編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過(guò)風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問(wèn)題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過(guò)風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)于旭輝來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在征服的是另一場(chǎng)“百里戈壁”。

戈壁徒步，曾是林中精心挑選的運(yùn)動(dòng)形式。在茫茫沙漠中越過(guò)一個(gè)又一個(gè)沙丘，是一件使走路都能升華出儀式感的事。

原因是，百里戈壁并非平坦道路，而是布滿沙丘、礫石和碎石。在崎嶇不平的地面上行走，需要極強(qiáng)的體能、耐力、和信念感。

這同樣是對(duì)個(gè)人心理素質(zhì)的巨大考驗(yàn)——如何在一望無(wú)際的沙漠中，經(jīng)受住高溫、寒冷等惡劣天氣的考驗(yàn)，以及可能出現(xiàn)的身體不適等突發(fā)狀況，只有保持冷靜，克服內(nèi)心恐懼與焦慮，才能成功抵達(dá)終點(diǎn)。

在困境中尋找希望，疲憊不堪時(shí)依然不放棄，或許是絕大多數(shù)人想要從戈壁行中找尋的信念和力量。

現(xiàn)在的旭輝已經(jīng)不走戈壁了，但他們面臨著與“百里戈壁”同樣的艱難歷程。出險(xiǎn)兩年有余，2024年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇動(dòng)能仍然不足，市場(chǎng)銷售持續(xù)處于筑底階段，并未出現(xiàn)明顯回暖。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，旭輝不得不拿出“走戈壁”的精神來(lái)應(yīng)對(duì)與堅(jiān)持，聚焦于化債及保交樓，并未在重資產(chǎn)業(yè)務(wù)上有較多投入，且將重心放在代建、商業(yè)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

林中說(shuō)旭輝正身處黎明前最黑暗的時(shí)間：“朝日的光芒就在前方，但走出黑暗還需要2-3年的時(shí)間。”

在他看來(lái)，就像走戈壁的第四天，已然身心俱疲，但絕不能放棄，越是煎熬的路程，越需要堅(jiān)持。

筑底階段

正如林中說(shuō)的那樣，旭輝現(xiàn)在仍處于黎明前最黑暗的時(shí)間。

呈現(xiàn)在業(yè)績(jī)上，2024上半年，旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入202.06億元，同比下降約35.5%；毛利約27.08億元，同比減少約45%；毛利率約13.4%，2023年同期為15.8%；股東應(yīng)占溢利為虧損49.4億元。

截至2024上半年，旭輝控股除稅前虧損約為34.53億元，上年同期則為除稅前虧損約68.11億元；集團(tuán)期內(nèi)虧損約為44.4億元，上年同期為91.32億元；股東權(quán)益應(yīng)占虧損約為49.39億元，較2023年同期89.72億減虧40.3億元，虧損幅度有所收窄。

作為旭輝主營(yíng)收入大頭的物業(yè)銷售收入期內(nèi)出現(xiàn)大幅縮水，截至6月末，旭輝物業(yè)銷售確認(rèn)收入約158.4億元，同比下降41.6%，占收入總額78.4%。

就目前行業(yè)走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)物業(yè)銷售這項(xiàng)業(yè)務(wù)或?qū)⒗^續(xù)對(duì)旭輝整體業(yè)績(jī)形成拖累。

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與此同時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)2024上半年旭輝減值及撥備金額有所減少，期內(nèi)數(shù)值為23.09億元，2023年同期為66.47億元，2023全年為90.7億元。

影響最大的是期內(nèi)計(jì)提存貨減值有所減少，截至2024年6月30日止6個(gè)月，旭輝就撇減持作出售物業(yè)及擬作出售的開(kāi)發(fā)中物業(yè)確認(rèn)虧損約16.49億元，而上年同期這一數(shù)額為58.09億元。

上半年，旭輝預(yù)期信貸虧損撥備凈額從上年同期的10.13億元減少至2.57億元；經(jīng)營(yíng)開(kāi)支總額也有些影響，從2023年中期的33.38億元減少至17.55億元。

