馮毅成 近日，河北省張家口市、湖南省衡陽市等多地宣布“取消公攤”，將于近期執(zhí)行。而早在今年4月，廣東省肇慶市就已發(fā)布通知，要按照套內(nèi)面積宣傳銷售。

這些“取消公攤”的政策旨在規(guī)范商品房銷售行為，減少矛盾糾紛，維護市場公平和消費者權(quán)益，此舉被認為是樓市幾十年來最大的改變，有望重塑房地產(chǎn)市場的公平、公正和透明。

這引起了全國樓市的廣泛關(guān)注，并有不少網(wǎng)友期待，是否可能在明年大范圍推行“取消公攤”。

但我認為，“取消公攤”政策雖好，也是大勢所趨，但到目前為止所提到的“取消公攤”更多是銷售環(huán)節(jié)的一種計價算法而已，并不是從政策法規(guī)層面完善規(guī)定以后徹底地根除“公攤”對購房、住房帶來的不利影響。

目前，全國范圍內(nèi)尚不具備全面迅速推行的條件，對于“取消公攤”，不能僅僅只從交易門檻、產(chǎn)品設(shè)計這樣單一維度去審視，而要從政策法規(guī)完善、救市大局、廣大家庭的資產(chǎn)保值、樓市循環(huán)、價量作用等多個維度去考慮。

在此基礎(chǔ)上，有幾點關(guān)系需要明確。

1、新規(guī)與舊規(guī)代際產(chǎn)品之間的關(guān)系

當(dāng)前，市場上存在幾種代際產(chǎn)品：

“零公攤”（“取消公攤”）、真四代、“準(zhǔn)四代”、老三代。

在“取消公攤”概念出來之前，市場上只有后面三種。

其中，老三代是對最傳統(tǒng)、最普遍的商品房產(chǎn)品的一種泛指。

“真四代”實際上是借鑒新加坡、馬來西亞等局部地區(qū)森林城市形態(tài)下立體開發(fā)理念的一種稱謂，通俗講是把庭院搬到高層建筑的陽臺、露臺之上，形成空中庭院。

“準(zhǔn)四代”是在“真四代”基礎(chǔ)上的一種政策妥協(xié)產(chǎn)品，即“真四代”尚不具備在中心城區(qū)大規(guī)模推廣條件，于是在規(guī)劃上允許開發(fā)商通過對花池、露臺、過道等優(yōu)化面積，即通常所說的“偷面積”，形成實得面積上的“買贈”。

原本建筑面積100㎡，套內(nèi)75㎡，對上述空間“贈送”15㎡，所以空間實得率能夠高達90%，甚至部分區(qū)域已經(jīng)在研究空間實得率120%—130%的設(shè)計方案。

這些方案在宣傳上也是主打一個“零公攤”。

而“取消公攤”后的“零公攤”與“準(zhǔn)四代”“真四代”的空間實得率有何區(qū)別？以原本建筑面積100㎡、套內(nèi)75㎡、公攤25㎡的產(chǎn)品為例來說明：

“真四代”“準(zhǔn)四代”是在你購買100㎡（套內(nèi)75㎡）的基礎(chǔ)上，通過“贈送面積”形式給你15㎡（舉例，并非定額），甚至給你25㎡或更多。

“取消公攤”是在購買環(huán)節(jié)，直接按照75㎡的套內(nèi)面積計價銷售。

當(dāng)然，這里有一個環(huán)節(jié)需要各地明確，除了按照套內(nèi)面積計價外，在購房辦證環(huán)節(jié)是否都按照75㎡登記建筑面積？

嚴格來說，只有當(dāng)套內(nèi)面積與建筑面積登記一致的情況下，才是真正意義上的取消公攤。

2、“取消公攤”對舊規(guī)產(chǎn)品可能產(chǎn)生的影響

原本，今年全國多地推出“準(zhǔn)四代”產(chǎn)品就是一個政策妥協(xié)之后的產(chǎn)品方案，是為了幫助用戶增加實得面積所推出的臨時性、過渡性、實驗性的規(guī)劃政策，實際上起到的作用是“加量不加價”，以防止價格進一步下跌。

