編者按：2024年，面對經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) “13年，10城，近50萬業(yè)主、500萬次自如客的選擇”，這是自如官網(wǎng)首頁一句簡短的介紹。

2011年5月，鏈家啟動自如業(yè)務(wù)，并于同年10月正式成立自如事業(yè)部。2016年6月，自如脫離鏈家，開始獨(dú)立運(yùn)作。此后，自如建立了獨(dú)立的運(yùn)營體系，繼續(xù)深入布局租房市場。

2024年10月，自如集團(tuán)迎來了第13年，并于10月19日舉辦了“一輪復(fù)始· 生生不息” 的2024業(yè)主開放日。

從規(guī)模上看，截至2024年三季度末，自如已入駐8個(gè)國家和地區(qū)、覆蓋81個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)租客500萬余人，業(yè)主百萬余人。

現(xiàn)階段，中央及地方層面積極推出多項(xiàng)政策優(yōu)化租房市場供需結(jié)構(gòu)，保障居民的居住需求。政策引導(dǎo)、金融支持、消費(fèi)習(xí)慣變化等因素作用下，住房租賃市場發(fā)生了多方面的變化。

作為行業(yè)資深參與者，面對市場發(fā)生的新變化，自如如何應(yīng)對挑戰(zhàn)并及時(shí)做出反應(yīng)？

百萬過后

從2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議正式提出加大保障性租賃住房建設(shè)力度，到2021年國務(wù)院辦公廳印發(fā)相關(guān)發(fā)展意見明確保租房基礎(chǔ)制度及支持政策，再到2024年兩會等，均體現(xiàn)了中央對保障性租賃住房建設(shè)以及住房租賃市場發(fā)展的高度重視，政策層面持續(xù)推動保租房的發(fā)展。

按照規(guī)劃，“十四五”期間全國計(jì)劃籌集保租房870萬套（間），截至去年年末，全國已籌集573萬套（間），完成籌集目標(biāo)的66%。

同時(shí)，保租房REITs的落地進(jìn)一步盤活了存量資產(chǎn)，為保租房籌集和運(yùn)營提供了有力的資金支持。

與此同時(shí)，2024年4月30日中央政治局會議首次提出 “統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向去庫存。此后，中央政治局會議、央行工作會議等多次提及支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房用作保障性住房。金融支持包括保障性住房再貸款、專項(xiàng)債支持等。

在“租購并舉”以及加快完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系的要求下，政策指引、財(cái)政金融等逐步發(fā)力，保障性住房（包括配售型和配租型）入市數(shù)量穩(wěn)步增長，住房租賃市場房源供給大幅增加。

保障性租賃住房的租金通常低于同地段市場租賃價(jià)格，定價(jià)機(jī)制較為透明和穩(wěn)定，大量入市增加了租賃市場供給量，對整體租金水平起到一定的平抑作用。

這也推動住房租賃市場供需兩側(cè)格局再重構(gòu)，行業(yè)競爭加劇。在市場份額有限的情況下，住房租賃企業(yè)獲取和留住租戶的難度加大。

數(shù)據(jù)來源：同花順，觀點(diǎn)指數(shù)整理

同花順數(shù)據(jù)顯示，11月，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內(nèi)）住宅租金平均單價(jià)為31.93元/平方米/月，環(huán)比下滑2.35%，同比下降5.95%。

分城市層級來看，一線、二線及三線城市11月住宅租金平均單價(jià)均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比及同比下跌。其中一線城市住宅租金平均單價(jià)為92.89元/平方米/月，環(huán)比及同比變動幅度分別為-1.09%和-5.92%。

1-11月期間，50城住宅租金平均單價(jià)為33.51元/平方米/月，累計(jì)同比下滑1.67%。其中一線城市住宅租金平均單價(jià)為97.76元/平方米/月，累計(jì)同比上漲1.85%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

與此同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國租賃房租同比下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)同比下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)。

截至11月，全國租賃房租當(dāng)月值無論是同比還是環(huán)比，下降的月份數(shù)量均多于上升。

從數(shù)據(jù)看，住宅租金單價(jià)以及租賃房房租指數(shù)的變化均反映了2024年租房市場熱度有所回落，租戶在租賃市場中的議價(jià)能力增強(qiáng)。

同時(shí)，基于城市持續(xù)旺盛的租房需求，一線城市住宅租金在面對市場壓力時(shí)仍維持相對穩(wěn)定的態(tài)勢，在長期磨合過程中，市場供需關(guān)系達(dá)到相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

