傅士鵬 投資倫敦房產(chǎn)，去年11月買進(jìn)，今年9月剛剛賣出，還能賺到錢嗎？

脫歐公投后，倫敦房價到底跌沒跌？

最近幾天就發(fā)生了這么一筆交易，這筆交易的買進(jìn)和賣出都發(fā)生在英國脫歐公投（2016年6月23日）之后，我們可以將它作為一個案例，看看脫歐到底對倫敦房價造成了多大影響。

2017年9月18日，港交所上市的中國投資公司——太和控股發(fā)布公告稱，已經(jīng)將持有的西倫敦寫字樓物業(yè)10 Hammersmith Grove正式售出，買家是中東投資者Blue Horizon Investors，成交價為1.12億英鎊（約合11.84億港幣，9.98億人民幣）。

一直有關(guān)注英倫投資客的讀者應(yīng)該會有印象，太和控股去年2016年11月24日才從英國私募基金B(yǎng)rockton Capital手中買下這棟樓（10億買下白金漢宮旁豪宅之后，太和英國買樓再下一城9億收購倫敦寫字樓），當(dāng)時的收購價是1.035億英鎊（約合10.35億港元，9億人民幣）。

10 Hammersmith Grove大樓外觀

目前大樓全部租出，租戶除了底層餐廳之外主要以傳媒公司為主（包括Philip Morris、Fox、UKTV、Accor等)，建筑面積為12.27萬平方英尺（約為1.14萬平方米），每年租金收入560萬英鎊，按照最新售價計算，租金回報率為5%，屬于非常優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)物業(yè)。

可以看到，一年時間不到，太和迅速拋售倫敦物業(yè)。

因?yàn)橹袊Y本現(xiàn)階段比較敏感，博主這次不會分析買賣背后動機(jī)，感興趣的朋友可以私下溝通。

回到交易本身，這確實(shí)是研究倫敦房價走勢的一個好案例，大樓的買進(jìn)賣出都發(fā)生在脫歐公投之后，期間甚至還發(fā)生了提前大選、恐襲等一系列負(fù)面事件，并且大樓是由中國資本從英國資本手中買下，再賣給中東資本，價格的公允性上也值得參考。

剔除前前后后的交易時間（商業(yè)地產(chǎn)交易時間一般較長），太和持有大樓的時間大概只有半年左右，半年時間里大樓的價格從1.035億英鎊漲到了1.12億英鎊，漲價850萬英鎊（約合8925萬港幣，7565萬人民幣），雖然沒有國內(nèi)房地產(chǎn)的收益那么夸張，但也足以粉碎脫歐公投后倫敦房價大跌的傳言。

另外值得一提的是，這棟大樓在太和之前還有一次易手，也發(fā)生在脫歐公投之后。

2016年7月18日，英國私募基金B(yǎng)rockton Capital趁著脫歐公投后英國大型地產(chǎn)基金因?yàn)榭蛻糈H回而不得不割肉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以8900萬英鎊的價格從英國大型資產(chǎn)管理公司Aberdeen手上買下了這一物業(yè)，僅僅四個月之后，以1.12億英鎊的價格轉(zhuǎn)售給太和，漲價幅度達(dá)到2300萬英鎊。

英倫投資客去年7月8日文章《七家英國地產(chǎn)基金暫停贖回，50億鎊地產(chǎn)項(xiàng)目將重回市場》節(jié)選：2016年7月份，英國脫歐效應(yīng)剛剛發(fā)酵，投資者紛紛要求撤出資金，基金贖回金額明顯提高，隨著保證金不斷減少，大型開放式地產(chǎn)基金們只能通過拋售優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)物業(yè)才能完成資金提取需求，Brockton Capital正是在這個時候瞅準(zhǔn)時機(jī)買下了10 Hammersmith Grove大樓。

畫一張流程圖，看得更清楚：

這個樓1億英鎊的體量（可以說是流動性較差的體量），又恰好撞上脫歐帶來的不確定性，一年多一點(diǎn)時間里卻經(jīng)歷三次快速倒手，價格竟然還漲了。不得不說倫敦房地產(chǎn)的流動性的確不錯，無愧“地產(chǎn)銀行”的稱號，基本上可以做到像銀行一樣隨時存、隨時取。

“投資強(qiáng)度指數(shù)”是評定房地產(chǎn)市場流動性的有效工具，也是反映一座城市總體“健康狀況”的重要晴雨表，上圖最新的“投資強(qiáng)度指數(shù)”報告顯示，倫敦房地產(chǎn)市場的流動性和透明度在全世界排名第一。

脫歐公投后，倫敦房價走勢到底如何？

去年脫歐公投后，不僅英鎊一瀉千里，關(guān)于倫敦房價大跌的傳聞更是此起彼伏。

英鎊我們看的很直觀，脫歐公投后一直上上下下，這兩天因?yàn)檠胄械募酉凳?，一度還沖上了脫歐公投后的最高點(diǎn)。

至于倫敦房價，博主在之前的文章里也有過分析（倫敦九榆樹的困境：當(dāng)過度開發(fā)遇上投機(jī)者離場）：

事實(shí)上，相比脫歐，印花稅新政對倫敦房價的影響更大，但這個影響主要集中在豪宅市場。一些短期投機(jī)客因?yàn)椴豢春梦磥硪粌赡旰勒袌龅臉腔ǔ醋骺臻g，開始逐漸退場，進(jìn)入到總價較低、且倫敦本地人能夠負(fù)擔(dān)得起的剛需市場。

因此，雖然倫敦總體房價上漲趨勢較脫歐公投前有所減緩，但絕對不至于大跌，倫敦2014年統(tǒng)計的平均工資就達(dá)到40,752英鎊，高工資和高就業(yè)率依舊支撐著剛需市場。按照工資的5.5倍進(jìn)行貸款的話，夫妻兩人能夠輕松貸到45萬英鎊左右，加上一部分首付，通勤圈、剛需價位的房子依然非常搶手。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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