楊光華 新型城鎮(zhèn)化，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要引擎。

不久前，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家談到最多的是新型城鎮(zhèn)化。

新型城鎮(zhèn)化是全面建設(shè)小康社會的重要政策，也是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。

6年前，新型城鎮(zhèn)化成為國家戰(zhàn)略，“城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的強(qiáng)大動力”，當(dāng)年的城鎮(zhèn)化率54.77%，中西部地區(qū)不到50%。

截至2019年底，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.6%，這意味著中間有16.22%的差值。按照每年1%的增速，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，中間還有15-20年的新型城鎮(zhèn)化機(jī)會。

今年“730會議”上，提出“要以新型城鎮(zhèn)化帶動投資和消費(fèi)需求，推動城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新”。

最近兩三年，文旅小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)盛行，但缺乏就業(yè)機(jī)會與產(chǎn)業(yè)，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展作用極其有限。于是有了新型城鎮(zhèn)化，它的核心就是人的城鎮(zhèn)化，有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與就業(yè)，人們能安居樂業(yè)。

在新型城鎮(zhèn)化的路上，傳統(tǒng)文化的傳承、新的產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、就業(yè)問題等等，是所有新型城鎮(zhèn)化參與者必須思考的問題。

01

8月26日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年紀(jì)念日。

短短40年，深圳從一個邊陲漁村，成長為國際性都市。

40年前，十余萬華僑返回中國。在南方省份，新建、擴(kuò)建了25個農(nóng)場。到1978年，共建84個華僑農(nóng)場。1985年3月，全國僑務(wù)工作會議上提出建設(shè)“深圳特區(qū)華僑城”的構(gòu)想。

當(dāng)時，華僑城提出“先規(guī)劃，后建設(shè)”的開發(fā)原則。以年薪11萬美元的高薪，聘請新加坡規(guī)劃大師孟大強(qiáng)作為項(xiàng)目總規(guī)顧問。

他主持的這份總體規(guī)劃，提出“依托自然，以人為本”，以深南路為界，規(guī)劃南片游憩文化，北片工業(yè)、居住、商業(yè)為主的總體功能布局，并延續(xù)至今。

40年后，這里以文化藝術(shù)為特色，空間疏密有致，城市與自然和諧共生。

這背后則是深圳華僑城的“筑城”理念和邏輯，以規(guī)劃、生態(tài)、文化與產(chǎn)業(yè)作為“四個驅(qū)動”，推動農(nóng)場、工業(yè)區(qū)、旅游飛地，發(fā)展成今天的多元復(fù)合城區(qū)。

從錦繡中華、世界之窗，到歡樂谷、歡樂海岸，形成一個完整的度假區(qū)。從華僑城小學(xué)、中學(xué)到醫(yī)院、酒店集群、住宅區(qū)，構(gòu)成一個完整的城市級配套。

5年前，華僑城率先啟動新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

如今，華僑城集團(tuán)緊隨新型城鎮(zhèn)化的國家戰(zhàn)略，結(jié)合30多年的造城經(jīng)驗(yàn)，探索出一套“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”創(chuàng)新發(fā)展模式。

在探索中，華僑城總結(jié)出自己的城鎮(zhèn)化邏輯：堅持以人為本與產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，尊重、保護(hù)和融入當(dāng)?shù)貧v史文化，構(gòu)建“望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁、留得住文脈、城鄉(xiāng)居民共同富裕”的美麗圖景。

目前，襄陽華僑城成為華僑城集團(tuán)新型城鎮(zhèn)化的代表項(xiàng)目之一。

前不久，隨著襄陽華僑城的業(yè)主代表，到深圳華僑城總部探訪。從東部華僑城、華僑城總部、世界之窗、錦繡中華、何香凝美術(shù)館等地，溯源華僑城的文化、藝術(shù)與生活的基因。

