主持嘉賓：

王英杰 星河產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長(zhǎng)

對(duì)話嘉賓：

滕聰 華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展副總裁

葛瀟白 瑞銀香港投資銀行部地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行董事

鄭韜 華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部高級(jí)副總裁

勵(lì)嘉 寶灣基金公司助理總經(jīng)理

羅鈞滿 CTP大中華區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理

冉采豐 時(shí)代商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理

劉海文 百瑞紀(jì)集團(tuán)副總裁

張明杰 第一太平戴維斯廣州投資及資本市場(chǎng)部產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部高級(jí)助理董事、負(fù)責(zé)人

王英杰：留到現(xiàn)在的都是真愛，餓得都清醒了，我們來一點(diǎn)干貨的討論。大會(huì)給我們最后這個(gè)題目叫"破局"，我想今天來的人都想知道怎么破局，前面一個(gè)環(huán)節(jié)大家都把現(xiàn)在的情況分享完了，現(xiàn)在我們的局是什么？現(xiàn)在是康波周期的底部，一定要拼得你死我活的，這是勿庸置疑的。

同時(shí)我們面臨著改革開放以來最長(zhǎng)民意GDP縮減的季度，三季度之后已經(jīng)連續(xù)7個(gè)季度了，這是亙古未有的大事件，在座的所有人都經(jīng)歷了這個(gè)大局，在這個(gè)大局之下，我們?cè)趺赐黄平?jīng)濟(jì)形勢(shì)的難點(diǎn)，會(huì)議主辦方給我們?nèi)齻€(gè)題，這三個(gè)題選得非常好。

第一，政府已經(jīng)沒有錢了，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有錢了，但是我們的社融規(guī)模現(xiàn)在是歷史上的最高，錢怎么到我們的產(chǎn)業(yè)里，到園區(qū)里，怎么有新模式？第二是怎么找增長(zhǎng)點(diǎn)，低空講得很多，昨天也出了一個(gè)新聞，低空是能賣的了，跨境電商是還能高價(jià)值承租的產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)我們?cè)趺捶?wù)好它，這是新動(dòng)能的問題。第三，既然內(nèi)卷已經(jīng)到這樣了，我們?nèi)ゾ硗饷娴娜嗽趺淳恚?/p>

今天主辦方把最后一個(gè)環(huán)節(jié)給到我們，也希望各位嘉賓能給我們分享一些你們?cè)趯?shí)戰(zhàn)中的一些具體的做法。

第一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)槲覍?duì)各位不是太熟悉，所以我想請(qǐng)各位簡(jiǎn)短的，用一分鐘的時(shí)間把各自的基本情況跟我們?cè)谧钨e分享一下，因?yàn)槲蚁Ｍ@個(gè)活動(dòng)是一個(gè)業(yè)務(wù)的交流會(huì)，大家以后能夠有更多的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

滕聰：大家好，我是滕聰，來自華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)。我是特別喜歡破局之道這個(gè)話題的，華夏幸福這幾年一直都在尋找破局之道。我們?cè)?022年7月份的時(shí)候就開始了第一次的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由原來的重資產(chǎn)運(yùn)作向輕資產(chǎn)運(yùn)作轉(zhuǎn)型，由原來的單兵作戰(zhàn)開始尋找產(chǎn)業(yè)的朋友圈，創(chuàng)新了我們的產(chǎn)業(yè)合伙人招商模式。由原來的重兵國(guó)內(nèi)到重倉(cāng)海外，我們還開始有很多新的發(fā)展方式。

但這條路走得不容易，有很多的經(jīng)驗(yàn)，也有很多的教訓(xùn)，所以今天來到這里是希望跟各位大咖能夠做更多的探討，來探索我們的破局之道。

勵(lì)嘉：大家好，我是勵(lì)嘉，來自寶灣物流資管團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)寶灣物流基金資管合作的募集和投后運(yùn)營(yíng)管理，稍后會(huì)為大家?guī)砦覀冊(cè)谝恍┵Y本市場(chǎng)探索的分享。

葛瀟白：我是葛瀟白，來自瑞士銀行，平時(shí)常駐香港。過去十余年當(dāng)中幫很多外資主要在中國(guó)投資產(chǎn)業(yè)園和物流的領(lǐng)域，這幾年因?yàn)閲?guó)際資本市場(chǎng)的變化，也在順應(yīng)這個(gè)潮流，也在把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)。在座有很多產(chǎn)業(yè)園和物流的領(lǐng)軍企業(yè)都是我們服務(wù)的對(duì)象，這兩年隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展也把工作重心轉(zhuǎn)到了終端用戶，比如領(lǐng)先的電商企業(yè)、消費(fèi)類企業(yè)、物流企業(yè)和制造類企業(yè)。

羅鈞滿：我是CTP的羅鈞滿，我自己是常駐香港的，CTP是在歐洲做工業(yè)園區(qū)的，我們今天會(huì)帶給大家破局的方法，CTP是歐洲最大的工業(yè)園區(qū)的發(fā)展商，在歐洲10個(gè)國(guó)家有超過200個(gè)園區(qū)，總土地儲(chǔ)備超過2700萬平方米，分布在中東歐地區(qū)。我們的企業(yè)客戶超過1000個(gè)，中國(guó)和亞洲的客戶占到我們客戶的10%，比如說蔚來、聯(lián)想、希音等等，都是我們現(xiàn)有的客戶。希望在后續(xù)討論的時(shí)候，可以給大家更多的資料，可以讓大家知道出海不是單純?nèi)サ缴贁?shù)幾個(gè)國(guó)家，我們有很多的方案提供給大家。

鄭韜：我是華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部的鄭韜，我主要負(fù)責(zé)公募REITs的投前和投后的商業(yè)管理，我現(xiàn)在擔(dān)任華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的基金經(jīng)理，在此之前主要是在普洛斯從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)工作，之前在華潤(rùn)張江產(chǎn)業(yè)園REIT也擔(dān)任基金經(jīng)理。今天來到這里主要是響應(yīng)破局之道這個(gè)題目，在金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)方的互動(dòng)當(dāng)中，金融機(jī)構(gòu)需要持續(xù)不斷地向產(chǎn)業(yè)方尋求我們現(xiàn)在這種內(nèi)生的狀態(tài)，以及看清未來的發(fā)展方向，才能更好地服務(wù)產(chǎn)業(yè)方，為持有人創(chuàng)造更大的收益。

