觀點(diǎn)網(wǎng) 周大福創(chuàng)建又在內(nèi)地買物流項(xiàng)目了。

1月16日，周大福創(chuàng)建宣布，與TPG Angelo Gordon旗下基金簽署買賣協(xié)議，收購其三項(xiàng)位于華東的工業(yè)物流物業(yè)的100%權(quán)益，該三項(xiàng)工業(yè)物流物業(yè)的可出租總面積達(dá)到約172萬平方英尺，約合16萬平米。

資料顯示，出售方是由德克薩斯太平洋集團(tuán)與Angelo Gordon合并組建的全球另類投資平臺，專注于房地產(chǎn)、信貸等領(lǐng)域的投資管理，該平臺目前管理資產(chǎn)超2390億美元，全球設(shè)有28個(gè)辦事處，此次為首次與周大福創(chuàng)建進(jìn)行物流資產(chǎn)交易。

“本次收購?fù)瓿珊?，周大福?chuàng)建于中國內(nèi)地及香港持有的物流資產(chǎn)將由9項(xiàng)增至12項(xiàng)，總可出租面積由約120萬平米擴(kuò)大至約135萬平米。”

從大灣區(qū)到長三角

周大福創(chuàng)建近期物流資產(chǎn)購置動作頻繁。3個(gè)月前，周大福創(chuàng)建曾宣布向第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司收購位于廣東省東莞市一項(xiàng)物流物業(yè)的100%權(quán)益，該物流物業(yè)坐落于大灣區(qū)核心物流樞紐。

“此為周大福創(chuàng)建旗下「周大福物流」進(jìn)軍大灣區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，標(biāo)志著集團(tuán)策略發(fā)展的重要里程碑，交易完成后即可為集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，符合集團(tuán)的長遠(yuǎn)投資策略。”周大福創(chuàng)建于公告中表示，期望通過這次投資，進(jìn)一步完善內(nèi)地物流資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)布局。

作為鄭氏家族次子鄭志明一手操盤的企業(yè)，周大福創(chuàng)建在發(fā)展過程中已將物流、公路、保險(xiǎn)、建筑和設(shè)施管理作為其對抗當(dāng)下市場周期的主要業(yè)務(wù)。其中，物流和設(shè)施管理和公路業(yè)務(wù)分別在2023財(cái)年和2024財(cái)年為周大福創(chuàng)建貢獻(xiàn)了約61%和59%的集團(tuán)應(yīng)總占溢利。

在大幅進(jìn)軍華東市場之前，周大福創(chuàng)建的主要物流資產(chǎn)為亞洲貨柜中心（ATL）56%的股份，ATL是目前全球最大的多層工業(yè)建筑的擁有者和運(yùn)營方，其在香港葵涌的項(xiàng)目總建筑面積達(dá)87萬平方米，倉庫面積達(dá)56萬平方米，每年的集裝箱貨物處理量超過香港散貨量的44%。

值得注意的是，2025上半財(cái)年，周大福創(chuàng)建的物流業(yè)務(wù)金額約合港元3.87億元、同比增長9%，主要受ATL項(xiàng)目的持續(xù)增長影響，以抵消其在內(nèi)地物流物業(yè)盈利下滑的問題。

從整體出租率來看，周大福創(chuàng)建2025年上半年的出租率由2024財(cái)年的96.3%下降至2025上半財(cái)年末的93.6%，但ATL仍錄得平均租金變動同比增長10%。

此外，周大福創(chuàng)建持有中鐵聯(lián)集30%的股份，該公司在內(nèi)地?fù)碛?3個(gè)大型鐵路集裝箱碼頭。“自投資以來，周大福創(chuàng)建已持股30%，目前在內(nèi)地13個(gè)城市設(shè)有中心站，為少數(shù)深度參與‘ 一帶一路’基建項(xiàng)目的港企之一。”提及這筆持股交易，還要回溯到周大福創(chuàng)建前身——“新創(chuàng)建”時(shí)期。

回到2010年6月，彼時(shí)，新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司通過公告表示其全資附屬公司新創(chuàng)建服務(wù)將斥資3.08億元，進(jìn)一步收購中鐵聯(lián)合國際集裝箱有限公司8%的股權(quán)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議完成后，新創(chuàng)建將持有中鐵聯(lián)集共30%的股權(quán)，維持其第二大股東不變。

