其實(shí)在辣招未推行之前，地產(chǎn)商都不會建太多細(xì)單位，因?yàn)榧?xì)單位根本不及中大型單位好賣。

近日有發(fā)展商推出面積不足200呎的細(xì)單位，售價不用二百萬元，最合首次置業(yè)者的胃口。發(fā)展商還把它視作必定會受歡迎的單位，奇貨可居，把它與三房的大單位作捆綁式銷售。

發(fā)展商否認(rèn)是捆綁式銷售，因?yàn)橘I三房單位的人可以隨便選擇，不需任何附帶條件。不過若要買細(xì)單位，則非要同時買入一個大單位不可。有人指發(fā)展商玩“語言偽術(shù)”，既影響形象，亦無助銷路。因?yàn)槿思沂琴Y金不足才去買細(xì)單位的，怎有條件再買多一個大單位？

我估計發(fā)展商另有考慮，他們可能預(yù)期大單位會難賣，如果沒有策略，可能會出現(xiàn)細(xì)單位售罄后，還有大單位賣剩，現(xiàn)在這樣做，就可以逼經(jīng)紀(jì)先集中力量推大單位。如果大單位賣得好，清倉后細(xì)單位就可以不用捆綁任買。但如果大單位有剩，就可以要經(jīng)紀(jì)找到一個大單位的買家，才配售一個細(xì)單位。發(fā)展商施壓的對象是經(jīng)紀(jì)，應(yīng)不會要求買細(xì)單位的人，用同樣的名義再買一個大單位。這豈不是在為難自己？他只是要求經(jīng)紀(jì)需同時帶兩個客來買，那經(jīng)紀(jì)就只好拼命去找買大單位的客，否則找到一個肯買細(xì)單位的客也沒有用。

有分析指出，這種情況說明上車盤有需求，政府應(yīng)提供土地多建細(xì)單位。這種說法表面上言之成理，實(shí)質(zhì)上完全錯誤。原因是香港根本不缺細(xì)單位。七十年代與八十年代發(fā)展商建的大都是細(xì)單位，導(dǎo)致現(xiàn)時住宅的總存量之中，超過一半是500呎以下的細(xì)單位，過一千呎以上的大單位，只占10%左右?？梢娚鐣显缫鸭?xì)單位過剩，沒有必要增建。

這些早年買了細(xì)單位的業(yè)主，大部分都已供完按揭，有條件換樓。只要社會提供多一些中大型的單位供他們購買，他們會很樂意把自己手上的細(xì)單位賣出來，價錢一定會比發(fā)展商新建的細(xì)單位便宜，更適合未有樓的人“上車”。

若按上述分析多建細(xì)單位，原有的業(yè)主就換不成樓，沒法改善生活；而首次置業(yè)者則只可以幫襯發(fā)展商買貴單位；這樣雙方都沒有好處。

其實(shí)在辣招未推行之前，地產(chǎn)商都不會建太多細(xì)單位，因?yàn)榧?xì)單位根本不及中大型單位好賣。發(fā)展商是按價格去決定該建哪一類型單位的，因?yàn)橐詢r格決定哪類單位需求大，遠(yuǎn)比聽政客的判斷可靠。但辣招一出，市場就被扭曲。換樓活動因可能要付雙倍印花稅而受制約；唯一不受影響的是首次置業(yè)人士，結(jié)果才導(dǎo)致細(xì)單位一枝獨(dú)秀。

然而，這絕非市場的真象，如果因而導(dǎo)致發(fā)展商今后一窩蜂的去建細(xì)單位，這只會造成資源錯配；不但會導(dǎo)致浪費(fèi)，而且會減慢香港人改善居住環(huán)境的速度。以香港現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，根本不應(yīng)要求我們的下一代去住劏房式的細(xì)單位。

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