寬闊的林蔭大道，專屬的華僑城小學(xué)、醫(yī)院、社區(qū)菜場、社區(qū)商業(yè)，都是城市級的規(guī)劃。走在華僑城濕地公園綠道上，看到環(huán)保義工們，帶著孩子們探索自然。

這里規(guī)劃完整且具有前瞻性，特別重視生態(tài)與文化。這里是一座綠色的花園城市。

未來，這樣的花園之城將出現(xiàn)在襄陽。

02

兩年前，華僑城為什么落子襄陽？

襄陽，在金庸小說里被提及200多次。“跨連荊豫，控扼南北”，自古以來就是兵家的必爭之地。

襄陽有著2800多年的歷史。在這里，劉備三顧茅廬、諸葛亮謀劃《隆中對》，襄陽成為三國鼎立格局形成的源頭。三國，始于襄陽，終于襄陽。一座襄陽古城，孕育漢水文化與三國文化，擁有古隆中等多處歷史文化古跡。

地處鄂西北漢水中游，七省通衢。西接川陜，東臨江漢，南通湘粵，北達(dá)中原，是鄂、豫、渝、陜、四省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐，是南北通商與文化交流的要道。

襄陽是湖北省域副中心城市、長江經(jīng)濟(jì)帶重要的綠色增長極、漢江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶中心城市。截至2019年末，襄陽市常住人口568萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值約4813億元。東津新區(qū)，位于襄陽市區(qū)東部、襄陽高鐵站的門戶位置，是湖北首個省級戰(zhàn)略城市新區(qū)。

隨著高鐵經(jīng)濟(jì)圈的形成，以襄陽為中心，2小時輻射武漢、鄭州、西安、重慶等四大城市圈。襄陽高鐵交通樞紐戰(zhàn)略區(qū)位，是最吸引華僑城的地方。于是，華僑城選擇在襄陽高鐵站門戶位置－東津新區(qū)，在8.48平方公里的版圖上，造一座中部地區(qū)的多元化產(chǎn)業(yè)新城。

同時，漢江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略。因此在規(guī)劃之初，華僑城就開始思考：

一座新城里的人，需要哪些城市功能？如何做到功能的良性互動？文旅之外，道路、教育、醫(yī)療、工作、商業(yè)、文化等城市級配套如何布局等。

在對標(biāo)深圳華僑城的基礎(chǔ)上，襄陽華僑城與多家國際設(shè)計團(tuán)隊(duì)，規(guī)劃了四大功能區(qū)：

奇幻度假區(qū)，輻射四省市的國家級度假區(qū)；

優(yōu)質(zhì)生活新城，宜居、生態(tài)的生活之城，享受一站式教育、生態(tài)濕地公園、豐富多元的生活配套；

漢江文化客廳，襄陽與漢江的文化娛樂商業(yè)地標(biāo)；

商業(yè)商務(wù)文化中心，滿足產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，創(chuàng)造更多的工作機(jī)會。

這份規(guī)劃總圖，是國內(nèi)外規(guī)劃高手聯(lián)合操刀，包括城市規(guī)劃、度假區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等內(nèi)容，相當(dāng)于為整個項(xiàng)目繪制了一份發(fā)展藍(lán)圖。

同時，項(xiàng)目融入“森林城市”、“花園城市”、“縫合城市”、“智慧城市”、“產(chǎn)業(yè)城市”等筑城理念，打造一座國際級宜居城市范本。

03

在襄陽，華僑城將造一座“奇幻之城”——奇幻度假區(qū)。

未來，這里將成為一座國家級旅游度假區(qū)。這對推進(jìn)中部旅游發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義。

這個夏天，襄陽華僑城“奇幻度假區(qū)”首期工程——奇夢海灘水樂園如期開業(yè)。

奇夢海灘是中國首個汲取華夏文化與世界文化精粹，以海洋傳說和故事為藍(lán)本的水上娛樂王國，引進(jìn)15臺套共21座國際頂尖設(shè)備，是迄今為止華中投資規(guī)模最大、游玩設(shè)備最頂尖的水公園。

