編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 物業(yè)服務(wù)行業(yè)“寒冬”遠(yuǎn)未結(jié)束，博弈加劇的投拓市場、承壓的物業(yè)費(fèi)收繳率、持續(xù)發(fā)酵的金融資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)，以及客戶和業(yè)主不斷提升的話語權(quán)與選擇權(quán)，構(gòu)成了2024年行業(yè)的背景板。

隨之而來的影響是大多數(shù)物企增速連續(xù)放緩，盈利空間陡然壓縮，二級(jí)市場投資者對(duì)企業(yè)求變的態(tài)度與行動(dòng)理性觀望，物管股估值繼續(xù)低位徘徊。

即便是背靠頭部地產(chǎn)公司的央企--保利物業(yè)也已顯現(xiàn)隱憂。

2023年中期，營收71.41億元，同比增長10.7%，增速下滑14.5個(gè)百分點(diǎn)。同期，毛利、凈利潤增速腰斬，分別同比下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)至同比增長6.5%以及下滑10.7個(gè)百分點(diǎn)至同比增長10.8%；毛利率也同比下滑了0.71個(gè)百分點(diǎn)至20.46%。

應(yīng)收款項(xiàng)卻在加速增長，截至2024年中期貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)（減值撥備前）較去年末增長52.64%至37.3億元，其中關(guān)聯(lián)方增長61%，第三方增長50.38%。而2023年中期為增長30.89%至30.81億元，其中關(guān)聯(lián)方增長9.9%，第三方增長38.4%。

經(jīng)歷5年來的“大物業(yè)”戰(zhàn)略推進(jìn)，保利物業(yè)“狂飆”，服務(wù)規(guī)模在央企背景的物企中保持第一。

同時(shí)，在當(dāng)下行業(yè)極致內(nèi)卷，需要鞏固和加強(qiáng)自身市場地位時(shí)，保利物業(yè)又拉開了“大后勤時(shí)代”的幕布。

增長放緩，壓力上升

2019年6月，剛從新三板摘牌不久的保利物業(yè)發(fā)布了“大物業(yè)”戰(zhàn)略，正式宣告從原來簡單的社區(qū)走向城市的方方面面。

當(dāng)中包含的“全業(yè)態(tài)物業(yè)”更被視作差異化競爭的重要牌面，也由此圍繞多業(yè)態(tài)展開外拓進(jìn)階，具體以居住業(yè)態(tài)為根基、商辦物業(yè)為精品、公共服務(wù)物業(yè)為發(fā)力點(diǎn)。

憑借著控股股東保利發(fā)展帶來的業(yè)務(wù)潛力，以及當(dāng)年底成功獲得資本市場助力，登陸港交所實(shí)現(xiàn)募資52.18億港元，保利物業(yè)迎來了穩(wěn)定增長期。

資料顯示，保利物業(yè)截至2019年末合約面積4.98億平方米，合同管理項(xiàng)目1490個(gè)；在管面積2.87億平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)1010個(gè)；至2023年末，管理規(guī)模已經(jīng)翻倍，合約面積與在管面積分別為9.22億平方米及7.2億平方米，項(xiàng)目總數(shù)分別達(dá)到3069個(gè)及2465個(gè)。

期間，盈利能力也實(shí)現(xiàn)總體改善。數(shù)據(jù)顯示，保利物業(yè)上市以來凈利潤的年復(fù)合增長率為26.7%，超過了收入年復(fù)合增長率24.9%。

具體而言，凈利潤由2019年度的4.9億元增長至2023年度的13.8億元，收入由59.67億元增長至150.62億元。毛利率與凈利率總體企穩(wěn)，截至2023年末分別為19.61%及9.30%，同比分別上升0.80個(gè)百分點(diǎn)和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

從年報(bào)看，保利物業(yè)營收來自三大業(yè)務(wù)板塊，其中物業(yè)管理服務(wù)收入從2019年度的38.44億元增長至2023年度的101.52億元，主要由管理規(guī)模增長帶來；非業(yè)主增值服務(wù)收入從9.69億元增長至20.93億元，主要由提供案場協(xié)銷服務(wù)項(xiàng)目、寫字樓租金收入及其它非業(yè)主增值服務(wù)增長帶來。

