（2025年12月3日 廣州）2025年的科技賽道，我們見證了太多“新花樣”：以DeepSeek為代表的開源模型集群強(qiáng)勢崛起，打破閉源模型的市場壟斷；人工智能從算法迭代邁向終端產(chǎn)業(yè)深度落地，具身智能成為AI革命的下一站錨點(diǎn)。

在技術(shù)演進(jìn)與產(chǎn)業(yè)融合的雙輪驅(qū)動下，時代正以超高速率完成新舊動能的切換，完成了一次次躍遷。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為技術(shù)突破的“革命根據(jù)地”，未來將摒棄規(guī)模擴(kuò)張、數(shù)量比拼的粗放式競爭，轉(zhuǎn)向以“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚焦度”與“新興產(chǎn)業(yè)承載力”為核心的質(zhì)效之爭。能否構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)、精準(zhǔn)匹配企業(yè)發(fā)展需求、打通科技成果轉(zhuǎn)化通道，成為衡量園區(qū)核心競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)。

然而，當(dāng)下我們不得不面對的事實(shí)是：全國園區(qū)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重、招商“內(nèi)卷”、平均空置率高企、資源配置效率亟待提升。這些現(xiàn)象背后透露出園區(qū)發(fā)展模式與企業(yè)真實(shí)需求的脫節(jié)、協(xié)同創(chuàng)新機(jī)制不健全、科技成果轉(zhuǎn)化“最后一公里”尚未疏通等痛點(diǎn)。

12月3日，以“躍遷的時代”為主題的2025觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)科技年會在廣州富力君悅大酒店召開，為破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題、探索園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展路徑，各路精英們齊聚一堂、各抒己見，為新時代產(chǎn)業(yè)科技的高質(zhì)量發(fā)展碰撞思想火花、凝聚發(fā)展共識。

躍遷的時代

當(dāng)前，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展正處于全球科技革命、產(chǎn)業(yè)變革與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的歷史性交匯點(diǎn)。

10月28日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》正式發(fā)布，

當(dāng)中提出“構(gòu)建以先進(jìn)制造業(yè)為骨干的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”，既要“培育壯大新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)”，也要“優(yōu)化提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”。

中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會理事葛培健表示，“十五五”規(guī)劃的制定，標(biāo)志著園區(qū)發(fā)展邏輯將面臨一場系統(tǒng)性變革。

“這并非一次簡單的規(guī)模擴(kuò)張或修補(bǔ)式調(diào)整，而是一場關(guān)乎戰(zhàn)略定位、核心功能與存在價值的系統(tǒng)性、顛覆性變革。”

與此同時，葛培健認(rèn)為國家戰(zhàn)略對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位已發(fā)生根本性躍遷：園區(qū)不再僅僅是服務(wù)于地方GDP的“經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動器”，而是被賦予了更為宏大的歷史使命。這種定位躍遷也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了眾多機(jī)遇。

他指出，園區(qū)已成為突破關(guān)鍵技術(shù)、實(shí)現(xiàn)高水平科技自立自強(qiáng)的主陣地。在新型舉國體制下，國家實(shí)驗(yàn)室、大科學(xué)裝置及創(chuàng)新聯(lián)合體優(yōu)先布局于具備條件的重點(diǎn)園區(qū)。這意味著園區(qū)必須圍繞集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建從基礎(chǔ)研究到技術(shù)攻關(guān)再到產(chǎn)業(yè)化的全鏈條創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，從而獲得國家資源的傾斜與支持。

中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會理事葛培健

中電光谷集團(tuán)副總裁黃敏同樣認(rèn)為傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式要實(shí)實(shí)在在地進(jìn)行一些變革。

她指出，智能時代正在改變產(chǎn)業(yè)組織方式，在智能時代下，有了更新的工具以及對戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求，因此產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)方式也要發(fā)生根本性的變革。

因此她認(rèn)為，第五代產(chǎn)業(yè)園是必要存在的，而其存在的最根本推動力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的局限性，任何一個市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主體，都存在一個“不可能三角”，即不可能同時實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、不動產(chǎn)收益以及空間利用的3個目標(biāo)。

在她看來，任何一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組織者或者地方政府，都必須以產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為第一目標(biāo)來構(gòu)建新的均衡，產(chǎn)業(yè)園要從物理空間的提供者升級為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建者和服務(wù)者。而第五代產(chǎn)業(yè)園的核心特征就是以數(shù)據(jù)和AI重構(gòu)園區(qū)的邏輯，實(shí)現(xiàn)從物理載體到產(chǎn)業(yè)引擎的質(zhì)變。

