傅士鵬 香港人真的太猛了，剛剛發(fā)生的交易已經(jīng)是過去短短10天里，我寫的第三筆香港對(duì)英國(guó)投資。

英倫投資客（9月29日）獲悉，香港新鴻基地產(chǎn)最大股東郭氏家族出手英國(guó)，聯(lián)手愛爾蘭開發(fā)商Ballymore，買進(jìn)倫敦金絲雀碼頭超高層住宅開發(fā)項(xiàng)目Millharbour Quarter，項(xiàng)目?jī)r(jià)值10億英鎊（約102億港幣，90億人民幣）。

郭氏家族這次是從倫敦本地開發(fā)商Galliard手中買下兩塊相連的帶規(guī)劃的土地。

值得一提的是，這已經(jīng)是Galliard今年第二次出售項(xiàng)目給中港資本了，2018年4月3日，碧桂園從Galliard手上買下了位于金絲雀碼頭附近的住宅開發(fā)地塊Ailsa Wharf，項(xiàng)目?jī)r(jià)值4億英鎊。

英國(guó)土地注冊(cè)局的資料顯示，新鴻基郭氏此次買地價(jià)格為5080萬(wàn)英鎊，未來(lái)還要投入近10億英鎊，開發(fā)6棟44層高的住宅高樓，一共供應(yīng)1513套公寓。

金絲雀碼頭位于東二區(qū)，政府用20年的時(shí)間在這里打造了倫敦第二個(gè)金融城，同時(shí)也規(guī)劃了配套的住宅。這邊的公寓早年間因?yàn)橛中掠植毁F，吸引了大量華人在此聚居，最新出爐的人口普查數(shù)據(jù)顯示華人已經(jīng)成為金絲雀碼頭第二大族群。

圖為金絲雀碼頭未來(lái)摩天高樓效果圖，圖中白色模型為已有建筑，彩色為在建、規(guī)劃獲批待建或已經(jīng)規(guī)劃待批的項(xiàng)目。

對(duì)于當(dāng)前在金絲雀碼頭投資，各方輿論一直爭(zhēng)論不一，幾個(gè)點(diǎn)主要集中在：

脫歐會(huì)不會(huì)造成金融業(yè)撤離？

Crossrail紅利是不是已經(jīng)吃完了？

金絲雀2.0能否解決短期“供應(yīng)過剩”難題？

對(duì)于這三個(gè)投資客最關(guān)心的問題，我在這篇調(diào)研《金絲雀碼頭2.0迎來(lái)首批租戶，倫敦新金融城投資價(jià)值幾何？》里詳細(xì)分析過，這邊就不展開，直接上一下我當(dāng)時(shí)寫的結(jié)論：

對(duì)于金絲雀碼頭，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟現(xiàn)在二期招商開門紅，“供應(yīng)過剩”長(zhǎng)期來(lái)看已經(jīng)成了偽命題。 當(dāng)然如果真的決定投資的話，大家還是需要擦亮雙眼，多多比較，找出適合自己同時(shí)也值得投資的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

聯(lián)系剛剛投資的新鴻基郭氏，選擇在這個(gè)時(shí)候進(jìn)軍金絲雀碼頭，可能就是為了抓住倫敦當(dāng)前難得一見的買方市場(chǎng)機(jī)會(huì)：郭氏家族正好可以把雄厚的資金實(shí)力和脫歐產(chǎn)生的各種不確定性當(dāng)作自己的議價(jià)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行砍價(jià)并抄底撿便宜，等行情復(fù)蘇了再揮刀收割。

“地產(chǎn)之王”是怎么煉成的？

新鴻基郭氏家族是香港“四大家族”之一，財(cái)力比肩李嘉誠(chéng)家族，擁有超過200億美金資產(chǎn)，是香港不折不扣的“地產(chǎn)之王”。

郭氏家族大家長(zhǎng)是新鴻基創(chuàng)始人郭得勝，郭得勝也是“香港四大家族”里唯一一個(gè)真正白手起家的人。

李嘉誠(chéng)有一個(gè)鐘表大王的舅舅，李兆基跟鄭裕彤父親就是大商人。

對(duì)比之下，郭得勝的父親在香港經(jīng)營(yíng)雜貨批發(fā)，郭得勝小學(xué)畢業(yè)就輟學(xué)了，而后就開始和父親一起做生意，郭得勝憑借超強(qiáng)的記憶力和殷勤禮貌的待客之道，生意越做越大，到50年代已經(jīng)成了香港遠(yuǎn)近聞名的洋雜大王。

1958年，郭得勝他正式進(jìn)軍房地產(chǎn)，同后來(lái)成為另一大家族的李兆基，一起成立了新鴻基。

郭得勝主導(dǎo)期間，新鴻基市值增長(zhǎng)了60多倍。新鴻基目前有一大部分收入來(lái)自于物業(yè)出租，這正是源于郭得勝當(dāng)年的布局，讓新鴻基從此能夠旱澇保收。

1990年10月，郭得勝因心臟病復(fù)發(fā)去世，新鴻基由三個(gè)兒子（郭炳湘、郭炳江、郭炳聯(lián)）接手，在三兄弟齊心協(xié)力的發(fā)展下，新鴻基越做越好，甚至一舉超過李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，成了香港第一大房地產(chǎn)公司。