從這些數(shù)額看，旭輝控股的經(jīng)營(yíng)實(shí)際出現(xiàn)了“回轉(zhuǎn)”跡象。

現(xiàn)金余額方面，于2024中期末，旭輝控股集團(tuán)擁有銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為127.27億元（2023年末約137.54億元），其中包括質(zhì)押性銀行存款約13.42億元、銀行結(jié)余及現(xiàn)金約113.85億元。

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截至6月底，旭輝的債務(wù)總額為2256億元，較高峰壓降超過(guò)千億元。

仔細(xì)看有息負(fù)債，旭輝控股尚未償還借款總額逐年下降，從2022年末年減少約15%至2023年末約922.81億元，再進(jìn)一步壓降至2024年中期的885.67億元，包括銀行及其他貸款約451億元、賬面值約為129.19億元的境內(nèi)公司債券、賬面值約為16.29億元的境外可換股債券及賬面值約為289.17億元的境外優(yōu)先票據(jù)。

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目前，旭輝控股資產(chǎn)總規(guī)模約為2827.87億元，凈資產(chǎn)規(guī)模約為571.91億元，得益于出險(xiǎn)后并未過(guò)度折價(jià)出售資產(chǎn)，仍將多數(shù)核心資產(chǎn)保留了下來(lái)。

總的來(lái)看，旭輝仍擁有一定規(guī)模的土地儲(chǔ)備和持有物業(yè)資產(chǎn)，總未售貨值約2760億，一二線城市占比約70%，在上海、北京等核心城市擁有約460.57億元的持有物業(yè)資產(chǎn)。

2024年上半年，旭輝控股實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租賃及其他服務(wù)收入7.89億元，同比增長(zhǎng)約為10.1%，收入主要來(lái)自上海LCM置匯旭輝廣場(chǎng)、上海恒基旭輝天地、上海旭輝企業(yè)大廈、北京五棵松體育館及上海楊浦寶龍旭輝廣場(chǎng)。這部分貢獻(xiàn)利潤(rùn)約4.63億元，與上年同期相若。

于2024年6月30日，旭輝控股有32項(xiàng)投資物業(yè)，總建筑面積及應(yīng)占建筑面積分別約為228.2萬(wàn)平方米及166.48萬(wàn)平方米，其中27項(xiàng)總建筑面積及應(yīng)占建筑面積分別約為174.07萬(wàn)平方米及129.15萬(wàn)平方米的投資物業(yè)已開(kāi)始出租。

不過(guò)，旭輝2024年并未在重資產(chǎn)有擴(kuò)張動(dòng)作，而是繼續(xù)聚焦于保交付。

2024年，旭輝在全國(guó)49個(gè)城市的95個(gè)項(xiàng)目中交付6.2萬(wàn)套新房，2022-2024年已在全國(guó)76個(gè)城市累計(jì)完成交付超27萬(wàn)套新房。

2024年被林中視為是旭輝交付壓力最大的一年、轉(zhuǎn)型突破的關(guān)鍵一年，也是看到方向和希望的一年：“旭輝將繼續(xù)把‘保交付’作為首要工作，把‘保品質(zhì)、保服務(wù)’作為最大的追求，努力贏得客戶認(rèn)可，保住核心團(tuán)隊(duì)，推動(dòng)債務(wù)解決方案落地，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)，活下去、站起來(lái)。”

外債曙光

“蹲下去”后，要“站起來(lái)”并不容易。

過(guò)去數(shù)年，多數(shù)出險(xiǎn)房企持續(xù)推進(jìn)債務(wù)重組，但重心主要聚焦在境外債務(wù)重組，旭輝也是其中之一。

化債是旭輝2024年重點(diǎn)推進(jìn)的事項(xiàng)，據(jù)悉公司創(chuàng)始人林中在旭輝出險(xiǎn)后，頻繁往返上海、香港兩地，推動(dòng)境外債務(wù)重組方案的達(dá)成。

林中對(duì)內(nèi)部的新年致辭也指出，境外重組對(duì)旭輝未來(lái)“站起來(lái)”意義重大。原因是旭輝境外債務(wù)占比達(dá)到54%，如果境外重組順利完成，將能獲得巨大的重組收益，彌補(bǔ)這幾年行業(yè)調(diào)整期的虧損，大幅度優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，讓公司能重新“站起來(lái)”。

