本文為齊子元先生在2024觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)年會(huì)上發(fā)表的主題演講

齊子元（招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部副總經(jīng)理）：葛老師是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的老法師，剛才聽了葛老師的報(bào)告，受益匪淺。我現(xiàn)在講這個(gè)話題，可能稍微把大家?guī)氲匠林氐姆諊?dāng)中，講講退租潮這個(gè)事，退租潮來的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)中的變和不變，其實(shí)是在探求退租潮的表現(xiàn)和深層次的原因，然后給出了我們的一些做法，僅供參考。

說退租潮，有幾個(gè)表現(xiàn)，一個(gè)是大客戶沒到期提前退租，還有一個(gè)是到期了，但是集中退租，還有就是沒到期，大客戶提前縮租的，這些都影響到了產(chǎn)業(yè)園的穩(wěn)定經(jīng)營。

在這樣的背景下，我從幾個(gè)方面給各位嘉賓匯報(bào)一下。

我們先看現(xiàn)象之變，這個(gè)變化在哪里？第一個(gè)是政府親自下場(chǎng)，現(xiàn)在只要你來，只要我有，我都可以給你。全國各地的政府在產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間上錨足了勁。比如深圳說連續(xù)5年每年建設(shè)投入不少于2000萬平方米的工業(yè)上樓空間，這是什么概念？我們蛇口工業(yè)區(qū)一共10平方公里，它要在5年搞出兩個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)。當(dāng)然現(xiàn)在這個(gè)規(guī)模調(diào)減了一點(diǎn)，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)這個(gè)實(shí)在是有點(diǎn)難，但是政府的決心不變。珠海政府提出今明兩年要新增1000萬平米以上的標(biāo)準(zhǔn)廠房，中山、佛山、東莞都有相關(guān)的舉措，政府親自下場(chǎng)了，這是一個(gè)現(xiàn)象變化之一。當(dāng)然今年8月1號(hào)之后，大家都轉(zhuǎn)變了方式，從原來的政策補(bǔ)貼往基金方向走了，我最近在頻繁接待一些地方政府和平臺(tái)公司，我問他們現(xiàn)在沒有原來的政策之后怎么辦？他們說現(xiàn)在在找各種路徑，包括找平臺(tái)公司、找基金等等，我看大家還是有辦法的。

第二個(gè)現(xiàn)象之變是產(chǎn)業(yè)用地供給增大，從2019年到現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)是不斷增加的，很多商業(yè)用地都轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)用地，供應(yīng)量不斷增大，帶來成交價(jià)格的下滑，從2023年開始，工業(yè)用地成交面積同比增速都同步有很大的下滑，這就代表著實(shí)體企業(yè)、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商拿地更加謹(jǐn)慎，所以工業(yè)用地的成交出現(xiàn)了明顯下滑的趨勢(shì)。

還有一個(gè)現(xiàn)象之變是市場(chǎng)供過于求，現(xiàn)在不僅在房地產(chǎn)行業(yè)去存量，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)一樣去存量，各地的平臺(tái)公司招我們也說，你們之前是不通過政府租金補(bǔ)貼，也做到了90%多的出租率，你們是用什么方式，我們可以探討一下這方面的合作，所以現(xiàn)在也是在消耗存量的階段。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)長(zhǎng)期還是供過于求的市場(chǎng)。2022年到2023年重點(diǎn)城市廠房租金和空置情況，租金下降，空置情況是在上揚(yáng)的。

另外一個(gè)是運(yùn)營模式從物業(yè)運(yùn)營向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方向轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心的新型運(yùn)營模式開始形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是從各上市公司的財(cái)報(bào)看到的數(shù)據(jù)，以物業(yè)開發(fā)為主的營業(yè)收入的收入統(tǒng)計(jì)是下降的趨勢(shì)，以運(yùn)營為主的營業(yè)收入的數(shù)據(jù)表現(xiàn)是逐年上揚(yáng)的。

剛才講的是現(xiàn)象之變。接下來再匯報(bào)一下深層次之變：

第一是市場(chǎng)需求變了，產(chǎn)業(yè)園區(qū)除了對(duì)傳統(tǒng)空間租賃服務(wù)有要求，同時(shí)市場(chǎng)還要求我們做好產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間合伙。之前我們的盈利模式是出售、租賃這些基礎(chǔ)服務(wù)為主，現(xiàn)在輕資產(chǎn)輸出、產(chǎn)業(yè)投資、資產(chǎn)管理，這方面的要求越來越高了。

第二是時(shí)代對(duì)產(chǎn)業(yè)園的要求變化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)既要有自身高質(zhì)量發(fā)展，同時(shí)又要助推新質(zhì)生產(chǎn)力建設(shè)，我們現(xiàn)在在提雙循環(huán)，后面會(huì)具體講時(shí)代對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有哪些變化的需求。

