觀點(diǎn)網(wǎng) 首屆觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)年會(huì)擇址于大灣區(qū)廣州。會(huì)議間隙，我們和深國際灣區(qū)投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理廖旭琦有了段交流。

深國際聚焦全國核心物流節(jié)點(diǎn)城市進(jìn)行布局，圍繞“水路空鐵+智冷”打造全景物流生態(tài)。據(jù)了解，十四五期末，深國際整體運(yùn)營規(guī)劃面積將達(dá)到深圳第一、灣區(qū)前三、全國前五。目前深國際重資產(chǎn)布局在全國40個(gè)城市，綜合去化率達(dá)到接近90%。

在行業(yè)深耕多年，深國際積極探索物流地產(chǎn)的創(chuàng)新模式。比如，灣區(qū)投資持續(xù)探索“物流+”創(chuàng)新運(yùn)營模式，與巴士集團(tuán)、地鐵集團(tuán)建立戰(zhàn)略關(guān)系，開展“公交+物流”、“地鐵＋物流”項(xiàng)目上的合作。

廖旭琦稱這是 “非常大的創(chuàng)新”。

據(jù)介紹，“公交+物流”、“地鐵＋物流”實(shí)際是社會(huì)公共資源的物流疊加，利用城市核心物流節(jié)點(diǎn)附近的地鐵車輛段、公交首末站等公共交通場(chǎng)站資源，通過這些閑置空間資源去做一部分物流功能疊加，以保障深圳市后續(xù)的物流發(fā)展。

“社會(huì)公共資源一部分在政府手里，一部分在巴士集團(tuán)、地鐵集團(tuán)手上。深國際可以利用一些科技手段，以及物流行業(yè)的設(shè)備和經(jīng)驗(yàn)，疊加到現(xiàn)有的非物流主業(yè)市屬企業(yè)，對(duì)現(xiàn)有場(chǎng)站進(jìn)行改造投資。”

這種模式下，巴士集團(tuán)、地鐵集團(tuán)出場(chǎng)站資源，深國際進(jìn)行物流科技以及應(yīng)用場(chǎng)景等疊加，以解決目前深圳市、大灣區(qū)一些頭部物流企業(yè)無法解決的難點(diǎn)。

通過對(duì)閑置資源再利用，能夠增加社會(huì)效益和物流增速。

對(duì)深國際而言，也有利于物流資源最后一公里等核心資源的布局：“深國際在物流地產(chǎn)深耕多年，擁有大量頭部、粘性比較強(qiáng)的客戶，能夠適時(shí)解決現(xiàn)在物流行業(yè)中的痛點(diǎn)，以及在一線城市以及核心區(qū)域最后一公里的配送難點(diǎn)。”

在投資方面，深圳一直是深國際投資的重點(diǎn)城市。廖旭琦稱，在大環(huán)境下，深國際今年投資會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，仍會(huì)加大大灣區(qū)核心城市尤其是深圳的投資，對(duì)一些非大灣區(qū)以外核心節(jié)點(diǎn)城市則持觀望態(tài)度。

“大灣區(qū)尤其是深圳，這幾年還是在加大力度投資，通過包括土地招拍掛、產(chǎn)業(yè)遴選等形式參與。寶安、坪山以及龍華、光明還有羅湖，有一些土地遴選的舊改項(xiàng)目，都會(huì)深度參與。”

在他看來，深圳市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)良性，供需關(guān)系相對(duì)比較平衡，持續(xù)投資以及包括后續(xù)招商壓力沒有想象中那么大。

廖旭琦進(jìn)一步表示，供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格，深圳市場(chǎng)能維持穩(wěn)定單價(jià)，是因?yàn)檎w市場(chǎng)供給量偏少。并且，深圳現(xiàn)在投資成本以及拿地成本偏高，市場(chǎng)單價(jià)對(duì)于一些頭部企業(yè)來說吸引力不是很高。

近年來，大灣區(qū)一直不缺物流熱度較高的城市。廖旭琦分析稱，這是因?yàn)榭者\(yùn)是B2C的實(shí)時(shí)運(yùn)輸模式，也是現(xiàn)在包括電商四小龍的傳統(tǒng)處理方式。

空運(yùn)的好處是能保證時(shí)效，但成本非常高，直接影響到消費(fèi)端，也就是商品到手的實(shí)際單價(jià)。“因?yàn)楝F(xiàn)在處于行業(yè)發(fā)展初期，為搶占市場(chǎng)份額，所以大多還是選擇空運(yùn)為主，這是廣州機(jī)場(chǎng)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榘啻畏浅ｎl，深圳機(jī)場(chǎng)偏弱。” 他認(rèn)為這是電商四小龍撐起大灣區(qū)所有高標(biāo)倉市場(chǎng)的主要原因。

正是因?yàn)槟壳罢麄€(gè)電商行業(yè)選擇的運(yùn)輸方式仍以空運(yùn)為主，所以物流場(chǎng)站的選址幾乎在機(jī)場(chǎng)范圍100公里以內(nèi)，“這也是為什么整個(gè)大灣區(qū)在高標(biāo)倉儲(chǔ)的表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于長(zhǎng)三角以及其他區(qū)域的主要原因。”

但在他看來，這個(gè)運(yùn)輸模式在發(fā)展過程中一定會(huì)發(fā)生變革，未來結(jié)構(gòu)調(diào)整后，陸續(xù)會(huì)有一定比例從空運(yùn)調(diào)整到海運(yùn)等其他運(yùn)輸形式。

他講解了亞馬遜等以其他運(yùn)輸形式相對(duì)經(jīng)濟(jì)的做法：“他們會(huì)在海外對(duì)于一些長(zhǎng)期的或認(rèn)為市場(chǎng)流轉(zhuǎn)率比較高的貨物，采取備貨模式，備貨模式就會(huì)前置選用成本更低的海運(yùn)，能夠降低供應(yīng)鏈運(yùn)輸成本，未來應(yīng)該也是四小龍值得探討的一個(gè)方向。”

廖旭琦預(yù)測(cè)，如果空運(yùn)和海運(yùn)運(yùn)輸方式發(fā)生轉(zhuǎn)移和變化，供需方關(guān)系可能會(huì)往深圳、惠州傾斜。“因?yàn)楹＿\(yùn)主力以深圳港為主，用倉需求包括深圳市目前用倉的主要客戶群體，可能也會(huì)慢慢發(fā)生變化。”