冉采豐：大家好，我是冉采豐，來自時(shí)代商業(yè)集團(tuán)。時(shí)代商業(yè)是一家總部位于廣州，在廣州、佛山、東莞等幾個(gè)灣區(qū)核心城市都有布局的企業(yè)，主要是經(jīng)營(yíng)開發(fā)商辦和園區(qū)物業(yè)，成立于2002年，到現(xiàn)在也有20多年的歷史，到今年公司整體在租的物業(yè)是100多萬平米，整體服務(wù)的企業(yè)是接近2000家，所以我們是一個(gè)純租賃的物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。今天也面臨大大小小的物業(yè)持續(xù)20多年的時(shí)間，有的近一兩年才投入市場(chǎng)，所以對(duì)當(dāng)下的行情還是有非常多的感受，所以在這里來跟大家交流。

劉海文：大家好，我是百瑞紀(jì)劉海文，我們公司是一家從事住房租賃和公寓管理的企業(yè)，我們的前身是鉑濤酒店集團(tuán)的創(chuàng)新管理事業(yè)部，在2015年成立，在2019年完成了兩輪融資，成為一個(gè)獨(dú)立發(fā)展的企業(yè)。我們?cè)诠芾砗屯顿Y的項(xiàng)目當(dāng)中，主要是分三大類，包括市場(chǎng)化的項(xiàng)目、政策性的項(xiàng)目（保租房），還有一類是園區(qū)類的項(xiàng)目，主要是宿舍和人才公寓。園區(qū)類的項(xiàng)目大概占我們投資項(xiàng)目的23%左右，我們跟園區(qū)發(fā)展多年以來是密切相關(guān)的，也希望在園區(qū)發(fā)展的大浪潮中能夠提供自己的一份新質(zhì)生產(chǎn)力或者是新動(dòng)力。

張明杰：大家好，我是張明杰，來自第一太平戴維斯廣州公司，我是負(fù)責(zé)為客戶的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行服務(wù)。我們作為一家外資行，過去一直是服務(wù)外資進(jìn)入中國(guó)，進(jìn)入新時(shí)代以來，隨著中國(guó)企業(yè)走出去，我們也在服務(wù)很多企業(yè)出海，在后續(xù)的話題里面，我會(huì)大概介紹一下有關(guān)的內(nèi)容。

王英杰：主要是讓大家認(rèn)識(shí)一下，以后好談業(yè)務(wù)，這是最關(guān)鍵的事情?；氐轿覀兊恼}，我們剛才講了錢在天上飄，地上的人都沒有錢，中間缺一個(gè)抓手。

剛才中金公司也講了，REITs不是唯一的金融通道，但REITs很重要，有時(shí)候我們也可以獲得比REITs更好的基金的幫助，REITs也是我們一個(gè)很好的選擇，在這時(shí)候園區(qū)方的錢可能有一些制度的問題解決了，但是產(chǎn)業(yè)方、企業(yè)方的錢怎么辦？現(xiàn)在也看到園區(qū)招商，只剩下一個(gè)基金招商的動(dòng)力，但是基金是一個(gè)特別專業(yè)的東西，我想在座的所有人都知道基金的好處，但是都不會(huì)去玩基金或者會(huì)玩的人不多。

所以第一個(gè)問題還是請(qǐng)大家簡(jiǎn)單介紹一下，對(duì)于未來怎么樣把錢真正地注入到實(shí)體里，注入到園區(qū)里面，談?wù)勛约旱膶?shí)踐安排。

先請(qǐng)瑞銀的葛總談?wù)勝Y金如何支持行業(yè)的問題。

葛瀟白：物流園區(qū)的基金化或者輕資產(chǎn)化，在過去 10 年已經(jīng)形成了完整的體系，今天我想分享一下園區(qū)方面的話題，園區(qū)在資本化和基金化方面還是比較慢的，園區(qū)有自己的發(fā)展策略，比如它的投資周期比較長(zhǎng)，不僅是單項(xiàng)目投資周期比較長(zhǎng)，更重要的是產(chǎn)業(yè)孵化有一個(gè)時(shí)間周期的問題。在資本講投資故事，或者配合資本頂層設(shè)計(jì)來講，我們也看到很多企業(yè)在做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，具備了較強(qiáng)的區(qū)域性的，所以就能夠把投資故事跟當(dāng)?shù)氐耐洞?、產(chǎn)業(yè)政策能配合得比較好。

第二是提早做好資本規(guī)劃。還是回到比較簡(jiǎn)單的資本融資設(shè)計(jì)，比如說后期要通過 Pre-REITs和 REITs 退出的規(guī)劃，倒推誰(shuí)是原始權(quán)益人，以及這個(gè)項(xiàng)目公司的實(shí)體要怎么設(shè)計(jì)，期間如何配合融資節(jié)奏，這些問題是我們接觸到很多的客戶后期才發(fā)現(xiàn)的。所以在平臺(tái)發(fā)展初期，如果能夠比較好的設(shè)計(jì)，能解決后面滾動(dòng)開發(fā)以及規(guī)?；膯栴}。

王英杰：葛瀟白總講的都是干貨，要先設(shè)計(jì)好自己框架性的東西，這是很關(guān)鍵的，不然這個(gè)錢就白賺了。

鄭韜總，您操盤了很多項(xiàng)目，能不能給我們一些實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)？

鄭韜：我接著這個(gè)話題往下談一談。公募REITs截止到今天大概已經(jīng)發(fā)生了51只產(chǎn)品，按募集規(guī)模來看，大概1475億元，華夏基金在這個(gè)過程中也是依靠自身的優(yōu)勢(shì)，目前發(fā)行了13只產(chǎn)品，管理規(guī)模在390億左右，占全市場(chǎng)的1/4，在這個(gè)過程中，我們感受到基金管理人和財(cái)務(wù)顧問，作為金融機(jī)構(gòu)，它和產(chǎn)業(yè)方在建立一個(gè)很良性的互動(dòng)，最終雙方其實(shí)是在不斷走向融合的目的。在REITs行業(yè)一直在探討，一個(gè)基金的管理和發(fā)行上市有多大比例應(yīng)該是由基金管理人來決定，有多大比例應(yīng)該是由產(chǎn)業(yè)方來決定?；诂F(xiàn)在的機(jī)制，會(huì)逐漸過渡到雙方都具備一定資管水平，基金管理人會(huì)增加自己的資管水平，而產(chǎn)業(yè)方會(huì)更加適合上市治理和強(qiáng)披露規(guī)范的要求。雙方最終會(huì)形成非常良性的互動(dòng)效應(yīng)。

