巴曙松 楊現(xiàn)領(lǐng) 美國經(jīng)紀行業(yè)具有十分頑固的線下傳統(tǒng)。MLS壟斷的全市場的活躍房源信息，經(jīng)紀人數(shù)量眾多、專業(yè)性強，能夠提供有效的線下服務(wù)，傳統(tǒng)以加盟和自營為主體的經(jīng)紀公司高效地整合了從融資、產(chǎn)權(quán)保險、房屋檢查、搬遷等配套服務(wù)環(huán)節(jié)，這使得美國的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能夠提供的增量價值相對有限，絕大部分的互聯(lián)網(wǎng)公司本質(zhì)是在線媒體，并未動搖傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)的根基。

相反，當中國現(xiàn)有及潛在的互聯(lián)網(wǎng)公司進軍房地產(chǎn)經(jīng)紀這個戰(zhàn)場時，傳統(tǒng)力量既未壟斷房源，經(jīng)紀人專業(yè)素質(zhì)不高，無法提供有價值的線下服務(wù)，而且，多元委托背景下，行業(yè)秩序混亂，渠道效率低下。因此，互聯(lián)網(wǎng)不僅可以用更快的速度介入這個市場，而且對產(chǎn)業(yè)鏈的介入程度也將比美國更深。

具體而言，我們可以從以下幾個層面對比：

1、MLS作為傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)的“神經(jīng)中樞”，壟斷了活躍房源

MLS作為百年傳統(tǒng)的經(jīng)紀人“俱樂部”，幾乎掌握了全美最全面、及時和準確的房源，雖然以Zillow和Trulia為代表的互聯(lián)網(wǎng)公司站在用戶的角度提供豐富的市場估值和鄰里信息，但是房源信息的獲取一直受制于MLS，大部分數(shù)據(jù)都從全美經(jīng)紀人協(xié)會下屬的官方網(wǎng)站間接分發(fā)，數(shù)據(jù)不僅不全面，而且存在滯后和錯誤，Zillow和Trulia的房源滯后天數(shù)分別為7天和9天，錯誤率超過30%。

相比之下，盡管中國的二手房信息平臺搜房網(wǎng)和安居客也存在房源不全、重復性高，甚至存在錯誤，但問題的本質(zhì)卻不完全相同。美國的問題在于傳統(tǒng)MLS對于房源的壟斷，中國的問題在于互聯(lián)網(wǎng)公司自身的媒體屬性和在線廣告變現(xiàn)方式，這決定了無論是搜房網(wǎng)這樣的媒體，還是傳統(tǒng)的中介公司和經(jīng)紀人，都沒有動力向用戶提供準確的房源，因為房源不過是吸引用戶的工具。

2、美國加盟和自營經(jīng)紀公司市占率高、線下流程整合能力強

美國傳統(tǒng)以加盟和自營為模式的經(jīng)紀公司仍然占有極高的市場占有率，Realogy、Re/max等前五大特許經(jīng)營經(jīng)紀公司的市場份額超過50%，Realogy一家的交易份額就高達25%。這些特許品牌大多存在較長的歷史，有良好的口碑，且已經(jīng)建立了極強的線下關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，能夠處理包括產(chǎn)權(quán)保險、融資和搬遷等幾乎所有后續(xù)服務(wù)，提供所謂的“一站式服務(wù)”。

3、美國經(jīng)紀人覆蓋率高且更加專業(yè)

與中國不同，美國實施的是獨立經(jīng)紀人制度，經(jīng)紀人與經(jīng)紀公司之間不是雇傭關(guān)系，而是更加松散的合同關(guān)系，經(jīng)紀人直接面向用戶提供服務(wù)，經(jīng)紀人公司提供辦公場所和電腦、傳真等設(shè)備，兩者之間傭金分成，通常是70%：30%，經(jīng)紀人提供幾乎所有的服務(wù)，因此獲取絕大部分傭金收入。更重要的是，MLS的存在使經(jīng)紀人之間建立一種合作和共享的機制，經(jīng)紀人之間通常不會惡性競爭，工作效率較高。加之行業(yè)準入門檻極低，只需一定的職業(yè)資格考試和道德約束，因此，美國經(jīng)紀人數(shù)量眾多，僅NAR會員就超過100萬人，還有100多萬的非會員，這使得經(jīng)紀人服務(wù)的“觸達率”極高，在任何地方都可以輕松地獲取經(jīng)紀人服務(wù)。在這種情況下，互聯(lián)網(wǎng)公司最為簡單的選擇就是為這些經(jīng)紀人提供廣告服務(wù)，很少有互聯(lián)網(wǎng)公司參與線下服務(wù)。

