編者按：2024年，面對經濟與行業(yè)調整的大環(huán)境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃并推出“穿過風暴”年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經濟高質量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業(yè)領袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點網 “你們要努力進窄門。我告訴你們：將來有許多人想要進去，卻是不能。”《圣經》如是說。

實際上，所謂寬門，就是簡單模式；所謂窄門，就是硬核模式。

前者進的時候容易，但道路越走越逼仄越晦暗；而后者，進的時候艱難，但道路越走越寬敞越明亮。

兩種模式，卻是截然相反的走法。對暴雷后的融創(chuàng)中國而言，躺平或許是最輕松的做法，但這家企業(yè)選擇了債務重組這條路徑。

2024年，在房地產市場止跌回穩(wěn)呼聲中，融創(chuàng)中國正式邁出了境內債務二次重組步伐。與此同時，接連通過抵押資產、銷售回款、配股融資等方式，尋求生機。

擠進窄門的融創(chuàng)，前路充滿荊棘，但出口或許有另一道風景。

債務減負

遙想當年，孫宏斌曾多次扮演“白衣騎士”的角色，融創(chuàng)也時常被業(yè)內戲稱為第五大AMC公司。

一次次接盤與收并購，讓孫宏斌的商業(yè)帝國迅速壘高。2021年，融創(chuàng)中國還曾斥資99.1億元收購彰泰，花費1100億元拿地。

但誰也料想不到，歷史以一種偶然的方式擦肩而過。

2022年以來，伴隨著市場的調整，過去高杠桿、高負債成為了融創(chuàng)背上沉重的包袱。

流動性危機來襲，債務陰霾之下，為挽回資本市場的信任，融創(chuàng)頻繁拋售資產應對到期債務，甚至讓渡了旗下上市公司股權，以求債務重組。

根據(jù)此前公告，2023年1月初，融創(chuàng)完成了總計160億元的境內債券整體展期方案，并在同年年末完成了境外債務重組，計算下來，該公司整體化解了約900億元債務。

與債權人握手言和之后，融創(chuàng)中國獲得了短暫的喘息機會。

從財務數(shù)據(jù)上看，伴隨著債務重組完成，部分債務展期及轉化，2023年，融創(chuàng)中國的長期借貸比例明顯提高，這一數(shù)值達到966.34億元，較上一年增長115.01%，而同期該公司短期借貸減少28.51%至1812億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

然而，當時間來到2024年，雖政策端積極變化不斷增多，但市場恢復仍不及預期，融創(chuàng)的總體銷售規(guī)模持續(xù)下滑，融資情況仍舊沒有好轉。

與此同時，根據(jù)原有展期方案，該公司將在2024年6月及9月兌付“PR融創(chuàng)01”、“H融創(chuàng)05”、“H融創(chuàng)07”、“20融創(chuàng)02”等境內債務的本息。

融資端壓力猶在，負債端迎來集中兌付，壓力之下，融創(chuàng)中國長短期借貸比例再次發(fā)生改變，從2024年中報數(shù)據(jù)來看，該公司短債比例進一步增高至69.75%。

為緩解壓力，2024年6月，融創(chuàng)中國公告宣布，將原本應付的境內債本息調整至2024年12月9日以現(xiàn)金兌付。

同年11月，該公司啟動了境內債務二次重組，以期消減債務規(guī)模、延長展期期限。

11月14日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，鑒于整體經營現(xiàn)狀，融創(chuàng)房地產擬初步計劃為債券持有人提供整體債務重組方案。

對比來看，首次重組的境內債包含10筆存續(xù)的公司債券及供應鏈ABS，金額約160億元，重組方式以整體展期為主。

數(shù)據(jù)來源：DM查債通、觀點指數(shù)整理

二次重組當中，存續(xù)境內債仍為10筆，不過債務余額降至154億元。重組方案亦不僅僅為展期，融創(chuàng)方提供了現(xiàn)金要約收購、股票或股票經濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期四種靈活選項供債權人選擇。

從融創(chuàng)中國公布的境內債二次重組方案來看，四種方式預計降債比例超過50%。

有業(yè)內人士認為，方案當中大比例降債方式為融創(chuàng)迅速走出困境、加快恢復經營提供了有力支撐。

更重要的是，展期方案當中，融創(chuàng)可以在五年后支付本金，且利息僅為一個點，顯然給了更多的時間及空間。

截至目前，融創(chuàng)中國本次整體重組10只境內債當中，已有8只債券表決通過，而“H融創(chuàng)05”和“H融創(chuàng)07”暫未形成有效決議，該兩筆債券最晚應于2025年1月21日進行分期本息償付。

