編者按：2024年，面對經(jīng)濟與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 11月20日，世邦魏理仕在上海西岸漩心藝術(shù)中心舉行一年一度的CBRE論壇。

此次論壇主題為“大來”，出自《易經(jīng)》泰卦，指陰暗面逐漸消退，光明面逐漸增長。

觀點新媒體在世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌發(fā)表2024年度演講后對其進行了一次采訪，談一談他對當今以及未來經(jīng)濟形勢的看法。

在年度演講中，李凌提到，國際地緣和貿(mào)易環(huán)境持續(xù)動蕩，以及特朗普再次上臺使得外部環(huán)境不確定性增加，再加上國內(nèi)弱于預(yù)期的內(nèi)需和經(jīng)濟增長，似乎當下的情況仍然不樂觀，但不同因素、各種力量的相互交纏、消長、轉(zhuǎn)化，才是市場的常態(tài)和運行規(guī)律。

李凌認為，面對復(fù)雜市場應(yīng)保持信念和準備,長期來看,中國消費升級和經(jīng)濟增長為商業(yè)地產(chǎn)帶來潛力。撥開當前不確定性的重重迷霧，我們?nèi)钥煽吹疥幇得嬷饾u消逝、光明面逐漸增長的發(fā)展規(guī)律。在演講中，他用丘吉爾的故事告訴觀眾：“運氣只會加持那些信念堅定也有充分準備的人。只有他們，才會真正被幸運擁抱。”

當下，“大來”之勢已然顯現(xiàn)。在李凌看來，政策的變化歷來是市場力量消長的風(fēng)向標。自9月下旬開始，國家出臺了集合財政、貨幣和房地產(chǎn)一攬子措施的經(jīng)濟刺激方案，至前不久人大常委會剛剛批準了10萬億化債計劃，上層持續(xù)釋放積極信號。

李凌認為，這是化解地方政府隱性債務(wù)和相關(guān)房地產(chǎn)債務(wù)的重要措施，著眼的是經(jīng)濟中的結(jié)構(gòu)性隱患，是中長期能讓中國經(jīng)濟輕裝上陣、實現(xiàn)高質(zhì)量增長的前提。

從各商業(yè)地產(chǎn)類別來看，在過去的兩年間，零售物業(yè)從無人問津，翻紅為交易最活躍的資產(chǎn)類別。疫情結(jié)束后，線下消費場景重啟，帶動零售物業(yè)需求的快速回暖。世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國18個主要城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量達到430萬平方米，比疫情前5年的同期水平高出了20%以上。

與零售行業(yè)在疫情之后所經(jīng)歷的復(fù)蘇不同，倉儲物流市場近兩年經(jīng)歷了回調(diào)。當由于疫情爆發(fā)所推動的投資熱潮逐步退去，疊加高標倉儲供應(yīng)高峰的到來，市場無形的手開始對資產(chǎn)價格進行修正。

李凌對觀點新媒體表示：“不過大部分城市的高標倉儲新增供應(yīng)高峰已經(jīng)或者即將過去，未來兩年，隨著空置面積不斷去化，供需天平將逐漸恢復(fù)平衡。這個期間，也是市場存在最好交易機會的微妙時段。”

租金下滑的不僅有倉儲市場，還有長租公寓。而目前，長租公寓經(jīng)歷的波動主要是保租房集中交付對市場格局的沖擊。據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)調(diào)查，雖然國內(nèi)一些城市和項目的租金短期內(nèi)出現(xiàn)了下滑，但主要城市整體出租率仍然穩(wěn)定在90%以上，充分顯示了住房租賃市場穩(wěn)固的需求基礎(chǔ)。

“在歐美市場上，過去十年租賃住宅在大宗物業(yè)投資交易額的占比甚至超過了20%。在國內(nèi)，機構(gòu)投資者在長租公寓的配置還處于起步階段，未來結(jié)構(gòu)性提升空間還很大。”李凌從過往的經(jīng)驗中，敏銳地察覺到國內(nèi)租賃住宅的潛力。

