本文為胡懋先生在2024觀點產(chǎn)業(yè)年會上發(fā)表的主題演講

胡懋（IWG集團(tuán)中國區(qū)總裁）：尊敬的各位嘉賓、各位領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專家，下午好！

產(chǎn)業(yè)園的運營除了大家剛剛談到的有關(guān)產(chǎn)業(yè)制造、物流、倉儲，以及研發(fā)等各方面的運營，其實還有一個很重要的環(huán)節(jié)，就是樓宇經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)業(yè)園當(dāng)中的作用。所以今天我主要想就這一環(huán)來跟大家作一些分享。

辦公樓宇經(jīng)濟(jì)其實是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要引擎，它推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為重要的組成部分，它對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)增值具有很大的作用，它能提高租金的收益，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)增值。它還能引進(jìn)更多的產(chǎn)業(yè)，讓更多的企業(yè)聚集在一起，形成上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，推動產(chǎn)業(yè)升級。它也讓所有的企業(yè)能夠共享一些資源，降低成本，提高資源利用率，增加競爭的能力。產(chǎn)業(yè)園里的辦公經(jīng)濟(jì)雖然是非常重要的引擎，但是目前大家可能都有體感，在樓宇經(jīng)濟(jì)這一塊，在目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，遇到了很多的困境。

根據(jù)很多研究報告顯示，2024年寫字樓市場遇到了非常大的挑戰(zhàn)和壓力，即使在一線城市經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的情況下，它的出租率也遇到非常大的下行壓力，空置率基本上會達(dá)到25%。這里面自然帶來了租金的下滑，這個下滑的趨勢目前還沒有見底。從具體的城市分類來看，一線城市北上廣深這些經(jīng)濟(jì)比較強(qiáng)勁的地區(qū)，它的空置率也高達(dá)20%多，北京是唯一一個在10%左右處于比較低的狀況。大家知道北京的寫字樓一直是非常堅挺的，早些年它的空置率都在10%以下。

現(xiàn)在大家看到上海已經(jīng)達(dá)到了20%多的空置率，在一些二三線城市，空置率更高達(dá)驚人的將近40%。租金也隨著空置率不斷上升呈現(xiàn)往下下行的趨勢，所以大家看到的不但是在城市的主城區(qū)和CBD、商業(yè)地區(qū)租金非常大的承壓，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于所處的是非核心地區(qū)，它的租金、空置率的壓力就會家行。

面臨租金的挑戰(zhàn)，在寫字樓這一塊，不但是中國面臨很大的壓力，放眼到全球來看，各個發(fā)達(dá)的國家也面臨著相同的困境。根據(jù)研究報告顯示，在北美和歐洲的寫字樓空置率也是在不斷走高?；旧掀骄梢赃_(dá)到17%，紐約、舊金山、倫敦等國際性的一流城市的空置率也接近20%，租金今年以來也在不斷下降。

大家可能也要問一個問題，寫字樓是不是已經(jīng)成為過去，它的出路到底在哪里？

其實我們看到的并不是這樣的情形，之所以寫字樓的空置率的上升，它的租金的下降，跟公司用寫字樓的方法和它在辦公領(lǐng)域布局的策略發(fā)生了很大的變化。據(jù)JLL的調(diào)查，現(xiàn)在雖然有1/3的員工仍實施辦公室的出勤制度，但將近一半的員工表示，他們需要有更靈活的辦公方式來提高他的生產(chǎn)率。所以我們看到辦公樓、寫字樓的需求在發(fā)生革命性的轉(zhuǎn)變，這個轉(zhuǎn)變尤其是在疫情之后更大。

