（2024年11月28日·廣州）新動能、新產(chǎn)業(yè)、新發(fā)展要求、新質(zhì)生產(chǎn)力……市場調(diào)整還在繼續(xù)，行業(yè)需求聚攏于增長與轉(zhuǎn)型，“新”意味著什么？

站在產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵節(jié)點，“新”即創(chuàng)新。不僅僅是指技術(shù)上的革新，更包括思維方式的轉(zhuǎn)變，管理模式的升級，服務(wù)模式的優(yōu)化。由內(nèi)而外孕育孵化的創(chuàng)新動力，正在幫助產(chǎn)業(yè)突破現(xiàn)有限制，實現(xiàn)自我超越，開拓更廣闊的天地。

11月28日，以“增長：創(chuàng)造新動力”為主題的2024觀點產(chǎn)業(yè)年會在廣州召開，在大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇、長三角產(chǎn)業(yè)論壇的基礎(chǔ)之上，和新舊朋友一起放眼大中華區(qū)，共話大產(chǎn)業(yè)鏈的當下與未來。

新一輪改革已然風起，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也將迎來新的轉(zhuǎn)折點。

2024觀點產(chǎn)業(yè)年會現(xiàn)場

我們面臨著新的機遇與挑戰(zhàn)，但“新”在哪里？又該如何把握發(fā)展新動力？上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司原總經(jīng)理、觀點產(chǎn)業(yè)研究院顧問葛培健給出方向。

“新一輪改革‘新’在哪里？一是賦予新的戰(zhàn)略使命的主陣地，二是培育產(chǎn)業(yè)集群的主戰(zhàn)場，三是推進科技創(chuàng)新體系建設(shè)的主引擎，四是探索對外開放新高地的試驗田，五是推進區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)同發(fā)展的增長極。”

相應(yīng)地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以在深化園區(qū)管理體制改革上尋求新動力、在構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系上尋求新作為、在規(guī)范招商引資治理型改革中尋求新模式、在深耕特色主題園區(qū)上尋求新突破，以及在創(chuàng)新開發(fā)主體商業(yè)模式上尋求新變革。

上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司原總經(jīng)理、觀點產(chǎn)業(yè)研究院顧問 葛培健

看見變局

存量時代到來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求接近飽和，供應(yīng)卻持續(xù)上新，供需失衡之下，園區(qū)同質(zhì)化現(xiàn)象加劇，空置率與回報情況成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營面臨的主要挑戰(zhàn)。

順豐房托執(zhí)行董事及行政總裁翟廸強卻對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲的未來發(fā)展保持樂觀態(tài)度。

聚焦物流倉儲，翟廸強認為中國的經(jīng)濟發(fā)展目前處于調(diào)整期，現(xiàn)在增長減慢的情況是正常的。但在電商持續(xù)發(fā)展、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求慢慢增加的情況下，供需不平衡的情況會在未來幾年改善。

順豐房托執(zhí)行董事及行政總裁 翟廸強

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部副總經(jīng)理齊子元則對產(chǎn)業(yè)園區(qū)退租潮的原因作了一番探析。在他看來，退租潮來的時候，產(chǎn)業(yè)中的變和不變，其實是在探求退租潮表層和深層次的原因。

“現(xiàn)象之變，從供給端過剩、需求端不足、運營端要謀求穿行。需求之變是市場需要、時代要求、政策導向和產(chǎn)業(yè)需求發(fā)生了很大的改變。”但其中不變的，是園區(qū)運營方要回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，堅定產(chǎn)業(yè)思維與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

大方向上要接納變化，保持初心。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部副總經(jīng)理 齊子元

在產(chǎn)業(yè)園微操運作上，潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理肖琴提倡向跨境電商學習打造柔性供應(yīng)鏈：用招商前置掌握客戶的需求，打造高性價比的產(chǎn)品。

在肖琴看來，不同的行業(yè)門類對產(chǎn)品有著不同的要求，根據(jù)所處的不同城市區(qū)位，包括客戶的類型，它有不同形態(tài)的組成。

潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理 肖琴

IWG集團中國區(qū)總裁胡懋看到了產(chǎn)業(yè)制造、物流、倉儲，以及研發(fā)之外，產(chǎn)業(yè)園運營的另一個重要環(huán)節(jié)——樓宇經(jīng)濟。他認為辦公樓宇經(jīng)濟是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要引擎，它推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展成為重要的組成部分，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)增值具有很大的作用。

“對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，混合辦公是需要抓住的變化趨勢。要把靈活辦公作為樓宇經(jīng)濟進行改革、發(fā)展調(diào)整的策略，共享辦公的模式也應(yīng)該為更多業(yè)主所采用。”