另外，社區(qū)增值服務(wù)受益于服務(wù)用戶的數(shù)量與粘性增長，該公司不斷豐富供應(yīng)鏈資源、運(yùn)營體系漸趨成熟，美居服務(wù)、社區(qū)零售、社區(qū)媒體、家政服務(wù)等垂直業(yè)務(wù)的服務(wù)能力提升，收入由2019年11.54億元增長至2023年28.16億元。

但受經(jīng)濟(jì)下行周期、行業(yè)競爭日趨激烈及自身戰(zhàn)略調(diào)整部署影響，保利物業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)與指標(biāo)的增長勢頭在近三個(gè)報(bào)告期內(nèi)有所下滑。

管理層曾解釋，2023年上半年公司按照高質(zhì)量發(fā)展要求，放緩收入節(jié)奏，主動(dòng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，夯實(shí)基礎(chǔ)來追求更有質(zhì)量的增速和規(guī)模。

同期，保利物業(yè)營收71.41億元，同比增長10.7%，增速較2022年中期下滑14.5個(gè)百分點(diǎn)，主要是非業(yè)主增值服務(wù)同比下滑3.8%，社區(qū)增值服務(wù)同比下滑10.7%造成。其中，案場協(xié)銷服務(wù)項(xiàng)目、小區(qū)零售、家政服務(wù)等是主要影響因素。

據(jù)了解，保利物業(yè)在打造增值服務(wù)方面投入了大量資金，但取得的效果尚有不足。公告顯示，計(jì)劃將IPO募資的62.5%（即32.61億港元）用于開拓增值服務(wù)，截至2023年中期已經(jīng)實(shí)際使用了32.34億港元。

對(duì)于社區(qū)增值服務(wù)何時(shí)重回增長，管理層于2024年中期回應(yīng)稱，正在對(duì)原有社會(huì)化產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)改造，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)能夠提高整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

2024年中期，保利物業(yè)核心業(yè)務(wù)即物業(yè)管理服務(wù)的增速明顯下滑，同比增長約16.1%至55.93億元；而2023及2022年中期，該業(yè)務(wù)同比增速分別為21.8%及25.8%。

另外，財(cái)務(wù)壓力也在上升。一方面，保利物業(yè)2024年上半年經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金流量凈額約為4.27億元，較上年同期回正；但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻較2023年末減少了約4.07億元，期間并未進(jìn)行股息派付。

另一方面，保利物業(yè)被應(yīng)收賬款占用的資金大幅提升，截至2024年中期，該公司貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)（信貸虧損撥備后）達(dá)到35.8億元，較2023年底增長約12.4億元。

對(duì)比去年同期6.98億元，金額近乎翻倍。

大物業(yè)的盈利空間

當(dāng)前行業(yè)進(jìn)入“微利”發(fā)展階段，保利物業(yè)管理層于2024中期表示，受系統(tǒng)外收入占比的上升及外拓市場競爭加劇的影響，公司基礎(chǔ)物業(yè)利潤率面臨一定壓力。

2024上半年，保利物業(yè)的毛利、凈利潤增速迎來腰斬。數(shù)據(jù)顯示，2024年中期該公司毛利為16.1億元，同比增長6.5%，增速下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤8.46億元，同比增長10.8%，增速下降10.7個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率亦同比降低0.71個(gè)百分點(diǎn)至20.46%。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降0.24個(gè)百分點(diǎn)至16.79%，非業(yè)主增值服務(wù)下降1.53個(gè)百分點(diǎn)至18.05%，社區(qū)增值服務(wù)上升0.73個(gè)百分點(diǎn)至38.85%。

管理層過往曾指出，住宅地產(chǎn)增量空間并不大，保利物業(yè)更看好公共服務(wù)和國資服務(wù)的增長規(guī)模，并將未來增長主要押寶在后兩者上。

從核心物業(yè)管理服務(wù)來看，保利物業(yè)大物業(yè)戰(zhàn)略雛形已成，根據(jù)各個(gè)細(xì)分業(yè)態(tài)的服務(wù)需求與特性，打造了多個(gè)服務(wù)品牌，相應(yīng)在管規(guī)模成效有所顯現(xiàn)。

首先，在住宅社區(qū)領(lǐng)域，保利物業(yè)持續(xù)升級(jí)“東方禮遇”、“四時(shí)雅集”及“親情和院”三大物業(yè)品牌服務(wù)內(nèi)核。截至2024年中期，住宅社區(qū)在管面積約為2.99億平方米，高于華潤萬象生活的2.595億平方米及中海物業(yè)的2.944億平方米。