如果全國大面積出現(xiàn)“取消公攤”的產(chǎn)品，那么在新房市場里，就不得不出現(xiàn)一個基本矛盾：“零公攤”與有公攤?cè)绾蜗嗵?？在空間實得率上先天不足的“準(zhǔn)四代”就不得不在價格上相應(yīng)做出優(yōu)惠方案來保證競爭優(yōu)勢。

所以，就不得不審視“取消公攤”政策的短期目的和長遠目的分別是什么？

我認為，短期目的是主管單位激發(fā)那些原本就有購房需求的潛在消費者的購買意愿，增加對產(chǎn)品的信心，激活局部的、階段性的市場交易熱度，是一種交易門檻上的寬松政策。

而長遠目的則是通過產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計改革整體提升生活品質(zhì)，是一種在規(guī)劃層面的深層次改革。

既然短期目的是為了激活消費，而全國多地已經(jīng)在今年推出了“準(zhǔn)四代”產(chǎn)品，那么短期之內(nèi)就不太可能再在當(dāng)?shù)赝瞥?ldquo;取消公攤”的交易政策，否則政策之間會形成撞車，同時會對市場造成多個層面的不利影響。

在“零公攤”和有公攤兩種產(chǎn)品并存的階段里，前者擁有契稅、裝修費、能耗費、物業(yè)費等使用成本更低的顯著優(yōu)勢。

從長遠來看，全面取消公攤是大勢所趨，而根據(jù)建筑面積計算而來的使用成本，最終的變化也不會太大，這僅僅只是一個計價方式（面積）的變化而已，相關(guān)費用收取方后期可能會對單價進行調(diào)整。

像常年在全國新房市場表現(xiàn)突出的某二線城市，今年是推出“準(zhǔn)四代”和“真四代”的元年，我預(yù)計短期之內(nèi)不會發(fā)布“取消公攤”的政策，起碼從實際需求來看，暫時沒有這個必要，而從實際利益來看，也并不有利。

3、新房與舊房之間的關(guān)系

新房不斷降低公攤，增加實得面積，那么直接受到?jīng)_擊的就是老規(guī)劃下的二手房，同樣是100㎡的房子，新規(guī)下的新房實得面積是100㎡，老規(guī)劃下的面積是公攤25%，實得面積75㎡，這意味著僅僅是實得面積上的差距就迫使二手房要降價25%才有可能成功出售。

特別是持房家庭，在貸款壓力之下，房屋貶值會帶來更大的家庭資產(chǎn)貶值。這部分群體的利益是關(guān)乎到民生的巨大利益。

長遠來看，零公攤確實是大勢所趨，但這并不意味著短期之內(nèi)會迅速全面取消。

對于無房一族中的大多數(shù)人而言，只需要以一個相對的門檻價錢買到房子就行，但這不意味著一定要把所有利益都放在新房的規(guī)劃建造端口，而應(yīng)該考慮整體風(fēng)險與利益的平衡。

4、二手房出售的計價方式問題

目前，市面上“取消公攤”的城市主要是針對新房銷售環(huán)節(jié)進行的政策規(guī)定，那么在銷售二手房時，究竟如何計算面積？是按照建筑面積計價，還是按照套內(nèi)面積計價？

在弄清計價方式之前，尚不能輕易斷定這些價格的漲跌方向。但有一點可以肯定的是，如果“取消公攤”新規(guī)下的新房是按照套內(nèi)面積計價，而老規(guī)下的二手房仍然按照包含公攤的建筑面積計價，那么這將是二手房出售環(huán)節(jié)的重大不利因素，這種被動局面將順勢傳導(dǎo)至老規(guī)之下的新房市場，包括老三代、“準(zhǔn)四代”乃至“真四代”。

5、物業(yè)收費與服務(wù)品質(zhì)矛盾

取消公攤對物業(yè)收費和服務(wù)質(zhì)量會帶來一些麻煩。

這里大致可分為兩種情況，一是在交易環(huán)節(jié)只按照套內(nèi)面積計價，實際上在房產(chǎn)證上登記的建筑面積仍然包括公攤面積；二是徹底取消公攤，即房產(chǎn)證上的建筑面積和套內(nèi)面積一樣。