IWG集團中國區(qū)總裁 胡懋

看見變化，我們需要指引前路的明燈，也需要能夠厘清過去的反思。中電光谷集團副總裁、南方區(qū)總裁李明輝認為，過去產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商邏輯的內(nèi)在缺陷就是把不動產(chǎn)投資收益始終作為首要目標。

“一個成功的園區(qū)，其開發(fā)的核心價值應(yīng)該是提高土地要素的配置效率，并有效控制成本。這不僅需要穩(wěn)定的政策環(huán)境、系統(tǒng)化的專業(yè)能力雙向共同作用，此外還需要結(jié)合合理的市場供需結(jié)構(gòu)。”

中電光谷集團副總裁、南方區(qū)總裁 李明輝

中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理李耀光從產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)REITs的角度出發(fā)，看向了產(chǎn)業(yè)資本與園區(qū)的未來。

他認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是真正的、沒有到期日的長期資本。企業(yè)要擁抱產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的時代機遇，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的相關(guān)作用。“REITs是投融管退的最后一環(huán)，有了REITs投融管退就通了，整個鏈條里需要想的內(nèi)容就不一樣了。”

資本浪潮、上市通路打開，產(chǎn)業(yè)與物流園區(qū)也迎來了更多的破局可能。

中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理 李耀光

深國際灣區(qū)投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理廖旭琦認為，物流園區(qū)不只是單純的倉儲服務(wù)商，還扮演著產(chǎn)業(yè)升級上下游的協(xié)調(diào)器，給企業(yè)提供綜合性的服務(wù)，提供上下游的增值。

落實到未來物流園區(qū)的發(fā)展方向，廖旭琦表示一是深化產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，二是增強數(shù)字化創(chuàng)新，三是打造可持續(xù)性物流生態(tài)。“物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級是整體園區(qū)的重要推動力，也是企業(yè)長遠發(fā)展的重要選擇。在物流發(fā)展的過程中，我們不單只是做一個最基礎(chǔ)的物流服務(wù)商，還要增加客戶的黏性，增加上下游的服務(wù)價值。”

深國際灣區(qū)投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理 廖旭琦

看見未來

身處變局，傳統(tǒng)模式不可持續(xù)，新增長點才能帶來新增長空間。我們要看見產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來，就藏在科技、產(chǎn)業(yè)升級與新質(zhì)生產(chǎn)力中。

在“看見未來”主題討論中，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉作為主持嘉賓，與7位討論嘉賓從微觀、中觀、宏觀三個角度共同解碼產(chǎn)業(yè)園區(qū)之困，探討解困的關(guān)鍵策略及措施。

從業(yè)主的角度談起，木棉中國創(chuàng)始人、董事長閔杰看到了怎么把企業(yè)招進來，以及怎么把企業(yè)留下來兩個方面的挑戰(zhàn)。他指出：“產(chǎn)業(yè)園的增量需求在減少，供應(yīng)量又在增加，供求關(guān)系發(fā)生很大的變化。還有就是客戶違約率很高，雖然大家目前都在以價換量穩(wěn)住了違約率，但終究是不可持續(xù)的。”

市場的天平已經(jīng)滑向悲觀的一方了嗎？蘇州工業(yè)園區(qū)新建元產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司原副總經(jīng)理朱翌旻并不這樣認為。

“中國經(jīng)濟的大勢沒有改變，而且10月份企業(yè)虧損指數(shù)快速、持續(xù)收窄，產(chǎn)業(yè)板塊可能會有一個企穩(wěn)回升的情況。招商要市場化招商，也一定要和招租分開。我們不要停留在PPT上，要沉下去把這個事情融會貫通的做好。”

主題討論會之一：看見未來

主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉

對話嘉賓：潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理 肖琴

木棉中國創(chuàng)始人、董事長 閔杰

園動力產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團常務(wù)副總裁 王大維

火炬孵化聯(lián)合創(chuàng)始人執(zhí)行總裁 孫蘭蘭

綠城科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團有限公司執(zhí)行總裁 陳昂

蘇州工業(yè)園區(qū)新建元產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司原副總經(jīng)理 朱翌旻

中集產(chǎn)城園區(qū)運營公司（廣州）總經(jīng)理 李冰然

來到中觀層面，園區(qū)增量與存量之間的碰撞，帶來了新定位、新功能，新服務(wù)構(gòu)建競爭力，滿足新需求。

潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理肖琴看到了新舊需求間的市場進化。她提到，產(chǎn)業(yè)園存量要根據(jù)市場的情況，強調(diào)有機的更新，根據(jù)需求進行改造。

在增量部分，則要從三方面入手。一是招商，產(chǎn)業(yè)園一定要前置招商；二是產(chǎn)品，要分品類進行產(chǎn)品打造；三是配套，不同園區(qū)的配套需求不同。“真正要做好增量，一定要充分從客戶的角度出發(fā)去做配套。”

