本文為李明輝先生在2024觀點產(chǎn)業(yè)年會上發(fā)表的主題演講

李明輝（中電光谷集團副總裁、南方區(qū)總裁）：尊敬的詩濤總、葛總、各位企業(yè)家，大家下午好！很榮幸有這樣一個機會向大家學(xué)習(xí)，也把我們今年關(guān)于業(yè)務(wù)的思考向大家作一個匯報。

我們做企業(yè)經(jīng)營，都希望找到一種比較從容的狀態(tài)，疫情之后以來我們每年都預(yù)期下一年更好，但是往往都是令我們失望的，尤其是今年對產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營者來講，都是很困難的，今天我們黃立平總裁還在為年度經(jīng)營目標(biāo)的完成親自奔波在一線，這也從側(cè)面說明了我們行業(yè)今年經(jīng)營的艱難。

今天借觀點這樣一個平臺，希望向大家匯報的也是我們近來的思考，往往很多時候心態(tài)比努力重要，我們在2024年末展望2025年行業(yè)的發(fā)展，我想我們既不能過于樂觀，也不能過于悲觀，躺平我們又心有不甘。作為行業(yè)的一個重要企業(yè)，我們一直想在這個時間，如何思考一些對園區(qū)行業(yè)發(fā)展有益的想法。今天我就借此機會從三個方面向大家做個匯報：首先是深刻認(rèn)識制約產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵因素，第二是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邏輯的根本缺陷，第三是新的可能性來自三種作用的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。

第一方面，中共十九大提出高質(zhì)量發(fā)展以來，中電光谷也在積極踐行園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，繪制第二增長曲線。我們從2019年就開啟了新增長期的新征程，隨著園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的持續(xù)推進，尤其在2024年，我們越發(fā)感覺到傳統(tǒng)模式陷入了一種悖論當(dāng)中。這里我們借用美國經(jīng)濟學(xué)家保羅·克魯格曼的經(jīng)濟不可能三角，向大家匯報一下關(guān)于園區(qū)經(jīng)營的想法。不可能三角理論是說，一個國家在保持匯率地穩(wěn)定、資本的自由流通和獨立的貨幣政策這三方面，任何時候只能選擇兩個，不可能做到三個。我們今天看園區(qū)的經(jīng)營也一樣，我們現(xiàn)在經(jīng)濟下行的壓力持續(xù)在加大，產(chǎn)能也在進行不斷地調(diào)整，供應(yīng)鏈也在進行優(yōu)化，市場供求關(guān)系也在進一步調(diào)整。傳統(tǒng)園區(qū)經(jīng)營過程中既要政府關(guān)心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，又要考慮投資者不動產(chǎn)收益，以及要保證空間使用高利用率，這三者在當(dāng)下以及未來的一段時間尤其變得艱難。

這里的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，我想我們在園區(qū)的同行，很多都和地方政府要求的稅收、產(chǎn)值、就業(yè)、創(chuàng)新各項指標(biāo)有深刻關(guān)系，不動產(chǎn)投資的收益目標(biāo)我們主要關(guān)注兩個，既指開發(fā)性利潤和租賃性的收益，既可以表現(xiàn)為企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，也可以表現(xiàn)為不動產(chǎn)的動態(tài)收益率，還有一個是當(dāng)前我們比較關(guān)心的空間使用的利用率和空間使用效率。這三者關(guān)系，我們覺得當(dāng)下很難完全兼顧，從微觀的實踐中來看，后兩者關(guān)系的矛盾可能更突出一點。我想產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展到今天這個階段，我們對經(jīng)濟現(xiàn)象、對企業(yè)，以及相關(guān)經(jīng)濟行為底層邏輯的認(rèn)知，決定了行業(yè)未來的發(fā)展方式和質(zhì)量。

第二部分是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的根本缺陷。過去產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商邏輯的內(nèi)在缺陷就是把不動產(chǎn)投資收益始終作為首要目標(biāo)，其實很難平衡或者兼顧產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)。這里講的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既可以從房地產(chǎn)的細(xì)分市場來理解，也可以作為不動產(chǎn)經(jīng)營的一種業(yè)務(wù)模式。在過去20多年的快速城市化的過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對區(qū)域產(chǎn)業(yè)組織、特別是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)揮了重要的作用，也在一定程度上提高了土地的集約化利用水平，是工業(yè)化、城市化和信息化快速融合發(fā)展背景下的一種典型的發(fā)展方式，這種方式的產(chǎn)品實踐形式更多表現(xiàn)為千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)廠房形態(tài)和通用辦公樓形態(tài)，這種形式也是工業(yè)化復(fù)制邏輯和房地產(chǎn)規(guī)模化發(fā)展在產(chǎn)業(yè)園建設(shè)領(lǐng)域的普遍表現(xiàn)，而且在當(dāng)前供大于求的市場環(huán)境中，這個矛盾就越發(fā)突出。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式在客觀上又加劇了多元主體利益訴求的矛盾，過去市場比較穩(wěn)定，經(jīng)濟上行，產(chǎn)能不斷擴張的過程中，我們很多次要矛盾沒有那么突出，但是一個成功的園區(qū)，其開發(fā)的核心價值應(yīng)該是提高土地要素的配置效率，并有效控制成本。這不僅需要穩(wěn)定的政策環(huán)境、系統(tǒng)化的專業(yè)能力雙向共同作用，此外還需要結(jié)合合理的市場供需結(jié)構(gòu)，這些因素其實都影響了我們從業(yè)者的企業(yè)發(fā)展預(yù)期和經(jīng)營質(zhì)量。