這個轉(zhuǎn)變在疫情之前已經(jīng)發(fā)生了，它的轉(zhuǎn)變是怎么樣的情形呢？主要是大公司對辦公空間的布局，已經(jīng)從原來的集中式朝九晚五，大家都往一個寫字樓里面來進(jìn)行辦公，漸漸地轉(zhuǎn)變?yōu)榉植际?、分散式的辦公，公司需要員工在不同的地點進(jìn)行辦公，這樣他能更接近于他的市場、更接近于他的客戶。對員工來說，他也能夠節(jié)省每天上下班的通勤時間，更加有利于留住員工，也更有利于招聘員工，這種趨勢已經(jīng)在最近十來年慢慢演進(jìn)，只是疫情以來，這個趨勢發(fā)展更加迅速。

不但是在國外，國內(nèi)也有很多的企業(yè)漸漸宣布他們要采取混合辦公的方式，最明顯的案例是攜程早在兩三年前就宣布，它的員工實行混合式辦公，去哪兒最近也宣布了在員工的辦公策略上進(jìn)行混合式辦公。在國外我們看到這種趨勢會更加明顯，一些大的科技公司都不太要求員工每周必須5天在公司集中的地方辦公，而可以遠(yuǎn)程辦公，在家辦公，這樣的趨勢越來越明顯。

轉(zhuǎn)變的過程主要來自幾大驅(qū)動力，首先是大公司的高管，我們現(xiàn)在要采用的混合辦公是未來的趨勢，對于公司的員工，或者對于公司的成本來講，這種混合辦公成為越來越大的趨勢，所以不但是員工有提出這方面的需求，而且從管理層、從業(yè)務(wù)的需求來看，這種趨勢也變成一種不可逆的方向。

什么叫混合式辦公？其實混合式辦公就代表著它的辦公空間布局策略的變化?；旌鲜睫k公就包括傳統(tǒng)的總部集中式辦公，加上靈活分布式辦公，加上居家自由式辦公，表明在不同的地點、不同的空間，一個團(tuán)隊內(nèi)可以互相協(xié)作的進(jìn)行辦公，而不是像過去一樣非得朝九晚五到某一個物理空間進(jìn)行辦公。所以這種不同形式、不同地點，在不同空間里面進(jìn)行的辦公，就漸漸成為現(xiàn)在發(fā)展的趨勢，成為一種混合辦公的模式。

在這種情形下，主要是需求方的變化，作為業(yè)主來講，也要及時地跟上這種變化，來適應(yīng)這種要求。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，我覺得我們需要抓住這樣的變化趨勢，要把靈活辦公作為樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)行改革、發(fā)展調(diào)整的策略，共享辦公的模式也應(yīng)該為更多業(yè)主所采用。在這里我們看到一個非常矛盾的趨勢，一邊是整體來說整個辦公市場、寫字樓市場在不斷地下滑，租金下降，空置率高漲。另外一方面，大家看到越來越多的企業(yè)，它對于靈活辦公的需求是在不斷增長的過程中。在這個過程中，有很多的業(yè)主也敏銳地觀察到這樣一種辦公趨勢，也試圖自己來進(jìn)入靈活辦公的領(lǐng)域。

在前幾年大家可以看到由于大量的資本催生了不同國內(nèi)外品牌聯(lián)合辦公的產(chǎn)生，許多開發(fā)商自己也會進(jìn)行裝修，來進(jìn)行靈活辦公模式的經(jīng)營。經(jīng)過最近兩三年大浪淘沙，先期早已進(jìn)入的靈活辦公或者是聯(lián)合辦公的企業(yè)，有不少是慢慢的縮減，甚至是倒閉。這里面到底是什么原因會造成這樣的趨勢？其實靈活辦公，或者是大家熟知的聯(lián)合辦公這樣的商業(yè)模式，看起來非常容易，大的業(yè)主或者大的開發(fā)商覺得，我自己那么大一棟樓都自己能蓋，一個園區(qū)都能經(jīng)營，這么一小塊靈活辦公的業(yè)態(tài)，我有什么不能做呢？其實做了兩三年之后，有很多大的業(yè)主，他都覺得經(jīng)營起來太吃力，這不是他的專業(yè)所在，他需要很多人力和精力投入。所以他覺得這不是他的主要業(yè)務(wù)方向，紛紛選擇退出。還有一些經(jīng)過資本的加持，前期進(jìn)行了突飛猛進(jìn)的狂飆式拓展，隨后隨著客源不足和經(jīng)營不善，也紛紛收縮和倒閉，或者是退出這個賽道。對業(yè)主來說，他又在尋求一種新的模式，除了他自己想經(jīng)營之外，他是不是可以考慮其他的方式，所以從經(jīng)營的方式來講，從原來最早的租賃合同的模式，發(fā)展到合作協(xié)議，到漸漸地目前最多的大家采用的一種形式，其實是一種管理的協(xié)議，委托專注在聯(lián)合辦公領(lǐng)域的專業(yè)公司來打理這一塊的業(yè)務(wù)。