郭氏家族和李嘉誠(chéng)一樣，一直是香港本地投資者的風(fēng)向標(biāo)。

在今天買進(jìn)金絲雀碼頭超高層住宅地塊之前，郭氏家族最近幾年已經(jīng)在倫敦有過多處投資，包括價(jià)值10億英鎊的西倫敦Lillie Square第一期、價(jià)值5億英鎊的東倫敦Goodluck Hope等。

EGI數(shù)據(jù)顯示，過去12個(gè)月，香港投資者在香港當(dāng)?shù)刭u掉了價(jià)值175億英鎊的房產(chǎn)（接盤的多為內(nèi)地買家），并將所得資金投向世界各地。

上圖看出，香港過去一年最大的地產(chǎn)賣單由李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)創(chuàng)造，賣了約40英鎊的香港房產(chǎn)。

其次是領(lǐng)展（Link REIT），賣了香港約20億英鎊的房產(chǎn)，排名第三的是郭得勝曾經(jīng)的合伙人李兆基創(chuàng)立的恒基兆業(yè)，賣了17.6億英鎊；然后是九龍倉(cāng)集團(tuán)（賣了10.5億英鎊）、南豐（賣了9億英鎊）。

同一時(shí)間，數(shù)據(jù)顯示香港投資者過去12個(gè)月在英國(guó)收購(gòu)了價(jià)值33億英鎊的房產(chǎn)，這意味著大部分從香港流出的資金都進(jìn)入了英國(guó)。

上圖橙色柱子代表著過去5年，香港買家在英國(guó)的投資交易量，深紅色曲線代表港幣兌英鎊匯率。

可以看出，英鎊匯率和投資交易量成負(fù)相關(guān)，隨著英鎊匯率在英國(guó)脫歐公投后大跌，香港買家在英國(guó)的投資迅速上升。

今年以來(lái)，特別是最近10天，香港買家可以說(shuō)是徹底火力全開：

2018年9月29日，新鴻基郭氏家族買進(jìn)倫敦金絲雀碼頭的超高層住宅開發(fā)項(xiàng)目Millharbour Quarter，項(xiàng)目總值10億英鎊（約102億港幣）。

2018年9月25日，香港黃姓私人投資者收購(gòu)位于西倫敦肯辛頓大街的大樓42-60 Kensington High Street，成交價(jià)約為5000萬(wàn)英鎊（5.1億港幣）。

2018年9月20日，香港“商鋪之王”——黎永滔斥資4900萬(wàn)英鎊（約5億港元）買進(jìn)位于西區(qū)Soho的大樓151 Wardour Street。

在這波香港投資潮之前，今年亦有不少耳熟能詳?shù)南愀鄞髥危?/p>

2018年9月6日，香港永泰地產(chǎn)（Wing Tai）買下位于倫敦金融城的超豪華地標(biāo)寫字樓30 Gresham Street，項(xiàng)目要價(jià)4.25億英鎊（43億港幣，37.5億人民幣）。

2018年8月24日，香港天海集團(tuán)（Tenacity Group）斥資6900萬(wàn)英鎊（約6.97億港幣，6.05億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。

2018年6月20日，香港房地產(chǎn)巨頭南豐集團(tuán)背后的陳氏家族緊隨李嘉誠(chéng)家族腳步，斥資7500萬(wàn)英鎊（約7.8億港元，6.4億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦金融城的寫字樓90 Queen Street。

2018年6月14日，李嘉誠(chéng)旗下香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)斥資10億英鎊（約105.4億港元）收購(gòu)了位于英國(guó)倫敦金融城的地標(biāo)級(jí)寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。

香港投資客為何賣香港，買倫敦？

我在《香港房?jī)r(jià)下跌，投資客轉(zhuǎn)場(chǎng)倫敦，5億買進(jìn)肯辛頓房產(chǎn)》里寫過，香港金主近期密集轉(zhuǎn)場(chǎng)倫敦，和本地市場(chǎng)的低迷脫不了關(guān)系。

香港里昂證券預(yù)測(cè)：香港房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)12個(gè)月下跌15%。

瑞銀兩天前（9月27日）剛發(fā)布的《2018年全球20大主要城市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》也顯示，香港已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市，此前一度占據(jù)榜首的倫敦排在第六位。

香港官方發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，香港2018年7月新房成交量?jī)H為1740宗，比去年同時(shí)期減少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量進(jìn)一步走低，只有1300宗，比去年少了整整35.64%。

除了泡沫高，預(yù)期跌，香港投資客考量的另一個(gè)重要的原因是：香港租金收益率極低，現(xiàn)金流模型根本跑不轉(zhuǎn)。

最新數(shù)據(jù)顯示，香港住宅租金收益率僅為1-1.5%，一線購(gòu)物街的商鋪收益率為1-2％，寫字樓租金收益率已經(jīng)降到3%以下；對(duì)比同等條件的倫敦房產(chǎn)，住宅租金收益率約為3.5-4.5%，牛津街商鋪年租金收益率為4％，老金融城寫字樓租金收益率平均為4%，金絲雀碼頭金融城寫字樓租金收益率能做到5%。

李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)發(fā)言人在收購(gòu)倫敦瑞銀大樓時(shí)也說(shuō)到倫敦租金回報(bào)率高出香港一倍多。

房產(chǎn)投資的邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單，租金收益和資本增值，香港市場(chǎng)兩邊都不靈的情況下，到倫敦看看就成了很自然的選擇。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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