不論改革的過程中有什么不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，我們要有基本的信心和期待。努力的方向是真正貫徹三中全會、四中全會以及馬上要開的五中全會所做的頂層規(guī)劃，堅(jiān)定不移推進(jìn)中國現(xiàn)代化進(jìn)程。

這個(gè)過程當(dāng)中，也要注意到房地產(chǎn)是非常重要的，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)下行過程中間經(jīng)歷了一輪調(diào)整，這個(gè)調(diào)整中不乏痛苦，但是也不乏積累的經(jīng)驗(yàn)和亮點(diǎn)。

步入新常態(tài)過程中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用得到進(jìn)一步的肯定。總體來說，中國的城鎮(zhèn)化會在未來幾十年繼續(xù)高速增長，國際化經(jīng)驗(yàn)是城鎮(zhèn)化70%左右才轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段，我們現(xiàn)在一年提升一個(gè)點(diǎn)的話也還要30年。

這個(gè)過程中，我們城區(qū)一定會不斷擴(kuò)大，差不多4億人從農(nóng)村區(qū)域到城鎮(zhèn)定居，而且伴隨著向中等收入、高等收入提升的過程。這個(gè)過程當(dāng)中，不動產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)，這是毫無疑問的。

現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整中面臨非常重要的問題就是分化，并不是總體崩盤，也不是一致向下。2014年，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)要正確判斷，不能崩盤，在調(diào)整過程中肯定要經(jīng)歷分化。

現(xiàn)在看來這個(gè)調(diào)整還在繼續(xù)，在房地產(chǎn)投資增速方面是持續(xù)下滑的曲線，房地產(chǎn)企業(yè)資金到位程度經(jīng)過調(diào)整以后有恢復(fù)正增長的態(tài)勢，但是不能說調(diào)整完成。土地購置的增速在下行過程中，但是快趨于平穩(wěn)，從全國商品房銷售面積和銷售額的增速來看，去年在下降過程中有所收斂，然后經(jīng)過一個(gè)臨界點(diǎn)，今年年初以后則一路上揚(yáng)。

中國前一輪房地產(chǎn)經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，困難重重，很多人感覺十分痛苦，最痛苦的區(qū)域就是可以描述為崩盤狀態(tài)的溫州。炒房團(tuán)沒有出去之前溫州房價(jià)就炒到6萬，然后狂跌到2萬，然后企穩(wěn)。溫州的房市調(diào)整如此慘烈，但是溫州民眾的意識是自己的風(fēng)險(xiǎn)自己扛，這是非常明顯的。

2014年“十一”長假剛過，北京五環(huán)之內(nèi)變相降價(jià)不再被人們強(qiáng)調(diào)，抗跌是比較明顯的。“十一”之后，原來表現(xiàn)的銷售量增帶來的是價(jià)穩(wěn)，甚至有中介開始把價(jià)格往上提。

如果一高一低兩個(gè)城市都看到了房價(jià)企穩(wěn)，中間幾百個(gè)大大小小的城市放在一起就是高高低低調(diào)整，大局已定。曾經(jīng)讓很多人恐慌的調(diào)整，不到一年就看出端倪，壓力越來越少，這個(gè)過程中間，政府合乎邏輯做出政策調(diào)整。

除了北上廣和三亞之外，限購政策撤出，最近更加寬松，可以異地用公積金購買房產(chǎn)。信貸政策也越來越寬松，只要原來的貸款還清，所有買房的都可以享受首貸優(yōu)惠，這是符合經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律的政策優(yōu)化調(diào)整。

今年上半年到現(xiàn)在，全國商品房銷售面積和銷售額和增速合乎邏輯，出現(xiàn)了令人鼓舞的回暖跡象。雖然深圳好像暖得過了頭，有一陣子出現(xiàn)價(jià)格明顯上揚(yáng)，但是稍微消化以后大家還是認(rèn)為不會回到肆無忌憚瘋炒的狀態(tài)。

這樣的情況下，我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)業(yè)的走勢可以判斷得八九不離十，城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中就是要更從容地關(guān)注市場分化。

至少可以從幾個(gè)角度來看分化：一是業(yè)態(tài)的分化，比如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體；二是區(qū)域的分化，不同區(qū)域城市的走勢分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)、地段的分化；三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結(jié)合金融改革考慮；四是市場供給與政府保障的分化，比如保障房建設(shè)肯定會影響商品房的配置，我們的保障房更清晰了。

面對這樣的市場情況，我們要注意和蹤政策導(dǎo)向，跟蹤市場分化，掌握好投資和經(jīng)營決策。

新的階段不要過分強(qiáng)調(diào)補(bǔ)磚頭，要更多地強(qiáng)調(diào)有房源的情況下補(bǔ)人頭，利用現(xiàn)有住房供給的潛力。政府的國庫直接支付可以把低保和住房保障補(bǔ)人頭的錢直接打到房東賬戶上，保障居民居有所居，保證體系高效運(yùn)行。

對于民間資本和政府一起做房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)建設(shè)、連片開發(fā)等的事情要做好，大家可以關(guān)注PPP和房地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。還有就是，要做好房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)長效機(jī)制的立法先行工作，房地產(chǎn)終于列入了人大立法規(guī)劃，而且排序排在第一位。

本文節(jié)選自賈康先生在2015城市觀點(diǎn)論壇成都行上發(fā)表的演講：《中國經(jīng)濟(jì)下行壓力與房地產(chǎn)走勢》

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