約有60%的項(xiàng)目適合親子合家歡，約40%的項(xiàng)目選用適合年輕人的刺激類游玩設(shè)備，是家庭親子化、海洋主題包裝、四季可變化的水樂園。這里夏季是海灘，冬季是溫泉。

開園當(dāng)天，萬名游客前往體驗(yàn)。端午小長假期間，接待近4萬游客。最近每個周末，水樂園還開通了豐富歡樂的夜場模式。更有光影嘉年華和冰雪嘉年華活動，滿足全季運(yùn)營的活動需求。

這只是襄陽華僑城奇幻度假區(qū)的一道“開胃菜”。

除奇夢海灘水樂園外，項(xiàng)目還規(guī)劃有：

以時空探索為主題，全新一代度假版大型主題樂園——奇幻谷，占地約45萬方，是一個六重沉浸式奇幻場景超時空大型陸公園；

歡樂共享的家庭成長型游樂目的地——奇趣童年，總占地約16萬方，是一個安全的、生態(tài)的、啟智的兒童成長中心；

結(jié)合襄陽南船北馬的文化特質(zhì)，融合“七十二碼頭、漕運(yùn)、三國文化”等地理文化元素，全方位沉浸式體驗(yàn)度假小鎮(zhèn)——奇妙鎮(zhèn)，占地面積約14.3萬方。

同時，在度假區(qū)板塊將布局海洋主題酒店、親子主題酒店、高端度假酒店等三大主題文化酒店，及奇妙鎮(zhèn)精品民宿、客棧，以滿足度假區(qū)全季旅游、不同層級的度假需求。

襄陽華僑城加快項(xiàng)目推進(jìn)落地，列出了一份開業(yè)時間表：奇妙鎮(zhèn)首期預(yù)計2021年3月，奇趣童年預(yù)計2021年，奇幻谷預(yù)計2022年，主題酒店群預(yù)計2021年逐步開業(yè)。

據(jù)研究表明，城市群與都市圈的人口與經(jīng)濟(jì)總量占到全國的七成以上，未來新增城鎮(zhèn)化人口主要集中在城市群與都市圈范圍。以襄陽華僑城為奇幻度假區(qū)為中心，2小時高鐵圈，覆蓋武漢、西安、鄭州、重慶等為核心的四大城市群。

目前，城市家庭2-7天的短途旅游，比較難找到合適的目的地。而襄陽華僑城奇幻度假區(qū)，則是以三大公園、一座小鎮(zhèn)，滿足全年齡段家庭的出游目的地，增加游客在襄陽的停留時間，給襄陽帶來更充足的人氣和消費(fèi)的機(jī)會。

從旅游產(chǎn)業(yè)的高度看，以襄陽華僑城奇幻度假區(qū)為中心，串聯(lián)古隆中、鹿門寺等人文景點(diǎn)，通過沉浸式樂園與奇夢海灘水樂園與景點(diǎn)觀光之間的互補(bǔ)，構(gòu)建完整的新型旅游模式，促進(jìn)襄陽旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

同時，以襄陽為中轉(zhuǎn)目的地，可以延伸到神農(nóng)架、恩施、宜昌、武當(dāng)山等鄂西旅游景區(qū)，有效將打通鄂西的全域旅游生態(tài)圈。

未來，奇幻度假區(qū)將持續(xù)舉辦多場大型文化活動、演藝活動，讓襄陽逐步成為新型活力目的地，提升襄陽文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，并推動?xùn)|津新區(qū)城市化發(fā)展，在漢江中軸文明帶打造一個國家級文旅目的地。