剛才主持人的問題是，我們的錢都飄在天上，怎么能夠?qū)崿F(xiàn)落地。因?yàn)槲乙苍诋a(chǎn)業(yè)方工作過很長(zhǎng)時(shí)間，所以我對(duì)這個(gè)事也比較有感想。做產(chǎn)業(yè)園和做工業(yè)園，它受限于一個(gè)問題，就是沒有流動(dòng)性，沒有流動(dòng)性是一個(gè)結(jié)果，它的本身是產(chǎn)品不夠標(biāo)準(zhǔn)化。剛才我聽園動(dòng)力的領(lǐng)導(dǎo)也講到過這個(gè)問題，為什么我們的商辦產(chǎn)品和物流產(chǎn)品會(huì)很容易進(jìn)入到強(qiáng)流動(dòng)性的領(lǐng)域？背后的原因是它們的產(chǎn)品本身它的管理和設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化是非常強(qiáng)的，不管到哪個(gè)區(qū)域，它的建造和使用是大同小異的。剛才有嘉賓提到，我不可能把一個(gè)生產(chǎn)芯片和生產(chǎn)食品的企業(yè)放到一個(gè)產(chǎn)業(yè)園里面，這是不現(xiàn)實(shí)的。

其實(shí)中國(guó)的企業(yè)已經(jīng)在很多地方探討出自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)統(tǒng)一化的道路，比如說普洛斯、ESR、東久，你能看到他們的工業(yè)園設(shè)計(jì)的規(guī)范化和通用性是越來越強(qiáng)的，大家都在追求用同一種產(chǎn)品容納越來越多的產(chǎn)業(yè)，不管是重產(chǎn)業(yè)還是輕產(chǎn)業(yè)，大家都是追求在同一個(gè)園區(qū)里面去發(fā)展，這是一種道路。當(dāng)然我們還有很多其他特色的主題的產(chǎn)業(yè)園。

回過頭來說這個(gè)結(jié)果，最后我們得到的結(jié)果是，我們園區(qū)產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性是有限的，公募REITs就是在為這件事做一個(gè)破局。從2021年我們行業(yè)正式發(fā)行首批9只，到今天一共51只產(chǎn)品的上市，實(shí)際上它的意義是非同凡響的，任何事物的發(fā)展都是由點(diǎn)到面再到線的，公募REITs的發(fā)行就是把資產(chǎn)管理行業(yè)從線變成了一個(gè)面，從此以后它就變成了一個(gè)可以把金融和產(chǎn)業(yè)這兩個(gè)邏輯充分打通，惠及所有的投資方和持有人。在這個(gè)邏輯上，未來的公募REITs，還有Pre-REITs，為企業(yè)創(chuàng)造了多次退出的通道，每個(gè)企業(yè)或者每個(gè)項(xiàng)目在做融資規(guī)劃的時(shí)候，第一步是用銀行杠桿，那是最基本的，一般在40%到60%的杠桿率，通過自有資金的回報(bào)和收益實(shí)現(xiàn)還貸。還有一種就是股權(quán)合作和股權(quán)融資，比如新建元就和大量的開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)融資，這種情況下操盤方是在一開始就獲得了50%的退出權(quán)的，這是項(xiàng)目融資。

其次當(dāng)你做到一定程度，你可以進(jìn)行主體融資，憑借信用融資，最典型的就是上市，當(dāng)然還有債權(quán)融資，還有ABS、CMBS，對(duì)方是基于你的信用和項(xiàng)目質(zhì)量來給你融資。公募REITs既是賣資產(chǎn)，又是賣運(yùn)營(yíng)能力，公募REITs幫你實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的退出，實(shí)現(xiàn)了重資產(chǎn)的盤活的收益的同時(shí)，還保留了你在其中的慣例卷，在這種情況下，是企業(yè)最好的歸宿，除了讓企業(yè)得到盤活的收益以外，還不斷地鍛造了企業(yè)輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。之前我們能看到，大連軟件園等等企業(yè)不斷在做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的嘗試，但是產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域一直沒有做到。公募REITs最終的意義就是幫我們打通輕資產(chǎn)的通道。

王英杰：鄭韜總講了兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是人的融合，一個(gè)是主體的融合，像我們現(xiàn)在能具有產(chǎn)業(yè)能力和基金管理能力的人真的是不多，我們的國(guó)企、民企、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體戶之間的信用背書也不一樣，這是很復(fù)雜的一個(gè)問題，我非常希望能夠在各位的能力之下，在REITs之外，能不能把REITs的一些先進(jìn)的理念再反哺給園區(qū)。講句不好聽的話，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義就是REITs本身來定義的，什么叫產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它是基礎(chǔ)設(shè)施，它在哪里，是搞什么產(chǎn)業(yè)的。REITs對(duì)我們來講，今天在座的各位，很多拿著灰空間，拿著一些隱形收入的東西都上不了REITs的臺(tái)面，但是這是一個(gè)現(xiàn)象，怎么通過REITs再來規(guī)范我們的運(yùn)營(yíng)，這也是可以做的事情。

剛才講的是資本的問題，我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)投資上怎么發(fā)展，我覺得這是從政府到企業(yè)最關(guān)心的問題，所以請(qǐng)勵(lì)總談?wù)劊蹅儗殲迟Y金的利用和您在產(chǎn)業(yè)上是怎么考慮的？

勵(lì)嘉：謝謝觀點(diǎn)今天給我們這樣的平臺(tái)進(jìn)行這種非常充分的交流，讓我們?cè)谏硖幾兙种羞€是感受到了來自四面八方的支持的力量，也謝謝院長(zhǎng)為我們引薦今天的題目。

今天是我們的公募 REITs 是上市一個(gè)月的時(shí)間，今天我們也領(lǐng)漲了整個(gè)公募市場(chǎng)，看到今天的表現(xiàn)，我們還是非常高興的，感謝各位資本的朋友對(duì)寶灣的支持。在今年 1 月份的時(shí)候，在整個(gè)市場(chǎng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)一片困惑的情緒下，我們開啟了公募 REITs 的募集工作，我們?cè)谀昵敖M織了第一次項(xiàng)目路演、現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)，也和投資人進(jìn)行了面對(duì)面的交流，整個(gè)過程還歷歷在目。正好有今天這個(gè)機(jī)會(huì)，我們討論到公募 REITs，也討論到如何吸引新的資本朋友進(jìn)入到我們這個(gè)賽道，我有幸參與了整個(gè)募集過程，也來分享一下我在募集的過程中的一些體會(huì)。

