傅士鵬 昨天，多家英國媒體報(bào)道了綠地英國“倫敦之巔”項(xiàng)目的最新進(jìn)展。

綠地·倫敦之巔項(xiàng)目是綠地集團(tuán)在歐洲最重要的項(xiàng)目，位于英國倫敦金絲雀碼頭金融城核心區(qū)，緊臨泰晤士河。

根據(jù)原方案，倫敦之巔預(yù)計(jì)造價(jià)達(dá)8億英鎊（約合71億元人民幣），高241米，總共67層，建成后將成為英國乃至西歐最高的住宅建筑。

綠地可能修改“倫敦之巔”項(xiàng)目方案的消息在市場上流傳甚廣，看到英國媒體的最新報(bào)道后，英倫投資客第一時(shí)間和綠地英國公司取得聯(lián)系，剛剛拿到來自官方的第一手回復(fù)：

以下為綠地對(duì)英倫投資客的回復(fù)全文：

今年早些時(shí)候，綠地集團(tuán)開始對(duì)位于倫敦碼頭區(qū)的倫敦之巔（Spire London）項(xiàng)目開始了整體評(píng)估工作。

在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估前,該地塊的原有建筑（Hertsmere House）拆除工作,項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作以及樁基工程已分別由Cantillon , AECOM, Bachy Soletanche 三家公司分別完成。

(注*: 樁基工程一般是整個(gè)項(xiàng)目中最復(fù)雜和艱難的工作，且本項(xiàng)目的樁基工程尤為復(fù)雜。即便如此， 該項(xiàng)工作依舊按原定計(jì)劃高質(zhì)量完成。 該工程最終贏得的2018年的最佳基礎(chǔ)工程獎(jiǎng)。)

隨著這些工作的完成，綠地集團(tuán)在開始下一步施工計(jì)劃前開始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估，以保證項(xiàng)目能繼續(xù)達(dá)到客戶期望的高標(biāo)準(zhǔn)。

自2014年倫敦之巔的設(shè)計(jì)初步構(gòu)思完成到現(xiàn)在，倫敦住宅市場始終在持續(xù)變化，鑒于這些變化，我們需要審視和分析這些變化，以確保項(xiàng)目產(chǎn)品能始終契合這些變化且項(xiàng)目品質(zhì)領(lǐng)先于市場。

鑒于倫敦住宅市場能持續(xù)滿足國內(nèi)外買家對(duì)高品質(zhì)生活方式的投資需求，我們依舊對(duì)作為全球首都的倫敦的房屋住宅市場的長期增長充滿信心。

我們現(xiàn)在正在進(jìn)一步細(xì)化評(píng)估潛在優(yōu)化方案，確保方案最優(yōu)性且能提升項(xiàng)目價(jià)值，否則將維持項(xiàng)目現(xiàn)有方案。而作為評(píng)估過程的一部分，我們已經(jīng)與當(dāng)?shù)卣▊惗豑ower Hamlets區(qū)政府） 就優(yōu)化方向開始溝通討論。

在如今階段，該評(píng)估還沒有定論。但綠地集團(tuán)仍將全力以赴，打造倫敦碼頭區(qū)最具里程碑意義的地標(biāo)項(xiàng)目。

可以看出，綠地確實(shí)在重新全面評(píng)估倫敦之巔項(xiàng)目，可能會(huì)修改方案，但也可能保留，目前還沒有做出最終決定。

原方案中最具爭議的部分，在于倫敦之巔的設(shè)計(jì)，由于其并非四四方方的筒子樓，三葉草形狀的設(shè)計(jì)對(duì)工程要求非常之高。

2014年9月，綠地斥資1億英鎊從英國本土開發(fā)商—商用地產(chǎn)集團(tuán)（Commercial Estate Group）手中買下了倫敦之巔地塊，地塊最初的規(guī)劃是建一座集辦公寫字樓、酒店、零售于一體的多功能型摩天樓，但因?yàn)橘Y金問題項(xiàng)目從未開工。

綠地拿下該地塊后，便著手進(jìn)行重新規(guī)劃，綠地邀請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所HOK重新設(shè)計(jì)了這一項(xiàng)目，三葉草外觀就出自HOK之手。

2016年2月，綠地正式拿到倫敦市政府對(duì)倫敦之巔項(xiàng)目的規(guī)劃許可，這也意味著綠地可以開工造樓并銷售公寓。

根據(jù)原規(guī)劃，綠地·倫敦之巔項(xiàng)目將新建765套高檔商品住宅，戶型分為一到三居室和頂層復(fù)式豪宅，產(chǎn)權(quán)均為999年。

