香港樓價(jià)醞釀?dòng)凶?/h1>

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2014-12-08 11:56

占中行動(dòng)對(duì)各行各業(yè)都造成了一定的影響，原先市場(chǎng)預(yù)期樓市亦難幸免。但現(xiàn)實(shí)卻是樓價(jià)不但未見明顯回落，而且還屢創(chuàng)新高。

占中行動(dòng)對(duì)各行各業(yè)都造成了一定的影響，原先市場(chǎng)預(yù)期樓市亦難幸免。但現(xiàn)實(shí)卻是樓價(jià)不但未見明顯回落，而且還屢創(chuàng)新高。

施永青 占中行動(dòng)對(duì)各行各業(yè)都造成了一定的影響，原先市場(chǎng)預(yù)期樓市亦難幸免。但現(xiàn)實(shí)卻是樓價(jià)不但未見明顯回落，而且還屢創(chuàng)新高。是甚么原因?qū)е逻@樣的情況呢？

我認(rèn)為最重要的因素是供不應(yīng)求的情況一時(shí)間無法改善。過去五年，平均每年的私人住宅落成量只有9,684個(gè)單位。但單是每年的內(nèi)地新移民，以每日150人計(jì)，就達(dá)54,750個(gè)。香港現(xiàn)時(shí)一個(gè)家庭平均只有2.9人，單是要容納這批新移民，就要18,879個(gè)單位。加上本地的人口增長(zhǎng)與改善居住環(huán)境的需求，之前的供應(yīng)明顯不足。在供不應(yīng)求的情況下，租金無可避免會(huì)持續(xù)上升。租金上升令樓宇的業(yè)主不愿意隨便減價(jià)賣樓，賣不出可以收一段時(shí)間租再算。

此之所以，香港的政治與經(jīng)濟(jì)因素都在轉(zhuǎn)壞，但樓價(jià)依然高踞不下。不過，我認(rèn)為這樣的形勢(shì)不一定可以長(zhǎng)期持續(xù)，因?yàn)檎阎衷黾庸?yīng)，2014年有機(jī)會(huì)增至18,000個(gè)，之后會(huì)逐步增加至20,000個(gè)。連同公屋與居屋，有機(jī)會(huì)達(dá)35,000個(gè)，應(yīng)可滿足新生家庭的需要，對(duì)樓價(jià)應(yīng)有舒緩作用。

此外，種種跡象都顯示，香港樓價(jià)已漸與市民的購買力脫節(jié)。03至05年期間，樓市剛復(fù)蘇，市區(qū)的樓價(jià)尚很便宜，所以用家都選擇買市區(qū)樓，因此市區(qū)樓價(jià)升得比新界地區(qū)的樓價(jià)快?，F(xiàn)在市區(qū)樓已經(jīng)很多人買不起，唯有轉(zhuǎn)向新界。但最近新界樓的價(jià)格亦開始急升，如果升到普通用家都買不起，那即使很多人對(duì)樓宇有需求，也不可能把這些需求全都變成有效需求。屆時(shí)，樓價(jià)就必須回調(diào)，去適應(yīng)買家的購買力。

再者，近期二手市場(chǎng)的小業(yè)主心態(tài)依然強(qiáng)硬，只有發(fā)展商較愿意減價(jià)，交投較集中在一手市場(chǎng)。一手市場(chǎng)賣的多是樓花，買了仍未能住，結(jié)果，換樓客只能買入，暫時(shí)不能賣出原來尚在居住的單位；以至需求提早顯現(xiàn)，供應(yīng)卻被延后至新樓入伙后才有機(jī)會(huì)展現(xiàn)。

因此，我擔(dān)心，現(xiàn)時(shí)他們買入的樓花，一旦入伙，就會(huì)有很多人需要在二手市場(chǎng)放盤。由于這種放盤是集中在某一個(gè)時(shí)段一起出現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)會(huì)有一定的壓力。樓價(jià)可能因而掉頭回落。

這種情況以前不會(huì)發(fā)生，因?yàn)橐郧岸值慕煌哆h(yuǎn)比一手多，在二手市場(chǎng)換樓，可以隨買隨賣，對(duì)市場(chǎng)的沖擊不大。但現(xiàn)在卻變了，買家先買入樓花，待樓花入伙后才在二手市場(chǎng)上放盤，導(dǎo)致放盤的時(shí)間相對(duì)集中。在競(jìng)相脫手的情況下，樓價(jià)有機(jī)會(huì)掉頭回落。

施永青 中原集團(tuán)創(chuàng)始人、中原集團(tuán)董事兼AM730主席

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撰文：施永青    

審校：勞蓉蓉

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