寶灣物流作為一家高標(biāo)倉(cāng)的投資商和運(yùn)營(yíng)商，在步入資本市場(chǎng)之前，我認(rèn)為先修煉好內(nèi)功是非常重要的。我們首先要鍛煉好自己的投資能力，需要鍛煉在不同周期下能夠?qū)Y產(chǎn)做出獨(dú)立定價(jià)，能夠做出獨(dú)立投資決策的能力。我們也看到在現(xiàn)在的周期里面，不管是一級(jí)市場(chǎng)還是公募市場(chǎng)，交易價(jià)格發(fā)生了價(jià)值重塑，我們看到有些指標(biāo)持續(xù)在走高如資本化率，大家對(duì)未來的預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，更直接的一點(diǎn)，我們?cè)谧鲆恍﹨?shù)假設(shè)的時(shí)候也變得更為保守了，比如說租金的增長(zhǎng)率、出租率的指標(biāo)。而寶灣物流在這個(gè)行業(yè)里深耕了 20 多年，我們也經(jīng)歷了兩輪類似的周期，也穿越了周期，投資的邏輯和能力抵抗住了挑戰(zhàn)。這是我們內(nèi)在的投資能力，首先要修煉到位。

第二個(gè)是我們還需要修煉資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，剛才也有領(lǐng)導(dǎo)說，資產(chǎn)最后通過公募市場(chǎng)亮相，亮的是我們的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的能力。在這個(gè)方面，前面的主題匯報(bào)上，招商蛇口的齊總給我們提了一個(gè)概念"一園一策"，我當(dāng)時(shí)聽到的時(shí)候就不禁感嘆招商血脈、蛇口基因的奇妙，因?yàn)檫@樣“一園一策”的運(yùn)營(yíng)理念也貫穿了整個(gè)寶灣物流從投資端一直到最后公募退出實(shí)現(xiàn)的整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。

比如說工程前置，設(shè)計(jì)獨(dú)特的產(chǎn)品建設(shè)方案，通過我們的商務(wù)同事制定靈活的商務(wù)策略，也包括現(xiàn)在以我們的自主研發(fā) IoT 系統(tǒng)為管理抓手，進(jìn)行深耕細(xì)作的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。基于種種舉措，寶灣物流也持續(xù)多年在市場(chǎng)上平均租金、出租率都交出了“優(yōu)于周邊、好于同行”的答卷。

基于以上的努力，走到了公募市場(chǎng)，走到資本市場(chǎng)，進(jìn)入公眾的視野，我的感受主要有兩方面。第一點(diǎn)是要不斷的向資本市場(chǎng)去傳遞我們作為產(chǎn)業(yè)方去看市場(chǎng)的觀點(diǎn)和視角。在公募募集的過程中，我們感受到的一點(diǎn)是，我們作為產(chǎn)業(yè)方，在這個(gè)行業(yè)里面感受到的一些信息或者形成了一些認(rèn)識(shí)，和資本市場(chǎng)其實(shí)是有一些不一樣的。比如說我們?cè)谧龉纪扑]的時(shí)候，我們會(huì)跟大家闡述一點(diǎn)，我們?cè)谧鐾顿Y的時(shí)候，除了關(guān)注平時(shí)交付的數(shù)據(jù)測(cè)算，平時(shí)關(guān)注到的指標(biāo)，還有一個(gè)點(diǎn)—資產(chǎn)安全，這是往往是會(huì)被忽略的。

回到現(xiàn)在的周期下，剛才也有嘉賓提到，大家對(duì)未來還是有些悲觀，但是他感受到了一些溫暖的氣息，作為我在寶灣物流的角度來講，我們也是這樣的，通過寶灣的深入調(diào)研，我們感受到一些區(qū)域的子市場(chǎng)上已經(jīng)達(dá)到了供需平衡的狀態(tài)，價(jià)格是在慢慢企穩(wěn)的，所以我們可以以差異化的來看待一些細(xì)分市場(chǎng)。

當(dāng)然在行業(yè)的分享上，我們也是非常樂意，不管是在過去，也包括現(xiàn)在和將來，也持續(xù)成為各位資本朋友們的長(zhǎng)期合作伙伴。

除了我們非常愿意主動(dòng)地分享行業(yè)信息之外，我們覺得還有一點(diǎn)是，好酒也怕巷子深，有好的資管能力，我們也要去主動(dòng)展現(xiàn)給大家，讓資本市場(chǎng)的朋友知道。寶灣物流作為行業(yè)內(nèi)國(guó)資第一的高標(biāo)倉(cāng)資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，我們也大大方方把我們優(yōu)異的資管能力展現(xiàn)出來。某種程度上，我蠻感謝現(xiàn)在這樣的周期，也是因?yàn)橹芷诘恼{(diào)整，我們作為產(chǎn)業(yè)方才能有機(jī)會(huì)更近距離地和資本的朋友們面對(duì)面交流行業(yè)的觀點(diǎn)，把寶灣的優(yōu)異成績(jī)呈現(xiàn)給大家，而不拘泥于以前在上升周期的時(shí)候，我們更多的是通過文件的交付、數(shù)字的體現(xiàn)，更系統(tǒng)讓大家感受我們的投資邏輯。這次我們的公募推薦也邀請(qǐng)到了投資人與我們一起走進(jìn)寶灣的園區(qū)，實(shí)實(shí)在在地讓投資人知道寶灣優(yōu)秀的管理能力體現(xiàn)在哪里。

最后我也感謝今天這個(gè)機(jī)會(huì)，我也希望通過今天在這里做的分享，讓更多的資本方能夠進(jìn)入到高標(biāo)倉(cāng)的投資領(lǐng)域當(dāng)中來，也希望大家以后在做高標(biāo)倉(cāng)投資拓展的時(shí)候，能第一時(shí)間想到寶灣，想到寶灣是在這個(gè)領(lǐng)域可以和你們一起長(zhǎng)期走下去的堅(jiān)實(shí)的朋友。

公募平臺(tái)也作為寶灣走向資本市場(chǎng)的戰(zhàn)略舉措，所以我們也會(huì)持續(xù)地將運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)秀的項(xiàng)目納入到這個(gè)平臺(tái)中，也敬請(qǐng)大家期待我們的擴(kuò)募。

王英杰：勵(lì)總這一講，大家的會(huì)費(fèi)就沒白交，看到了新的商業(yè)機(jī)會(huì)，感謝勵(lì)總的分享。

接下來請(qǐng)冉總談?wù)剷r(shí)代在跟資本的合作中的感受。

冉采豐：我們是實(shí)際的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方，是園區(qū)，也是商辦物業(yè)。REITs市場(chǎng)打開之后，對(duì)我們來講是一個(gè)非常好的出口，當(dāng)然我們目前自己還沒有正式上市的REITs資產(chǎn)。但是就像前面幾位金融專家講到的，因?yàn)橛辛薘EITs的市場(chǎng)，所以我們的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這個(gè)事就有了對(duì)價(jià)，或者倒逼著我們把園區(qū)或者物業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平提高。同時(shí)我們的水平提高也可以在資本市場(chǎng)有一個(gè)非常好的對(duì)價(jià)。