綠地海外銷售部官方公布的數(shù)據(jù)顯示，倫敦之巔自一期開盤以來已經(jīng)賣掉了300多套。

2017年5月，綠地同美國建筑巨頭Aecom旗下的鐵獅門建設(shè)（Tishman Construction）簽署了總包工程的PCSA協(xié)議（總包工程開工前準(zhǔn)備工作協(xié)議），任命其為倫敦之巔項(xiàng)目的總包工程開展準(zhǔn)備工作。

可以看出，雖然綠地方面始終在全力打造倫敦之巔，但這個(gè)項(xiàng)目從買地到今天已經(jīng)過去四年，體現(xiàn)出倫敦超高層住宅極大的建筑難度。

另一方面，綠地也在回復(fù)中提到了倫敦住宅市場正在發(fā)生變化。

的確，在綠地取得項(xiàng)目規(guī)劃的2016年，英國公投決定脫歐，而后兩年，倫敦住宅市場有所冷卻，特別是以金絲雀碼頭為代表的金融區(qū)頻頻被質(zhì)疑能否經(jīng)受得住脫歐的沖擊。

目前金絲雀碼頭金融城匯聚了50%以上的英國百強(qiáng)公司和100多家歐洲500強(qiáng)企業(yè)，包括世界頂級(jí)的投資銀行和金融機(jī)構(gòu)：匯豐銀行、花旗銀行、英格蘭銀行、摩根大通等，每天有超過10萬人在這里工作。

對(duì)此，我也在《金絲雀碼頭2.0迎來首批租戶，倫敦新金融城涅槃重生？》寫過，由于脫歐對(duì)新金融城支柱行業(yè)的沖擊、加之區(qū)域內(nèi)短期供應(yīng)較大，金絲雀碼頭確實(shí)在當(dāng)前受到不少質(zhì)疑。

不過同時(shí)，金絲雀碼頭2.0也開啟了緊鑼密鼓的招商，并在近期頻頻傳出大公司入駐的捷報(bào)，未來人口導(dǎo)入有望的情況下，金絲雀碼頭的投資價(jià)值也到了重新評(píng)估的時(shí)候。

接下來，我結(jié)合最新的市場情況和脫歐信息，簡單更新一下上次對(duì)金絲雀碼頭的調(diào)研結(jié)論。

“備受爭議”的金絲雀碼頭，還值得投資嗎？

1、脫歐造成銀行撤離了嗎？

2016年英國脫歐公投后，金融機(jī)構(gòu)可能大規(guī)模撤離倫敦的說法甚囂塵上，過分悲觀的預(yù)期確實(shí)也對(duì)金絲雀碼頭的房地產(chǎn)市場造成了一定沖擊。

圖為金絲雀碼頭房價(jià)走勢（2000-2017年），深綠為別墅房價(jià)，淺綠為公寓房價(jià)

由上圖看出，金絲雀碼頭別墅房價(jià)于2015年達(dá)到頂峰，其后兩年一路走低，公寓房價(jià)仍在上漲，但漲幅有所下降。

那脫歐到底會(huì)不會(huì)讓投行撤離金絲雀碼頭？

當(dāng)前距離英國正式脫歐（2019年3月29日）只剩下100多天，英國已經(jīng)和歐盟達(dá)成了脫歐協(xié)議草案，目前脫歐只剩議會(huì)投票這一不確定性，現(xiàn)在回過頭看這個(gè)問題，已經(jīng)可以找到更接近真實(shí)情況的答案。

以位于金絲雀碼頭的大投行為例：

摩根大通（JP Morgan）：總部位于倫敦金絲雀碼頭的摩根大通在脫歐公投后曾威脅撤離4000名倫敦員工，但最新調(diào)查顯示摩根大通最多只會(huì)撤離700名員工。

巴克萊（Barclays）：巴克萊銀行首席執(zhí)行官Jes Staley最近接受采訪時(shí)表示，因?yàn)槊摎W對(duì)巴克萊運(yùn)營方式的改變比較小且在可控范圍內(nèi)，因此巴克萊的大部分業(yè)務(wù)將留在倫敦金絲雀碼頭，但會(huì)搬遷50名員工去德國法蘭克福，以應(yīng)對(duì)歐盟監(jiān)管。

瑞士信貸（Credit Suisse）：另一大銀行巨頭，在金絲雀碼頭雇傭5500人的瑞士信貸在三天前（2018年7月30日）剛剛透露了其脫歐搬遷計(jì)劃：預(yù)計(jì)撤離50名倫敦員工到其馬德里辦公室。