據(jù)測算，未來奇幻度假區(qū)間接拉動城市年度旅游收入60-100億元，增加就業(yè)人數(shù)約2萬人。

04

旅游度假區(qū)，是襄陽華僑城的核心引擎。

但這里，遠(yuǎn)不止于是一個度假區(qū)，更有一批重量級的城市級配套。

以教育為例，華僑城堅持教育先行，考慮到家庭的教育需求，除幼兒園外，項(xiàng)目配備了12所學(xué)校，涵蓋了小學(xué)到高中一站式教育；華僑城聚集襄陽市教育局、武漢市長春街小學(xué)、康德教育集團(tuán)、襄陽四中、襄陽五中等專家資源，成立華僑城教育專家聯(lián)盟，創(chuàng)新教育理念及模式。

這種教育造城的模式，曾經(jīng)在長沙梅溪湖出現(xiàn)過。梅溪湖，曾經(jīng)是長沙郊區(qū)的葡萄園。后來，區(qū)域規(guī)劃有28所中、小學(xué)。如今，一批重點(diǎn)小學(xué)、名校分校開學(xué)。

2019年10月15日，襄陽華僑城與名校襄陽五中簽約，共建襄陽五中華僑城實(shí)驗(yàn)學(xué)校，采用九年一貫制辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，共設(shè)36個班，可容納1800名學(xué)生。據(jù)了解，在2020年高考中，襄陽五中獨(dú)攬當(dāng)?shù)匚睦砜频谝?，文理?00分以上812人。

襄陽華僑城在漢江邊規(guī)劃了一座漢江文化客廳，將成為展示與體驗(yàn)漢江文化的主場。在襄陽華僑城項(xiàng)目的商業(yè)商務(wù)文化中軸，除了高端寫字樓和酒店外，還有更多的是文化產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，文化藝術(shù)場館的建設(shè)，提升城市的文化涵養(yǎng)，打造城市的文化地標(biāo)。

在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的同時，保護(hù)與傳承當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化，提供優(yōu)質(zhì)的居住生活體驗(yàn)，推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和賦能城市價值。

在城市生態(tài)配套方面，襄陽華僑城引入漢江水系，打造濕地公園，打通城市微氣候與微循環(huán)，創(chuàng)造一個生態(tài)之城。以水造城，開窗見湖，臨湖而居，回歸自然，像一座湖居的理想國。

［后記］

襄陽華僑城，遠(yuǎn)不止是一座城。

與深圳華僑城的氣質(zhì)很相似，但不完全相同。

在它的身上，可以看到深圳華僑城、長沙梅溪湖與成都麓湖的影子。

文旅大盤、再造城市與湖居夢想等交織在一起。

這一次，我從新型城鎮(zhèn)化的角度，剖析襄陽華僑城。這個項(xiàng)目初顯雛形，未來的商業(yè)、商務(wù)、文化與教育等城市級配套將更好兌現(xiàn)。

我們看到只是看到它十分之一的樣子。深圳華僑城，用時30年；武漢華僑城，用時10多年。

我們有耐心，多給襄陽華僑城一些時間，兌現(xiàn)承諾。

不過，至少可以說，它是華僑城新型城鎮(zhèn)化的一種有益探索。

它的建設(shè)對襄陽古城提升文化產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，提供就業(yè)機(jī)會，豐富文化內(nèi)涵，激發(fā)文化的活力。

這是它對襄陽最大的貢獻(xiàn)。

同時，對襄陽的城市建設(shè)，提供一種新的模式：在與自然生態(tài)和諧共生的基礎(chǔ)上，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，為襄陽“十四五”規(guī)劃，創(chuàng)造一座城市功能配套齊全的新城。

在8.48平方公里的土地上，在一份前瞻性的總體規(guī)劃的指引下，華僑城將一張藍(lán)圖繪到底，堅持規(guī)劃、文化、生態(tài)與產(chǎn)業(yè)的四輪驅(qū)動，創(chuàng)造出一座國際化新城與一座國家級度假區(qū)。

在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40年之際，用一座襄陽華僑城，致敬深圳，致敬華僑城。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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