經(jīng)濟低迷情況下，辦公樓作為典型的順周期資產(chǎn)自然是首當其沖，也因此被許多投資者謹慎關(guān)注。但在今年大宗交易當中，寫字樓仍然占了很大比重，世邦魏理仕今年也完成了多單辦公物業(yè)交易。

“既有對當前市場供需失衡的顧慮，也來自對辦公樓資產(chǎn)穿越周期的長期表現(xiàn)的未知。”李凌直言。但當放遠眼光，李凌認為辦公樓投資或許正在進入一個新的階段，關(guān)注核心城市的高品質(zhì)項目、關(guān)注租金收入的穩(wěn)定性才是穿越周期的保障。

當下的商業(yè)地產(chǎn)市場仍然是年輕、有活力的行業(yè)。李凌認為其雖不像AI、航天那樣前沿，但也絕非“夕陽”產(chǎn)業(yè)。行業(yè)跟隨時代發(fā)展的銳意創(chuàng)新，以及長遠來看人的活動對于空間的需求，將支撐商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)，致遠。

“在未來的相當長的時間內(nèi)，在中國這樣的大經(jīng)濟體中，任何人的活動，都需要物理空間。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國仍然有很大的發(fā)展與提升。它是一個穩(wěn)健和不斷增長的行業(yè)”，李凌如是總結(jié)。

以下為世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌先生的采訪實錄（部分）：

現(xiàn)場提問：您怎么看待今年國內(nèi)推出的一些貨幣和財政政策，特別是關(guān)于地產(chǎn)方面的，您認為目前的政策環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)市場會有什么影響？

李凌：政策變化歷來是市場力量消長的風(fēng)向標。9月下旬，國家推出經(jīng)濟刺激方案，釋放積極信號。人大常委會批準10萬億化債計劃，著眼于結(jié)構(gòu)性隱患，助力中長期高質(zhì)量增長。

我覺得這次政策出臺，是從長期角度改善預(yù)期，化解風(fēng)險，并構(gòu)建一個更好、更健康、更有序的生態(tài)環(huán)境。這是最重要的。這就像是打了一針維生素組合的營養(yǎng)針，它不是止痛針，不能立即在表面上解決問題。但它對長期的利好是更有效的。

商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策在7月就陸續(xù)出臺，公募REIT新規(guī)擴展底層資產(chǎn)類型，包括市場化租賃住房和養(yǎng)老設(shè)施等。二十屆三中全會進一步深化改革，設(shè)定2029年以前完成多項改革措施，為商業(yè)地產(chǎn)存量用地和項目改造提供投資機會。

此外，國內(nèi)外利率環(huán)境變化也對市場影響深遠。美聯(lián)儲下調(diào)利率，預(yù)示全球資金流動性和風(fēng)險資產(chǎn)價格上升，進一步打開中國央行利率下調(diào)空間。

現(xiàn)場提問：當前在商業(yè)投資領(lǐng)域，您看好哪些領(lǐng)域的投資機會？

李凌：在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域里，供應(yīng)和需求的消長是推動市場周期運行的核心力量，商業(yè)地產(chǎn)投資的波動和風(fēng)險隱藏其中，但機遇和魅力也同樣根植于此。

最近兩年，零售物業(yè)從無人問津到成為交易活躍度首位，反映疫情后線下消費回暖。盡管有消費降級現(xiàn)象，但從中長期的視角來看，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長、收入水平的不斷提高和社會保障體系的逐步完善，我相信消費者對于高品質(zhì)商品和服務(wù)的需求仍然具有非常大的增長潛力，而城鎮(zhèn)化將推動更多的消費力向大城市群集聚。

對于高標準倉庫，倉儲物流市場經(jīng)歷從高峰到低谷的轉(zhuǎn)變，供應(yīng)高峰和資產(chǎn)價格修正是主要原因。未來兩年，隨著空置面積減少，供需天平將逐漸恢復(fù)平衡，這段時間是市場交易的好時機。

與美國相比，中國的高標倉大概只有美國今天高標倉體量的30%?；谥袊嫶蟮娜丝诨鶖?shù)、GDP和經(jīng)濟活動體量，我們對國內(nèi)高標倉的未來前景是堅定看好的。