旭輝的境外債方案此前兩年遲遲無(wú)法和投資人達(dá)成一致，方案經(jīng)過(guò)不斷修正。2023年，旭輝曾發(fā)布過(guò)一個(gè)初步解決境外債務(wù)的方案，不削減本金，以展期為主，具體包括不削減本金金額、債權(quán)人自愿選擇轉(zhuǎn)股、減少利息的現(xiàn)金支付、債務(wù)展期不超過(guò)7年、支付一定數(shù)額的前置款項(xiàng)等。

但這并不能解決問(wèn)題，房企銷售額在市場(chǎng)下行期間明顯下滑，債權(quán)人的預(yù)期和心態(tài)也隨之發(fā)生變化，逐漸接受讓房企全額兌付不現(xiàn)實(shí)，適當(dāng)比例削債更符合債權(quán)人利益的實(shí)際情況。

企業(yè)也根據(jù)自身銷售和現(xiàn)金流回款情況來(lái)進(jìn)行方案調(diào)整。2024年9月，旭輝推出一版境外債重組方案，綜合運(yùn)用短期削債、中期債轉(zhuǎn)股和長(zhǎng)期保本降息多種方案，給予債權(quán)人較大的靈活選擇空間以匹配差異化需求，最終實(shí)現(xiàn)存量境外債務(wù)的整體展期和削債。

主要來(lái)看，旭輝境外債重組方案提出將適用債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、公司股份、不同的美元計(jì)價(jià)票據(jù)、美元或人民幣計(jì)價(jià)貸款幾種方案，主要涉及償付時(shí)間，利率和削債規(guī)模三方面。

關(guān)于償付時(shí)間，無(wú)論是選擇美元計(jì)價(jià)的新票據(jù)或新貸款、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券或者是以人民幣為計(jì)價(jià)的新貸款，償付時(shí)間介于2-9年不等，最長(zhǎng)周期可延長(zhǎng)至9年。

新債務(wù)工具（零息工具除外）的票面利率將定為2.75%。倘該等選項(xiàng)的到期日延長(zhǎng)，若干無(wú)本金削減選項(xiàng)的票面利率可上升至3%，與之前的融資成本相比大幅降低。

10月下旬，旭輝修訂了部分選項(xiàng)，針對(duì)4.5年期新票據(jù)增加了“強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債”子選項(xiàng)。

數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股境外債務(wù)重組涉及10筆高級(jí)債、1筆可轉(zhuǎn)債和1筆永續(xù)債，以及13筆境外貸款，本金總規(guī)模達(dá)68.58億美元，相關(guān)投資人包括境內(nèi)外銀行及銀團(tuán)、長(zhǎng)線基金、短線基金、對(duì)沖基金等。

對(duì)總體境外負(fù)債，旭輝力求通過(guò)對(duì)公司綜合資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行去杠桿化，目標(biāo)是削減約33億美元-40億美元的債務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，根據(jù)旭輝給出的各個(gè)選項(xiàng)削減的債務(wù)比例大概為：1、短期債券可削債至少68%；2、可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)可削債70%；3、轉(zhuǎn)股選項(xiàng)可削債100%；4、新票據(jù)和新貸款組合，削債50%；5、全部?jī)稉Q新票據(jù)或新貸款，不削債(此選項(xiàng)為不接受本金削減的債權(quán)人準(zhǔn)備)。

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最新消息是，截至2024年11月27日合計(jì)持有適用債務(wù)未償還本金總額約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入境外債重組方案支持協(xié)議。

按照常規(guī)流程，旭輝控股集團(tuán)境外債務(wù)重組已經(jīng)符合進(jìn)入法庭流程的要求。

內(nèi)債游離

境內(nèi)債務(wù)方面，此前旭輝已推動(dòng)境內(nèi)債券展期，并且多支境內(nèi)債的寬限期增加，但采取的是增信展期方式。

相對(duì)而言，出險(xiǎn)房企境內(nèi)債務(wù)重組方式較為單一，基本以部分或全部公開(kāi)市場(chǎng)債券展期為主，展期思路是希望“時(shí)間換空間”，期待地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后能夠借助銷售回款償還展期債務(wù)。

