觀點(diǎn)網(wǎng) 一紙公告，掀開了中國金茂資本棋局的一角。

最新消息顯示，由建設(shè)銀行牽頭的七家國有大行組成的“超級(jí)銀團(tuán)”，擬為中國金茂提供不超過99億元的中長期貸款額度。

換取這筆巨額信貸的“鑰匙”，正是上海灘有名地標(biāo)——浦東金茂大廈的核心樓層與車位。

將“陸家嘴三件套”之一的塔尖資產(chǎn)擺上抵押桌，金茂此番重押究竟意欲何為？

債務(wù)置換

百億銀團(tuán)貸款到手，代價(jià)是抵押上海地標(biāo)金茂大廈。

11月28日，中國金茂發(fā)布公告表示，與建設(shè)銀行牽頭的七家國有大行簽署了銀團(tuán)貸款合同，上述銀團(tuán)擬為公司提供不超過99億元的中長期貸款額度。

針對上述貸款，金茂以所持位于上海世紀(jì)大道88號(hào)的資產(chǎn)（含31-50層、88層、地下車庫）作為抵押。

查閱發(fā)現(xiàn)，上述資產(chǎn)正是上海地標(biāo)性建筑——金茂大廈。

一直以來，上海金茂大廈都是游客鏡頭里的朝圣地，更是資本暗戰(zhàn)中的角逐場。資料顯示，金茂大廈于1999年8月28日竣工，共88層，高度420.5米，曾經(jīng)是中國內(nèi)地最高的大樓，更是浦東發(fā)展的時(shí)代符號(hào)。

項(xiàng)目位于浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，毗鄰上海證券交易所和中國人民銀行第二總部，交通區(qū)位可以說是得天獨(dú)厚。項(xiàng)目單體建筑面積29萬平方米，是集現(xiàn)代化辦公樓、五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、娛樂、商場等設(shè)施于一體的多功能型摩天大樓。

此次抵押的31-50層資產(chǎn)，是金茂大廈辦公區(qū)；88層則為觀光大廳，是上海著名高空觀景臺(tái)之一。

在市場人士看來，在房地產(chǎn)行業(yè)信用分化明顯的背景下，金茂憑借上海金茂大廈順利獲取七家國有大行的融資，說明具備持續(xù)經(jīng)營能力和現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍然是金融體系重點(diǎn)支持的對象。

公告還提到，此次抵押資產(chǎn)的評(píng)估值為47.6億元，計(jì)算下來，99億元的融資金額約為該評(píng)估值的2.08倍，同樣印證了優(yōu)質(zhì)物業(yè)“壓艙石”的作用。

不過，金茂此番“重押”并不是為了新增融資，而是一場精心籌劃的“債務(wù)置換”。

公告透露，此次獲取的貸款資金主要用于置換2023年及2024年發(fā)行了三筆綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，早在2023年2月，金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）獲得受理，規(guī)模高達(dá)100億元，成為全國規(guī)模最大的碳中和CMBS產(chǎn)品。

同年3月，金茂發(fā)行首期產(chǎn)品“金茂鑫悅2023-1”，規(guī)模為30億元；4月“金茂綠色2023-1"成功發(fā)行，規(guī)模35.01億元；而后，2024年2月，“金茂綠色2024-3"成功發(fā)行，規(guī)模34.99億元。至此，金茂的百億綠債發(fā)行完畢。

此次獲取的99億元資金，幾乎能夠完全覆蓋上述綠債的本金。

換而言之，金茂以地標(biāo)為籌碼，完成了一次從公開市場債券到銀行體系貸款的“融資轉(zhuǎn)換”。在資本與資產(chǎn)間，這座金茂大廈又一次成為關(guān)鍵注腳，不動(dòng)聲色地續(xù)寫著它的金融故事。

金茂財(cái)技

中國金茂這一連串動(dòng)作背后，藏著怎樣的財(cái)技邏輯？答案很簡單：在利率下行周期，用更便宜的錢置換更貴的債，把融資成本“打下來”。

實(shí)際上，對中國金茂而言，此前借助政策紅利多次發(fā)行綠債，初衷是為了降低融資成本。然而，隨著市場環(huán)境變化，這種優(yōu)勢逐漸被侵蝕，在當(dāng)前利率環(huán)境下，銀行貸款反而成為了降低融資成本的關(guān)鍵解法。

先來看兩組數(shù)字：2021年-2023年，中國金茂平均融資成本為3.98%、3.9%、4.3%。相比之下，此前發(fā)行三期“金茂大廈CMBS”，票面利率在3.2%-3.6%之間，顯然已經(jīng)是發(fā)行時(shí)的最優(yōu)選。

時(shí)間來到2024年，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，國央企、優(yōu)質(zhì)民企能夠獲取更低成本的銀行貸款。

此前，中國金茂首席財(cái)務(wù)官喬曉潔提到，2024年新增融資成本為3.39%，較2023年4.4%出現(xiàn)了大幅下降，境內(nèi)新增融資平均成本僅2.87%。

2025年上半年，金茂境內(nèi)外新增融資平均成本2.7%，當(dāng)前整體平均融資成本下降至2.96%。

利率“剪刀差”出現(xiàn)，置換窗口隨之打開。

雖此次公告并未明確百億銀團(tuán)貸的融資利率，但若以2.7%新增成本置換原3.2%以上的綠債，粗略計(jì)算下來，金茂每年節(jié)省利息支出可達(dá)6400萬元；將時(shí)間線拉長到15年，累計(jì)節(jié)省接近10億元。

實(shí)際上，這并非金茂第一次“借低還高”。

早在今年3月，中國金茂就以北京凱晨世貿(mào)中心作為抵押物，獲得了86.9億元貸款資金，并用上述資金償還“中信證券-金茂凱晨2022綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”剩余本金。

這場從CMBS到銀行貸款的“債務(wù)搬家”，是在利率環(huán)境變化下的順勢而為，也是一場關(guān)于資金成本、資產(chǎn)價(jià)值與財(cái)務(wù)安全的精細(xì)平衡術(shù)。

顯然，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清與利率下行的階段，中國金茂試圖用更低成本的銀行資金，替換曾經(jīng)的“便宜債”，為自己爭取更大的財(cái)務(wù)彈性。

不過，財(cái)技魔術(shù)的背后亦有代價(jià)。此次押上的金茂大廈相關(guān)物業(yè)，占公司上年末合并口徑凈資產(chǎn)的38.22%，近四成的占比無疑是一次“重押”，一旦未來償債出現(xiàn)波動(dòng)，這座地標(biāo)建筑的完整性或?qū)⒚媾R考驗(yàn)。

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