長租公寓市場盡管出現(xiàn)波動，但需求基礎(chǔ)穩(wěn)固。我們研究部在上海進行的租房調(diào)查顯示，消費者傾向于租賃由專業(yè)機構(gòu)管理的公寓，租房預(yù)算也穩(wěn)中有升。未來，機構(gòu)投資者在長租公寓上的配置空間很大，公募REIT將吸引更多資本參與。

辦公樓市場在當前經(jīng)濟表現(xiàn)疲弱、租賃需求低迷時，投資者謹慎看待資產(chǎn)價格和入場時機。但長期來看，辦公樓資產(chǎn)具有穩(wěn)定回報潛力。中國辦公樓投資或許正在進入一個新的階段，關(guān)注核心城市的高品質(zhì)項目、關(guān)注租金收入的穩(wěn)定性才是穿越周期的保障。

近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資逐漸從負杠桿轉(zhuǎn)向正杠桿，這讓核心型投資首次具備了必要條件。目前，一線城市甲級辦公樓的平均資本化率與十年期國債收益率的利差已經(jīng)擴大到300個基點以上的歷史最高水平。在此基礎(chǔ)上，2025年預(yù)計我們央行還會有1-2次的降息，投資核心辦公資產(chǎn)的風(fēng)險回報將變得更具吸引力。

商業(yè)地產(chǎn)的“小往大來”需要前瞻性視野，抓住市場力量消長的契機，堅定不移地把握結(jié)構(gòu)性趨勢。我們不但要看見光芒，更要有快速抵達的專業(yè)和能力。

現(xiàn)場提問：今年開業(yè)的各種非標商業(yè)項目，正在以一種不斷創(chuàng)新的形式豐富商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，對此您怎么看？

李凌：對于商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)新，意味著無限的可能。市場越大，參與者越多，就越有可能出現(xiàn)一些優(yōu)秀的內(nèi)容和產(chǎn)品。

有些人認為這會顛覆現(xiàn)有市場，比如最近討論很多的消費降級、平替，把本來高利潤的方式用平替取代不是好事，但我覺得最后會找到一個新的平衡。

我們曾以為從百貨商店到購物中心的業(yè)態(tài)組合已經(jīng)將零售創(chuàng)新發(fā)揮到了極致，然而現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)仍有新的玩法不斷涌現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，很多從業(yè)者鍥而不舍，一直在努力創(chuàng)新，緊跟時代潮流，尤其是現(xiàn)在這一代年輕人的消費需求更加多元化和個性化。他們追求新穎和獨特，所以從業(yè)者要不斷想辦法，創(chuàng)新出更多新的業(yè)態(tài)和項目。

我認為，這種創(chuàng)新還會不斷地迭代和變化。創(chuàng)新是永無止境的。各種新穎的商業(yè)形態(tài)層出不窮，通過不同內(nèi)容的拼湊與創(chuàng)新，可以產(chǎn)生不同的排列組合。只有生態(tài)越來越豐富，才會有越來越多更優(yōu)秀的內(nèi)容和產(chǎn)品涌現(xiàn)出來。

現(xiàn)場提問：對當下地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，您是如何看待的？

李凌：在過去的經(jīng)濟周期中，我們已經(jīng)明確地從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，雖然房地產(chǎn)已經(jīng)不是所謂的朝陽產(chǎn)業(yè)，但是看全球主要的經(jīng)濟體，房地產(chǎn)仍然是GDP重要貢獻和組成部分。

雖然中國經(jīng)過這么多年的發(fā)展，建造了大量的房屋，但在高標準、高品質(zhì)產(chǎn)品方面還有很大的提升空間。

未來相當長的時間內(nèi)，任何人的活動都需要物理空間。我覺得在未來幾十年里，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國仍然有很大的發(fā)展與提升空間，并且會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。它是一個穩(wěn)健和不斷增長的行業(yè)，其中的各個賽道都蘊藏機遇。

穿過風(fēng)暴 | 你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。

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