2025年，我們希望在實踐的過程中，找到相對創(chuàng)新的商業(yè)模式，并廣泛地使用新的組織方式。比如說在前10個月，我們也重點實踐了新一輪敏捷定制的開發(fā)模式，其核心是不以地產(chǎn)開發(fā)的高毛利為主要的經(jīng)營指標(biāo)或者利潤來源，而是注重將全過程的服務(wù)收入作為核心關(guān)切的內(nèi)部核算機制。再一個是眾籌式的開發(fā)模式，關(guān)注大中小微，包括上市公司的一些服務(wù)需求，其開發(fā)邏輯的本質(zhì)是提供系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，其核心價值是在提高土地要素的配置效率，進一步縮短從土地供應(yīng)到企業(yè)開工投產(chǎn)之間的周期，促進地方政府、目標(biāo)企業(yè)和開發(fā)主體利益在更大的程度上形成一致性。

通過實踐，我們想放棄將土地價值最大化作為核心目標(biāo)，重構(gòu)以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為核心的園區(qū)開發(fā)本質(zhì)，這可能是解決當(dāng)前發(fā)展悖論的一種有效辦法。

第三部分，展望園區(qū)行業(yè)發(fā)展的未來，我們新的可能性來自三種作用的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

在園區(qū)行業(yè)的發(fā)展過程中，地方政府的主導(dǎo)作用非常重要，大家都有共識，不可忽視。但是我們也必須看到，政府的行政效率和行為方式，與市場化經(jīng)營機制之間還存在很大不同，地方政府所組建的市場主體在全國范圍來看，還有相當(dāng)一部分在現(xiàn)階段難以實現(xiàn)高水平的市場化經(jīng)營，還需要很長的能力積累過程。這種主導(dǎo)作用如果使用不當(dāng)，容易引發(fā)由非專業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)而造成的國有資產(chǎn)損失和浪費。

關(guān)鍵是如何發(fā)揮好市場化專業(yè)主體的作用，讓具有專業(yè)資質(zhì)，并被實戰(zhàn)檢驗和證明，能夠承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任的市場主體來操盤，是發(fā)揮市場作為資源配置決定性作用的一種重要手段和有效方式。近年來，特別是今年下半年以來，國家推出了一系列的新金融工具，包括一些地方專項債、超長期的特別國債，都是適合園區(qū)行業(yè)投資的耐心資本?？陀^上來看，這也是推動園區(qū)建設(shè)回歸高質(zhì)量發(fā)展，從不動產(chǎn)金融回歸到產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的一個重要舉措。

展望2025年，地方政府主導(dǎo)和專業(yè)化市場主體操盤，加上利用合適的金融工具有機結(jié)合，應(yīng)該能夠成為具有普遍性的，通過園區(qū)建設(shè)推動地方產(chǎn)業(yè)升級和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本方式。

2025年，業(yè)界可以指望的三種作用如何有機結(jié)合和進一步的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，我認(rèn)為2025年也是園區(qū)發(fā)展方式的重要分水嶺，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展新的組織方式和商業(yè)模式，也應(yīng)該隨之脫穎而出。作為市場化經(jīng)營主體，我們要積極思考如何構(gòu)建與地方政府的有效合作機制，如何有效利用各種耐心資本，充分發(fā)揮好自己的專業(yè)化和體系化的優(yōu)勢，幫助地方政府進行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、策劃項目、組織資金，高效建設(shè)運營的全過程。尤其是提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)化運營水平，始終把市場經(jīng)營的思想方法貫穿到項目投資建設(shè)的全過程和全生命周期。

展望2025年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)是否存在新的發(fā)展機會？我想這需要我們共同推動建立更加敬畏市場、更加尊重專業(yè)的發(fā)展環(huán)境，能不能把握機會，關(guān)鍵看我們是否真正建立起能夠?qū)?jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)的機制。

中電光谷成立之間已經(jīng)有20年，過去20年我們規(guī)劃、策劃、建設(shè)、運營的項目已經(jīng)在超過50個城市，超過了100個，現(xiàn)在的運營面積也超過了4000萬平米，令人欣慰的是，目前還沒有一個失敗的項目。我們一直在積極地做出各種調(diào)整，使企業(yè)的經(jīng)營、管理、文化和現(xiàn)實的政治、社會、經(jīng)濟體制更為契合，我們視之為企業(yè)的環(huán)境適應(yīng)力和生存發(fā)展力。2025年將是對這些能力新的考驗。

我們從來都不奢望沒有挑戰(zhàn)的市場環(huán)境，但我們只能迎著挑戰(zhàn)而上，分享的不到位的，也懇請各位專家批評指正，也借此機會預(yù)祝我們這個行業(yè)發(fā)展越來越好，謝謝大家。