實(shí)際上這個行業(yè)確實(shí)也是這樣，并購、整合非常的活躍，從2013到2014年，整個的數(shù)量在陡峭地上升。

巴曙松：每一次我都特別喜歡在陳淮教授后面講，因?yàn)閷ξ襾碚f是個非常難得的學(xué)習(xí)機(jī)會，以前經(jīng)?？此臅?，難得當(dāng)面聽他講。

今天我有一個很重要的體會，就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和陳淮教授講的內(nèi)容一樣，很糾結(jié)。我剛才認(rèn)真地想記筆記，便于將來向其他人傳達(dá)，但是我聽下來，覺得一方面他猛烈地抨擊了政策，另一方面他又非常謙卑地替領(lǐng)導(dǎo)解讀政策。所以對待政策都很糾結(jié)，所以我想還是報(bào)點(diǎn)數(shù)，給大家參考一下，看看大概的數(shù)據(jù)圖表是什么樣的，供大家自己做參考。因?yàn)槲铱吹角懊嬷鞎L也做了很宏觀的判斷，陳淮教授也做了政策的解讀，我就把數(shù)字給大家梳理一下。

從2014年的情況看，從這個大的圖形走勢來看，陳淮教授說房地產(chǎn)市場沒有什么改革措施，但是我覺得房地產(chǎn)市場的成長本身就是改革的產(chǎn)物，從這么多年快速的成長，有起伏，但是確實(shí)是中國經(jīng)濟(jì)里面非常重要的一個力量。在2013年到了一個階段性的高點(diǎn)之后，確實(shí)開始在回落。而且目前還在這個回落的趨勢中，所以這個大的判斷，我覺得是很難抗拒的。就像股市的周期一樣，盡管剛才陳淮教授習(xí)慣性地總是要對金融進(jìn)行抨擊，說直接融資沒有發(fā)展，他肯定好長時(shí)間沒有看股市了，最近漲得這么兇，融資增長這么快，并購這么活躍，三板上市得這么快，到2000家了，到他嘴里說直接融資沒有寸進(jìn)。我想陳淮教授對我們金融體系的要求太高了，我覺得還是發(fā)展得很快的。

不管怎么講，2014年商品房的待售面積在上升，背后壓著的就是銀行的貸款、開發(fā)商的利潤、現(xiàn)金流的問題，你必須要處理，這很現(xiàn)實(shí)，這就是我們這個行業(yè)洗牌的一個現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。其它的數(shù)字我們不敢說有多可靠，上市公司總不敢亂來，所以用上市公司的數(shù)來看，經(jīng)過審計(jì)師審計(jì)的，做假是要起訴他的。我們算了一下，A股上市的房地產(chǎn)開發(fā)商，他的去化周期的估算已經(jīng)處于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年開發(fā)商說自己很困難的時(shí)候，這個峰值的數(shù)字。左邊這個圖是A股的上市開發(fā)商的存貨和預(yù)售款的情況，我們也看到去化的壓力比較大。一講到去化壓力大的時(shí)候，陳淮教授心情沉重地出去抽煙去了。等一會兒講好的趨勢的時(shí)候，我們再歡迎陳淮教授回來參加討論。

2014年的情況，不同城市的房價(jià)的環(huán)比降幅在收窄，12月份，一線城市的房價(jià)的環(huán)比在直接回升，這是實(shí)際的數(shù)據(jù)。從這三條線我們看出，二三線城市在分化。我記得去年觀點(diǎn)地產(chǎn)也在廣州開會，大家都認(rèn)可的一個趨勢——分化，這個判斷還是成立的。從房價(jià)的波動趨勢，我們也能看到這一點(diǎn)。

我們從開發(fā)商的行為來觀察，開發(fā)商是最敏感的，他們在第一線能感受春江水暖，我從世聯(lián)要的數(shù)，從它監(jiān)控的40個城市房價(jià)走勢來看，去年4月以后成交在逐步的好轉(zhuǎn)，新增的降價(jià)樓盤的個數(shù)、降幅都在收窄，心理預(yù)期在趨穩(wěn)。這是我們看到從4月份、5月份一直能逐月看到降價(jià)幅度在收窄的趨勢。

