編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過(guò)風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問(wèn)題。

在這一背景下，觀(guān)點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過(guò)風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話(huà)一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) “兩條路分叉在林間，我選擇了人跡罕至的一條，從此決定了我一生的道路。”

《未選擇的路》原本源于美國(guó)詩(shī)人羅伯特·弗羅斯特與好友在林間漫步時(shí)的小插曲，卻與弗羅斯特自己的人生選擇產(chǎn)生了共鳴。弗羅斯特在38歲那年放棄在一所師范學(xué)校教書(shū)的安穩(wěn)工作，全身心投入詩(shī)歌創(chuàng)作，選擇了充滿(mǎn)不確定性和挑戰(zhàn)的道路。

穿越百年時(shí)光，碧桂園服務(wù)仿佛同樣身處于一片黃色樹(shù)林，耳邊摻雜著人事變動(dòng)、關(guān)聯(lián)方影響、股價(jià)走低、業(yè)績(jī)承壓的聲音，面前呈現(xiàn)的是一道道選擇題。

在走入2024年的前兩天，碧桂園服務(wù)做出選擇——與碧桂園分家。

但站在2024年終節(jié)點(diǎn)往回看，碧桂園服務(wù)仍然身處林中，分家第一年的境遇相較2023年并沒(méi)有顯著改善。

雖然與碧桂園之間只剩下基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)，但關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款依舊是棘手困境。二級(jí)市場(chǎng)上，市值與股價(jià)下滑趨勢(shì)略有剎車(chē)跡象，仍未真正好轉(zhuǎn)。

最大的難題，是碧桂園服務(wù)盈利水平正遭受的挑戰(zhàn)。

宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)環(huán)境都處在變化之中，碧桂園服務(wù)的心態(tài)也從2024年初時(shí)“放慢速度，先處理好事情”的“Slow Down and Fix Things”，向年中更積極主動(dòng)的“Make Things Happen”轉(zhuǎn)變。

選擇固然重要，穿越谷底的勇氣與努力也必不可少。無(wú)論頭上是怎樣的天空，碧桂園服務(wù)都需要準(zhǔn)備承受任何風(fēng)暴。

漫長(zhǎng)告別

獨(dú)立發(fā)展第一年，兄弟公司是碧桂園服務(wù)“最陌生的親人”。

2023年度報(bào)告還在難產(chǎn)，碧桂園已經(jīng)停牌8個(gè)月了，距離2025年1月20日的清盤(pán)聆訊只剩下不到一個(gè)月時(shí)間，保交房與債務(wù)重組是其當(dāng)下最重要的兩項(xiàng)工作。

對(duì)于碧桂園，碧桂園服務(wù)只留下必要的輔助工具，態(tài)度明確：不送錢(qián)、不擔(dān)保、不幫忙抵質(zhì)押，全面壓降關(guān)聯(lián)性。

2023年12月18日，碧桂園服務(wù)將超過(guò)20億元關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值的消息砸向市場(chǎng)。2024年中期報(bào)告顯示，這一項(xiàng)減值撥備的金額還維持在21億元水平。

市場(chǎng)仍然對(duì)關(guān)聯(lián)方影響抱有擔(dān)憂(yōu)情緒，碧桂園對(duì)碧桂園服務(wù)帶來(lái)的影響還有多少？又要持續(xù)多久？

2024年6月，碧桂園服務(wù)召開(kāi)股東周年大會(huì)，管理層在會(huì)上表示，公司還是需要配合兄弟公司做一些配套的服務(wù)保障工作，但同時(shí)會(huì)嚴(yán)格遵守兩個(gè)上市公司之間獨(dú)立和規(guī)范的要求。

并且，碧桂園服務(wù)提出了2024年新增關(guān)聯(lián)交易的預(yù)期：關(guān)聯(lián)交易總規(guī)模大幅下降，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款增速呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

將兩項(xiàng)預(yù)期分拆來(lái)看，第一個(gè)任務(wù)在年初已展開(kāi)動(dòng)作，碧桂園服務(wù)與碧桂園關(guān)聯(lián)交易的規(guī)模正在控制當(dāng)中。