中集產(chǎn)城園區(qū)運營公司（廣州）總經(jīng)理李冰然則更側(cè)重從舊園區(qū)面臨的挑戰(zhàn)進行解題，認為扎根發(fā)展的企業(yè)是成熟園區(qū)最寶貴的資源。

在他看來，舊園區(qū)現(xiàn)在面臨最大的問題是海量新園區(qū)供應(yīng)帶來的客戶流失，就算采取以價換量也未必能夠抵擋得了這些海量空間帶來的沖擊浪潮。“成熟園區(qū)在市場上能打的牌不多，我們更應(yīng)該重視園區(qū)已有的優(yōu)勢、資源。園區(qū)里面不管什么邏輯招過來的企業(yè)在這里扎根、發(fā)展，一定有它存在的邏輯，一定要重視這里面發(fā)展的企業(yè)，這是老舊園區(qū)面向下一步發(fā)展的時候，最寶貴的資源和底子。”

剖析完行業(yè)的困境，更重要的是聚焦現(xiàn)實找到解局之法?？萍假x能是今天一切產(chǎn)業(yè)必備的基礎(chǔ)，園區(qū)實現(xiàn)數(shù)字化與資產(chǎn)數(shù)字化的關(guān)鍵在哪里？

說到園區(qū)科技賦能，少不了來自乙方的第三方視角。園動力產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團常務(wù)副總裁王大維認為，園區(qū)數(shù)字化是宏觀的事情，產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心是在于產(chǎn)業(yè)，而不是園區(qū)。

他表示，數(shù)據(jù)有很多，抓取邏輯才是最重要的。從園區(qū)角度來看，被忽略但最重要的是園區(qū)在數(shù)字化的后端。園區(qū)數(shù)據(jù)化、AI化后，很多數(shù)據(jù)都在真真實實地表現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營情況。一旦園區(qū)入園企業(yè)多了，就形成某一個行業(yè)的模型和入園企業(yè)發(fā)展的方向。

火炬孵化聯(lián)合創(chuàng)始人執(zhí)行總裁孫蘭蘭則表示，產(chǎn)業(yè)要用運營體系把舊質(zhì)生產(chǎn)力替代掉。“我們的關(guān)注點可能并不在園區(qū)的建設(shè)，更多的是怎么樣幫助我們的企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生我的經(jīng)濟效益。”

同樣作為服務(wù)環(huán)節(jié)的一員，綠城科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團有限公司執(zhí)行總裁陳昂有著不一樣的見解：“數(shù)字賦能的意義在于數(shù)據(jù)助力經(jīng)營、生產(chǎn)力能夠解放出來，能夠把人力花在更多的溫暖企業(yè)，做招商、做服務(wù)的工作中去。”

結(jié)合實踐經(jīng)驗，陳昂表示，數(shù)字化賦能并不是說要做一套智慧園區(qū)軟件，核心在于將產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營過程中的經(jīng)驗、知識、制度，包括服務(wù)資源和園區(qū)軟件的功能、數(shù)據(jù)的初始化、流程的設(shè)計，以及各種算法有機結(jié)合起來，最后提供給客戶的一套解決方案。

看見選擇

隨后進行的第二場主題討論會以“破局之道”為主題，圍繞“投資！如何擴大園區(qū) ‘資本朋友圈’”、“風口！低空經(jīng)濟與跨境電商新時代”以及“出海！讓我們的產(chǎn)業(yè)一起‘走出去’”三個分議題展開。

星河產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長王英杰擔任主持嘉賓，犀利點出主題的關(guān)鍵所在：融資難、流動性緊張，如何能有新模式？怎么找新增長點？內(nèi)卷已到極致，怎么“卷”外面的人？

瑞銀香港投資銀行部地產(chǎn)團隊執(zhí)行董事葛瀟白首先談起了資金支持行業(yè)的問題。在他看來，園區(qū)在資本化和基金化方面還是比較慢的。“園區(qū)有自己的發(fā)展策略，比如它的投資周期比較長，不僅是單項目投資周期比較長，更重要的是產(chǎn)業(yè)孵化有一個時間周期的問題。”

與此同時，還要提早做好資本規(guī)劃，在平臺發(fā)展初期，如果能夠比較好的設(shè)計，能解決后面滾動開發(fā)以及規(guī)模化的問題。

接著REITs話題，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部高級副總裁鄭韜站在基金管理人和財務(wù)顧問的角度上表示，金融機構(gòu)和產(chǎn)業(yè)方在建立一個很良性的互動，最終雙方是在不斷走向融合的目的。

“錢都在天上飄，怎么能夠?qū)崿F(xiàn)落地？做產(chǎn)業(yè)園和做工業(yè)園受限沒有流動性，追溯根源是產(chǎn)品不夠標準化。公募REITs就是在為這件事做一個破局，賣資產(chǎn)和運營能力，實現(xiàn)了重資產(chǎn)的盤活收益，同時幫我們打通輕資產(chǎn)的通道。”