中電光谷集團(tuán)副總裁黃敏

另一邊，蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司副總經(jīng)理劉海霞概括了產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的四個階段：1.0時代（土地招商）、2.0時代（標(biāo)準(zhǔn)廠房）、3.0時代（政策賦能），直至當(dāng)前的4.0時代（生態(tài)構(gòu)建）。

劉海霞指出，4.0時代的核心在于構(gòu)建“精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位、硬核空間載體、柔性服務(wù)生態(tài)、活躍社群網(wǎng)絡(luò)”的綜合能力。

她以新盛里低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目要求物理空間與BIM數(shù)字系統(tǒng)同步交付，為智慧運(yùn)營奠基。園區(qū)內(nèi)正建設(shè)集全球銷售、研發(fā)、技術(shù)交易等功能于一體的蘇州市低空經(jīng)濟(jì)展示與服務(wù)中心。目前，已規(guī)劃并陸續(xù)落地?zé)o人機(jī)物流、巡檢、載人等十五大低空應(yīng)用場景。

她表示，構(gòu)建生態(tài)如同搭建劇場，前期需主動鏈接資源“搭臺唱戲”，并強(qiáng)調(diào)所有工作均基于市場需求，旨在賦能企業(yè)，共同實(shí)現(xiàn)“品質(zhì)出海”與產(chǎn)業(yè)升級。

蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司副總經(jīng)理劉海霞

瓏井（上海）企業(yè)管理有限公司CEO張思寧則聚焦于華西物流倉儲發(fā)表了自己的看法。

他分享到，川渝地區(qū)今年的空置率出現(xiàn)下降，租金也開始有所回暖，背后主要是因?yàn)樵摰貐^(qū)零售消費(fèi)類需求相比國內(nèi)其他城市仍處于第一檔位，相應(yīng)的倉儲需求也在健康增長。同時，從過往成都的投資角度來看，因各種因素，近年在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的投資出現(xiàn)了顯著下滑，新增供應(yīng)不多。

對于行業(yè)未來的走勢，他判斷繼續(xù)下行的可行性不大，特別是在一些供需關(guān)系趨于平衡的市場。但他也指出，高速的反彈在短期內(nèi)也比較難實(shí)現(xiàn)。

瓏井（上海）企業(yè)管理有限公司CEO張思寧

京東產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)部總經(jīng)理李瑞華在本次主題演講中介紹了公司的客戶服務(wù)實(shí)踐與金融創(chuàng)新。

他提到，公司通過導(dǎo)入京東生態(tài)資源，成功打造精品園區(qū)，并通過智能管理系統(tǒng)保障客戶運(yùn)營；利用屋頂光伏提供綠色能源；搭建政企協(xié)同平臺，為企業(yè)對接政策、資金及生態(tài)合作資源。

京東產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)部總經(jīng)理李瑞華

產(chǎn)業(yè)思辨

本次產(chǎn)業(yè)科技年會的第二個環(huán)節(jié)是以“產(chǎn)業(yè)思辨”為主題的討論會，在戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事及主管黃文禮的主持下，本輪環(huán)節(jié)主要圍繞產(chǎn)業(yè)的方向與發(fā)展趨勢、物業(yè)、運(yùn)營三大話題進(jìn)行討論。

率先發(fā)表觀點(diǎn)的是中創(chuàng)集團(tuán)總裁鄭貴輝。面對當(dāng)前環(huán)境，鄭貴輝提出了獨(dú)特的“三者協(xié)同”觀點(diǎn)：“我認(rèn)為應(yīng)該是有效的政府、有為的企業(yè)和有效的市場。如果不是這樣去做，你肯定做不好這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”他解釋，完全依賴政府政策鼓勵無法構(gòu)建真正有生命力的生態(tài)，企業(yè)必須堅(jiān)持以市場需求為導(dǎo)向。

他還強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的核心是產(chǎn)業(yè)邏輯，而非物業(yè)邏輯，構(gòu)建生態(tài)“說起來容易做起來難”，需要長期、大規(guī)模投入人力、物力與智力。

他建議，在不確定性增加的時代，后來者不必重復(fù)其走過的艱難道路，而應(yīng)轉(zhuǎn)向“專業(yè)分工、協(xié)作合作”的模式。面對更加復(fù)雜的環(huán)境，企業(yè)需要保持清醒認(rèn)知，通過精準(zhǔn)對標(biāo)與協(xié)作，才能用2到3年時間走出當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)困境。