2023年12月29日，碧桂園服務(wù)修訂了與碧桂園之間未來(lái)三年的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易框架協(xié)議，還終止了和碧桂園之間的物業(yè)租賃框架協(xié)議。

根據(jù)公告，碧桂園服務(wù)2021年、2022年、2023年與碧桂園集團(tuán)之間的物管業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)交易合同上限分別為4.16億元、4.93億元、5.71億元。

但接下來(lái)三年的合同上限金額開(kāi)始回降：2024年上限4.4億元，2025年上限4.7億元、2026年上限3.7億元。

金額下降幅度不算太大，考慮到碧桂園當(dāng)下及未來(lái)保交房的規(guī)模，碧桂園服務(wù)在基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)上還是需要給關(guān)聯(lián)方留足余地。

此外，碧桂園服務(wù)本身對(duì)于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依賴(lài)性較低。以頭部物企的體量來(lái)看，修訂關(guān)聯(lián)交易框架協(xié)議前，2023年中期碧桂園服務(wù)總收入中來(lái)自于關(guān)聯(lián)方的收入只有4.4%，到了2024年中期進(jìn)一步減少至1.23%。

關(guān)聯(lián)性最強(qiáng)的業(yè)務(wù)就是物業(yè)管理服務(wù)板塊，截至2024年6月30日，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)來(lái)自碧桂園開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入占比約為45.5%。

既然無(wú)法避開(kāi)在物管服務(wù)業(yè)務(wù)上的關(guān)聯(lián)，那么就在非業(yè)主增值服務(wù)方面下刀。

框架協(xié)議顯示，二者非業(yè)主增值服務(wù)的合同上限從2021年的22億元、2022年56.5億元、2023年32億元變?yōu)?024年3.4億元、2025年2.5億元和2026年的2.2億元。

在此基礎(chǔ)上，碧桂園服務(wù)2024年年中非業(yè)主增值服務(wù)收入由上年同期的9.72億元降至3.56億元，降幅約為63.4%，占總收入比重也從2023年同期4.7%下降到1.7%。

為了紓困地產(chǎn)，物企接收關(guān)聯(lián)方以資抵債的情況并不見(jiàn)少，年初便有朗詩(shī)綠色管理收購(gòu)上海普陀朗詩(shī)藏峰2套辦公房屋及6個(gè)停車(chē)位。

隨后京城佳業(yè)、金科服務(wù)、第一服務(wù)都成了“被抵債”的一方。甚至與碧桂園服務(wù)同為頭部物企的萬(wàn)物云，也陸續(xù)通過(guò)以資抵債的方式買(mǎi)下萬(wàn)科多家商業(yè)公司股權(quán)。

目前來(lái)看，秉持壓降關(guān)聯(lián)性原則的碧桂園服務(wù)沒(méi)有食言，在市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有與碧桂園有關(guān)的“抵債”動(dòng)態(tài)。

關(guān)聯(lián)交易相對(duì)容易控制，另一項(xiàng)控制關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款規(guī)模的任務(wù)，卻陷入瓶頸。

上市以后，碧桂園服務(wù)應(yīng)收賬款規(guī)模便呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中2020年、2021年增速接近兩倍。

財(cái)報(bào)顯示，2020年至2023年，應(yīng)收賬款規(guī)模分別為52.44億元、155.78億元、221.46億元及233.74億元，增速分別為161.68%、197.06%、42.16%、5.5%。

其中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款規(guī)模也在提高，且增速大于第三方應(yīng)收賬款。2020年至2023年分別為1.79億元、8.82億元、17.31億元及29.97億元，2021年至2023年增速分別為392.74%、96.26%、73.14%。

2021年至2023年，碧桂園服務(wù)第三方應(yīng)收賬款增速分別為130.3%、46.86%、16.09%。

從增速來(lái)看，應(yīng)收賬款規(guī)模確實(shí)得到了有效控制，但同時(shí)計(jì)提減值撥備的規(guī)模也在逐年攀升，最大瓶頸便是對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的大額減值撥備。