在尋找合作伙伴，尋找這個領(lǐng)域當(dāng)中的運營商方面，我們應(yīng)該是注重哪幾個方面，要尋找什么樣的合作伙伴呢？我這里想跟大家分享，IWG作為全球靈活辦公的引領(lǐng)者，我們在這個領(lǐng)域當(dāng)中已經(jīng)深耕了35年，這個模式不是最近幾年才創(chuàng)新的，早在35年前的1989年，IWG（當(dāng)時叫雷格斯）的CEO，他就是這個行業(yè)當(dāng)中真正的創(chuàng)新者，他在比利時開設(shè)了第一家服務(wù)中心這樣一個業(yè)態(tài)，經(jīng)過30多年的發(fā)展，我們經(jīng)歷了很多的里程碑，2000年在倫敦股票交易所上市，目前是在這個行業(yè)當(dāng)中全球規(guī)模第一的引領(lǐng)者，我們在全球有將近120個國家和4000多家另和辦公的中心，在我們平臺上承接的客戶達(dá)800萬之多，在全球的會員達(dá)到更多，達(dá)到1000萬左右。我們的規(guī)模在行業(yè)當(dāng)中比后面十幾家加起來的規(guī)模還要大。所以在這個行業(yè)當(dāng)中，我們是真正的領(lǐng)導(dǎo)者，我們也在這方面深耕和積累了大量的經(jīng)驗。

IWG集團(tuán)旗下在全球有20多個品牌，其中在中國　引進(jìn)了4個品牌，雷格斯是大家最熟知的一個品牌，也是見得最多的一個品牌，還有SPACES（雷格斯智選）、HQ（雷格斯惠選）、Signature（雷格斯臻選），他們服務(wù)的客戶和市場定位都有很大的區(qū)別。

在這個品牌序列里面，最高端的是Signature（雷格斯臻選），目前它在我們?nèi)?000多個中心里面只占1%的比例，在中國我們在去年11月份在上海金茂大廈開出了第一家Signature，它服務(wù)的是最高端的企業(yè)客戶。SPACES和雷格斯相當(dāng)于我們的五星級標(biāo)準(zhǔn)，它服務(wù)的是企業(yè)中層或者是比較大型的跨國公司，它的位置主要是在每個城市的核心CBD，地標(biāo)性的建筑。

HQ是相對比較經(jīng)濟(jì)型的靈活辦公的空間，它主要分布在城市的園區(qū)和邊緣地區(qū)，或者是三四線下沉城市，服務(wù)的對象主要是前線的工作人員，例如銷售、售后服務(wù)等等工作人員。

目前我們在中國的網(wǎng)點已經(jīng)遍及35個城市，開有將近140家。目前我們在一些地標(biāo)性的建筑里面開有非常高端的靈活辦公中心。比如說在上海中心大廈，我們開設(shè)有SPACES，深圳的平安金融中心開有雷格斯，還有上海、北京、廣州也有開有我們的辦公空間。