因?yàn)槲冶救酥饕€是做園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)工作，所以也跟大家分享一點(diǎn)在運(yùn)營(yíng)園區(qū)方面，如何提升資產(chǎn)回報(bào)率，提升整體的資產(chǎn)表現(xiàn)的做法。

第一是園區(qū)+投資，這是大家經(jīng)常會(huì)探討的話題，我們這個(gè)行業(yè)一直在探討，經(jīng)過這幾年我們自己也在嘗試股權(quán)投資和園區(qū)的企業(yè)家圈層的運(yùn)作，我們認(rèn)為園區(qū)和股權(quán)投資是兩個(gè)非常有專業(yè)性的領(lǐng)域，在這里面，我們目前還是要尊重這兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的領(lǐng)域的專業(yè)性，同時(shí)在獨(dú)立的兩個(gè)行業(yè)里面去找到互相的共融點(diǎn)。比如說前面有一些專家提到的園區(qū)數(shù)據(jù)是不是可以賦能我們的股權(quán)投資項(xiàng)目選擇，或者說我們這個(gè)園區(qū)的租戶所在的行業(yè)是不是可以幫助我們更好地理解一些投資的項(xiàng)目等等。

第二是園區(qū)+朋友圈，這個(gè)主要是指企業(yè)的朋友圈，我們做園區(qū)的時(shí)候還是要充分發(fā)揮園區(qū)最大的價(jià)值，因?yàn)閳@區(qū)是一個(gè)平臺(tái)，就像互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)一樣，它本身并不參與到企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)。所以在這個(gè)平臺(tái)里面，到底有哪些優(yōu)勢(shì)是我們能夠給予企業(yè)的？在這里面我們更多的還是要發(fā)揮資源圈層的抓手能力，幫助我們的租戶，通過他的業(yè)務(wù)提升反過來提升我們的租金表現(xiàn)。

第三是園區(qū)和園區(qū)服務(wù)的關(guān)系，我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面過去很多年一直在強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的位置和交通等等的運(yùn)營(yíng)，當(dāng)我們來到園區(qū)運(yùn)營(yíng)20多年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的時(shí)候，更需要挖掘服務(wù)本身能創(chuàng)造的價(jià)值。這里我也拋出一個(gè)類比，就像我們?cè)诔曰疱伒臅r(shí)候，可能會(huì)選擇海底撈，這個(gè)服務(wù)的溢價(jià)是通過顧客買單能夠體現(xiàn)的。當(dāng)前我們的園區(qū)服務(wù)可能在面對(duì)同行競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候還比較統(tǒng)一，或者說大家的差距不是很大。但是我相信在這個(gè)服務(wù)端從金融手段，從我們的資源服務(wù)手段等等一系列的挖掘，未來一定會(huì)產(chǎn)生出服務(wù)本身的溢價(jià)，這也是我們?cè)诔掷m(xù)做的動(dòng)作，來提升我們的運(yùn)營(yíng)水平。

王英杰：接下來想請(qǐng)教海文總，海文總這個(gè)公寓系統(tǒng)是目前我知道在我們的同行里面，盈利狀況好于產(chǎn)辦和商業(yè)的部分，它的變現(xiàn)的空間更大，這部分您有沒有想跟大家交流的？

劉海文：從絕對(duì)值來講，保租房的坪效其實(shí)是相對(duì)比較低的，當(dāng)然跟它的產(chǎn)品定位是有關(guān)系。其實(shí)前面幾位嘉賓都講得比較全了，我都有點(diǎn)尷尬，不知道說什么。

我從我這個(gè)領(lǐng)域補(bǔ)充幾點(diǎn)，講三個(gè)化：標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化和多樣化。

標(biāo)準(zhǔn)化方面，其實(shí)就是一個(gè)專業(yè)的、復(fù)雜的投資行為，能不能變成一個(gè)相對(duì)來說標(biāo)準(zhǔn)化的，以及是容易復(fù)制的投資產(chǎn)品，或者說投資品類。我覺得公募REITs目前標(biāo)準(zhǔn)化的初始狀況已經(jīng)完成了，但是這個(gè)路還很長(zhǎng)，它的占比還比較小的，保租房公募REITs 2022年才有第一只產(chǎn)品，現(xiàn)在才6只產(chǎn)品，路還很長(zhǎng)，中金、華夏等等這些專業(yè)的同行們要多給我們賦能。

精細(xì)化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)綜合性的建筑空間和投資載體，大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚合了多種類型的業(yè)態(tài)，各種類型的業(yè)態(tài)中，它的投資經(jīng)營(yíng)、管理、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)是有差異的，在這里面我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理是非常重要的。以公寓這個(gè)品類來說，我們公司是有三大品牌、七大產(chǎn)品系列，包括我們以C端為主的窩趣這么一個(gè)長(zhǎng)租白領(lǐng)公寓，還有面向企業(yè)To B為主的企業(yè)公主，以及面向高凈值商務(wù)客戶為主的高端服務(wù)式公寓，在我們這么窄的領(lǐng)域里面，它的分類就已經(jīng)很多了。在我們這個(gè)行業(yè)里面，大部分企業(yè)都沒有把三個(gè)品類都做完的，我們服務(wù)的客戶或者業(yè)主也有一些比較知名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如黑石、高瓴等等。在我們服務(wù)的過程中，我們發(fā)現(xiàn)過往他們的資產(chǎn)可能更多是一個(gè)配套型的資產(chǎn)，說得不好聽就是邊角料，僅僅提供一些基本性的功能，最后的坪效確實(shí)不理想。我們?cè)诟麄兒献髦?，我們覺得提高20%到30%的投資或者資產(chǎn)的坪效其實(shí)是有空間的，我們的經(jīng)營(yíng)理念是"三個(gè)好，三個(gè)服務(wù)"：好產(chǎn)品、好服務(wù)、好朋友；服務(wù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)人才、服務(wù)企業(yè)。

多樣化。這一塊指的是投資模型可以多樣化。我們這個(gè)領(lǐng)域過往主要是兩種模型，一個(gè)是輕資產(chǎn)的管理模型，還有一個(gè)是包租模型。包租模型在最近這兩年是比較難行得通的，所以我剛才想起前面有一位嘉賓說到，能不能把房東變股東，這是我們正在做的，希望把雙方優(yōu)勢(shì)的地方融合起來。在重資產(chǎn)這一塊，園區(qū)方面我們覺得目前還是比較難，因?yàn)閳@區(qū)里面的資產(chǎn)大部分是打包在園區(qū)REITs里面了，所以我們的重資產(chǎn)目前主要還是集中在市場(chǎng)化和政策性的保租房里面。

