市沒(méi)有生存空間，要么就是并購(gòu)，要么就是去二、三線(xiàn)城市發(fā)展，在一線(xiàn)城市幾乎沒(méi)有。