另外，美國經(jīng)紀人從業(yè)年限很長，經(jīng)紀人中位數(shù)年齡高達57歲，長期的從業(yè)經(jīng)驗使他們對本地市場信息和客戶信息都極為熟悉，建立了穩(wěn)定的線下房源和客源關(guān)系。到目前為止，盡管互聯(lián)網(wǎng)已發(fā)展多年，但在美國，買房人和賣房人尋找經(jīng)紀人的方式仍然是口碑、朋友介紹和其它渠道轉(zhuǎn)介，真正通過互聯(lián)網(wǎng)尋找到經(jīng)紀人的比例極為有限。

相反，中國經(jīng)紀人與經(jīng)紀公司之間的雇傭關(guān)系以及低分成率決定了經(jīng)紀人在這個角色在產(chǎn)業(yè)鏈中的位置比較尷尬，雖然完成大部分工作，卻只能獲得較低的工資和傭金分成，收入相對偏低，從業(yè)人員通常沒有專門的資格要求，專業(yè)的培訓不足，服務(wù)能力較差，人員構(gòu)成年輕化，最強的能力是“忽悠”、“殺客”。在這種體制下，幾乎沒有可能形成一支專業(yè)的經(jīng)紀人隊伍，這決定了中國的互聯(lián)網(wǎng)公司未來幾乎不可避免地要介入線下服務(wù)環(huán)節(jié)，只有介入線下，才能改變當前十分混亂和低效的線下服務(wù)，改進用戶體驗。

4、中國房屋標準化程度高且更為集中

美國房屋90%是獨棟和聯(lián)排別墅，中國房屋90%是公寓；美國房屋的地理分布十分分散，中國房屋的地理分布十分集中。

這種明顯的差異決定了：（1）互聯(lián)網(wǎng)公司獲取房屋信息和房源信息的成本低于美國；（2）線下服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)更強，效率提升的空間更大。目前中國二手房成交量的50%集中在一線城市和個別二線城市，這使得本地經(jīng)紀人在固定時間內(nèi)可以服務(wù)更多的買方和賣方，也使得經(jīng)紀公司的固定資本投入、各種研發(fā)成本可以有效地攤薄。從互聯(lián)網(wǎng)公司的角度看，線上平臺的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)和線下服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)決定了它們可以在更大程度上介入線上和線下環(huán)節(jié)，可以以更低的成本、更高的效率提供更好的服務(wù)。

5、中國移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展速度遠快于美國

中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》顯示：截至2013年12月，中國網(wǎng)民規(guī)模達5.18億，互聯(lián)網(wǎng)普及率為45.8%。其中，手機網(wǎng)民規(guī)模達5億，年增長率接近20%，這意味著中國互聯(lián)網(wǎng)用戶中的80%為手機用戶，這一比例遠遠高于美國的51%。移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展對于房地產(chǎn)經(jīng)紀這種本地化屬性極強的品類具有更大的影響，用戶可以隨時隨地無障礙地在線搜房、找房，這將對整個傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)的運行方式產(chǎn)生更根本的沖擊。

如果說人們向互聯(lián)網(wǎng)的“大遷移”決定了互聯(lián)網(wǎng)必將重新整合經(jīng)紀行業(yè)的價值鏈，那么中美國經(jīng)紀行業(yè)的結(jié)構(gòu)性差異決定了中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對經(jīng)紀行業(yè)的整合速度將更快，整合范圍將更廣泛，沖擊也將更大。

目前中國二手房經(jīng)紀領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)參與者主要包括三類：第一類是垂直類網(wǎng)站，以搜房、安居客為代表，共同屬性是媒體，以在線廣告為變現(xiàn)模式；第二類是線下傳統(tǒng)中介的網(wǎng)站，共同的特點是在線聚客，以替代線下門店，網(wǎng)站是線下的補充和工具；第三類是創(chuàng)業(yè)公司，它們的模型顯著區(qū)別于現(xiàn)有玩家，未來會成長為一支重要的力量，值得關(guān)注。

然而，無論是哪一類參與者，目前對二手房經(jīng)紀行業(yè)的介入程度都十分有限，能夠解決的消費者痛點不多，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)過于側(cè)重廣告的變現(xiàn)，房源重復率極高，卻改進甚微；傳統(tǒng)企業(yè)雖然有自己的在線平臺，但只是線下的工具，仍然是交易為中心，目標仍然是最大化地獲取傭金；創(chuàng)業(yè)公司仍處于早期階段，需要時間驗證。因此，總體上說，中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對于二手房經(jīng)紀行業(yè)的介入尚處于前期階段。

作者：巴曙松 中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、港交所內(nèi)地事務(wù)科首席經(jīng)濟師；楊現(xiàn)領(lǐng) 華創(chuàng)證券高級分析師

本文來源：《房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑》

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