其次，針對(duì)商業(yè)及寫字樓，保利物業(yè)立足“星云企服”品牌，提供物業(yè)管理、資產(chǎn)管理與企業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，截至2024年中期，商業(yè)及寫字樓在管面積3582.8萬平方米，占總在管面積的4.7%，高于中海物業(yè)2210萬平方米及華潤萬象生活的1523.1萬平方米。

此外，針對(duì)公共及其它物業(yè)，保利物業(yè)打造了“鎮(zhèn)興中國”品牌，構(gòu)建了以政府主導(dǎo)、保利物業(yè)為主體，服務(wù)對(duì)象積極參與的新型公共服務(wù)管理模式。并在2023年中迭代升級(jí)為“全域飛輪”，即從城市名片治理入手，通過顯著提升城市形象，推動(dòng)改善招營商環(huán)境，進(jìn)而增強(qiáng)居民幸福指數(shù)和對(duì)外來人才吸引力，最終實(shí)現(xiàn)全域范圍的綜合治理提升。

截至2024年中期，保利物業(yè)公共及其它物業(yè)在管面積在總面積中占比55%，達(dá)到4.22億平方米，成為少有的在管面積中公服遠(yuǎn)大于住宅的物企。

與之相比，中海物業(yè)公共及其他物業(yè)在管面積約1.06億平方米。

但目前業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)存在的問題之一，是公共及其它物業(yè)創(chuàng)收能力較低。

近三個(gè)報(bào)告期，該類業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)收入占總物業(yè)管理服務(wù)收入的比例分別為25.4%、25.8%及25.7%，金額分別為12.24億元、26.18億元及14.35億元。

從單個(gè)項(xiàng)目年平均收入來看亦是如此，保利物業(yè)住宅社區(qū)、商業(yè)與寫字樓、公共及其它物業(yè)2023年度單個(gè)項(xiàng)目年平均收入分別為409.4萬元/個(gè)、456.1萬元/個(gè)及393.7萬元/個(gè)。

以近三個(gè)年度觀察，商業(yè)和寫字樓、公共及其它物業(yè)單個(gè)項(xiàng)目年均收入有明顯增長，住宅社區(qū)出現(xiàn)下滑趨勢。

其二是回款收繳壓力增加。2024年中期管理層表示，綜合回款率同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)左右，壓力主要集中在住宅和公服項(xiàng)目上，小業(yè)主和外部大業(yè)主的回款率降幅均在3個(gè)百分點(diǎn)左右，回款率比較穩(wěn)定的是商辦業(yè)態(tài)，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，但這部分規(guī)模尚且較小。

其三是來自第三方的項(xiàng)目占比較高，但質(zhì)量不如關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目。并且市場化拓展已成為當(dāng)前行業(yè)的主流手段，未來第三方項(xiàng)目增長空間更大。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年中期，保利物業(yè)來自第三方在管面積占比達(dá)到64.9%，但貢獻(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入占比僅為41.4%；來自關(guān)聯(lián)方在管面積占比35.1%，貢獻(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入58.6%。

因而，隨著政府、企業(yè)及住戶端對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求的提升，保利物業(yè)的盈利空間受到壓縮，但這也是物企同行們面臨的共同難題。

國資服務(wù)升維“大后勤”

面對(duì)如何尋求高質(zhì)量發(fā)展的難題，保利物業(yè)給出的解答是繼續(xù)升維發(fā)展模式，將2021年首次提出的“國資服務(wù)”重新拉回人們的視野，并迭代升級(jí)出“超級(jí)快充”方案，探索國資企業(yè)大后勤外包服務(wù)。

2024年7月，保利物業(yè)在首屆國資論壇上拋出“大后勤時(shí)代”概念，并稱當(dāng)下后勤服務(wù)正向更強(qiáng)的資源統(tǒng)籌、更綜合的服務(wù)產(chǎn)品和更前瞻的需求響應(yīng)進(jìn)化。

與傳統(tǒng)商辦物業(yè)服務(wù)相比，更強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的支撐，切入企業(yè)生產(chǎn)生活多元空間，全面承接企業(yè)非核心的業(yè)務(wù)外包。