隨著保障性租賃住房大量入市、行業(yè)參與者增加、人口流動、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等多重因素的綜合作用，重點(diǎn)城市租房市場面臨租金下行、市場競爭加劇等挑戰(zhàn)，住房租賃市場格局正經(jīng)歷明顯的重塑。

對于市場參與者而言，如何應(yīng)變而變，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展，成為重要的考題。

作為最早一批布局住房租賃市場的企業(yè)，近些年自如也面臨市場房源過剩、租金下跌以及內(nèi)部裁員等市場挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)來源：天眼查，觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)從天眼查獲知，北京自如住房租賃有限公司參保人數(shù)自2021年到2023年呈現(xiàn)下滑走勢。

2023年，該公司參保人數(shù)為4000人，對比2022年縮減了229人，對比2021年縮減了420人。從參保人數(shù)的變化可以側(cè)面驗(yàn)證，租房市場變化對自如業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響.。

早在2022年6月，就曾出現(xiàn)關(guān)于自如大規(guī)模裁員的報(bào)道。相關(guān)報(bào)道中指出，自如除一線業(yè)務(wù)部門外，總部中后臺及職能部門如互聯(lián)網(wǎng)營銷、運(yùn)營管理、品質(zhì)、設(shè)計(jì)等部門均在裁員范圍內(nèi)，裁員比例約20%。

自如對此回應(yīng)，相關(guān)報(bào)道不實(shí)，公司僅是對個(gè)別部門進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整，并非大規(guī)模裁員，同時(shí)還會持續(xù)加大服務(wù)客戶和業(yè)主的管家團(tuán)隊(duì)的招聘。

盡管否認(rèn)了大規(guī)模裁員，但彼時(shí)自如業(yè)務(wù)仍然受到除北京、上海之外的非一線業(yè)務(wù)拖累。

2024年4-5月，自如被指密集單房解約的消息再次受到市場關(guān)注。據(jù)報(bào)道，一些房東和租戶遭遇單方解約，為達(dá)成解約，自如寧愿支付合同上所約定的違約金。

對此，自如相關(guān)工作人員表示，目前并非集中解約，僅是對個(gè)別合約進(jìn)行調(diào)整，涉及解約用戶會根據(jù)合約進(jìn)行補(bǔ)償，對于受影響的租客，會優(yōu)先提供換租安置。

與此同時(shí)，自如上市計(jì)劃再度延后。

這一系列動態(tài)，一定程度上折射出自如面臨的經(jīng)營壓力。面對日新月異的住房租賃市場，自如似乎被困在百萬房源之中。

租住調(diào)整

觀點(diǎn)指數(shù)從自如官網(wǎng)獲知，截至2024年12月9日，自如在租房源覆蓋北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津以及蘇州在內(nèi)的重點(diǎn)十城。

數(shù)據(jù)來源：自如官網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

注：可租房源類型含合租和整租，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2024年12月9日

在上述十城，自如可租房源體量合計(jì)超七萬套，其中北京以約2萬套可租賃房源體量居首，上海緊隨其后，兩城可租房源均超一萬套。

具體來看，自如在北京的朝陽、海淀、豐臺區(qū)域、上海浦東以及武漢東湖高新區(qū)域可租房源體量超3000套。

這些城市是自如業(yè)務(wù)布局的重點(diǎn)，但隨著管理房量的增加，房間空置成本壓力也顯著提升，這也讓其運(yùn)營承壓。

為推動空置房源實(shí)現(xiàn)快速去化，自如實(shí)施多種舉措以應(yīng)對市場挑戰(zhàn)和穩(wěn)定出租率，比如在促銷活動層面，自如推出了限時(shí)立減活動，為租客提供租金折扣優(yōu)惠。

觀點(diǎn)指數(shù)從官網(wǎng)獲知，自如多個(gè)城市的部分可租房源打上限時(shí)立減折價(jià)標(biāo)簽，可以享受租金9折、立減0.4個(gè)月租金、立減0.6個(gè)月租金、立減1個(gè)月租金等優(yōu)惠活動。

另外，4月22日，自如2024年第12季“海燕計(jì)劃”正式啟動。參與對象為2022-2024 年的畢業(yè)生，認(rèn)證成功海燕計(jì)劃可享“月付+0押金+搬家+元起+千元安家基金”等福利，為畢業(yè)生提供租房支持。