王英杰：謝謝海文總。下來進(jìn)入第二個(gè)話題，這個(gè)話題很專業(yè)，所以首先請(qǐng)顧問專家講講產(chǎn)業(yè)的事情，低空、跨境實(shí)際上是一個(gè)非常玄妙的東西，一個(gè)是飄得更厲害，另外一個(gè)是不能飄出來，所以想您就新風(fēng)口到底有沒有一些機(jī)會(huì)給我們做一個(gè)交流。

張明杰：關(guān)于低空經(jīng)濟(jì)和跨境電商的問題，我主要講一下跨境電商。上一個(gè)議題分享的時(shí)候有一位嘉賓說到，不可能芯片和土豆片在一個(gè)園區(qū)生產(chǎn)，我們看到的情況是不可能任何一個(gè)園區(qū)都是一個(gè)客戶一直這么持續(xù)下去。在跨境電商過去幾年高速的發(fā)展里面，特別是在大灣區(qū)它的空置率是非常低的，甚至有的城市是5%以下的空置率，也是因?yàn)橐咔槠陂g跨境電商爆發(fā)式增長(zhǎng)，導(dǎo)致這么一個(gè)現(xiàn)象。

但是我們也知道，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)不可能是無限增長(zhǎng)，一家永遠(yuǎn)獨(dú)大。我們也看到，芯片的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也會(huì)有大中小客戶的存在，土豆的園區(qū)也會(huì)有批發(fā)和零售的存在，我們就通過跨境電商來說，在今年下半年，我們已經(jīng)觀察到，除了我們現(xiàn)在耳熟能詳?shù)膸状箅娚讨?，目前有很多隨著抖音等等電商平臺(tái)走出去的DTC細(xì)分品類龍頭，已經(jīng)在不斷地增長(zhǎng)。

我們觀察到廣州黃埔、東莞沙田已經(jīng)有這一類的細(xì)分龍頭出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，它的增長(zhǎng)體量可能是以1萬到5萬平方米的擴(kuò)租的量在發(fā)生。由此我們可以判斷，未來的跨境電商，它在整個(gè)大的格局之下，可能因?yàn)槟承┵Q(mào)易的因素，會(huì)有些遲緩，在細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)化的發(fā)展之上會(huì)越來越多元化，我們也可以預(yù)測(cè)未來的物流倉(cāng)儲(chǔ)里面不僅只有一個(gè)客戶，可能會(huì)有多個(gè)客戶的存在。

出海這個(gè)議題我也簡(jiǎn)單提一嘴，我們是一個(gè)服務(wù)第三方的顧問機(jī)構(gòu)，過去的出海從我們公司10年前幫助一些金融資本或者地產(chǎn)金融的資金出海配置一些資產(chǎn)，到現(xiàn)在我們的客戶組成結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，在過去我們服務(wù)的客戶60%到70%可能是房地產(chǎn)直接相關(guān)領(lǐng)域的客戶，從疫情結(jié)束以來，我們服務(wù)的客戶有很多已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫唧w的實(shí)業(yè)制造企業(yè)，比如說在廣東可能它是一個(gè)陶瓷的龍頭企業(yè)，可能是一個(gè)做管的龍頭企業(yè)，它在海外的綜合性的服務(wù)。我們?cè)趲退叱鋈サ臅r(shí)候，不僅是服務(wù)它的資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)，還包括它與當(dāng)?shù)氐囊恍┓ㄒ?guī)、風(fēng)俗、文化的融合。

我們?cè)诮衲甑纳习肽暌苍陬檰栆恍┲袊?guó)的餐飲品牌往東南亞走，東南亞是一個(gè)比較多元化的區(qū)域，有些區(qū)域可能在品牌進(jìn)入這個(gè)國(guó)家的時(shí)候，要符合當(dāng)?shù)刈诮?、衛(wèi)生的要求，我們也要幫它進(jìn)行一些顧問，提供一個(gè)綜合定制的方案，進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)。所以我覺得未來的出?？赡懿粌H僅是電子元器件，或者是由于某些貿(mào)易元素的出海，可能更多的是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的維度會(huì)更加豐富，可能不僅是我們的工業(yè)品的出海，也有可能是生活方式未來的出海。

王英杰：感謝明杰的分享，低空經(jīng)濟(jì)我們也不用多談了，大家都是行業(yè)內(nèi)的人，談多了有點(diǎn)亂了。接著明杰的話，我還是想回到身邊的滕總，華夏幸福這么多年來，是標(biāo)桿，也很難，我想在座的有很多人都跟華夏幸福有或多或少的關(guān)系。現(xiàn)在華夏幸福在出海這方面做的事情，請(qǐng)滕總給我們做一個(gè)介紹。

滕聰：有一句話說，不出海就出局，所以到底要不要出海？我們的答案是，一定要。華夏幸福在出海的道路由來已久，我們?cè)诔龊５牡缆飞弦恢庇袃煞N角色，第一種角色是，我們本身就是出海的踐行者，我們躬身入局，第二個(gè)角色是我們不僅出海，我們也帶著中國(guó)企業(yè)出海。我們是有一定經(jīng)驗(yàn)的，但是可以說挫折比成績(jī)要多，出海難不難？非常難。所以今天我想重點(diǎn)跟大家探討和分享兩點(diǎn)：第一是中國(guó)企業(yè)出海困局在哪里，第二是我們的一些應(yīng)對(duì)解決之道。

先說困局，在過去的一年中，我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)帶著中國(guó)企業(yè)出海一共40家，在這40家里頭，處于觀望階段的企業(yè)大概占到一半，有投資意愿，也有投資實(shí)力的企業(yè)占到了30%，有投資意愿沒有投資實(shí)力的占到20%，最終有投資實(shí)力、有投資意愿，但是真正在當(dāng)?shù)芈涞赝顿Y的是0。從這個(gè)數(shù)據(jù)大家就知道了，帶著中國(guó)企業(yè)出海，以及中國(guó)企業(yè)在出海的道路上是非?？部赖?。