但不管是哪一種情況，都會對后期物業(yè)收費計價方式帶來困擾。

如果是第一種情況，那么物業(yè)公司仍然按照包含公攤的建筑面積來收費，也會加大與業(yè)主的溝通成本，并可能造成關(guān)系緊張。

如果是第一種情況，那么物業(yè)收費大概率會對應(yīng)漲價，因為小區(qū)的總體服務(wù)成本是不會因為套內(nèi)面積的改變而減少的。

原來建筑面積100平米的房子，每平米每月3元，也就是每一戶要交300元物業(yè)費?，F(xiàn)在去掉公攤，只有80平米，每月只用交240元，每月少交60元，每年少交720元，如果小區(qū)有1000戶，那么就是整體少交72萬元。

我們以武漢豪宅板塊的兩個樓盤為例，新希望D10和華潤武漢瑞府都是武漢目前頂級豪宅盤，公區(qū)面積裝修豪華，且維護標(biāo)準(zhǔn)非常高，有大量的水景、名貴植物、奢華裝修等，而目前暫定的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是3.84元/㎡。

客觀而言，如果交房以后長期按照目前所呈現(xiàn)的服務(wù)效果來看，3.84元/㎡的收費標(biāo)準(zhǔn)是較低的，或者說，物業(yè)公司在這套收費標(biāo)準(zhǔn)下給出的服務(wù)顯得非常有誠意。要知道，附近某豪宅在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)差距并不大的情況下，收費標(biāo)準(zhǔn)是6.5元/㎡（這是在物業(yè)費新規(guī)之前通過的方案標(biāo)準(zhǔn)）。

所以，“取消公攤”發(fā)生在武漢這種地方就會帶來物業(yè)矛盾的激化。因為前兩個豪宅的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是目前行業(yè)的上限，如果“取消公攤”，帶來整體可收的物業(yè)費下降，那么留給開發(fā)商的路只有兩條：

一是主動降低服務(wù)品質(zhì)以保證正常運營，二是在設(shè)計建造小區(qū)的源頭上就主動拉低小區(qū)檔次，以保證后期服務(wù)成本整體不需要太高。但無論是走哪條路，最終受損失的還是業(yè)主。

所以，物業(yè)費相應(yīng)漲價是一種對沖損失的策略方案，但這又涉及兩個問題，一是現(xiàn)行的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)上限可能會被突破，政策是否允許？這方面在制定“取消公攤”政策時就要充分考慮政策整體的協(xié)調(diào)性。

此前我就講過，物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)不是越高越好，也不是越低越好，而是與小區(qū)對應(yīng)需求標(biāo)準(zhǔn)適配最好。當(dāng)然，對于廣大的中低檔次小區(qū)（物業(yè)服務(wù)評級在1級—3級），特別是物業(yè)收費本就存在較大“水分”的小區(qū)，那么通過“取消公攤”來變相降低物業(yè)費是非常不錯的形式。

6、公共面積的權(quán)益問題

這里還有一個核心問題值得關(guān)注。

公攤通俗講就是樓房產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分的建筑面積。如果今后“取消公攤”，業(yè)主只購買套內(nèi)面積，那么所謂的公共面積權(quán)益到底歸誰所有？這其中就包括公共區(qū)域的使用權(quán)、經(jīng)營所得的收益權(quán)等。

這些都需要在政策法規(guī)層面明確。

7、結(jié)束語

全國多地樓市正在探底企穩(wěn)，包括去化周期、價量水平等部分中觀指標(biāo)都在好轉(zhuǎn)，所以此時并不宜急于跟風(fēng)推出“零公攤”。

推出零公攤的房子，并不會直接帶來樓市復(fù)蘇，或者大范圍拉動原本沒有購房需求的人群入市，它只能讓本來就有購房需求的人群買到設(shè)計更優(yōu)、門檻更低的房源。而與此同時，會使得持有老規(guī)劃房源的人群更加恐慌資產(chǎn)貶值。

也就是說，短期內(nèi)全面推出“零公攤”房源只會對局部市場產(chǎn)生階段性、擠壓式的流動性，而對于救市的大局正向影響不會太明顯。

當(dāng)前，很多新房、二手房的房價已經(jīng)非常低廉，購房門檻也是史上最低，對于確有購房需求的群體而言，完全可以在新房市場的諸多特價房源中尋找入市機會，或者在海量的二手房源中挑選合適的機會。

當(dāng)然，“零公攤”是大勢所趨，最終將會全面推行，而本文要分析和討論的重點是，“零公攤”政策需要因城施策，按照階段需求從大局利益（大多數(shù)人的利益）去慎重考慮。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。