據(jù)了解，該計(jì)劃自2013年推出以來，已覆蓋了國內(nèi)外5000多所高校，有370萬畢業(yè)生受益，累計(jì)減免押金近12億元。

同時(shí)，今年8月，自如上線整租季活動，承諾用戶新簽租期大于1年的整租長簽合同，合同期內(nèi)第2年、第3年租金不上浮，且無使用次數(shù)限制。

毫無疑問，自如市場占有率處于行業(yè)前列，“13年，10城，近50萬業(yè)主、500萬次自如客的選擇。”據(jù)企業(yè)官微披露，截至2024年三季度末，已入駐8個(gè)國家和地區(qū)、覆蓋81個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)租客500萬余人，業(yè)主百萬余人。

數(shù)據(jù)來源：自如披露，觀點(diǎn)指數(shù)整理

作為住房租賃市場老玩家，面對市場的變化，自如業(yè)務(wù)經(jīng)營自然承受了不小的壓力，亦必須做出一定的調(diào)整。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，自如圍繞租住生活的不同領(lǐng)域，以居住產(chǎn)品、生活服務(wù)、科技等產(chǎn)品矩陣探索住房租賃的發(fā)展邊界。

其中，自如提供的服務(wù)內(nèi)容包括房屋更新、房屋出租、租期服務(wù)、保潔、維修、搬家、續(xù)約服務(wù)、安心服務(wù)承諾等；科技方面包括O2O科技、免費(fèi)估價(jià)、在線簽約、收益管理、全屋智能、大數(shù)據(jù)平臺以及AI應(yīng)用等。而智愛家成立至今約2年的時(shí)間里，已完成了超1000個(gè)家庭的定制設(shè)計(jì)整裝。

據(jù)2024自如業(yè)主開放日現(xiàn)場披露，截至目前，自如家服涉及六大品類，服務(wù)兩百余種家庭場景，在職服務(wù)者超1萬名，已累計(jì)服務(wù)訂單量超1億次、完成家庭保潔7212萬單、房屋維修1686萬單、家電維修清洗708萬單、搬家516萬單。

居住產(chǎn)品上，自如提供的房源類型包括自如友家（合租產(chǎn)品）、自如整租（包括心舍系列）、曼舍（高端品牌）、業(yè)主直租（業(yè)主與租客直接租賃渠道）、自如寓（集中式長租）、自如驛（短租服務(wù)）以及自如里（大型租賃社區(qū)）等求。

業(yè)務(wù)發(fā)展模式上，據(jù)自如披露，目前“增益租”模式房源整體占比近50%，新收房源100%采用增益租模式，該模式是自如于2021年針對收房端推出，并沿用至今。

增益租模式同樣適用于高端租住產(chǎn)品。曼舍于2021加入自如集團(tuán)并順勢推出全新的“增益租”模式，模式從業(yè)主直租轉(zhuǎn)變到曼舍增益租。曼舍項(xiàng)目的目標(biāo)客群包括企業(yè)高管、品牌主理人、金融精英、留學(xué)生、藝術(shù)家、企業(yè)家等在內(nèi)。

目前曼舍在北京、上海及深圳三城的房屋持有數(shù)量分別為1329套、1184套以及387套，共計(jì)3500套，其中增益租房源整體占比近50%。

交付能力上，曼舍年交付豪宅產(chǎn)品536套，大師設(shè)計(jì)配置周期平均89.7天，精簡房源裝配周期21.7天，及時(shí)交付率達(dá)99%。

另外，觀點(diǎn)指數(shù)從天眼查獲知，2024年里北京自如住房租賃有限公司發(fā)生了2次增資。年內(nèi)第一次增資在2月，注冊資本從30.6億元增至40.6億元，增幅約32.68%。6月發(fā)生第二次增資，注冊資本從40.6億元增至50.6億元，增幅約24.63%。

業(yè)務(wù)破局

挑戰(zhàn)之外，發(fā)展機(jī)遇也同步涌現(xiàn)。政策指引以及金融支持為住房租賃市場提供了機(jī)會，助推市場規(guī)?；蜋C(jī)構(gòu)化發(fā)展。

同時(shí)，保租房的發(fā)展也為市場化租賃企業(yè)帶來更多可能性，市場化租賃企業(yè)布局保租房領(lǐng)域的熱情不減，自如也不例外。

今年9月，上海領(lǐng)雅自如寓正式開業(yè)，并順利納保成為受認(rèn)定的保障性租賃住房。項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)海尚世界智慧天地，前身為存量園區(qū)辦公樓，經(jīng)改造后成為擁有128間房的整棟式白領(lǐng)公寓，為租客提供45-73平方米的租住空間。