我們也簡(jiǎn)單分析和總結(jié)了一下為什么那么難，有幾個(gè)方面的原因，第一個(gè)方面是中國(guó)企業(yè)的出海決策的周期比我們想象的要長(zhǎng)，過往中國(guó)企業(yè)在中國(guó)投資的時(shí)候，我們有一個(gè)誤區(qū)，因?yàn)楦蚪坏辣容^難，而海外是更加市場(chǎng)化的運(yùn)作，所以帶著中國(guó)企業(yè)出海應(yīng)該更容易一些。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。中國(guó)企業(yè)在中國(guó)投資，在過往傳統(tǒng)的招商模式里頭是靠政策驅(qū)動(dòng)的，所以中國(guó)企業(yè)在投資的時(shí)候，花1000萬干出3000萬的事，因?yàn)檫^去有政府政策的獎(jiǎng)補(bǔ)。但是出海就不一樣了，都是市場(chǎng)化的運(yùn)作，沒有所謂的政策的獎(jiǎng)補(bǔ)。所以企業(yè)在出海投資的時(shí)候，是要拿出真金白銀來投資的，你花1000萬可能能干的事只有900萬，這也是中國(guó)企業(yè)在出海的時(shí)候，它更加謹(jǐn)慎，決策的時(shí)間更長(zhǎng)的原因。

第二是我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在出海投資的時(shí)候，首先要好好算一筆賬。我們有一個(gè)實(shí)際的案例，我們帶著一個(gè)中國(guó)的新能源龍頭企業(yè)去出海，基本的投資意向已經(jīng)定下來了，然后接著我們就想龍頭企業(yè)出去了，再去找找它的配套供應(yīng)連，立即就跟它的配套供應(yīng)連中的第二、第三名去溝通，看看有沒有跟著老大哥出海的意愿。那兩家企業(yè)也很興奮，也想獲得龍頭企業(yè)的訂單，就跟著我們?nèi)ズＭ饪疾炝恕５前l(fā)現(xiàn)賬算不過來，因?yàn)檫@些龍頭企業(yè)的海外市場(chǎng)訂單不足以養(yǎng)活這些供應(yīng)鏈配套企業(yè)出海投資所需要付出的投資的成本，它可能投資建廠需要花1到2億才能養(yǎng)活，但是市場(chǎng)訂單是不足夠的，所以賬算不過來，他們就要再等等。

第三，大家想到出海，覺得海外的生產(chǎn)成本更低，這也是一個(gè)誤區(qū)，勞動(dòng)力成本在某些國(guó)家的確是比中國(guó)低，但是他們忽視了另外一些生產(chǎn)要素的成本，比如說載體的價(jià)格，我們以印尼卡拉旺為例，它的土地投資成本，現(xiàn)在的價(jià)格是175美元一平方米（不含稅），折合人民幣大概是90萬一畝。大家應(yīng)該知道中國(guó)的工業(yè)用地的價(jià)格，大概就是四五十萬，有些還更低，二三十萬都能獲取，它的土地成本貴了1倍。還有建造的成本，我們測(cè)算下來，要比國(guó)內(nèi)貴10%到15%，這個(gè)成本漲上去了，這也是中國(guó)企業(yè)出海投資的時(shí)候蠻重要的考量因素，也會(huì)讓他們更加謹(jǐn)慎。勞動(dòng)力雖然比中國(guó)便宜，但是勞動(dòng)效率沒有中國(guó)高，這這些都是困局。

到底有什么樣的破局之路？我們也一直在探索，第一個(gè)方面，帶著中國(guó)企業(yè)出海，一定要真正明白中國(guó)企業(yè)出海投資的邏輯是什么，到底是因?yàn)槭裁磥硗顿Y，是為了能夠獲得市場(chǎng)的訂單，為了匹配它的龍頭的企業(yè)，還是充分利用當(dāng)?shù)氐囊恍┯行У纳a(chǎn)要素？比如說我們帶著動(dòng)力電池的企業(yè)來出去的時(shí)候，我們就會(huì)讓他們?nèi)タ纯矗热缯f印尼的市場(chǎng)，因?yàn)橛∧岬氖袌?chǎng)比較關(guān)注新能源汽車，關(guān)注半導(dǎo)體，因?yàn)榘雽?dǎo)體作為當(dāng)?shù)氐膰?guó)家的戰(zhàn)略。這就是我們首先明確一個(gè)投資的邏輯。第二方面我們一定要懂企業(yè)，我們定出來了企業(yè)目標(biāo)的畫像，我們有一個(gè)四要素模型，第一個(gè)是要明白企業(yè)的投資動(dòng)機(jī)在哪里，也就是投資的邏輯，第二個(gè)是投資的意愿有多高，第三個(gè)是它的投資的風(fēng)險(xiǎn)有沒有。還有其他的要素。而且我們還總結(jié)出來一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，帶著中國(guó)企業(yè)出海，如果是在國(guó)內(nèi)，我們不會(huì)找行業(yè)里的前三名，因?yàn)樗麄兛隙ú粫?huì)跟著我們一起玩，他們實(shí)力太強(qiáng)了。但是出海不一樣，出海我們一定要找前三名，他們才能夠有足夠的海外投資的承載力，這也是我們的經(jīng)驗(yàn)之談。

第二個(gè)是懂區(qū)域，如果要帶著中國(guó)企業(yè)出海，沃勒一定要非常清楚當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，我們現(xiàn)在在準(zhǔn)備的材料是，海外的區(qū)域的字典，我們通過行業(yè)的研究院來做各個(gè)區(qū)域的海外的字典。

王英杰：華夏幸福的確出海比較早，海外事業(yè)部也發(fā)展得非常好，而且現(xiàn)在園區(qū)行業(yè)能夠海外出海的還真不多，我們剛才說到90萬的地價(jià)，現(xiàn)在越南北部廠房租金大概60塊錢左右，比深圳高3倍，企業(yè)去越南實(shí)際上是被迫的，越南現(xiàn)在在全球進(jìn)出口中排名前20，這是很可怕的事情，都是中國(guó)人自己搞的。除了2015年那次匯改之后中國(guó)對(duì)外投資上去了，這兩年實(shí)際上對(duì)外的投資和對(duì)內(nèi)的投資翻轉(zhuǎn)過來，現(xiàn)在外資的謹(jǐn)慎度還是非常高的，所以也需要園區(qū)在一起更多做一些整合和融合的事情。

接下來還想請(qǐng)教一下真正在大陸以外有過經(jīng)驗(yàn)的葛總和羅總，請(qǐng)你們跟我們分享出海的時(shí)候有沒有哪些需要保駕護(hù)航的方式方法。

葛瀟白：首先聊一下海外市場(chǎng)跟中國(guó)物流工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)今年經(jīng)歷了雙 11，包裹數(shù)量還是取得了高單位數(shù)的增長(zhǎng)，這樣的增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)在未來幾年仍然能保持。在海外地區(qū)，東南亞的物流市場(chǎng)整體有 15%的增長(zhǎng)，中東和拉美有 20%左右的增長(zhǎng)。東南亞比較領(lǐng)先的物流企業(yè)甚至實(shí)現(xiàn)了 30%到 40%的增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)跟國(guó)內(nèi)在前幾年的高速增長(zhǎng)是比較類似的。

