觀點網(wǎng) 蛇年新春，資本市場向合生創(chuàng)展拋出了“橄欖枝”。

2月7日消息顯示，合生創(chuàng)展集團獲得新加坡主權(quán)基金淡馬錫旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1億美元（約7.8億港元）一年期短期貸款。

據(jù)市場透露，上述貸款主要用于對2023年一筆1.65億美元貸款的未償還部分進行再融資。

對現(xiàn)有債務(wù)進行再融資，是當下房企化解債務(wù)壓力的重要方式。

不過有趣的是，這筆貸款的背后，暗藏著合生創(chuàng)展香港中環(huán)買樓的浮浮沉沉。

中環(huán)往事

或許合生創(chuàng)展沒有想到，多年以前的中環(huán)買樓會引發(fā)后續(xù)連鎖反應。

2月7日，合生創(chuàng)展集團獲得新加坡主權(quán)基金淡馬錫旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1億美元（約7.8億港元）的短期貸款。

消息透露，該筆貸款用于對2023年一筆1.65億美元貸款的未償還部分進行再融資。

這筆2023年到期的1.65億美元貸款，正是合生創(chuàng)展當年為購買香港寫字樓中環(huán)中心的兩層樓面和四個停車位欠下的債。

香港中環(huán)皇后大道中99號中環(huán)中心，曾因被李嘉誠全棟出售而備受關(guān)注。此后，中環(huán)中心多次流轉(zhuǎn)，亦讓投資者獲利不菲。

合生創(chuàng)展同樣看中了這個位于香港黃金地帶的物業(yè)。

2018年10月，合生創(chuàng)展斥資11.18億港元，購入中環(huán)中心49樓全層，建筑面積約25695平方呎，呎價43510港元。

2020年，該公司再度以9.8億港元的代價購入中環(huán)中心48樓全層，建筑面積同樣是25695平方呎，不過成交呎價較2018年少了12.3%。

接連兩次買樓，市場一度以為合生創(chuàng)展有意開拓香港市場，但故事的走向并未如預期那般。

與其他“炒家”的買入賣出不同，合生創(chuàng)展表示，中環(huán)中心物業(yè)將作為香港辦事處自用。

但無論是“炒樓”還是“剛需”，這筆交易讓合生創(chuàng)展承擔了一筆貸款。

從市場消息來看，為購置香港寫字樓中環(huán)中心的兩層樓面和四個停車位，合生創(chuàng)展新增了一筆1.65億美元貸款，這筆貸款于2023年9月到期。

這筆交易后不久，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了深度調(diào)整周期，行業(yè)轉(zhuǎn)折之下，合生創(chuàng)展的壓力也驟然增加。

2023年初，標普將合生創(chuàng)展的評級展望從穩(wěn)定下調(diào)至負面，同時表示其流動性緩沖可能在未來12個月內(nèi)進一步縮小，杠桿率可能上升。

與此同時，上述1.65億美元的貸款亦迎來了兌付期，但合生創(chuàng)展僅償還了部分，剩余約1億至1.15億美元貸款未償還。

為避免債務(wù)逾期，這家企業(yè)試圖以股權(quán)投資作為抵押品，尋求債務(wù)展期。

2023年5月，資本市場消息稱，合生創(chuàng)展一筆本金約1億美金的私募票據(jù)已獲得持有人的批準，將延期一年兌付，展期期間票面利率將維持9%不變。

展期一年，這也意味著該筆債券延至2024年9月到期，但從市場消息來看，合生創(chuàng)展并未按時兌付上述債務(wù)。

此次獲取的這筆1億美元債券，得以覆蓋上述到期債務(wù)。如此一來，合生創(chuàng)展眼下的債務(wù)壓力能夠即刻得到緩解，從而維持資金的穩(wěn)定性。

合生的債

一筆舊債串聯(lián)起了企業(yè)過往的戰(zhàn)略、行動，亦影響著這家企業(yè)未來的走向。

值得注意的是，在合生創(chuàng)展本次獲取的1億美元貸款當中，新債務(wù)票面利率是多少，是否提供相關(guān)增信措施，市場亦未明確。

但可以確定的是，新債券期限為一年，債務(wù)置換之后，該公司債務(wù)結(jié)構(gòu)亦將發(fā)生改變。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，截至2024年6月30日，合生創(chuàng)展銀行及財務(wù)機構(gòu)借貸總額為791.04億港元，較年初增加7%，借貸凈額為719.65億港元，負債比率占股東權(quán)益的百分比為67%。

在所有借貸當中，一年內(nèi)到期借款占比最高，為38%，共計354.42億港元；一年至兩年的貸款為85.2億港元，占比9%；兩年至五年的貸款共計284.64億港元，占比達到30%；五年以上的貸款占比23%，共計212.35億港元。

報告期末，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行結(jié)余為216.96億港元，顯然不足以覆蓋年內(nèi)到期負債。

資金壓力較大，這或許也是合生創(chuàng)展對2023年到期的私募票據(jù)展期、再融資的根本原因。

不過，有市場人士認為，這種以時間換空間的方式，能夠在短期內(nèi)減輕企業(yè)負擔，要真正解決債務(wù)問題，企業(yè)還需加快銷售回流資金。

從合生創(chuàng)展的情況來看，2024年全年實現(xiàn)總合約銷售額約為166.29億元，較2023年的325.83億元下降48.96%。

不過也有觀點表示，在現(xiàn)階段能夠融到資金已是不易。

畢竟房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于深水區(qū)，雖自房地產(chǎn)再融資政策優(yōu)化調(diào)整以來，已有多家房企發(fā)布再融資預案，但民營房企的融資依舊偏冷。

合生創(chuàng)展這筆美元貸款，無疑為房企融資乃至境外融資，打出了“開門紅”，給市場提供了更多積極信號。

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