雖然關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款規(guī)模在碧桂園服務(wù)總應(yīng)收賬款中占比不超過(guò)15%，但減值撥備的金額是所有應(yīng)收賬款計(jì)提減值中占比最高的一項(xiàng)。

2023年末，碧桂園服務(wù)對(duì)第三方應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備為9.34億元，其他應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備2.2億元。對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備21.98億元，占其總應(yīng)收賬款減值撥備金額65.57%，相當(dāng)于將碧桂園所欠的73.34%應(yīng)收款項(xiàng)做了計(jì)提減值。

截至2024年6月30日，碧桂園服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)規(guī)模約219.58億元，其中來(lái)自碧桂園的貿(mào)易應(yīng)收款為28.99億元，第三方規(guī)模為190.59億元，其他應(yīng)收款項(xiàng)為38.58億元。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)對(duì)碧桂園應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備約21.49億元，第三方應(yīng)收款減值撥備約13.08億元，其他應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備約2.51億元。

即便已經(jīng)分家，碧桂園服務(wù)告別之后也還有很長(zhǎng)一段隧道要走。

資本擔(dān)憂(yōu)

2024年或許是物業(yè)股在資本市場(chǎng)上最低谷的一年。

上市潮退卻，冷靜期到達(dá)，全年成功上市的只有泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)，而深業(yè)物業(yè)則向港股發(fā)起了第四次沖擊。

已上市物企這邊，華發(fā)物業(yè)與融信服務(wù)相繼主動(dòng)選擇私有化退市，佳源服務(wù)受創(chuàng)始人拖累上演極限復(fù)牌，內(nèi)斗生亂已過(guò)半年的瑞森生活服務(wù)還未完成復(fù)牌指引。

剩下經(jīng)營(yíng)尚且穩(wěn)定的大多數(shù)物企，正在經(jīng)歷股價(jià)起起伏伏，估值普遍走低，市值一點(diǎn)點(diǎn)縮水。

曾經(jīng)憑借千億市值在物業(yè)資本場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的碧桂園服務(wù)，總市值已從年初約225.65億港元跌到現(xiàn)在的“1”字頭。

如今，物業(yè)股總市值榜首是648.2億港元的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，其次是236.5億港元的萬(wàn)物云，然后才是185.5億港元的碧桂園服務(wù)。

身為民營(yíng)企業(yè)，碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云之間有一定的不同，背后還有保利物業(yè)和中海物業(yè)虎視眈眈。

最新數(shù)據(jù)顯示，保利物業(yè)及中海物業(yè)總市值均大約為168億港元。

眼看著市值越跌越低，對(duì)碧桂園服務(wù)意見(jiàn)最大的是投資者。市場(chǎng)目前關(guān)心的是碧桂園服務(wù)2023年為什么停止回購(gòu)，以及什么時(shí)候真正重啟回購(gòu)。

碧桂園服務(wù)上一次實(shí)施回購(gòu)是在2023年9月，且2023年僅集中于9月回購(gòu)六次，總共回購(gòu)3018.4萬(wàn)股股份，回購(gòu)股份數(shù)占該次回購(gòu)計(jì)劃的3.37億股的8.96%，回購(gòu)平均價(jià)約9.699港元/股，回購(gòu)總金額約為2.9億港元。

從實(shí)際情況看，碧桂園服務(wù)雖然分別于2021年及2022年回購(gòu)16次、13次，但股價(jià)仍在走低。2023年雖然回購(gòu)次數(shù)不多，但回購(gòu)數(shù)量及金額其實(shí)要比2022年更高，也是對(duì)股價(jià)有提升效果的回購(gòu)。

2024年4月26日，碧桂園發(fā)布建議發(fā)行股份及購(gòu)回股份的一般授權(quán)公告，提到2023年沒(méi)有繼續(xù)回購(gòu)是因?yàn)榛刭?gòu)授權(quán)失效，同時(shí)提交2024年回購(gòu)授權(quán)議案，待股東周年大會(huì)審議。