資料介紹，“超級(jí)快充”模式的運(yùn)作核心主要包括電網(wǎng)、超充樁、電纜、快充口四大關(guān)鍵組件；生產(chǎn)保障類、綠色能源類、會(huì)務(wù)、餐飲和資產(chǎn)管理五大服務(wù)場景；生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公、生活支持四大類服務(wù)清單。

并且，在不同服務(wù)場景的需求滿足上，保利物業(yè)進(jìn)行了不同維度的服務(wù)實(shí)踐和能力構(gòu)建。

例如，在綠色能源場景中，保利物業(yè)7月16日與清華大學(xué)集團(tuán)團(tuán)隊(duì)開啟IEIM（綜合能源智慧管理）全鏈合作，旨在建設(shè)自主可控的綠色供應(yīng)鏈，創(chuàng)建新型能源智控體系。

據(jù)介紹，IEIM即以智慧能源管理平臺(tái)為載體，針對(duì)空調(diào)、照明、供水等能耗大戶，搭建全周期能源智慧管控體系，提供從綜合改造、局部重點(diǎn)改造、智控系統(tǒng)升級(jí)、智慧運(yùn)維尋優(yōu)、設(shè)備資產(chǎn)采買等不同資產(chǎn)階段的能源管理方案。并擁有廣泛的應(yīng)用場景，包括了公建、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、工廠、園林、公區(qū)、地庫等業(yè)態(tài)。

值得一提的是，保利物業(yè)在助力國有資產(chǎn)盤活方面的表現(xiàn)。2022年5月與南方鼎元資產(chǎn)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，此后為南方電網(wǎng)超過10處資產(chǎn)提供資產(chǎn)前策顧問、招商代理等服務(wù)。還通過導(dǎo)入保利系統(tǒng)內(nèi)外豐富的資源集群，實(shí)現(xiàn)了中國航油科技信息中心、中國尊大樓、京城機(jī)電、新龍國際大廈等多個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)盤活、效益提升。

從各類描述來看，“大后勤”概念與時(shí)下流行的IFM（綜合設(shè)施管理服務(wù)）相通，僅在客戶群體上更聚焦國資企業(yè)。而國資企業(yè)擁有特殊的戰(zhàn)略地位，對(duì)資源統(tǒng)籌、綜合服務(wù)要求更高，保利物業(yè)以此打造的品牌效果與服務(wù)能力，也有利于其參與非國資市場的競爭。

數(shù)據(jù)顯示，目前保利物業(yè)服務(wù)約6000家企業(yè)，近400座寫字樓，有超過300家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐保利項(xiàng)目。

而IFM領(lǐng)域亦涌入不少物企角逐，其中萬物梁行、招商積余、特發(fā)服務(wù)、卓越商企服務(wù)、中海物業(yè)等均是其中佼佼者，且各家企業(yè)的業(yè)務(wù)壁壘也有所不同，客戶主要聚焦在新興產(chǎn)業(yè)行業(yè)頭部企業(yè)與外資企業(yè)領(lǐng)域。

保利物業(yè)的戰(zhàn)略中也包括積極開拓高端制造業(yè)與戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)客戶，2024上半年，該公司新增服務(wù)京東北京總部大廈、海爾集團(tuán)青島工廠園區(qū)、廣聯(lián)達(dá)廣州數(shù)字科技大廈、金山集團(tuán)武漢總部辦公區(qū)等行業(yè)頭部客戶項(xiàng)目，加速了IFM布局。

下半年公開的拓展情況顯示，該公司大后勤戰(zhàn)略拓展力顯現(xiàn)，不僅與多家三甲級(jí)醫(yī)院達(dá)成合作，全方位賦能醫(yī)院后勤。還在IFM領(lǐng)域成功進(jìn)駐上海航融盛通大廈、武漢新長江傳媒大廈、虎牙四城職場內(nèi)服、廣聯(lián)達(dá)集團(tuán)廣州辦公樓四大商辦項(xiàng)目等。

整體來看，保利物業(yè)的破局思路前景不錯(cuò)，契合管理層對(duì)公司“形成一流的產(chǎn)品力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和競爭力”的期待，但要達(dá)成“聚焦50個(gè)核心城市，實(shí)現(xiàn)每個(gè)城市兩億項(xiàng)目集群物管規(guī)模”的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，仍需跋涉。

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