由于出險(xiǎn)房企已基本失去獲取新增融資的渠道，償還債務(wù)資金來(lái)源只能通過(guò)銷售回款和資產(chǎn)處置。但行業(yè)基本面還未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，疊加出險(xiǎn)房企自身銷售表現(xiàn)仍弱于大盤(pán)，資產(chǎn)縮水，境內(nèi)債處置方案如若不作出相應(yīng)調(diào)整，仍是很難走出困境。

這點(diǎn)和此前出險(xiǎn)房企境外債的處境類似。

剛剛過(guò)去的1月14日，旭輝集團(tuán)公告稱，尚未足額籌集“H21旭輝3”債券分期償還的本金及利息。此次分期償付日定于2025年1月14日，償還比例為債券本金的2%，及自2024年9月14日至2025年1月13日期間的對(duì)應(yīng)利息。

本期債券發(fā)行金額為18.75億元人民幣，債券期限原為4年，附第2年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)，利率為3.90%。

旭輝集團(tuán)在公告中指出，本期債券適用11個(gè)自然月寬限期條款，2024年以來(lái)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，2024 年公司合約銷售同比下降52%，目前資金狀況較為緊張，尚未足額籌集本次本金及利息償付所需資金：“寬限期內(nèi)，公司將結(jié)合政策及市場(chǎng)行情、自身經(jīng)營(yíng)及現(xiàn)金流狀況，進(jìn)一步考慮、尋求綜合解決方案，爭(zhēng)取早日化解債券風(fēng)險(xiǎn)。”

值得關(guān)注的是，近期融創(chuàng)中國(guó)公布境內(nèi)債二次重組方案，對(duì)境內(nèi)公開(kāi)債務(wù)提供包括“削債、轉(zhuǎn)股、展期、降息”四種方式，如方案落地削債比例將超過(guò)50%。此次融創(chuàng)提出的二次重組方案也是所有出險(xiǎn)房企境內(nèi)債整體重組方案中首次提出削債。

思路從展期開(kāi)始轉(zhuǎn)向削債，有市場(chǎng)分析指出，有了融創(chuàng)這一先例，將對(duì)后續(xù)出險(xiǎn)房企的整體債務(wù)重組思路帶來(lái)新的變化，在展期階段的房企或會(huì)跟進(jìn)效仿，出現(xiàn)新一輪的境內(nèi)債重組談判潮。

從實(shí)施的角度來(lái)看，有機(jī)構(gòu)作出分析，融創(chuàng)中國(guó)的方案更適用于以下類型的公司：1）集團(tuán)總部層面擁有一定數(shù)額現(xiàn)金的公司；2）擁有港股上市公司平臺(tái)的公司；3）具備優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。

此前林中亦表示，2025年，旭輝要在相關(guān)部門的指導(dǎo)下，積極推進(jìn)通過(guò)市場(chǎng)化方式解決境內(nèi)債務(wù)問(wèn)題，繼續(xù)以時(shí)間換空間，大幅度減少公司短期的償付壓力，把精力聚焦于抓住市場(chǎng)機(jī)遇，重啟正常經(jīng)營(yíng)。

從輕出發(fā)

此時(shí)距離出險(xiǎn)已過(guò)去長(zhǎng)達(dá)兩年有余的時(shí)間，在市場(chǎng)環(huán)境不斷探底過(guò)程中，旭輝只能尋求輕資產(chǎn)方式發(fā)展，并且為保證項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)，輕資產(chǎn)部分目前并未在集團(tuán)下面，而是作為獨(dú)立業(yè)務(wù)發(fā)展。

林中的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，是逐步向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，保留核心資源及能力，以度過(guò)行業(yè)深度調(diào)整期。

旭輝最新披露的銷售情況顯示，2024年錄得累計(jì)合同銷售金額約336.8億元，同比減少51.89%；合同銷售面積約278.18萬(wàn)平方米，公司股東權(quán)益應(yīng)占合同銷售金額約163.7億元。

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在重資產(chǎn)遇阻的境況下，旭輝發(fā)力商業(yè)、代建等輕資產(chǎn)賽道，旭輝建管是發(fā)展最為迅猛的業(yè)務(wù)板塊。

