這個(gè)新方向，取決于三大因素：一是每年新樓的實(shí)際落成量，二是經(jīng)濟(jì)能否繼續(xù)有增長，三是政治局面能否保持穩(wěn)定。

近期，各類樓價(jià)指數(shù)都屢創(chuàng)新高，尤其是中小型樓宇，更是一枝獨(dú)秀。在傳媒的積極報(bào)道下，市場的情緒的確十分高漲，連加入地產(chǎn)代理行業(yè)的人數(shù)也見底回升。不過，我個(gè)人對(duì)前景仍不敢過度樂觀。

原因是辣招的作用依然存在，即使近期市道轉(zhuǎn)旺，市場的交投量仍無法恢復(fù)至正常水平。通常，要樓市進(jìn)入新一輪的牛市，必須市場上三股力量同時(shí)發(fā)揮作用。這包括用家的需求，長線投資者的意欲，以及短線投機(jī)者的沖動(dòng)。但現(xiàn)時(shí)，額外印花費(fèi)已令短線炒家卻步；而買家印花費(fèi)則令到內(nèi)地買家與本地的機(jī)構(gòu)投資者大幅減少；即使用家，如果是換樓的話，亦一樣要冒繳交雙倍印花費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。三股力量中，現(xiàn)在只剩下半股(首次置業(yè)的用家)未受影響，怎夠動(dòng)力把樓市大力推高？

中小型住宅的價(jià)格之所以有這么好的表現(xiàn)，是因?yàn)槔闭邪哑渌胧械馁Y金都攔住，獨(dú)留下這個(gè)缺口，才令它的表現(xiàn)尤為突出。即使如是，中小型住宅市場的好景是否可以長期持續(xù)亦有待觀察。

自從去年初政府推出雙倍印花稅以來，樓市就交投疏落，只及正常的三、四成。這般淡靜的時(shí)間一直維持了一年有多。不少有實(shí)際需要的用家，亦在這種形勢下猶豫不決，所以積累了不少購買力。至最近，政府放寬了買樓花換樓的退稅時(shí)限之后，這股積累的購買力才被釋放出來。問題是這是一年的積累，不等如經(jīng)常性地都可以保持，得經(jīng)過一段較長時(shí)間的考驗(yàn)，我才敢確定它可以有足夠的持續(xù)力量。

現(xiàn)實(shí)是踏入八月中以來，交投又開始疏落。一方面是因?yàn)楸P口不足，另一方面亦因?yàn)橘I家對(duì)新出現(xiàn)的高價(jià)開始有抗拒，樓市將會(huì)在高位爭持一個(gè)階段，才可以找到新的方向。

這個(gè)新方向，取決于三大因素：一是每年新樓的實(shí)際落成量，二是經(jīng)濟(jì)能否繼續(xù)有增長，三是政治局面能否保持穩(wěn)定。

從落成量的角度去看，前幾年是嚴(yán)重偏低，一年不足一萬個(gè)；未來兩年可增至一萬五千個(gè)左右，我認(rèn)為依然不足。我認(rèn)為要增至每年兩萬個(gè)以上，才有平抑樓價(jià)的作用?，F(xiàn)時(shí)，政府雖然沒法一次過去做到這個(gè)水平，但增加供應(yīng)的意向是十分清晰的。香港的土地都在政府手里，假以時(shí)日，政府是有能力克服阻力，增加供應(yīng)的，這始終符合港人的根本利益。梁振英政府為了爭取民心，將不惜放棄高地價(jià)政策。近期發(fā)展商在投地時(shí)已相對(duì)保守，顯示他們相信，未來的供應(yīng)將會(huì)增加。

至于政治與經(jīng)濟(jì)因素，那就更加復(fù)雜，非三言兩語可以說清楚，但兩者都存在著不確定因素；此之所以，在現(xiàn)階段，我不敢對(duì)樓市過度樂觀。

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