至此16年后，已經(jīng)更名的周大福創(chuàng)建依舊持有這30%的中鐵聯(lián)集股權(quán)，鄭志明也在近期公開坦言，目前國內(nèi)物流仍以公路運(yùn)輸為主，鐵路占比僅約10%，相比歐美逾20%仍有很大增長空間。中鐵聯(lián)集以合資的合作模式進(jìn)入市場，具有高度策略性。

周大福創(chuàng)建的物流版圖

此外，數(shù)據(jù)中心和消費(fèi)類倉庫也是鄭志明看好的板塊，其曾透露，周大福創(chuàng)建主要圍繞“剛需消費(fèi)”布局相關(guān)基建。

產(chǎn)城園區(qū)評論通過其2025年經(jīng)營數(shù)據(jù)得知，在進(jìn)行華東三項(xiàng)資產(chǎn)收購前，該公司在香港、成都、武漢、蘇州及東莞共持有九項(xiàng)物流資產(chǎn)，包括在葵涌的亞洲貨柜物流中心、六個(gè)處于成都及武漢中西部物流樞紐的物流地產(chǎn)物業(yè)、一個(gè)位于蘇州的物流中心。

其中，成都及武漢中西部物流樞紐恰好接軌“剛需消費(fèi)”型業(yè)務(wù)，據(jù)悉目前兩座城市的項(xiàng)目包括嘉民成都機(jī)場物流中心、嘉民龍泉物流中心、嘉民新津物流中心、嘉民新都物流中心及嘉民新都北工業(yè)園等，項(xiàng)目所占權(quán)益均為100%。

從價(jià)格角度來看，六宗項(xiàng)目均為周大福創(chuàng)建2022年所購置，彼時(shí)其向澳洲嘉民集團(tuán)收購位于成都及武漢的六項(xiàng)物流地產(chǎn)物業(yè)，初始購買價(jià)總額約合22.9億元人民幣，可出租總面積約53.1萬平方米，當(dāng)中包括五個(gè)已竣工項(xiàng)目、一個(gè)在建中項(xiàng)目及一幅待開發(fā)的地皮。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)網(wǎng)報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告

彼時(shí)，華西區(qū)域的物流資產(chǎn)正處于搶手階段。據(jù)2022年第一太平戴維斯發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)》報(bào)告，2021年成都物流市場新增供應(yīng)趨于穩(wěn)定，市場新增供應(yīng)主要位于青白江區(qū)域，全市高標(biāo)倉總存量約為500萬平方米，整體存量水平位居全國第三，僅次于長三角區(qū)域的上海及蘇州。

這足以解釋為何周大福創(chuàng)建在成都連下五子。

但目前，全國高標(biāo)倉市場已呈現(xiàn)供需失衡景象，租賃壓力正逐日攀升。

仲量聯(lián)行2025年上半年的物流報(bào)告顯示，2020-2024年供應(yīng)高位小幅回落，2025年上半年新增供應(yīng)去化率同比提升，但依舊低于去年下半年。二季度全國平均有效租金降至0.89元/平方米/天，平均出租率降至79.5%，受新增供應(yīng)壓力與租戶需求下降雙重影響，市場整體承壓。

目前，前五大城市群高標(biāo)倉面積占全國79.9%，長三角、珠三角、京津冀占比達(dá)六成，而華西區(qū)域的成渝新增供應(yīng)收縮，租金波動持續(xù)。

另從業(yè)務(wù)類型來看，近年來，國內(nèi)的制造業(yè)物流需求總量在增長，但更加聚焦工業(yè)品類。中國物流與采購聯(lián)合會數(shù)據(jù)顯示，2024年全國社會物流總額360.6萬億元，而工業(yè)品物流總額就達(dá)到318.4萬億元，同比增長5.8%。

因此，2026年的周大福創(chuàng)建的投資轉(zhuǎn)向華東長三角的工業(yè)物流物業(yè)，是其物流業(yè)態(tài)的一次安全擴(kuò)張。

另外，近期周大福創(chuàng)建也在通過融資嘗試優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

2026年1月，周大福創(chuàng)建向協(xié)會申請注冊總金額不高于人民幣50億元的債務(wù)融資工具。“本集團(tuán)的資產(chǎn)、營運(yùn)及收入的相當(dāng)一部分以人民幣計(jì)值，2026年熊貓債券將可繼續(xù)作為對人民幣匯率波動的自然對沖。”

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