旭輝建管于2021年7月成立，通過(guò)這一平臺(tái)，旭輝將過(guò)去積累下來(lái)的體系、人才、資源和能力進(jìn)行延展，目前已迅速躋身行業(yè)頭部。

根據(jù)旭輝建管方面透露，旭輝建管2024年大概銷售規(guī)模在60多億的水平，明年可能會(huì)迎來(lái)爆發(fā)，2024年簽約項(xiàng)目將在2025年產(chǎn)生收益。

截至2024年底，旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目近200個(gè)，累計(jì)項(xiàng)目城市覆蓋超70個(gè)，累計(jì)在管總建筑面積超3000萬(wàn)平方米，其中政府國(guó)企類代建合同額占比超50%。而旭輝建管在2024年簽約面積為1588萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)了翻倍。

從委托方來(lái)看，目前政府國(guó)企類代建合同額占比超50%，AMC代建業(yè)務(wù)接近10%，剩下則是商業(yè)代建業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，旭輝建管人才隊(duì)伍也在不斷擴(kuò)大：“旭輝建管員工數(shù)量有800多人，各類的專業(yè)人才在2025年應(yīng)該還是會(huì)快速上升，因?yàn)楝F(xiàn)在簽約數(shù)量還是不錯(cuò)的。初步看，估計(jì)1000到1200差不多這個(gè)數(shù)量，還是會(huì)快速增加。”

建管集團(tuán)接收旭輝不少重資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)人員，并且伴隨保交樓業(yè)務(wù)逐步完成，這部分人員將會(huì)部分吸納到代建隊(duì)伍。除此之外，旭輝建管亦從市場(chǎng)不斷吸納優(yōu)秀人才。

2024年12月，旭輝建管+蘇州城投地產(chǎn)+蘇州太平城鄉(xiāng)一體化建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合拿下蘇州相城區(qū)地塊。值得關(guān)注的是，此前旭輝建管均以純輕資產(chǎn)模式參與，這一項(xiàng)目則是小股操盤(pán)。一般而言，小股操盤(pán)能夠加深利益捆綁，項(xiàng)目推進(jìn)得好亦能獲得超額收益。

據(jù)一位知情人士透露，這個(gè)項(xiàng)目算是旭輝建管“很個(gè)別的例子”，入股資金基本由員工和外部投資人負(fù)擔(dān)，旭輝建管基本不出資金。

另一個(gè)發(fā)力輕資產(chǎn)的則是商業(yè)團(tuán)隊(duì)。觀點(diǎn)新媒體獲悉，旭輝商業(yè)在2024年新開(kāi)成都溫江旭輝Cmall、長(zhǎng)沙雨花旭輝里和上海佘山旭輝里三個(gè)項(xiàng)目外，成功簽約了4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，并為3個(gè)特色TOD項(xiàng)目提供商業(yè)策劃咨詢服務(wù)，布局廣州、淮安、當(dāng)涂、上饒等多個(gè)城市。

其中于6月，旭輝商業(yè)攜手新區(qū)地產(chǎn)簽約淮安東湖旭輝里項(xiàng)目；9月成功簽約安徽當(dāng)涂安德利購(gòu)物中心項(xiàng)目，并攜手廣州市萬(wàn)舜投資管理簽約廣州廣晟萬(wàn)博城購(gòu)物中心，這也是旭輝商業(yè)首次布局華南；12月，旭輝商業(yè)攜手上饒高投再簽約上饒智慧產(chǎn)業(yè)園服務(wù)中心項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，旭輝商業(yè)已布局9個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目、3個(gè)咨詢服務(wù)輸出項(xiàng)目，占據(jù)其全國(guó)商業(yè)版圖近四分之一。

能夠發(fā)現(xiàn)，在重資產(chǎn)困境中，旭輝的發(fā)展重心有所轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)發(fā)展。不過(guò)，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)，面臨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、思維轉(zhuǎn)換、組織結(jié)構(gòu)、人員配置等多個(gè)方面的調(diào)整，又何嘗不是一場(chǎng)新的挑戰(zhàn)。

穿過(guò)風(fēng)暴 | 你是一船之長(zhǎng)，世界沒(méi)有比這更美妙的景象。

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