本文為翟廸強(qiáng)先生在2024觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)年會(huì)上發(fā)表的主題演講

翟廸強(qiáng)（順豐房托執(zhí)行董事及行政總裁）：謝謝各位來(lái)賓，今天開(kāi)場(chǎng)聽(tīng)到陳女士的報(bào)告，還有葛培健先生很精彩的演講，很多材料我要回去抽時(shí)間多學(xué)習(xí)一下。

接下來(lái)我從順豐房托的角度看一下物流地產(chǎn)的發(fā)展情況。

我的介紹分為幾個(gè)部分，第一部分簡(jiǎn)單介紹一下順豐房托的情況，第二是從香港看看香港物流地產(chǎn)的情況，第三部分是內(nèi)地的物流地產(chǎn)情況，第四是細(xì)看大灣區(qū)的情況，最后總結(jié)一下市場(chǎng)的展望。

先介紹順豐房托，我們是亞太區(qū)唯一一家背靠著行業(yè)領(lǐng)先物流運(yùn)營(yíng)者的物流房托，我們的背后是集團(tuán)順豐控股，順豐控股也是中國(guó)和亞洲最大的一家綜合物流服務(wù)商，在全世界排名第四，業(yè)務(wù)覆蓋了超過(guò)200多個(gè)國(guó)家和作為一家房地產(chǎn)投資公司，我們最重要的是看租戶(hù)的實(shí)力，所以我們最大的租戶(hù)是順豐集團(tuán)，順豐房托是2021年5月份上市的，到現(xiàn)在已經(jīng)3年多的時(shí)間，過(guò)去幾年我們的表現(xiàn)也是有增長(zhǎng)的，感謝集團(tuán)對(duì)我們的支持，也感謝我們團(tuán)隊(duì)過(guò)去幾年努力營(yíng)運(yùn)的結(jié)果。

順豐房托現(xiàn)在有4個(gè)項(xiàng)目，總可出租面積接近430萬(wàn)平方米，總估值超過(guò)70億港幣，4個(gè)項(xiàng)目分別在長(zhǎng)沙、佛山、安徽蕪湖、香港。所有項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)情況也是非常理想的，平均出租率達(dá)到98%，我們做得這么好的主要原因還是靠集團(tuán)，順豐集團(tuán)不同的業(yè)務(wù)單位占了我們大概80%的出租面積，他們也給我們提供了很穩(wěn)定的收入。

看看市場(chǎng)的情況，先講香港的物流倉(cāng)庫(kù)情況。大家知道香港地方很小，土地供應(yīng)有限，所以從物流地產(chǎn)的角度，過(guò)去十多年供應(yīng)是不多的。我們?cè)谙愀鄣捻?xiàng)目，位于香港青衣碼頭附近，是全香港17個(gè)高端物流倉(cāng)中的其中一個(gè)。大家也可以想象香港高端的倉(cāng)庫(kù)只有17個(gè)，所以過(guò)去十幾年供應(yīng)不多，只有2023年在香港機(jī)場(chǎng)落成了一個(gè)比較大的項(xiàng)目提供了新的供應(yīng)?？傮w來(lái)說(shuō)香港的供求是比較平穩(wěn)的，過(guò)去的出租率一直是非常高。

2024年第三季度，我們的空置率來(lái)到一個(gè)比較高的點(diǎn)，達(dá)到了8.4%，過(guò)去十幾年的空置率也都維持在2%、3%左右。這個(gè)高一點(diǎn)的空置率，主要是在香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)旁邊有一個(gè)大的項(xiàng)目落成。這個(gè)圖中綠色的是整體物流倉(cāng)庫(kù)出租的情況，現(xiàn)在空置率比較高一點(diǎn)主要是有一個(gè)新的項(xiàng)目落成，但是我們覺(jué)得香港地區(qū)的供求是平衡的，我們看到有穩(wěn)定的增長(zhǎng)。香港未來(lái)幾年的出租率還是會(huì)有提升，所以空置率預(yù)計(jì)兩三年后會(huì)回到一個(gè)低單位數(shù)。

反過(guò)來(lái)看看國(guó)內(nèi)的情況，大家可能看不同的公司或者研究報(bào)告，里面的數(shù)據(jù)有些差距，但是這個(gè)趨勢(shì)是一致的，空置率整體來(lái)講是比較高的，在營(yíng)運(yùn)方面大家面對(duì)非常大的挑戰(zhàn)。我們先看這個(gè)供應(yīng)，十幾年前的供應(yīng)和需求量是差不多平衡的，2009年的空置率比較高，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不太強(qiáng)，過(guò)去十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，開(kāi)發(fā)商也看到物流地產(chǎn)從投資的角度是非常穩(wěn)定的投資，所以過(guò)去十幾年很多開(kāi)發(fā)商，包括很多外國(guó)的基金都來(lái)中國(guó)投資，造成的現(xiàn)象是供應(yīng)特別多。10年前供求也是差不多平衡的，但是過(guò)去5年，特別是疫情開(kāi)始，整體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減慢了。才出現(xiàn)我們現(xiàn)在看到的供求出現(xiàn)比較大的問(wèn)題。