第三是政策對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的導(dǎo)向，引導(dǎo)更多資本參與實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)園區(qū)運(yùn)營商回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)上升。打通投融資走通業(yè)務(wù)閉環(huán)，可以有利于引導(dǎo)調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與園區(qū)建設(shè)的積極性，有利于增強(qiáng)園區(qū)運(yùn)營主體退出之后再投資能力。再一個(gè)是運(yùn)營主體輕重分離，倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)原始權(quán)益人由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向運(yùn)營服務(wù)。再一個(gè)是兩個(gè)強(qiáng)化，強(qiáng)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)培育和強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)管理。

第四是產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求，產(chǎn)業(yè)體系在慢慢蛻變，部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著瓶頸和上限，新型產(chǎn)業(yè)體系對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提出要求，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)在GDP的占比逐年在上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也向微笑曲線兩端延伸，價(jià)值鏈上游的引領(lǐng)性科技和價(jià)值鏈下游的高端服務(wù)業(yè)成為香餑餑。

一個(gè)小結(jié)：現(xiàn)象之變，從供給端過剩、需求端不足、運(yùn)營端要謀求穿行。需求之變是市場(chǎng)需要、時(shí)代要求、政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)需求發(fā)生了很大的改變。我們要怎么應(yīng)對(duì)？尋求哪些是變化的，我們?cè)谛袠I(yè)前景、產(chǎn)業(yè)本身和我們的初心上做了一些探討。

第三部分就來到不變的本質(zhì)。第一是很重要的一點(diǎn)，中國高質(zhì)量發(fā)展的決心和定力是沒有改變的，從二十屆三中全會(huì)堅(jiān)定不移推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展，到近期各部門打出穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的組合拳，這個(gè)定力和決心是沒有改變的。

第二是產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的訴求是沒有改變的，產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)運(yùn)營商的本質(zhì)訴求，在不同階段雖然有所不同，但是本質(zhì)是向空間服務(wù)和時(shí)間服務(wù)這兩項(xiàng)結(jié)合。產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的載體，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，這個(gè)本質(zhì)是不會(huì)變的，所以我們最終還是要回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，做企業(yè)創(chuàng)新成長(zhǎng)的時(shí)空合伙人，這也是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)做產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)基本的商業(yè)邏輯。當(dāng)然其他的有七輪驅(qū)動(dòng)、九輪驅(qū)動(dòng)，收入多元化，這些都會(huì)有，但是時(shí)空這兩個(gè)要素是一直不變的。

產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商發(fā)展的初心沒有改變，以蛇口工業(yè)區(qū)為例，我們從1979年到現(xiàn)在40多年，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展引領(lǐng)城市發(fā)展的初心是不變的，我們之前打造前港中區(qū)后城，再到產(chǎn)城融合，一直就是在用產(chǎn)業(yè)發(fā)展來引領(lǐng)城市發(fā)展。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來空間的發(fā)展，空間發(fā)展帶來高層次人才，高層次人才發(fā)展又帶來區(qū)域的發(fā)展，它是產(chǎn)城融合螺旋式上升的過程。

最終的不變是回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，從物業(yè)空間運(yùn)營向產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營進(jìn)行轉(zhuǎn)型，堅(jiān)定產(chǎn)業(yè)運(yùn)營思維，做企業(yè)時(shí)空成長(zhǎng)的合伙人，這是我們不變的。

最后匯報(bào)一下招商蛇口的長(zhǎng)期堅(jiān)守。我們也不敢說這個(gè)東西能夠復(fù)制，而且用我們自己的經(jīng)驗(yàn)，我們?nèi)珖鴰资畟€(gè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)是很難復(fù)制的。所以我們提出一園一策，就是一個(gè)園區(qū)一個(gè)策略。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)我們想把蛇口模式復(fù)制到外面去的時(shí)候，是做不到的，當(dāng)然這也不是今天我才在這里講的，是我們集團(tuán)各位領(lǐng)導(dǎo)論證之后發(fā)現(xiàn)的，園區(qū)是很難復(fù)制的，我提出招商蛇口的長(zhǎng)期堅(jiān)守，能給各位有點(diǎn)啟發(fā)我覺得很慶幸，但是我覺得這是很難照搬的。

回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)、堅(jiān)定產(chǎn)業(yè)思維、堅(jiān)定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這是我們主要的戰(zhàn)略方向。招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)有三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從物業(yè)空間向產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資、科技投資轉(zhuǎn)變。二是從重資產(chǎn)向以重帶輕、輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變。三是從以房地產(chǎn)開發(fā)為主的地產(chǎn)邏輯向產(chǎn)業(yè)邏輯和資管邏輯轉(zhuǎn)變。在這三個(gè)轉(zhuǎn)變指導(dǎo)下，我們有5個(gè)舉措，一是聚焦五大新興產(chǎn)業(yè)賽道，聚焦之后你的資源才能夠用，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚焦哪個(gè)賽道？數(shù)智科技、生命科技、綠色科技、智能制造和文化產(chǎn)業(yè)，我們有自己的電視臺(tái)、報(bào)紙，我們希望通過文化產(chǎn)業(yè)賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，這也是我們重點(diǎn)要培育的賽道。聚焦在這五大新興賽道上。