該項(xiàng)目是自如資管與北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（簡稱“北科建”）共同合作的首個(gè)集中式長租公寓。據(jù)悉，今年3月，自如與北科建成立了項(xiàng)目合資公司，主要用于盤活存量資產(chǎn)，打造長租公寓、保租房等產(chǎn)品，兩者首個(gè)落地的保租房就屬于非居改保項(xiàng)目。

同時(shí)，深圳、上海等城市均有發(fā)布關(guān)于非居改保相關(guān)政策文件，政策指引為租賃企業(yè)參與保租房建設(shè)提供了明確的方向和目標(biāo)，租賃企業(yè)能夠更好地規(guī)劃自身業(yè)務(wù)發(fā)展，加大在保租房領(lǐng)域的投資和布局。

另外，去年年底，自如寓（北京）住房租賃有限公司與中鐵建工集團(tuán)有限公司（簡稱中鐵建工）達(dá)成戰(zhàn)略合作。雙方將憑借共同的資源優(yōu)勢，探索租賃住房多樣化，包括不限于對存量低效、閑置資產(chǎn)進(jìn)行投資改造，打造保障性租賃住房和市場化長租公寓。據(jù)了解，雙方計(jì)劃每年為社會提供5000間以上租賃住房。

同時(shí)，本次戰(zhàn)略合作兩者將共同取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，投資建設(shè)為高品質(zhì)租賃社區(qū)，在綜合用地的開發(fā)上，將致力于建設(shè)集住宅、寫字樓、新青年公寓多元業(yè)態(tài)的大型綜合體。

另外，自如在武漢也有在運(yùn)營的大型保租房社區(qū)項(xiàng)目--武漢城投豐山府自如里，可提供1200套保障性租賃住房。

由此可知，作為分散式租住領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，自如也持續(xù)關(guān)注集中式產(chǎn)品、租賃社區(qū)、高端租住、保租房等領(lǐng)域的發(fā)展。同時(shí)，與外部企業(yè)合作成為外拓的重要方式。

除了上述提及的案例外，還包括自如與鼎暉投資合作將老舊商場更新為高品質(zhì)公寓、與投資機(jī)構(gòu)設(shè)立投資發(fā)展基金（已在北京落地3個(gè)項(xiàng)目）等。

而作為自如旗下資產(chǎn)管理平臺，自如資管專注于集中式租賃住房的數(shù)智化資產(chǎn)管理。

今年自如資管新增開拓新的城市--重慶，項(xiàng)目覆蓋從13城增至14城，運(yùn)營物業(yè)超230棟，上半年新開自如寓32棟，達(dá)成5棟公寓項(xiàng)目合作，管理房量超4.5萬間。

在2024自如業(yè)主開放日現(xiàn)場，據(jù)自如資管介紹，2024年已進(jìn)入全球8個(gè)國家和地區(qū)、覆蓋了81個(gè)城市，全球管理規(guī)模已達(dá)82.2萬間，平臺GMV增長達(dá)45%，過去一年里，有159個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿租，運(yùn)營業(yè)績可觀。

針對整棟類資產(chǎn)，自如資管打造了包括直營模式、托管模式、增益模式以及重資產(chǎn)模式在內(nèi)的四大集中式資產(chǎn)管理模式，以適配各類物業(yè)情況，進(jìn)行差異化運(yùn)營。

據(jù)了解，過去一年內(nèi)，托管模式增速最快，已經(jīng)累計(jì)為230個(gè)中小業(yè)主提供托管合作，對426棟物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理。

除此之外，今年5月20日，自如正式推出國際租房平臺--自如比鄰 ZABIT，開啟國際化租房業(yè)務(wù)布局。

觀點(diǎn)指數(shù)從ZABIT小程序獲知，截至12月12日，自如比鄰ZABIT已在英國、澳大利亞、美國、中國香港、加拿大、日本、新西蘭、新加坡以及愛爾蘭陸續(xù)上線房源。

據(jù)自如介紹，目前自如比鄰Zabit平臺已上線75.7萬間房源，合作129個(gè)全球公寓品牌，為留學(xué)生等海外華人群體提供租房服務(wù)。

自如董事長、CEO熊林在2024業(yè)主開放日現(xiàn)場也表示，從一個(gè)大學(xué)生進(jìn)入社會，到跨國公司的高管，從國內(nèi)的租房市場到國際租房市場，自如都進(jìn)行了拓展。

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