我們能帶來的價值是什么？首先是提升辦公租金收益，因為我們是小面積、精裝修、全服務(wù)式的辦公空間，我們一般的租金能達(dá)到傳統(tǒng)租金的3到4倍的溢價，同時靈活辦公的空間，因為它是小面積，它的空間和時間上都能做到更靈活，所以它能夠培育一些優(yōu)質(zhì)的客戶，在一開始它并不需要很大的面積，它一旦進(jìn)入靈活辦公空間之后，注冊了他的公司，深耕之后，他有業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，有人員的增加，自然會在本大樓里面拿更大的空間，拿更大的面積，所以從這個角度來說，它是一個非常好的優(yōu)質(zhì)客戶的孵化器。它也能為企業(yè)帶來綠色的租賃，因為我們的租期一般是10年以上，傳統(tǒng)的租賃時限大概是兩三年、三四年，避免中間不斷地裝修，影響環(huán)境。

IWG在全球120多個國家建有4000多家網(wǎng)點，很多政府或者園區(qū)在對外進(jìn)行招商引資活動的時候，都可以借助于IWG在全球那么多家網(wǎng)點進(jìn)行招商活動，能夠觸達(dá)到我們在這個平臺上達(dá)400多萬家的跨國性企業(yè)和大型企業(yè)，所以這一點也是對于很多業(yè)主和政府具有很大吸引力的。

IWG的核心競爭力歸結(jié)到底主要是兩點，因為我們在全球運營那么大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，所以底層的運營系統(tǒng)是非常強(qiáng)大和穩(wěn)定的，這就有別于一般的業(yè)主自己做一兩家或者兩三家，他們是不能比擬的，因為我們運營的是一個非常龐大的網(wǎng)絡(luò)，需要底下非常穩(wěn)健的支持系統(tǒng)，包括客服、IT、訂單系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)、廣告投入，以及我們的動態(tài)定價系統(tǒng)，這些如果不是運營一個龐大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，光靠兩三家運營是達(dá)不到這樣的效果，是無法進(jìn)行投入的。所以底層強(qiáng)大穩(wěn)定的運營系統(tǒng)，是我們的核心競爭力之一。

還有一點大家比較看中的，是我們在這個平臺上服務(wù)了將近800萬家客戶，全球所有的跨國公司，世界500強(qiáng)80%以上的客戶都是我們?nèi)蛐缘暮灱s客戶，這些全球性簽約客戶到各地開展他的業(yè)務(wù)，注冊他的公司，首先是看IWG有沒有在當(dāng)?shù)亻_有靈活辦公的網(wǎng)點，如果有的話，他一般就會通過總部對總部的房地產(chǎn)部門簽訂的房地產(chǎn)合約，就會自動落地到我們的中心。所以這些客戶的資源，客戶的導(dǎo)入，是一般業(yè)主很難抓取到的。

對我們來講，不但能夠引進(jìn)海外的一些跨國企業(yè)進(jìn)入中國今天在很多中國企業(yè)出海進(jìn)行海外擴(kuò)張的時候，首先也是用到我們?nèi)蚓W(wǎng)絡(luò)里面的靈活辦公空間，比如說小米、華為、字節(jié)跳動，都在進(jìn)行海外擴(kuò)張的時候，選用了IWG旗下的靈活辦公空間，這是一個雙向的，不但能引進(jìn)外資入華，也能促進(jìn)中資企業(yè)走向海外，進(jìn)行海外擴(kuò)張，提供很好的服務(wù)。

在成功簽約的案例里面，大家可以看到這里我列舉的，在過去這兩年期間，在中國我們已經(jīng)簽了70多個項目，在全球來講，截止到今天為止，今年11個月的時間，我們新簽約了800多家。在中國簽的案例里面，有不少是落地于工業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，比如蘇州工業(yè)園區(qū)、常州科技園、四川綿陽先進(jìn)制造中心，有很多都是落地于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓。

最后給大家看一下我們在各地的一些中心的實景圖（播放視頻），我們的裝修風(fēng)格是比較現(xiàn)代、時尚、簡潔、明快的。

我的分享就到這里，謝謝大家。