我們看最近一個(gè)季度的數(shù)據(jù)，新供應(yīng)量比較少，過(guò)去兩年差不多沒(méi)有大型的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，所以新的供應(yīng)方面，2024年比較少，2025年會(huì)更少。在需求還是在慢慢增加的情況下，未來(lái)幾年這個(gè)情況會(huì)改善，有很多人會(huì)問(wèn)，這個(gè)情況什么時(shí)候會(huì)改善？有一些比較保守的估計(jì)，可能要差不多2年的時(shí)間，我覺(jué)得一年后，2026年開(kāi)始的時(shí)候，情況會(huì)比現(xiàn)在好很多，過(guò)了2025年就會(huì)比較穩(wěn)定。

再細(xì)看一下不同的地區(qū)，整體來(lái)講全國(guó)的空置率都比較高，達(dá)到了20%多。但是在不同的區(qū)域情況也有所不同。華東是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最高的地方，但是他們的空置率也很高，這不是他們的企業(yè)不行，他們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力還是很強(qiáng)，但是因?yàn)楹芏嗤顿Y人在五六年前大量投資，拿地開(kāi)發(fā)，造成現(xiàn)在空置率比較高的情況。華中也是差不多的情況，西部地區(qū)成渝的情況要好一點(diǎn)，可能有些人覺(jué)得華西的投資吸引力沒(méi)這么大，所以過(guò)去這個(gè)投資量不大，現(xiàn)在的供應(yīng)也不多，所以情況比較好一點(diǎn)。最好的就是大灣區(qū)，大灣區(qū)表現(xiàn)這么好，有不同的原因。

先看這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從整體制造業(yè)的情況，以及零售社會(huì)消費(fèi)品的增長(zhǎng)，還是蠻不錯(cuò)的。在不同的動(dòng)力推動(dòng)下，整體對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求是比較大的，另外一個(gè)原因是供應(yīng)本身，可能是華南、大灣區(qū)，從中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看，是最早開(kāi)始發(fā)展的地區(qū)，特別是房地產(chǎn)。所以土地供應(yīng)沒(méi)其他區(qū)那么多，整體來(lái)講供應(yīng)沒(méi)那么多，還有這個(gè)地區(qū)的需求比較強(qiáng)，所以現(xiàn)在在華南區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)情況相比全國(guó)其他地區(qū)還是表現(xiàn)比較好的。

再看大灣區(qū)的情況。從基礎(chǔ)設(shè)施的角度，我們?cè)谶@個(gè)區(qū)域里面的公路，還有廣深港的高鐵，今天早上我從香港過(guò)來(lái)，一個(gè)多小時(shí)就到，非常方便。昨天上午我在中環(huán)參加公司上市儀式，下午回公司辦公，晚上到深圳參加慶?；顒?dòng)，一天來(lái)回內(nèi)地和香港幾次，非常方便。整個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)建設(shè)是非常好的，所以從物流營(yíng)運(yùn)的角度，當(dāng)公路、鐵路的發(fā)展比較好的時(shí)候，就會(huì)吸引很多企業(yè)在這里營(yíng)運(yùn)。

特別是過(guò)去十幾年的電商發(fā)展，過(guò)去幾年一些大的跨境電商平臺(tái)發(fā)展，他們都選擇在廣東這邊作為他們的基地，有不同的原因，可能他們的產(chǎn)品的來(lái)源多數(shù)在這里，還有在這個(gè)區(qū)的物流，整個(gè)系統(tǒng)效率比較高，還有在這里清關(guān)，將他們的商品運(yùn)到國(guó)外，也是效率比較高。所以好幾家大的平臺(tái)都是在這里營(yíng)運(yùn)。我們看到的數(shù)據(jù)是，整體來(lái)講大灣區(qū)這邊倉(cāng)儲(chǔ)物流的出租率90%多，空置率不高，主要是因?yàn)閹讉€(gè)大的電商平臺(tái)。

我們看最新的數(shù)據(jù)，在2024年第三季度，需求比供應(yīng)還多。從投資的角度，短期來(lái)看大灣區(qū)是最吸引人的，但是這個(gè)供應(yīng)也不多，所以在大灣區(qū)的物流倉(cāng)價(jià)錢(qián)也不便宜。

整體來(lái)講我們的市場(chǎng)還是樂(lè)觀的，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)在是在一個(gè)調(diào)整期，我們現(xiàn)在面臨的情況是正常的，當(dāng)然我們習(xí)慣了過(guò)去20多年的增長(zhǎng)，現(xiàn)在增長(zhǎng)減慢了，所以我們每個(gè)企業(yè)包括我們集團(tuán)都要調(diào)整營(yíng)運(yùn)的方向，怎么去降本，維持我們的競(jìng)爭(zhēng)力。但是我們看這個(gè)市場(chǎng)，從電商的發(fā)展，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變，電商的持續(xù)發(fā)展會(huì)對(duì)物流業(yè)服務(wù)的需求繼續(xù)增加，物流服務(wù)的需求增加，對(duì)物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求也會(huì)增加，所以我看香港、內(nèi)地的情況，我認(rèn)為物流倉(cāng)儲(chǔ)的前景是非常好的。