根據(jù)路透社在今年9月份開展的最新調(diào)查，相比之前信誓旦旦的威脅，目前只有630個(gè)金融崗位真正離開了倫敦。

路透社最新調(diào)查顯示，到目前為止，只有630個(gè)金融崗位離開了倫敦。

金融時(shí)報(bào)針對(duì)15家大型金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人的訪談統(tǒng)計(jì)出，在2019年4月前，機(jī)構(gòu)為應(yīng)對(duì)脫歐而撤離倫敦的崗位數(shù)量不會(huì)超過4600個(gè)，僅占員工總數(shù)的6%。

以上是金融時(shí)報(bào)最新發(fā)布的脫歐搬遷調(diào)查統(tǒng)計(jì)表

事實(shí)證明，這些巨頭并不是真的想搬，他們一開始就是想嚇唬一下英國政府，給負(fù)責(zé)脫歐談判的大臣一些壓力，以期拿到更有利金融業(yè)的條件。

另外金絲雀碼頭這邊，也同時(shí)在引進(jìn)一些科技企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)，一方面增加公司多樣性，另一方面可以降低對(duì)金融的依賴：

2018年3月21日，美國金融科技公司Motive Partners宣布將其歐洲總部定在金絲雀碼頭。

2018年6月15日，英國藥品和醫(yī)療產(chǎn)品監(jiān)管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）宣布將把辦公室從從Victoria搬去金絲雀碼頭。

2018年5月18日，知名律師事務(wù)所Herbert Smith Freehills緊隨Clifford Chance和Skadden律所，宣布將總部和雇傭的500名員工搬去金絲雀碼頭。

2、Crossrail通車延期，未來金絲雀人口是流入還是流出？

經(jīng)停金絲雀碼頭的伊麗莎白線（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通車，伊麗莎白線最初定于2018年12月，也就是這個(gè)月通車。

推遲通車的最大影響便是金絲雀碼頭本該在這個(gè)月就將釋放的完工利好將被推遲兩年。

參考Jubliee地鐵線延伸工程對(duì)金絲雀碼頭房價(jià)的拉動(dòng)，伊麗莎白線通車后，從金絲雀碼頭出發(fā)，6分鐘就能到達(dá)老金融城Liverpool Street，13分鐘就能到達(dá)邦德街。

通勤時(shí)間的降低和換乘能力的提升能直接推高房價(jià)，這個(gè)結(jié)論我在《再等兩年！倫敦伊麗莎白線遇重大延期，沿線租金房價(jià)卻悄悄上漲》詳細(xì)分析過，這邊就不多贅述了。

Crossrail拉進(jìn)了金絲雀碼頭和倫敦市中心的距離，那人口會(huì)因此流出還是流入？

金絲雀碼頭所在的Tower Hamelts區(qū)正好對(duì)此做了一些調(diào)查統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，由于大公司不斷入駐，Tower Hamelts常住居民人口在過去三年（2014-2017）增加了2.5萬人，預(yù)計(jì)未來10年（2018-2028）常住人口將增長6萬左右，相當(dāng)于未來十年每天新增15個(gè)居民。

大倫敦市政府預(yù)測的數(shù)據(jù)則顯示，同屬東倫敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未來12年整體將增加12.5萬個(gè)就業(yè)崗位，Tower Hamelts的人口和就業(yè)增長集中在金絲雀碼頭一帶。

圖為倫敦政府預(yù)測的Tower Hamlets各地未來10年人口變化，顏色越深，人口增長越多

由上圖看出，金絲雀碼頭（Canary Wharf）和二期所在的Blackwall & Cubitt Town顏色最深，未來十年人口增長超過50%，至少將增加3萬人。

金絲雀碼頭作為倫敦的新金融中心，2012年起人口就不斷上升，5年間就業(yè)人口翻了4倍，從2萬7千人增至目前的12萬人。

人口結(jié)構(gòu)方面，金絲雀碼頭所在的Tower Hamlets區(qū)整體的人口結(jié)構(gòu)較為年輕，集中分布在20-30歲，2016年人口年齡中位數(shù)僅為30.6，在全英國排名第四。

人口年輕意味著區(qū)域內(nèi)家庭較少，對(duì)別墅類住宅需求較低，對(duì)公寓類住宅需求旺盛。

人口種族方面，由于金絲雀碼頭這邊的公寓較新，吸引了大量華人聚居，最近的人口普查數(shù)據(jù)顯示華人已經(jīng)成為金絲雀碼頭第二大族群，占到9.7%。

把人口結(jié)構(gòu)和種族投射到地產(chǎn)投資上，愛租房的年輕人保證了金絲雀碼頭的房客數(shù)量，而財(cái)大氣粗的華人則保證了金絲雀碼頭的購買力，目前金絲雀碼頭逐漸形成了倫敦年輕人向華人房東交租（以前是香港新加坡人，現(xiàn)在是大陸華人）的新常態(tài)。