IWG集團(tuán)中國區(qū)總裁胡懋亦分享了集團(tuán)這幾年的改變。

胡懋表示，IWG集團(tuán)的業(yè)務(wù)最初基本上集中在市中心CBD，不過在最近幾年，集團(tuán)的業(yè)務(wù)的布點(diǎn)慢慢地呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。從地點(diǎn)上來看的話，已經(jīng)逐漸擴(kuò)張到中心城市的副中心，甚至是擴(kuò)張到城市比較邊緣的地方，或者下沉到二三線城市等。

他解釋稱，現(xiàn)在的科技發(fā)展，使得客戶公司能夠不必面對面地進(jìn)行工作團(tuán)隊(duì)的協(xié)作，而是可以通過各種通訊工具進(jìn)行遠(yuǎn)程的互相協(xié)作。因此其辦公室也越來越分散化布局，為靈活辦公運(yùn)營商提供了機(jī)遇。

主題討論會之一：產(chǎn)業(yè)思辨

主持嘉賓：戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事及主管黃文禮

對話嘉賓：中創(chuàng)集團(tuán)總裁黃文禮；IWG集團(tuán)中國區(qū)總裁胡懋；中園產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(深圳)有限公司CEO肖琴；中交城投產(chǎn)業(yè)公司廣州城市公司副總經(jīng)理胡嘯天；德思勤集團(tuán)董事長龍固新

作為臺上唯一的國企代表，一個關(guān)于國企和民企資源錯配的問題，自然而然地拋給了中交城投產(chǎn)業(yè)公司廣州城市公司副總經(jīng)理胡嘯天。

對此，胡嘯天表示，國企和民企資源錯配的根源，源自于沒有搞清楚二者合作的目的，以及各自的優(yōu)勢和缺點(diǎn)。其實(shí)錯配不僅發(fā)生在國企和民企，同時在國企和國企、民企和民企之間也會發(fā)生。

同時他坦言，中交城投產(chǎn)業(yè)公司起步比較晚，但也正因于此，公司別逼著將成本做到了極致。他指出，目前經(jīng)過十幾個項(xiàng)目的打磨，公司單個項(xiàng)目的產(chǎn)品在確保安全和品質(zhì)的基礎(chǔ)之上，成本造價已經(jīng)可以對標(biāo)行業(yè)頭部。

主持嘉賓黃文禮也表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定會有政府的元素，當(dāng)政府需要釋放某些資源時，一定會更傾向于尋找一個穩(wěn)妥的對象，而國央企恰好更具有優(yōu)勢。

此外，黃文禮在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面也發(fā)表了自己的看法。他認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)最核心、最靈魂的部分就是運(yùn)營，但這也是難度最高、短期內(nèi)性價比比較低的環(huán)節(jié)，因此要做好是很困難的。

曾牽頭編制華潤置地產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)的中園產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司CEO肖琴，分享了其對產(chǎn)業(yè)運(yùn)營角色變遷的洞察。

肖琴指出，過往園區(qū)更多扮演“房東”與空間運(yùn)營商，而新時代下運(yùn)營者需完成三重角色轉(zhuǎn)變。具體需做到：產(chǎn)業(yè)策劃垂直化（如基于汽車零部件基礎(chǔ)打造自動駕駛軟硬件協(xié)同園）、產(chǎn)品規(guī)劃人性化（兼顧企業(yè)貨運(yùn)倉儲與員工托幼、公寓等需求）、運(yùn)營服務(wù)陪伴化（提供從工商財(cái)稅到融資市場的全周期服務(wù)，即使企業(yè)離園仍持續(xù)關(guān)注）。

德思勤集團(tuán)董事長龍固新則結(jié)合宏觀資產(chǎn)處置背景，重點(diǎn)分析了重慶金科集團(tuán)的重組案例。他將重慶金科的重組路徑概括為三個關(guān)鍵步驟：一債務(wù)隔離，穩(wěn)定基本盤；二引入增量資本；三對接新質(zhì)生產(chǎn)力場景。

龍固新認(rèn)為，金科重組的案例避免了資產(chǎn)硬著陸帶來的巨大損失，同時還注入了新資金，更重要的是錨定了符合國家戰(zhàn)略的新發(fā)展方向。在資產(chǎn)處理、法律安排與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)合上，為中國未來十年的存量資產(chǎn)運(yùn)營提供了一個極為重要的思考模型和實(shí)踐參考。

科技革命

本次大會第二場，也是最后一場討論會以“科技革命”為主題，主持嘉賓為粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院院長季圣杰。

關(guān)于“科技革命”，世界半導(dǎo)體協(xié)會傳感器分會全球理事丁險(xiǎn)峰指出，“科技沒有被充分挖掘和使用”。他提到尖銳的問題：產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的招商、投資、聚集等環(huán)節(jié)依然辛苦，其根源在于當(dāng)前的科技方案未能“打穿產(chǎn)業(yè)賦能的最后一百米”。