自年初以來(lái)，碧桂園服務(wù)股價(jià)略有波動(dòng)，總體保持下滑趨勢(shì)，同時(shí)多次創(chuàng)下新低，最低點(diǎn)出現(xiàn)在9月20日的3.92港元/股，52周以來(lái)最高點(diǎn)是2023年11月24日的8.417港元/股。

2024年已然走到尾聲，碧桂園服務(wù)至今仍無(wú)實(shí)際回購(gòu)動(dòng)作，更是接連被MSCI中國(guó)指數(shù)、恒生指數(shù)成分股剔除名單，甚至再次突破最低股價(jià)。

5月14日，明晟指數(shù)公司公布了MSCI所有指數(shù)的半年度審議結(jié)果，MSCI全球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)在中國(guó)地區(qū)剔除的15只港股中，碧桂園服務(wù)與碧桂園在列。

和兄弟公司一起同時(shí)被剔除，對(duì)碧桂園服務(wù)股價(jià)造成了一定的負(fù)面影響。消息傳出，碧桂園服務(wù)股價(jià)下跌2.17%，截至收盤(pán)市值為196.2億港元。

三日后，碧桂園服務(wù)又被恒生指數(shù)名單剔除。不過(guò)，相對(duì)于跌出MSCI中國(guó)指數(shù)的影響，5月17日股價(jià)不跌反漲，收盤(pán)漲幅為14.4%，報(bào)6.5港元/股。

或許由于碧桂園服務(wù)在這兩個(gè)指數(shù)中的權(quán)重都不高，且碧桂園服務(wù)重心更傾向業(yè)務(wù)發(fā)展，公司管理層未曾作出回應(yīng)，市場(chǎng)關(guān)注度與股價(jià)也在插曲結(jié)束之后再次回歸下探趨勢(shì)。

比起機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)與名單調(diào)整，許多投資者更關(guān)心碧桂園服務(wù)為何還不實(shí)施回購(gòu)?fù)炀裙蓛r(jià)，更疑惑管理層口中開(kāi)啟回購(gòu)的“必要時(shí)候”究竟是何時(shí)。

遲遲不發(fā)布回購(gòu)意向公告，再結(jié)合2024年中期報(bào)告中現(xiàn)金流大幅減少超80%的情況，有投資者開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)碧桂園服務(wù)賬上資金情況。

事實(shí)上，碧桂園分別于9月、10月兩次交易后清空珠海萬(wàn)達(dá)股份，一買(mǎi)一賣(mài)之間賺了近5億元暫且按下不表，光是11月收到的37.91億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款已是中期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額的14倍。

里昂發(fā)表研究報(bào)告指，碧桂園服務(wù)近期出售38億元資產(chǎn)，料可進(jìn)一步加強(qiáng)公司的凈現(xiàn)金狀況，以及為近期的回購(gòu)和激勵(lì)計(jì)劃帶來(lái)支撐。

或許是出售珠海萬(wàn)達(dá)股份解了燃眉之急，又或許是終于等到了合適時(shí)機(jī)，碧桂園服務(wù)回購(gòu)股份的意向公告終于在11月18日出現(xiàn)在公告列表中。

按照11月19日收盤(pán)價(jià)5.66港元/股計(jì)算，碧桂園服務(wù)若滿(mǎn)打滿(mǎn)算回購(gòu)3.34億股份，總共需要約18.9億港元資金。

發(fā)布回購(gòu)公告后，市場(chǎng)信心略有上漲，股價(jià)呈上升趨勢(shì)，最高點(diǎn)出現(xiàn)在12月10日的6.13港元/股。

另外，2024年6月11日，港交所修訂后的《上市規(guī)則》正式生效，引入了新的庫(kù)存股機(jī)制。這一機(jī)制允許港股上市公司回購(gòu)股份后，不再?gòu)?qiáng)制要求注銷(xiāo)。

庫(kù)存股可以用于多種用途，如穩(wěn)定股價(jià)、靈活融資、員工股權(quán)激勵(lì)、支付收購(gòu)資產(chǎn)的對(duì)價(jià)等，對(duì)于股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃和回購(gòu)并行的碧桂園服務(wù)而言，其實(shí)是一項(xiàng)利好。

