觀點網(wǎng) 經(jīng)歷了2024年一輪豪宅熱度后，上海豪宅市場算是徹底激活了，市場也對2025年的表現(xiàn)充滿期待。

近日，上海壹號院二批次開啟認(rèn)購，拉開了2025年豪宅銷售的序幕，此次推出G4、G5兩棟高層住宅，共計107套房源。

均價17.8萬的上海壹號院在新年第二天就開啟認(rèn)購，是新一年的一個信號。畢竟在上海能夠跟翠湖天地相提并論的項目品牌也不多，壹號院算得上是其中一個。

1月6日消息，這個由中信、新湖、融創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)的上海壹號院項目結(jié)束認(rèn)籌，4天半時間吸引了182組意向客戶，認(rèn)籌率170%。

壹號院認(rèn)籌

豪宅有哪些元素？

從上海壹號院來看，首先在于占據(jù)了城市核心低密社區(qū)，并且延承這個城市豐厚的歷史文化底蘊。

該項目位于黃浦區(qū)老城廂核心區(qū)域，北面是露香園風(fēng)貌別墅，西側(cè)是新天地，東面是豫園和外灘。

并且，老城廂板塊一直是黃浦區(qū)舊城改造的重點區(qū)域，隨著新天地與外灘逐漸打通，項目未來增長空間也十分寬廣。

從規(guī)模上看，上海壹號院總建面達到比較罕見的43萬平方米，屬于大型豪宅社區(qū)，其中7萬平方米是成片風(fēng)貌別墅，這也是主推產(chǎn)品。

截至目前，上海壹號院兩次推盤產(chǎn)品均為高層豪宅，風(fēng)貌別墅的銷售還未完全啟動。

8月25日，上海壹號院以“錦園”為項目名開盤，當(dāng)時僅出售了前排一棟小高層，33套房源首開全部售罄，銷售18.27億元，其中還出售了一套總價1.67億的908平方米摘星復(fù)式。

二批次則正式啟用“上海壹號院”項目名，推出107套房源，分布在兩棟高層住宅樓中，均價17.8萬元相較于首開的17萬元有所上漲。主要原因是上一批次供應(yīng)的住宅面積跨度為267-465平方米，本批次集中在350-385平方米。

按照17.8萬元單價來算，每套房源均價達到了6000萬以上，也因此上海壹號院的認(rèn)購門檻也設(shè)置較高，驗資需要達到4000萬。

競品方面，與上海壹號院同處老城廂板塊的還有露香園。

11月25日，露香園·天譽開盤銷售約78億，使得整個項目銷售成績跨入百億行列，但該項目當(dāng)時并沒有全部售罄，12月初仍有庫存。

相鄰的新天地板塊翠湖天地，目前仍是難以撼動，但價格上的優(yōu)勢也顯得壹號院更有性價比。

觀點新媒體通過實地交流得知，上海壹號院二批次在認(rèn)購第二日，認(rèn)購比達到了1：1，在1月4日下午，認(rèn)購比已經(jīng)達到了1：1.4，再次日光似乎即將實現(xiàn)。

到1月6日認(rèn)籌結(jié)束時，認(rèn)籌率超過170%，達到了融創(chuàng)團隊認(rèn)籌預(yù)期。

觀點新媒體1月4日在現(xiàn)場時注意到，諸如壹號院這種豪宅產(chǎn)品或許沒有人擠人特別熱鬧的認(rèn)購場景，但客戶接待卻也不曾停歇，與團隊交流的半個小時過程中，見證了一組客戶參與認(rèn)購。

在上海，融創(chuàng)的存量項目也只剩下上海壹號院以及外灘壹號院，保證這兩個項目的開盤和去化順利也是上海融創(chuàng)團隊的主要工作內(nèi)容。

并且，作為為數(shù)不多存活下來的民營房企，融創(chuàng)并沒有在上海繼續(xù)補倉，其中原因必然有目前房企都面臨的債務(wù)問題，另一方面也是為了保障壹號院的稀缺性。

據(jù)了解，融創(chuàng)在華東區(qū)域仍然有一些存量樓盤，如果拿地，其他系列項目必然有積壓風(fēng)險，進而影響目前上海主盤的銷售。

上海豪宅行情

壹號院系列另一個項目外灘壹號院，在2024年也取得了三開三磬的成績。

10月27日，融創(chuàng)外灘壹號院二期三批次開盤再次日光，使得二批次總銷售額達到215億，成為2024年上海樓市第二個單盤破200億的豪宅項目。

了解上海樓市歷史的都清楚，上海壹號院曾經(jīng)還有一個名字叫“亞龍古城國際花園”。

時間回到2004年，一家名為亞龍投資的上海本土企業(yè)拿下一宗位于上海黃浦區(qū)的毛地，即黃浦區(qū)508-514街坊地塊，并計劃開發(fā)名為亞龍古城國際花園的住宅項目。

彼時，亞龍投資買下地塊時，開發(fā)前須完成拆遷平整工作。但由于拆遷工作密集、難度較大，亞龍投資拿下地塊后并未進一步開發(fā)，項目處于停滯狀態(tài)。直至2016年，新湖中寶以11.9億元的價格正式接手該項目。

然而新湖也沒能將項目推進下去，于是在收購亞龍項目4年之后開始尋找援兵。

2020年11月，融創(chuàng)花費38億元收購了亞龍項目50%權(quán)益，正式入主操盤。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)20載，停滯許久的亞龍項目在2024年終于迎來了收獲的時刻。

豪宅市場的興起，給上海黃浦區(qū)刷了一波大熱度。

2024年3月上海五坊園四期開盤，拉開了黃浦區(qū)豪宅百舸爭流的序幕。不過五坊園并沒有開好2024年的頭，開盤首日去化僅化率約85%，且沒有觸發(fā)積分。

隨后3月20日開盤的綠城·外灘蘭庭挽回了豪宅市場信心，在啟動認(rèn)購3日后認(rèn)購率達到了192%，166套房源開盤即售罄。

隨后上海豪宅市場開始逐步升溫，開啟“日光”模式。

2024年3月28日，新天地板塊的中海順昌玖里清盤，項目一次性推出512套建面約151-325平方米3-4房，實現(xiàn)日光。

4月，董家渡外灘壹號院二期一批次房源開盤，204套房源4小時內(nèi)售罄，均價16.8萬元/平方米，總銷售額約99.97億元；徐匯濱江香港置地啟元項目推出80套房源，認(rèn)購率達到235%，開盤后兩個小時就清盤。

9月，上海黃浦豪宅市場熱度達到高潮，翠湖天地六和開盤入市，并且刷新多項樓盤紀(jì)錄：21萬的均價，套均面積達到約528平方米、套均總價近1.1億元，使得翠湖天地六和超越湯臣一品成為目前上海套均面積最大、總價最高的公寓住宅產(chǎn)品；并且，以單日119.79億的銷售額刷新中國億級豪宅日光紀(jì)錄。

2024年，在開局失利的情況下，上海黃浦豪宅市場逆勢翻盤，并且新天地、南京路等板塊均有核心地塊繼續(xù)出讓。

2025年，融創(chuàng)上海壹號院率先開局的情況下，市場亦希望能夠延續(xù)行情。

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