機(jī)構(gòu)方面，圖中標(biāo)紫色的大樓都已經(jīng)被中國資本拿下

3、金絲雀碼頭2.0會(huì)是“供應(yīng)過剩”的答案嗎？

金絲雀碼頭二期——伍德碼頭（Wood Wharf）目前在緊鑼密鼓的施工中，總開發(fā)面積高達(dá)500萬平方英尺，包括3600套新房（其中25%為經(jīng)濟(jì)適用房）、200萬平方英尺的商業(yè)辦公空間和38萬平方英尺的零售空間，最早一期將于2019-2020年完工，整體將于2023年全部落成。

伍德碼頭完工后，金絲雀碼頭將增加11萬個(gè)工作崗位，區(qū)域總工作人口達(dá)到21.5萬。

簡單來說，金絲雀碼頭二期規(guī)劃了200萬平方英尺的商業(yè)辦公空間，將創(chuàng)造11萬個(gè)工作崗位，某種程度上回答了那個(gè)問題：這么多公寓建起來，以后租給誰？

除此之外，為了留住那些準(zhǔn)備成家的年輕人，金絲雀碼頭還規(guī)劃了一部分中小學(xué)，比如2017年9月建成的Canary Wharf College - Glenworth Primary；位于金絲雀碼頭二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，隨著金絲雀碼頭2.0日漸成型，如何和南面的South Quay相連接被提上了日程。

Tower Hamlets政府透露已經(jīng)在規(guī)劃一座新橋——South Dock Bridge，用以緩解老橋——South Quay footbridge高峰期的人流壓力。

回到供應(yīng)是否過剩這個(gè)問題，短期內(nèi)金絲雀碼頭住房供給確實(shí)較為密集，數(shù)據(jù)顯示，金絲雀碼頭2015-2017年總計(jì)完成2900戶新房建設(shè)，占Tower Hamlets整體供給的52%。

上圖看出，未來金絲雀碼頭還將新增1.7萬套新房，其中8220套在建（65%已售），8784套獲批。

長期來看，金絲雀碼頭二期創(chuàng)造的就業(yè)崗位和未來10年新增的3萬常住人口正好和新增的1.7萬套新房相匹配。

不過由于金絲雀碼頭二期到2019年才會(huì)陸續(xù)開始落成，Crossrail也是2020年才通車，短期內(nèi)的供需錯(cuò)配仍然存在，至少2019還會(huì)是比較難得的買方市場。

項(xiàng)目方面，由于金絲雀碼頭近期面市的公寓住宅項(xiàng)目較多，投資價(jià)值也各不相同。

下圖列出了未來五年（2018-2023）金絲雀碼頭所有拿到規(guī)劃的住宅公寓項(xiàng)目，總共12個(gè)項(xiàng)目（包括綠地倫敦之巔），有7個(gè)項(xiàng)目處于開發(fā)中，另外5個(gè)已經(jīng)取得規(guī)劃。

點(diǎn)擊圖片即可放大，中間的數(shù)字是每個(gè)項(xiàng)目的具體套數(shù)。

由于篇幅限制，博主這里沒辦法像九榆樹文章那樣一一點(diǎn)評(píng)每個(gè)項(xiàng)目，有需要的讀者朋友可以加博主微信Londonke討論。

總的來說，如果決定投資的話，有幾個(gè)點(diǎn)大家可以把握，比如這幾個(gè)項(xiàng)目里，有些是商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地而來，因此其產(chǎn)權(quán)是250年而非英國常見的999年，這一點(diǎn)需要提前問清楚。

其次項(xiàng)目的位置也非常重要，是否處于金絲雀碼頭核心區(qū)，是否靠著地鐵或Crossrail，是否靠著金絲雀碼頭二期規(guī)劃的學(xué)校和商業(yè)等等。

英倫投資客寫在最后

本文由綠地重估位于金絲雀碼頭的倫敦之巔項(xiàng)目展開，并簡單分析了影響金絲雀碼頭投資價(jià)值的三大因素（脫歐、人口、供應(yīng)），概括來說：短期買方市場，長期依然看好。

綠地當(dāng)初也是看到了金絲雀碼頭的潛力，但沒有預(yù)料到突如其來的脫歐能迅速把賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，因此決定重新評(píng)估項(xiàng)目。

對(duì)于金絲雀碼頭的投資價(jià)值，我覺得一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟二期造的如火如荼，“供應(yīng)過剩”長期來看已經(jīng)成了偽命題。當(dāng)然如果真的決定投資的話，大家還是需要擦亮雙眼，多多比較，找出適合自己同時(shí)也值得投資的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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