只是，賬上有了錢(qián)的碧桂園服務(wù)至今仍未有實(shí)際動(dòng)作，市場(chǎng)對(duì)于“空口支票”的擔(dān)憂(yōu)情緒正在蔓延，對(duì)其前景仍持觀(guān)望態(tài)度，股價(jià)也逐漸回落。

目前，碧桂園服務(wù)市盈率為-28.57倍，遠(yuǎn)低于其他主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市盈率。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《資本市場(chǎng)低迷與退市連鎖效應(yīng) | 2024年12月物業(yè)服務(wù)發(fā)展報(bào)告》，12月40家樣本物企市盈率(TTM)均值約為5.96倍。

低谷獨(dú)行

影響股價(jià)上下的因素有很多，市場(chǎng)信心變化和碧桂園服務(wù)近年來(lái)盈利能力受到挑戰(zhàn)也有一定關(guān)聯(lián)。

8月22日，碧桂園服務(wù)交出中報(bào)答卷，第二天股價(jià)便下挫至4.26港元/股，收盤(pán)跌幅為2.52%。一周過(guò)后，迎來(lái)股價(jià)最低點(diǎn)。

中期財(cái)報(bào)發(fā)出九天前，碧桂園服務(wù)披露了上市以來(lái)第四份盈利預(yù)警公告，好消息是收入錄得3.13億元凈增長(zhǎng)，壞消息是凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均有大幅下降。

公告中指出，總收入凈增長(zhǎng)主要得益于物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)收入的綜合增加。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

從公司披露的業(yè)績(jī)報(bào)告看，碧桂園服務(wù)2024年上半年物業(yè)管理服務(wù)收入約127.52億元，較上年同期增長(zhǎng)約4.6%，占總收入比重60.6%，提升約1.8個(gè)百分點(diǎn)。社區(qū)增值服務(wù)收入約為19.98億元，同比上升6%。

“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)則對(duì)總收入增速做出最大貢獻(xiàn)，其中物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)收入約為24.67億元，增幅約30.6%；供熱服務(wù)收入8.77億元，增幅約8%。

不過(guò)，碧桂園服務(wù)年中總收入增速僅有1.5%，是近年來(lái)增速最低的一次。主要影響因素是主動(dòng)壓降關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)規(guī)模帶來(lái)非業(yè)主增值服務(wù)收入大幅下降，以及城市服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入減少。

截至2024年6月30日，非業(yè)主增值服務(wù)收入3.56億元，降幅約為63.4%；城市服務(wù)收入21.7億元，降幅約9.4%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入3.32億元，降幅約37.9%。除了城市服務(wù)是碧桂園服務(wù)為了控制應(yīng)收賬款規(guī)模而主動(dòng)退出若干環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目之外，非業(yè)主增值服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入下降均與壓降關(guān)聯(lián)性有關(guān)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

好在“開(kāi)倒車(chē)”的三個(gè)業(yè)務(wù)板塊占總收入比重并不高，碧桂園服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴(lài)性較低，且最重要的物業(yè)管理服務(wù)板塊穩(wěn)定發(fā)揮壓艙石作用，收入才能夠保住增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

憑借210.46億元總收入，碧桂園服務(wù)還是位列上半年物企營(yíng)收榜首，與第二名萬(wàn)物云拉開(kāi)34.9億元差距。除此之外，以10.06億平方米在管面積衛(wèi)冕規(guī)模冠軍。

不過(guò)，碧桂園服務(wù)還未消化過(guò)去大規(guī)模收并購(gòu)帶來(lái)的副作用，實(shí)現(xiàn)高度市場(chǎng)化運(yùn)作或許也帶來(lái)部分負(fù)擔(dān)，繼續(xù)錄得凈利潤(rùn)下降。

2024年上半年，碧桂園服務(wù)未經(jīng)審核綜合期內(nèi)利潤(rùn)約15.5億元，同比下降37.9%，增速降幅在凈利潤(rùn)TOP10物企中排在首位；歸母凈利潤(rùn)為14.4億元，同比下降18.7%；核心歸母凈利潤(rùn)為18.4億元，同比下降31.7%。