“園區(qū)的運(yùn)營人員，他不具有科技的消化能力。”丁險(xiǎn)峰認(rèn)為這是癥結(jié)所在。他闡釋道，運(yùn)營者必須具備垂直產(chǎn)業(yè)知識，例如芯片園區(qū)的團(tuán)隊(duì)需懂芯片，生物醫(yī)藥園區(qū)的團(tuán)隊(duì)需懂生物。只有在此基礎(chǔ)上，與ChatGPT等AI工具對話才能產(chǎn)生真正的產(chǎn)業(yè)洞察，使園區(qū)成為企業(yè)發(fā)展的必選項(xiàng)，而非可選項(xiàng)。

主題討論會之二：科技革命

主持嘉賓：粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院院長季圣杰

對話嘉賓：世界半導(dǎo)體協(xié)會傳感器分會全球理事丁險(xiǎn)峰；蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司副總經(jīng)理劉海霞；華夏幸福(深圳)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司副總裁方穎華；廣東省房協(xié)專家委主任委員、原世聯(lián)行集團(tuán)首席技術(shù)官黎振偉；BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE)常務(wù)理事張平

廣東省房協(xié)專家委主任委員、原世聯(lián)行集團(tuán)首席技術(shù)官黎振偉則指出，行業(yè)應(yīng)避免兩個傳統(tǒng)誤區(qū)。一是“思維的單一性”，即追求快而全，易忽視真實(shí)的人的需求；二是“主觀性”，即過度依賴政府或領(lǐng)導(dǎo)意志規(guī)劃產(chǎn)業(yè)。

他特別強(qiáng)調(diào)激發(fā)民營企業(yè)活力的重要性：“科技是要創(chuàng)新的，最活躍的應(yīng)該是民營企業(yè)。”但他直言，在當(dāng)前觀察到的許多產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，對此關(guān)注不足。

因此他總結(jié)出了三個觀點(diǎn)：科技創(chuàng)新需給予基礎(chǔ)研發(fā)更多耐心；必須包容并激活民營經(jīng)濟(jì)的活力；科技革命本質(zhì)是生態(tài)重構(gòu)，需要多元跨界組合。

另一邊，BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE)常務(wù)理事張平，對12月1日國家發(fā)改委新政進(jìn)行解讀。

張平表示，國家發(fā)改委將人工智能基礎(chǔ)設(shè)施、5G、智慧城市等“新型基礎(chǔ)設(shè)施”首次納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)范圍，標(biāo)志著金融工具正從支持傳統(tǒng)基建轉(zhuǎn)向賦能新質(zhì)生產(chǎn)力。

與此同時，她將AI比作驅(qū)動產(chǎn)業(yè)變革的“智慧大腦”，將REITs喻為激活資本循環(huán)的“金融心臟”，并強(qiáng)調(diào)新政的核心目標(biāo)，正是為我國產(chǎn)業(yè)升級提供可持續(xù)、強(qiáng)韌性的資本動力。

蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司副總經(jīng)理劉海霞圍繞低空經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了深度闡述。她強(qiáng)調(diào)，低空經(jīng)濟(jì)與跨境電商同屬國家戰(zhàn)略，其意義超越了一般產(chǎn)業(yè)范疇。

“一個是未來的貿(mào)易戰(zhàn)，一個是可能的低空防御戰(zhàn)，它勢在必行。”她認(rèn)為，低空經(jīng)濟(jì)是“新質(zhì)生產(chǎn)力一個非常綜合的場景”，其發(fā)展如同三十年前的土地紅利，將釋放出難以估量的空域資源價值，是“城市能級和產(chǎn)業(yè)能級共同的一次比拼”。

華夏幸福幸福招商副總裁方穎華則基于其團(tuán)隊(duì)服務(wù)超90個區(qū)域、打造400多個產(chǎn)業(yè)集群的實(shí)踐，分享了新形勢下區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭的核心方法論。

她表示，區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭已從“拼土地、拼政策”轉(zhuǎn)向“拼生態(tài)、拼價值創(chuàng)造”。面對全國2800多個區(qū)縣爭奪少數(shù)新質(zhì)生產(chǎn)力賽道的激烈局面，她提出實(shí)現(xiàn)錯位競爭的三大底氣：對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行生物學(xué)式的精細(xì)拆解、絕對認(rèn)知并擁抱自身優(yōu)勢、構(gòu)建協(xié)同發(fā)力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

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