如若在接下來的十余天時間里，融創(chuàng)未能形成有效方案進行重組或者成功兌付，將面臨正式違約。

不過，伴隨著“PR融創(chuàng)01”重組成功，市場普遍認為，這家企業(yè)或能順利穿越這一道窄門。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

資金活水

自2022年正式暴雷之后，孫宏斌已鮮少出現(xiàn)在大眾視野，但從融創(chuàng)中國接連的動作來看，孫宏斌仍在挽救岌岌可危的商業(yè)帝國。

2024年10月17日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，擬通過先舊后新配售現(xiàn)有股份及根據(jù)一般授權認購新股份的方式，與中金國際簽訂了配售及認購協(xié)議。

從公告來看，此次配售股份數(shù)目不多于4.89億股，認購事項所得款項總額約為12.05億港元，所得款項凈額約11.92億港元。

實際上，配股融資可以幫助企業(yè)補充資本金，優(yōu)化財務狀況，增強抵御風險的能力。過去幾年，融創(chuàng)亦曾用上述方式籌錢。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國上一次配股融資來自2022年1月份，彼時配售價格高達10港元，最終募資總額為45.2億港元。

這一次，融創(chuàng)中國的配售價格及認購價格均為每股2.465港元，較前一交易日收盤價折讓19.97%。這一折讓價格，是過往九次配股融資當中比例最高的一次。

不過，業(yè)內人士認為，就目前的價格來說，融創(chuàng)能夠成功配股籌錢實屬難得，這也說明資本市場還是比較認可融創(chuàng)及孫宏斌的價值。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

除了配股融資，這家房企還嘗試通過銷售回款、出售資產等方式回籠資金。

一方面，對手握大量一線核心資產的融創(chuàng)中國，近兩年不斷通過加快項目推盤、銷售及交付來回籠資金。

其中，2023年，北京融創(chuàng)壹號院熱銷56.2億元，開盤當天共計賣出169套。而2024年，上海融創(chuàng)外灘壹號院則成為主推項目之一。

據(jù)了解，上海外灘壹號院分別于4月21日、8月17日及10月27日開盤，從融創(chuàng)發(fā)布的海報來看，該項目實現(xiàn)三開三罄，總銷售額累計215億元。

觀點新媒體查閱上海市房屋管理局官網發(fā)現(xiàn)，截至12月24日，融創(chuàng)外灘壹號院已實現(xiàn)三批次開盤，共計推出總住宅套數(shù)為472套，總面積12.69萬平方米，目前已經有471套住宅完成出售，剩余一套563.49平方米住宅未出售，已登記住宅套數(shù)為98套，登記面積為5.77萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：上海市房管局、觀點指數(shù)整理

除此之外，8月25日，融創(chuàng)與新湖中寶等共同打造的上海壹號院迎來首批樓棟的開盤認購，當日可售房源全部售罄，總成交金額18.27億元。

12月下旬，上海壹號院再獲預售許可證，此次推出107套房源，建筑面積約285-577平方米，備案均價為17.8萬元/平方米。不過，目前開盤時間仍未公布。

實際上，融創(chuàng)外灘壹號院、融創(chuàng)壹號院等豪宅的入市銷售，有利于資金回流，這也是其真正改善基本面，避免重復展期，走出危機的最佳方式。

針對接下來的2025年，已經獲取預售證的“上海壹號院”或將承擔更多重任。

不過，過度依賴單一項目銷售回款，也導致融創(chuàng)的銷售情況不穩(wěn)定。

可以看到，4月、8月及10月外灘壹號院開盤期間，融創(chuàng)銷售情況迅速回暖，分別實現(xiàn)124.5億元、73.5億元及73.3億元。

但次月銷售即再度下跌，以5月為例，銷售金額為22.7億元，銷售面積15.5萬平方米，分別較4月下跌81.77%、41.95%。

這也意味著，融創(chuàng)后續(xù)需要建造更多優(yōu)質產品面向市場，才能保證銷售的穩(wěn)定性。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

銷售之外，過去一年，融創(chuàng)多次掛牌出售旗下資產，其中包括武漢甘露山文創(chuàng)城35%股權、無錫融創(chuàng)茂配套酒店、石家莊中央商務區(qū)項目80%股權、哈爾濱冰雪大世界46.67股權等。