二是聯(lián)合共建創(chuàng)新中心。我們做了兩個(gè)，一個(gè)是國內(nèi)的創(chuàng)新中心，一個(gè)是國際創(chuàng)新中心。國際創(chuàng)新中心我們還結(jié)合了留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園這一類的園中園，其實(shí)是回應(yīng)了內(nèi)循環(huán)為主體、外循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。內(nèi)循環(huán)為主體就是自主創(chuàng)新，我們的國內(nèi)創(chuàng)新中心就是做國內(nèi)科技自主創(chuàng)新，國際創(chuàng)新中心和留創(chuàng)園是做技術(shù)引進(jìn)的，因?yàn)橛泻芏嗉夹g(shù)我們確實(shí)還是在卡脖子階段，我們希望通過內(nèi)外創(chuàng)新中心的錯(cuò)位發(fā)展，把內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)這兩個(gè)事都做好。

三是持續(xù)強(qiáng)化科技產(chǎn)業(yè)投資，做好產(chǎn)融結(jié)合，也是助推新質(zhì)生產(chǎn)力建設(shè)，賦能園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。剛才葛老師也講到基金的問題，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠做起來，有三個(gè)閉環(huán)：政務(wù)閉環(huán)、產(chǎn)業(yè)閉環(huán)、金融閉環(huán)。政務(wù)好不好，我們經(jīng)常投資的時(shí)候就會(huì)選擇城市，政務(wù)環(huán)境是很關(guān)鍵的。產(chǎn)業(yè)有沒有基礎(chǔ)，這是一個(gè)很關(guān)鍵的要素，另外一個(gè)就是金融資本是否活躍，金融資本不活躍，當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來是非常難的。所以我們持續(xù)再強(qiáng)科技產(chǎn)業(yè)投資，也是基于三個(gè)閉環(huán)的考慮。

四是持續(xù)鍛造產(chǎn)業(yè)能力體系。這一塊包括從前端的產(chǎn)業(yè)研究到產(chǎn)品開發(fā)，再到產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)招商，到后續(xù)的園區(qū)運(yùn)營服務(wù)，后面賦能、資產(chǎn)管理上，這一鏈條的全業(yè)務(wù)能力，其實(shí)是我們一直在不斷打造的。當(dāng)然這是一個(gè)重要且不緊急的任務(wù)，我們領(lǐng)導(dǎo)判斷這事一定得做，重要不緊急的事更要做，如果不做就變成重要緊急的事，能力的發(fā)展是我們未來所能夠獲得長(zhǎng)足和更高發(fā)展的基礎(chǔ)。包括我們做產(chǎn)品研究，我們聚焦在五大賽道上，研究這些賽道的產(chǎn)品到底有什么差異化，它和普通辦公確實(shí)有很大差異，生物醫(yī)藥、智能制造對(duì)空間載體的需求其實(shí)是很不一樣的，包括它的系統(tǒng)，排風(fēng)、排煙、排濕、排氣都有很大的差異，如果還按照傳統(tǒng)的說我就有個(gè)空間，我租給你，你就算免費(fèi)，有的行業(yè)也進(jìn)不來，所以在產(chǎn)品研究上我們也花了很大的精力。產(chǎn)業(yè)研究更不用講，這是我們做所有事業(yè)的源頭，如果產(chǎn)業(yè)定位做不好，從產(chǎn)品到產(chǎn)業(yè)組織都是沒有導(dǎo)向、沒有明確目標(biāo)的。

四是在全國范圍打造特色主題化園區(qū)。主題化園區(qū)才是未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、行業(yè)發(fā)展一個(gè)非常重要的載體。這些主題園區(qū)是圍繞我們聚焦的賽道來打，我們一共有5項(xiàng)舉措，它和我們的方向是一以貫之的，我們定了5個(gè)賽道，圍繞5個(gè)賽道做產(chǎn)業(yè)投資、做相關(guān)能力的培養(yǎng)、做主題園區(qū)打造，都是想把所有的精力聚焦在某幾個(gè)領(lǐng)域上，這樣才能讓這個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。

小結(jié)一下，招商蛇口做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，也堅(jiān)定產(chǎn)業(yè)思維，我們的商業(yè)邏輯就是做企業(yè)創(chuàng)新成長(zhǎng)的時(shí)空合伙人，在變和不變的情況下堅(jiān)持不變，做我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。