恰逢寶灣物流公募REITs上市一個月，寶灣物流基金公司助理總經(jīng)理勵嘉分享了自己對行業(yè)的觀察：“首先要修煉自己內(nèi)在的投資能力，能夠看到不同周期、不同環(huán)境中的投資波動；同時，修煉資產(chǎn)運營的能力，秉承‘一園一策’的經(jīng)營理念。”

主題討論會之二：破局之道

主持嘉賓：星河產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長 王英杰

對話嘉賓：華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展副總裁 滕聰

瑞銀香港投資銀行部地產(chǎn)團隊執(zhí)行董事 葛瀟白

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部高級副總裁 鄭韜

寶灣基金公司助理總經(jīng)理 勵嘉

CTP大中華區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理 羅鈞滿

時代商業(yè)集團產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理 冉采豐

百瑞紀集團副總裁 劉海文

第一太平戴維斯廣州投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部高級助理董事、負責人 張明杰

投資方在為園區(qū)優(yōu)化產(chǎn)品、思考通路，為打通資本朋友圈的“最后一公里”努力。另一邊的資產(chǎn)運營方，也在與資本的合作中提升自我。

時代商業(yè)集團產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理冉采豐提到，REITs市場打開之后，對資產(chǎn)運營方而言是很好的出口，因為有了REITs市場，資產(chǎn)運營就有了對價，或者倒逼著園區(qū)或物業(yè)的運營水平提高。

冉采豐始終對投資方與產(chǎn)業(yè)運營方的合作抱有積極態(tài)度。“園區(qū)和股權(quán)投資是兩個非常有專業(yè)性的領(lǐng)域，要尊重這兩個相對獨立的領(lǐng)域的專業(yè)性，同時在獨立的兩個行業(yè)里找到互相共融的點。”

百瑞紀集團副總裁劉海文從自身的領(lǐng)域出發(fā)，補充了三個“化”：標準化、精細化和多樣化。

標準化是將一個專業(yè)的、復雜的投資行為，變成相對標準、容易復制的投資產(chǎn)品；精細化是因為大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚合了多種類型業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)有著不同的差異；多樣化是投資模型可以多樣化。

資金只是出發(fā)的第一步，踩中風口也是產(chǎn)業(yè)騰飛的機遇之一。第一太平戴維斯廣州投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部高級助理董事、負責人張明杰將視角聚焦在跨境電商上。

“未來的跨境電商在整個大的格局之下，可能因為某些貿(mào)易的因素有些遲緩，在細分領(lǐng)域的專業(yè)化發(fā)展上越來越多元。我們也可以預測，未來的物流倉儲里面不僅只有一個客戶，而是多個客戶。產(chǎn)業(yè)的維度或許也會更豐富，不僅是工業(yè)品，我們還能看到生活方式的出海。”

“不出海，就出局”，這句話曾在業(yè)內(nèi)掀起輿論巨浪，也推助不少企業(yè)跨出向外走的第一步。華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展副總裁滕聰堅定地表示了認同。華夏幸福當過出海的踐行者，也是中國企業(yè)出海的帶領(lǐng)者，但出海的確很難，“可以說是挫折比成績要多”。

滕聰總結(jié)經(jīng)驗，表示出海難的主要原因在于：中國企業(yè)的出海決策周期比想象中長，同時企業(yè)在出海投資時收支帳并不容易算清，以及生產(chǎn)要素的成本較高。

出海對于國內(nèi)企業(yè)而言不是易事，歐洲最大的工業(yè)和科技園區(qū)開發(fā)商CTP來到中國做拓展，為我們帶來了鏡像觀察機會。

CTP大中華區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理羅鈞滿表示，中國企業(yè)出海面臨必須要在當?shù)刭I地建廠的情況，還要另外找新的客戶，這是難點之一。CTP是在歐洲做工業(yè)園區(qū)、物流的運營商，給跨境電商做中轉(zhuǎn)倉，也給制造業(yè)企業(yè)出海破局。

“我多次陪伴中國的客戶去到歐洲，他們在中國發(fā)展得很好，現(xiàn)在因為各種因素不得不走出去，但是他們對外面的世界有很多是不了解的。我們可以給他們提供幫助，為他們找當?shù)卣顿Y部門，在一個國家不同省份有不同的投資優(yōu)惠政策，為他們爭取這些政策，也可以為生產(chǎn)方面提供建議。”

論壇落下帷幕，產(chǎn)業(yè)和物流的故事還在繼續(xù)。不論運營或是出海，產(chǎn)業(yè)、物流園區(qū)目前仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但破局關(guān)鍵同樣藏在變局之中。