土地市場降溫非常明顯。也是不同城市分化。土地財(cái)政在2015年肯定是個壓力，從隱性到顯性暴露的一年。我們看到一些研究，有些沿海城市幾年前開發(fā)、銷售已經(jīng)慢了，土地銷售得很好，后來再往深去查，它是讓自己的平臺公司買了，自己控制的企業(yè)買了之后，錢拿去自己維持這個土地財(cái)政，使得這個調(diào)整的壓力在滯后，但是現(xiàn)在來看，2015年從40個大中城市成交的土地規(guī)劃、建筑面積增長的情況看，以及不同城市土地成交的溢價(jià)率來看，土地財(cái)政在2015年肯定是一個風(fēng)險(xiǎn)從隱性向顯性暴露的一年。土地的溢價(jià)率在下行，而且在一些城市還存在著地方政府的自買自賣的情況，使得土地財(cái)政的壓力在延后。

剛才陳淮老師解讀了克強(qiáng)總理的報(bào)告，說要強(qiáng)調(diào)自住和改善需求，還不如說是市場本身就有這樣的需求，從人口結(jié)構(gòu)來看，我們從2015年到2020年這幾年時(shí)間，中國25到34歲的人口還是在2.4億這個水平，占總?cè)丝诘谋壤?7%，而34到49歲的人口在2015到2035年會到3.1億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，這是首置和改善需求的主力軍，人口結(jié)構(gòu)決定了。

李總理的講話說要鼓勵自住和改善性住房，與此對應(yīng)的，實(shí)際上投資需求已經(jīng)降到了歷史的最低點(diǎn)。從2014年的統(tǒng)計(jì)，降到10%，這是歷史最低的?，F(xiàn)在很少有人能想到把房地產(chǎn)作為優(yōu)先的做投資的配置，市場這個擾動因素基本上應(yīng)該說穩(wěn)定下來了。

整個調(diào)控的行政色彩在淡化，更加尊重市場本身的規(guī)律。在答記者問里，李總理用的詞是“因地制宜、分城施策”，分城施策的意思就是“你自己看著辦”，政府主要做住房保障。這也是前期調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，而且從實(shí)際執(zhí)行來看，調(diào)控更加傾向于差異化、因地制宜。不同城市政策差異很大，這也是各顯神通，本身也是跟這一輪房地產(chǎn)回落、市場分化的市場格局相一致的。

與此對應(yīng)的金融政策，不僅股市活躍了，對房地產(chǎn)其實(shí)是相應(yīng)的在跟進(jìn)。不像陳淮教授說的這樣，金融政策無動于衷，金融政策在積極跟進(jìn)，利率、信貸政策都在積極跟進(jìn)，所以這也是一個穩(wěn)定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么說，大家開始越來越接受的一個現(xiàn)實(shí)就是，咱們這個行業(yè)高利潤時(shí)代，掙錢比較爽的時(shí)代過去了。我們看一下上市的房企的ROE的波動情況，持續(xù)在回落，掙錢不是那么容易了，上市公司其實(shí)也是這樣。

整個上市的房企從它的趨勢來看，毛利率和凈利潤率是在回落的趨勢，我覺得這也是剛才朱會長講的軟著陸的一個很重要的內(nèi)容。與此對應(yīng)的就是費(fèi)用率的大幅的上升，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用都在上升。在這個過程中，正好就是剛才陳淮教授講的，怎么通過市場機(jī)制來進(jìn)行整合，識別那么多房地產(chǎn)企業(yè)，并購、整合、融合是一個非常好的時(shí)機(jī)。實(shí)際上這個行業(yè)確實(shí)也是這樣，并購、整合非常的活躍，從2013到2014年，整個的數(shù)量在陡峭地上升。

在這個并購整合的過程中，房地產(chǎn)的新格局在隱隱閃現(xiàn)。我們似乎看到這個行業(yè)的格局在經(jīng)過初期百馬奔騰之后，基本上在逐步固化。我曾經(jīng)也逐步地對照了一下不同階段香港市場上房地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)，最開始的時(shí)候，六七十年代，小小的港島五六千家開發(fā)企業(yè)，后來慢慢整合到前5大、前10大開發(fā)商恨不得占到80%的開發(fā)量，而目前這種整合，我的理解，也是中國的房地產(chǎn)行業(yè)走向新常態(tài)的一個必經(jīng)的階段。所以我們可以看到，行業(yè)的格局大致在形成，市場格局在逐步固化，第一梯隊(duì)、第二梯隊(duì)、第三梯隊(duì)在形成，你再向憑空創(chuàng)造一個行業(yè)奇跡已經(jīng)很難了，這個行業(yè)格局大致上基本成形。所以以后再讓觀點(diǎn)評這個行業(yè)的前幾名很好評，數(shù)據(jù)差異很大。原來大家差不多，觀點(diǎn)愿意給誰就給到誰了，現(xiàn)在你們的回旋余地就大幅的縮減，除非你讓陳淮教授出來說，他才有權(quán)威、代表性，其他的一般的數(shù)據(jù)基本上顯示差距越來越清晰，梯隊(duì)越來越清晰。