與此同時，11月1日，融創(chuàng)宣布與彰泰解除合作，此次合作調整過后，融創(chuàng)中國不用繼續(xù)支付剩余64.19億的交易對價款，也不再對其余40個項目進行投入，現(xiàn)金流占用壓力將大幅減少。

11月12日，融創(chuàng)所持的成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店納入東方雨虹資產版圖，用于被動抵欠東方雨虹債務。

無論是銷售回款，還是出售資產、解除合作、抵押資產，在過去的一年，融創(chuàng)在盡可能的為生存及發(fā)展爭取更多空間。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

窄門探索

在化債與找錢的同時，融創(chuàng)中國亦不斷加強探索，尋找新的增長極。

一方面，融創(chuàng)中國不斷拋售重資產冰雪業(yè)務，同時依托旗下雪場運營品牌——熱雪奇跡，拓展輕資產業(yè)務。

從融創(chuàng)官網發(fā)現(xiàn)，熱雪奇跡是滑雪運動、教育、娛樂新消費場景全鏈條運營服務商之一，為大眾提供家門口的四季暢滑體驗，助力國民冰雪運動普及。

熱雪奇跡是由融創(chuàng)文旅旗下融創(chuàng)雪世界更名而來：自2021年接連拋售重資產冰雪項目之后，通過熱雪奇跡加碼輕資產管理輸出。

2023年1月，融創(chuàng)中國出讓了深圳冰雪文旅城51%股權，2024年又以10.21億元轉讓了哈爾濱冰雪大世界股權。

實際上，冰雪業(yè)務尤其是室內冰雪項目建設成本及運營成本相對較高，這對融創(chuàng)而言，并不是目前有資本經營的生意。

相反，通過輕資產運營冰雪業(yè)務，不僅能夠減少資金和資源投入，降低業(yè)務布局門檻，還能借此快速擴張，占領市場。

2024年11月8日，由武漢城建集團打造的華中地區(qū)超大規(guī)模室內滑雪場——武漢城建熱雪奇跡正式開業(yè)，該項目亦由熱雪奇跡運營管理。

12月10日，據(jù)杭州市人民政府新聞辦公室官方賬號“杭州發(fā)布”報道，浙江省內體量最大的旗艦型室內雪場計劃落地杭州，簽約該項目的正是熱雪奇跡。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，目前熱雪奇跡在廣州、武漢、哈爾濱等城市共計開業(yè)了9個室內滑雪場，除此之外還有13個室內滑雪場正在建設或發(fā)展當中。

從2024年上半年的財報數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)中國冰雪業(yè)務已然釋放出了一定的增長潛力。財報透露，上半年，融創(chuàng)中國文旅板塊（樂園、商業(yè)、酒店及冰雪）實現(xiàn)收入約24.8億元，其中，冰雪板塊實現(xiàn)收入約4.2億元，較2023年同期增長約13%。

得益于冰雪業(yè)務快速發(fā)展，此前有市場消息稱，融創(chuàng)考慮分拆室內滑雪場業(yè)務赴港IPO。

除冰雪業(yè)務以外，孫宏斌亦瞄準了代建、資管市場。

消息稱，10月25日，融創(chuàng)中國正在籌備新的資本平臺——而今資本，該平臺第一個簽約伙伴則為貝恩投資。

有市場人士透露，而今資本主要通過與市場當?shù)拇筚Y本、大基金合作，進行投后管理。

一方面，近兩年，伴隨著大量房企暴雷，市場上不良資產機會眾多，如若融創(chuàng)能夠在這個龐大市場當中分得一杯羹，對其經營難題或許能有所助益。另一方面，融創(chuàng)本身有大量項目可以進入這一賽道，即時不走出去，而今資本也能吃飽。

除此之外，11月13日，融創(chuàng)代建平臺“融者共創(chuàng)”也更名為“而今管理”。據(jù)傳，上述兩個平臺為并行關系，業(yè)務則為獨立的。

這樣一來，而今資本與而今管理能夠產生協(xié)同，前者尋找不良資產項目，交由后者操作，從而打通“不良資產+代建”的模式。

“進窄門、見微光、走遠路”，這是融創(chuàng)的2024年。“而今邁步從頭越”，同時正試圖通過多種方式構筑新的商業(yè)版圖。

穿過風暴 | 你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。

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