現(xiàn)在海外物流倉(cāng)市場(chǎng)從資本化率對(duì)融資成本的溢價(jià)和開發(fā)收益這兩個(gè)角度來講，跟國(guó)內(nèi)的物流和園區(qū)的幾年前的一個(gè)階段還是非常相似的階段。困境方面，東南亞及中東市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)方很多是由當(dāng)?shù)氐募易迤髽I(yè)和比較傳統(tǒng)的行業(yè)來主導(dǎo)的，比如說糧油、食品生產(chǎn)，且體量都比較小行業(yè)格局比較散。總的來說如果要進(jìn)軍這些市場(chǎng)，第一個(gè)是從開發(fā)端和資本端要融入當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，尋找當(dāng)?shù)氐暮献骰锇橐约敖鹑跈C(jī)構(gòu)作為伙伴。第二是從需求端和客戶端，結(jié)合國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，包括跟電商、消費(fèi)品、新三樣行業(yè)深入綁定。兩邊有各自的側(cè)重，這樣作為中國(guó)背景的企業(yè)，在出海的時(shí)候更能受到境外資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

王英杰：剛才講了一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，強(qiáng)龍不壓低頭蛇，該外包給別人干的還是要外包給別人干，出海太難了，外面的政治體制都非常麻煩。

最后想請(qǐng)教一下羅總，因?yàn)槟纳矸萏貏e特殊，您是一個(gè)歐洲的公司，到中國(guó)來做園區(qū)拓展，這是一個(gè)活生生的案例，請(qǐng)您給大家做一個(gè)分享。

羅鈞滿：以前在中國(guó)很多企業(yè)都有自己的園區(qū)，政府給他們很便宜的土地，但是海外的市場(chǎng)是完全不一樣的，中國(guó)人到了國(guó)外都是想買地，但是我們面對(duì)的情況是，在歐洲的一塊地可能不是屬于一個(gè)人、一個(gè)公司，可能屬于好幾個(gè)不同的團(tuán)體，你要買一塊地的時(shí)候，可能需要等很長(zhǎng)時(shí)間，還要做環(huán)評(píng)報(bào)告，還要再拿一些批文，整個(gè)過程要1到2年的時(shí)間。

對(duì)于電商、制造行業(yè)、新能源汽車行業(yè)，或者是太陽(yáng)能板等等綠色能源行業(yè)的公司，他們出海的時(shí)候是很急著要出去的，它為什么要出去呢？以前大家都說全球化，現(xiàn)在就有一個(gè)去全球化的趨勢(shì)，就是因?yàn)橐恍┵Q(mào)易的壁壘，因?yàn)榈鼐壵蔚囊蛩?，因?yàn)槲锪鞯囊蛩匾鋈ァ１热缯f有一個(gè)企業(yè)是新能源的供貨商，它的客戶在歐美國(guó)家，他在中國(guó)生產(chǎn)完之后再出口過去，但是現(xiàn)在歐洲提出你必須要在本地建廠房，這是拉他們過去的因素。

我們有的客戶，可能我的客戶百分之百在那邊，那我只能過去歐洲找一個(gè)廠房。但是有的企業(yè)只有50%的客戶在那邊，他過去建廠之后，還要再找另外新的客戶。歐洲發(fā)展新能源汽車說了很多年，但是一直沒有發(fā)展起來，為什么他們新能源車沒有很普及，就是因?yàn)樗麄兊某潆姌哆€沒搞好，他們還是需要中國(guó)的企業(yè)技術(shù)。最近歐盟又提出，德國(guó)希望中國(guó)企業(yè)過去，買我們的技術(shù)，因?yàn)橹袊?guó)的新能源汽車技術(shù)很好，如果他們不這樣做，就只能一直停在以前的階段。這是中國(guó)企業(yè)會(huì)面臨的情況。

CTP是在歐洲做工業(yè)園區(qū)、物流的運(yùn)營(yíng)商，給跨境電商做中轉(zhuǎn)倉(cāng)，也給制造業(yè)企業(yè)出海破局。中國(guó)的企業(yè)都喜歡買地，我們是提供出租的廠房，我們只租不售，我們希望跟客戶一起成長(zhǎng)。比如說我租了這個(gè)地方給你5年、10年，你做得好，你就會(huì)再問我去租別的地方，我就有新的生意?，F(xiàn)在我們有大概2700萬平米的土地出奔，能租的土地大概有1200平方米左右，現(xiàn)在我們的出租率有93%以上。還有很多新的訂單都是現(xiàn)有客戶在我們這里租了之后繼續(xù)擴(kuò)租的需求，我多次陪伴中國(guó)的客戶去到歐洲，他們想買地、買廠房，最后他們還是覺得租更劃算，比如說買1萬平米的地，可能要花1000萬歐元，這是很重的投資。他們?cè)谥袊?guó)是發(fā)展得很好，現(xiàn)在因?yàn)楦鞣N因素不得不走出去，但是他們?cè)趪?guó)外還是像嬰兒一樣，對(duì)外面的世界有很多是不了解的，我們就可以給他們提供幫助，為他們找當(dāng)?shù)卣顿Y部門，在一個(gè)國(guó)家不同省份有不同的投資優(yōu)惠政策，我們可以為他們爭(zhēng)取這些政策，也可以為生產(chǎn)方面提供一些建議。

現(xiàn)在中國(guó)企業(yè)去到墨西哥、東南亞、中東歐或者是非洲，都是很熱門的區(qū)域，你們要出海之前需要規(guī)劃好你們的風(fēng)險(xiǎn)，想清楚為什么出海。我們的客戶常常對(duì)出海沒有什么概念，他們只說要去歐洲，我會(huì)問他想去歐洲哪里，但是他并不清楚，我會(huì)問他，你是對(duì)制造成本敏感還是對(duì)運(yùn)輸成本敏感？作為企業(yè)要出海，這些方面一定要考慮清楚，心里要有一個(gè)底，知道怎么做。

王英杰：感謝鈞滿總，讓我們有了一種歐洲我們有人的感覺，這樣我們出海會(huì)更安全一點(diǎn)。

今天的確時(shí)間已經(jīng)很晚了，我們就不占用大家過多的時(shí)間，大家的信息、觀點(diǎn)都有，想出海的，想搞REITs的，想搞園區(qū)的，我們跟觀點(diǎn)打招呼，大家一起更好地發(fā)展。