前三大開發(fā)商的份額，逐年在穩(wěn)步上升。上市開發(fā)商的份額也是穩(wěn)中趨升，這是在擴(kuò)大中的力量。

還有點(diǎn)時(shí)間，我再講一點(diǎn)對中長期的看法。第一個判斷，市場結(jié)構(gòu)在大致平衡，我們有很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家庭套數(shù)比已經(jīng)過1了，供求大致平衡，房地產(chǎn)行業(yè)在洗牌，這個時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈在重構(gòu)。以前是誰離開發(fā)商最近，誰獲益最多，從趨勢上看，誰離消費(fèi)者最近，誰的獲益最多。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本的原理，在供給不足的時(shí)候，供給為王?？拷_發(fā)端的產(chǎn)業(yè)鏈條，土地、代理銷售、傳統(tǒng)的紙媒等等獲益很大。我的一些朋友在香港做開發(fā)商的，或者在海外做開發(fā)商的，和在中國做開發(fā)商的，他們說中國做開發(fā)商不像開發(fā)商，老百姓買個房子還要托人，唯一感覺到像開發(fā)商的就是2008年房子不好賣的時(shí)候，房子有什么問題，客戶一投訴，馬上帶人去處理，那時(shí)候像開發(fā)商。供求平衡之后，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈條在重構(gòu)。

渠道的競爭在激烈，房屋的銷售模式正在發(fā)生變化，會出現(xiàn)很多新型的渠道的整合者，所以圍繞買方的競爭會加劇。所以我們觀點(diǎn)以后也要相應(yīng)的轉(zhuǎn)型，從原來僅僅只是圍繞開發(fā)商轉(zhuǎn)，下一步也要圍繞消費(fèi)者轉(zhuǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的判斷，這樣開發(fā)商自動會跟著你跑。首當(dāng)其沖的就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)媒體，它的廣告投放數(shù)量變化非常的顯著。新房地產(chǎn)電商在快速崛起。

第二個判斷，二手房正在成為市場的主導(dǎo)性的供給力量，圍繞二手房的房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈條會迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地產(chǎn)融資，證券化這些服務(wù)會迅速崛起。我這一年半在哥大待著，在郊區(qū)租了一個小房，我散步散了一年半，這么大一個小鎮(zhèn)，就那么兩三棟新樓在蓋，基本上都是二手房，所以你要說二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至還不止。這個在一線城市在迅速的到來。

我們大膽地預(yù)測一下，待會兒討論的時(shí)候，我相信陳淮教授會批判，我給他多提供一點(diǎn)靶子來批判。預(yù)期到2020年，中國住房市場的構(gòu)成是什么樣的呢？存量3億套，住房1.8億自有，使用結(jié)構(gòu)、年均銷售、庫存結(jié)構(gòu)，總體來看就是這個表上列的這個狀況。所以存量房的黃金時(shí)代正在到來。我在去年的觀點(diǎn)博鰲論壇上就專門講了這個，因?yàn)槲矣^察，這在香港、美國是一個非常龐大的市場，租房、買房中間衍生的服務(wù)真的是不計(jì)其數(shù)。我自己親身經(jīng)歷的，租房要辦的手續(xù)，查你的名稱，包括后期的保險(xiǎn)、融資等等都非常多。而且消費(fèi)的基礎(chǔ)非常龐大，這個會催生新的專業(yè)的服務(wù)市場，龐大的交易傭金，而且目前看，二手房的增長，正在成為房地產(chǎn)未來發(fā)展的非常重要的動力。從發(fā)達(dá)國家來看，美國的二手房比新房是9比1，英國是8.1比1，這是一個非常大的數(shù)字。目前二手房交易只是在前面的這5個城市有所體現(xiàn)，未來會更多地體現(xiàn)它的市場活力。

我的演講已經(jīng)超了一分鐘了，謝謝主持人的寬容，謝謝大家。

本文系國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松于2015觀點(diǎn)年度論壇演講，未經(jīng)本人審閱。

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