盈利能力下滑是碧桂園服務(wù)目前亟待解決的根本性問(wèn)題，本期凈利潤(rùn)與毛利收益下降則歸結(jié)于風(fēng)險(xiǎn)客商影響以及過(guò)去收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值。

報(bào)告期內(nèi)，毛利約為44.53億元，同比下降13.7%；毛利率為21.2%，同比下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)板塊看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至22.9%；社區(qū)增值服務(wù)則下降9.7個(gè)百分點(diǎn)至39%；非業(yè)主增值服務(wù)由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降19.7個(gè)百分點(diǎn)至-6.5%；“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至9.7%；城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)分別下降5.1個(gè)百分點(diǎn)、7.4個(gè)百分點(diǎn)至16%、31%。

可以看到，碧桂園服務(wù)本身各項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利已處于下滑趨勢(shì)當(dāng)中，疊加外部環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以及業(yè)務(wù)占比等因素，對(duì)盈利水平造成不小的影響。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

風(fēng)險(xiǎn)客商則導(dǎo)致碧桂園服務(wù)有相當(dāng)一部分收入未能確認(rèn)回收，從而影響各項(xiàng)數(shù)據(jù)。還原風(fēng)險(xiǎn)客商收入后，總收入約為215.04億元，同比增長(zhǎng)3.7%；毛利約為49.12億元，下降比例略有緩和，毛利率為22.8%；核心歸母凈利潤(rùn)可提升約3.44億元，降幅縮小至18.9%。

或許風(fēng)險(xiǎn)客商影響不是導(dǎo)致碧桂園服務(wù)盈利能力受到挑戰(zhàn)的根本因素，但確實(shí)為其盈利減速起到推波助瀾的作用。

另一方面，碧桂園服務(wù)2024年年中錄得商譽(yù)減值超過(guò)5宗，減值金額約為164.26億元，不僅包括鄰里樂(lè)和碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)，還有富良環(huán)球（主要資產(chǎn)為富力物業(yè)）、嘉寶服務(wù)兩項(xiàng)此前收并購(gòu)獲得的重要標(biāo)的。

本期無(wú)形資產(chǎn)，也因?yàn)橛?jì)提攤銷(xiāo)由2023年底239.27億元下降約5.67億元至233.61億元。

此外，核心歸母凈利潤(rùn)下降與來(lái)自應(yīng)收賬款計(jì)提減值也有關(guān)。僅應(yīng)收賬款計(jì)提減值一項(xiàng)，金額已達(dá)44.53億元毛利的83.27%。

截至2024年6月30日，碧桂園服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款計(jì)提大額減值21.49億元，對(duì)第三方應(yīng)收款減值撥備約13.08億元，其他應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備2.51億元，合計(jì)減值規(guī)模約37.08億元。

簡(jiǎn)而言之，如果沒(méi)有大額減值，碧桂園服務(wù)盈利水平不至于呈現(xiàn)承壓的狀態(tài)。而凈利下降之外，風(fēng)險(xiǎn)客商應(yīng)收賬款增加也是導(dǎo)致碧桂園服務(wù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金大幅下滑的主要原因之一。

報(bào)告期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為2.7億元，而上年同期為21.92億元，同比降幅87.7%。

資金流入端，因風(fēng)險(xiǎn)客商業(yè)務(wù)和小業(yè)主收費(fèi)不及規(guī)模增長(zhǎng)速度，使得綜合收費(fèi)率同比下降，進(jìn)而導(dǎo)致應(yīng)收賬款增加；同時(shí)，受外部環(huán)境等因素影響，預(yù)存物業(yè)費(fèi)也出現(xiàn)了一定降幅。

資金流入減少，另一邊因日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的階段性資金變動(dòng)，碧桂園服務(wù)資金支出端的口子也在擴(kuò)大，綜合導(dǎo)致其現(xiàn)金流大幅下降。

整體而言，碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)基本盤(pán)保持著穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但如何提升盈利能力還是主要課題。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示已對(duì)各項(xiàng)問(wèn)題給出相應(yīng)舉措，成效則要從未來(lái)成績(jī)單中尋找答案。

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